温馨小区配建廉租房建设项目可行性研究报告.docx
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温馨小区配建廉租房建设项目可行性研究报告
温馨小区配建廉租房建设项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
界首市温馨小区配建廉租房建设项目
1.1.2项目建设地址
东旭路东侧，胜利路南侧
1.1.3项目承办单位概况
（1）承建单位名称：
界首市房产局
（2）界首市房产局职责：
①贯彻执行国家、省、市有关房地产管理和住房制度改革的政策和法规，研究制定全市房地产业和住房制度改革的发展战略，中长期规划、年度计划，并负责指导实施。
②负责全市城镇房屋产权产籍管理，城镇私有房屋管理。
办理城镇房屋所有权登记、测绘、确权、发证、管理房屋产权产籍档案并提供利用。
③负责全市城镇房屋拆迁管理和城镇异地毗连房屋管理；审定拆迁单位资质、审核拆迁协议发布拆迁公告，裁决拆迁以及申请实施强制拆迁。
④负责全市房地产市场管理，房地产转让、经营管理；办理各类房地产交易的过户手续；实施商品房预售登记和房地产抵押租赁管理；负责房地产市场估价管理和中介服务管理。
⑤负责全市城镇房屋安全的监督检查，实施房屋安全鉴定和房屋安全鉴定单位的管理，督促有关责任人对危房进行治理。
⑥负责全市房地产开发和集资合作建房管理，管理开发经营单位资质；负责住宅产业化工作；指导住宅小区试点，负责小区的综合验收，组织实施国家安居工程和省政府住宅建设“422”工程，负责全市经济适用住房建设。
⑦负责全市公有房屋管理，直管公房经营管理，房屋修缮管理和物业管理，负责对全市自管房屋、自管居民住宅区的企事业单位进行政策、法规指导和行业管理，负责房屋年度统计。
负责全市公共部分维修资金收缴和管理工作。
负责全市物业工程质量保修金收缴和管理工作。
⑧主管全市房屋改革工作，制定全市租金改革规划，会同物价部门核实报批公有住房出售价格，并监督执行。
负责全市廉租住房实施及管理工作。
负责全市住房资金管理工作。
⑨承办市政府交办的其他事项。
（3）法定代表人概况
段克静，男，48岁，中共党员，大学学历，现任界首市房产局局长。
1.2编制依据
1、国务院《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发〔2007〕24号；
2、建设部《关于印发〈解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见〉的通知》建住房〔2007〕218号；
3、《廉租住房保障办法》，中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国监察部、中华人民共和国民政部、中华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局令第162号；
4、《安徽省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》皖政〔2007〕106号；
5、《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租房项目的支持办法》（发改投资［2007］3676号）；
6、《界首市国民经济和社会发展第十一个五年规划》；
7、《界首市住房建设规划》；
8、《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》阜政发〔2008〕18号；
9、《界首市廉租住房保障管理实施细则》；
10、《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划》；
11、界首市房产局委托我院编制《界首市温馨小区配建廉租房（建设项目可行性研究报告》的委托书；
12、项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料及基础资料；
13、阜阳市统计年鉴（2009年）。
1.3编制原则
（1）服从城市总体规划，保护城市环境，丰富城市景观，遵循经济效益、社会效益和环境效益并举的原则，全面规划，合理布局，综合开发，配套建设。
（2）贯彻科学发展观，以人为本，用可持续发展的理念推进城市整治和工程建设，逐步解决住房这一重要的民生问题，为界首市树立城市新形象，构建和谐社区打下坚实的基础。
（3）注重城市经济扩张式发展向集约化发展转化，提高产业用地的投入产出比，调整建筑密度，改善土地使用效益，实现建设用地由规模扩张型发展向内涵式发展转变。
（4）依托科技进步，加大住宅建设的科技含量，节约能源，节约用地，节省材料，带动住宅建设水平的提高，推动界首市住宅产业现代化进程，带动相关产业发展。
（5）吸取省内外优秀住宅小区的成功经验，进一步提高规划、设计、建设和管理水平，做到有所突破，有所创新，建设一个高标准、高品位的小区，为界首市增加新的亮点。
（6）紧握住宅建设的发展趋势，更新观念，更新知识，提高企业技术创新能力，增强企业在市场中的竞争能力。
1.4主要技术经济指标
项目总投资13910.3万元；其中廉租房建设投资为6783.0万元。
本项目在现行市场销售价格下，财务收益率为2.64%，财务净现值（ic=10%时）为-1828.50万元。
从财务评价的角度来看，本项目的建设是不可行的；但从社会效益角度分析，廉租房建设目的是解决低收入家庭住房困难的需要、是构建和谐社会的需要，项目建设是必要的。
表1-1主要技术经济指标表
名称
单位
数量
总用地面积
万㎡
12.14
总建筑面积
㎡
99800
住宅建筑面积
㎡
91740
经济适用房建筑面积
㎡
51932
廉租房建筑面积
㎡
39808
公共建筑面积
㎡
8060
建筑总占地面积
㎡
14523
建筑密度
%
11.96
绿地率
%
39.09
建筑容积率
0.82
户均占地面积
㎡
72.69
户均住宅建筑面积
㎡
54.93
经济适用房户数
户
870
廉租住房户数
户
800
总居住户数
户
1670
总居住人数（3.5人/户）
人
5845
1.5结论与建议
界首市人口众多，经济底子薄，居住设施量极大，居住标准偏低，造成我市的住宅建设长期停留在一个较水平上。
随着我市经济的不断加强，农业产业化和城乡一体化战略步伐加快，人民的生活水平也有了显著的提高，对居住条件住环境有了更高的要求。
为适应住宅产业化的发展，近几年房地产开发和住宅建设无论从标准上还是在数量上，都较以前的有了较大的提高。
但另一方面，我市的人均居住面积仍低于平均水平，住宅产业仍有一个较长的发展过程。
1、结论：
界首市温馨小区配建廉租房建设项目，对建立健全住房保障体系和住房金融体系，创造和谐社会有着重要的社会意义。
应该说，这些年我国廉租房的建设，在解决中低收入家庭的住房问题，优化房地产市场供应结构、平抑商品房价格的不合理上涨，缓解城市旧城改造和房屋拆迁矛盾，促进城郊结合部等特殊区域的发展等方面，都发挥了积极的作用。
2、建议：
①本项目符合界首市城市建设总体规划，符合土地利用总体规划以及廉租房建设相关规定，项目的建设对改善城区居民居住环境，促进城市化建设以及带动相关产业发展具有重要意义；
②本项目属于廉租房建设项目，从界首市中低收入家庭基本住房需求情况看，需求量将会很大；
③从工程技术角度看，本项目承建单位颍州区房改办，在建筑及安装工程方面有多年的经验，从近几年业绩看，技术是成熟可靠的，不存在技术风险，只要建设资金到位，定能如期建成；
④建议企业抓紧落实项目建设各项准备工作，使工程建设按计划建成、投产，尽快发挥效益。
项目建设严格执行国家有关工程建设规定，实行项目工程招标、工程监理制度，确保建设质量和按期投产；
⑤与政府及项目所在区协会通力合作，积极做好基地建设工作，积极筹措落实项目资金。
第二章项目背景及建设必要性
2.1基本概况
界首市安徽省西北部，地处北纬33°0′～33°30′，东经115°15′～115°32′。
东与太和县相邻，东南与颍泉区接壤，南与临泉县隔泉河相望，西连河南省沈丘县，北依河南省郸城县。
界首城区处于市域的中部，距区域中心城市阜阳70km。
据合肥304km，并经上述两市与全省和全国各地联系。
本市又毗邻豫东经济区，城区距豫东中心城市的周口市75km,至河南省会郑州市280km随着南洛高速公路全线通车，界首市与外界联系更为便捷。
2.2自然条件
2.2.1地形地貌
由于历史上受河流改道和历次黄河泛滥的影响，全市形成以黄泛平原与河间平原相连的地貌特征。
市域地形单一，地势平坦，西北稍高于东南，南部沿泉河一带多为低洼，自然坡降，海拔高度一般在32.5m～38.5m之间。
地表多为沙质土壤，为新生代第四纪沉积层，厚度600～800m。
2.2.2气候气象
界首市地处暖温带与北亚热带过渡区，属温带半湿润季风气候，季风气候显著，四季分明，气候温和，雨量适中，光照充足，无霜期较长。
（1）气温：
全年平均气温14.6℃，最冷月（1月）平均0.9℃，最热月（7月）平均27.0℃。
年极端最高气温41.5℃（出现在1967年6月6日，1972年6月6日，1978年6月11日），年极端最低气温-22.5℃（出现在1969年2月5日），无霜期215.4天。
（2）降水：
多年平均降水量859.5mm，6~9月份占年降雨量的63.2%。
年降雨天数96.3天，年最多连续降雨天数13天（出现在1982年7月12日至24日）。
一日最大降水量440.4mm（出现在1972年7月2日）
（3）湿度：
年平均相对湿度74%。
夏季最小相对湿度3%（出现在1976年6月8日）。
（4）风向和风速：
全年主导风向为东南风，东北风次之。
年静风频率为13%，
年平均风速2.7m/s，最大风速达23.0m/s（北风1986年8月5日）。
（5）日照：
年平均日照时数2166.2小时。
2.2.3水文
颍河贯穿界首中心城区，其历年最高洪水位为37.71m（1975年8月界首站测得），最小水位为25.07m，常水位为27m左右。
目前颍河污染严重，以劣V类水质为主，污染源主要来源于上游。
2.2.4地质地震
1、工程地质
穿过城区的界太断裂带与颍河走向大体一致。
界首市老城区位于颍河阶地之上，沙土层较厚。
各工程地质层在颍河沿岸分布不稳定。
颍河两岸在地震发生时，可能出现小范围滑坡现象。
颍河河堤10m以外，大部分素填土沉积时间长，压缩性较好：
其他地方均为第四系冲击层，地质平坦，涂层均匀，有利于城市建设。
城区埋深20m以上可划分为5个工程地质层，各工程之底层均为中等压缩性土层。
第二、第三两个工程地质层承载力较高，可作为一般工程设施的持力层，但各工程地质层在靠近颍河两岸部分较不稳定
2、水文地质
依据含水层及接受降水补给难易程度，城区地下主要有2个含水层组，即浅部埋深在50m以内的含水层组及深部埋深50～250m的含水层组。
依据开采条件和地下水储存、埋藏、运移规律：
250m以上又分为4个含水层。
自上而下地下水水质类型由重碳酸性变为重碳酸钠型，矿化度增高，硬度减小，深部第二含水层氟离子含量高达3.39mg/L，城区西北部为优质饮用天然矿泉区。
3、地震烈度
界首地处周口凹陷的东部，位于许昌--淮南地震带的中段。
根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），界首市地震动峰值加速度为0.05g（相当于地震基本烈度6度）
2.2.4经济社会状况
近年来界首市政府坚持以经济建设为中心，以调整结构和提高效益为重点，加快了经济发展。
2009年实现地区生产总值55.5亿元（现价，增幅按可比价，下同），比上年增长12%其中，第一产业增加值17.03亿元，比上年增长8.5%；第二产业增加值19.5亿元，比上年增长16.4%：
第三产业增加值18.97亿元，比上年增长11.3%.全年粮食产量31.44万吨，比上年增长26.4%，全部工业增加值17.16亿元，比上年增长18.3%,其中规模以上工业增加值10.07亿元，比上年增长24.26%。
界首市县辖3乡、12镇、3个办事处，2009年末市域总人口78.60万人，其中农业人口65.20万人，非农业人口13.4万人，市域总面积667.3km2，人口密度高达1135人/km2。
2.3项目背景
廉租房是国家为满足中低收入者的住房需求所提供的一利市场价格便宜的房屋。
从对廉租房政策优惠的规定性可以看出它是具有保障性质的政策性住房，是我国公共住房保障制度重要组成部分，是政府的“以人为本”思想的体现，也是构建我国和社会的一项意义重大的德政工程。
由于廉租房这一体现“居者有其屋”的居住权的实现是公民生存权实现的基本前提之一，政府确任和义务来保障居民的居住权利，特别是中低收入家庭的居住权。
所以，房地产问题不是一个简单、纯粹的市场问题，而是一个关系民生和体现政府执政理念的大问题。
如果政府连普通百姓最起码的家庭住需要都满足不了，和谐、发展、文明也就无从谈起。
由于长期以来我国实行的是低工资的政策制度，城市工薪阶层中的许多家庭的收入水平都很低，完全依靠市场化的手段很难解决自身的居住问题，这就容易导致城市中贫民区现象的产生，进而影响到整个城市的发展和稳定。
改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快本项目建设，对于改善民生、促进社会和要意义。
2.4项目建设的意义
廉租房作为我国住房市场的重要组成部分，肩负着保障百姓住房的重任，其地位无可取代。
廉租房不等于质量差、配套差、环境差这些都可以在规划建设过程中科学管理，只是因为居住者多数是中低收入阶层，而认为廉租房类似贫民窟是错误的。
廉租房作为社会保障性的产品为使居者有其屋而存在意义重大。
廉租房肩负重任。
我国由计划经济向市场经济转化，改革开放带来的硕果世人皆赞。
国家以期如其他改革政策一样，将民生基础住宅大业推向市场，最终完成其让百姓安居乐业的使命。
根据相关部门调查统计：
界首城区现有低收入家庭7500户，低收入家庭2009年人均可支配收入为2000元，低收入家庭人均住房建筑面积20平方米。
其中，人均住房建筑面积小于14平方米的有870户。
在低收入家庭中，居民最低生活保障户有3700户，其中人均住房面积小于10平方米的有800户。
贫困家庭的住房已经得到政府和社会的极大关注，寻求一种新形式的住房，势在必行。
政府为城市低收入家庭提供的廉价出租房就是十分有效的解决方式之一。
2.5廉租房建设的对策
2.5.1府部门提高对廉租房建设重要性的认识
廉租房“一房难求”现象的发生，源于供应量严重不足的深层次的原因是地方政府利益观的错位，不愿意花力气建设廉租房。
作为廉租房，土地是无偿划拨的、税费是减免的，而土地和税费恰恰是地方政府收入的重要来源，这就使得廉租房这项造福于中低收入者的福利保障政策与地方政府的财源形成对立。
利益驱动的结果是：
地方政府大幅度减少廉租房建设的供地量，有的甚至变相停止廉租房建设计划。
据统计，2004年全国住宅投资8837亿元，比上一年增长28.7%。
其中，廉租房投资606亿元，比上年减少2.5%，是2002年以来的首次负增长。
2005年1-5月，廉租房投资同比下降了16.7%。
显然，这已经不是落不落实政策的问题，而是政府部门在市场经济中给自身如何定位的问题，究竟是为民谋利还是与民争利的问题。
从1994年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》中明确提出要加快廉租房的开发建设，以及这期间与廉租房相关的一系列政策措施的出台，充分说明了我国政府在致力于解决中低收入居民住房问题上的决心。
但是，关键还在于各级地方政府要充分地发挥主观能动性和创造性，勇于改革创新，扎扎实实地抓好落实工作，推进廉租房的建设。
为此，也就要求各级地方政府必须彻底转变观念，切实提高对推行廉租房重要性和长期性的认识。
只有这样才能真正明确和承担起其在廉租房的建设与供应上作为第一责任者所应负的责任。
2.5.2合理安排廉租房的建设规模
针对当前廉租房开发与建设规模下降的现象，国家和地方政府应科学合理地制定与社会经济发展水平相符合的廉租房的长、中、短期配套供应计划，使之在推进住房市场化和建设廉租房之间保持一种合理的比例关系，并据以严格实施来确保中低收入者的住房问题早日得到解决。
调整土地供应结构，提高廉租房用地的比例和规模。
土地管理部门在制定土地利用规划和年度供应计划时，对供应矛盾突出、房价上涨快、廉租房严重短缺的地区，要从严控制高档商品房、别墅和其他商业用地的供应量，增加廉租房用地。
在供应市场化和保障多元化方面努力创新。
如在廉租房开发项目和用地方式上尝试推行“锁定房价，拍卖地价”的项目拍卖招标方式，明确所拍卖地块为廉租房建设项目，并规定户型标准、销售对象的条件。
这种方式将廉租房供应中的政府职能与市场作用有机结合在一起，既充分考虑了中低收入者的支付能力，又客观地把握了政府相关资源的投入能力与投资积极性，有利于解决政府“偏离”廉租房的行为。
调整贷款方向，加大对廉租房的支持力度。
由于目前我国中低收入者的收人还很低，即使享受了廉租房的优惠政策，若靠自身力量许多人仍然无力购买。
因此，商业银行应提高廉租房项目的贷款规模和比例，并给予适当的利息优惠；商业银行要严格控制对高档公寓、别墅项目的贷款发放，防范金融风险。
同时，政府应出面建立廉租房的专门性担保机构，使之成为贷款风险的最终承担者，以解决我国目前发放抵押贷款时存在着的担保主体难以落实的问题，促进住房金融市场的稳健发展。
2.5.3廉租房的法律法规建设
廉租房之所以出现现在这种“无序”状态，在很大程度上源于规则的缺失，是法制不健全的表现。
这些年，尽管国家出台了相关政策与制度，但各地普遍缺乏明确而具体的实施办法，即使有些较明确的管理办法而其可操作性却不强。
基于此，加强与完善廉租房的法律法规建设，把这些年产生的诸多问题都涵盖在法律可调节范围之中，真正建立起对中低收入家庭起到住房保障和落实优惠政策作用的长效发展机制，显得尤为重要。
依法制定廉租房的建设标准。
各地要依法制定适合本地的廉租房的户型、造价的分档次标准；要依法确定每个住宅小区建设中的廉租房的比重等。
在法律法规方面做出这些规定，可以避免由于廉租房过于集中导致的贫民区现象的产生。
此外，要依法严禁以廉租房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发；户型面积要严格控制在规定的中小套型的面积范围内。
依法严把廉租房建设的质量关。
确保质量，是实现廉租房的保障功能和住房价值的前提。
因此，要严格执行廉租住房的立项审批和规划报建程序。
要严格执行廉租房项目招投标制度，并把户型面积等控制性要求在招标文件中予以明确。
中标单位在办理建设项目报建手续前，建设部门要按照房地产管理部门提出的控制性要求，严格审查，加强跟踪监管，不符合规定的不得批准开发建设。
项目竣工要严格执行竣工验收制度。
廉租房开发企业要以提高住宅实用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能为切入点，积极开展规划设计、建筑设计、环境设计、技术设计、材料选用等方面的创新，不断提高住宅品质。
施工过程要严把现场管理关、施工队伍关、操作规程关、验收标准关、材料关、施工进度关。
总之，通过各方面的各司其职和层层把关来提高廉租房的质量，既为中低收入者提供适用住房需求，也为实现“居者有其屋”的美好愿望划上一个圆满的句号。
依法建立廉租房的交易管理制度。
由于廉租房是政府补贴给中低收入家庭的政策性商品房，要通过依法建立起交易管理制度，对廉租房的交易转让和出租进行限制，过滤以投资为目的的购房行为。
如：
应依据有关规定确定廉租房的上市年限，设定一定比例向政府交纳收益；购买人以市场价出售廉租房后，不得再次购买廉租房；凡已经享受了房改政策购房，购买了廉租房，参加了集资、合作建房者，不得以任何名义再次参加集资、合作建房，严禁变相搞实物分配或商品房开发。
2.5.4廉租房的监管
近年来，国家和地方政府在致力于解决中低收入者居住的廉租房问题上所出台的一系列法规制度，除了需要根据实施中存在的问题加强建设与完善外，各级地方政府还要切实抓好政策制度的落实工作，要加强对廉租房的监管，严肃查处违法违规行为。
对虚报个人申请资料、伪造户口簿、伪造公章等非法骗购廉租房的行为，要坚决收回已购房屋，并进行必要的处罚；对高收入的富裕阶层购置的廉租房，除了要补交土地出让金外，对利用廉租房出租来获取投资收入，应予以征收个人所得税；对房地产开发商在享受政府优惠补贴的同时，又利用混淆住房面积概念变相提高房价、将廉租房按普通商品房销售、高估冒算廉租房建设成本、以及违规扩大建筑面积等手法而获取的高额非法利润，要全部收归国家所有，并依法严肃处理；要通过第一把手负责制与问责制的推行，明确各级政府在廉租房供应方面所承担的任务与责任，并把解决好关系民生的廉租房列入政府官员的政绩考核指标体系中，以促使地方政府及其职能部门提高对廉租房政策认识的深度和政策执行的力度，以及规范履行职责的行为。
第三章建设规模及方案
3.1小区构思方案
1、根据界首市的经济发展状况和居民生活水平，小区住宅建设以经济实用为原则，户型设计中充分体现地方生活习俗。
2、通过各类配套公建和公共户外活动空间的组织安排，为居民的公共交往创造舒适条件，并借此创造一个理想的居住环境。
3、通过对单体建筑的立面、造型设计以及绿地、雕塑、游园的设计，增强小区的可识别性，创造个性鲜明的小区形象，使居民对小区有认同感，进而增强作为小区一员的主人翁责任感。
4、考虑本地区的气候条件和特点，在构造措施中注意保温、隔热、通风、日照、采光、防噪音等，确保居住环境的舒适性、安全性，并体现面向21世纪可持续发展的新型建设宗旨。
3.2建设规模
工程总占地12.14万平方米，廉租房总建筑面积39808平方米；廉租住房户数800套，经济适用房户数870套，配套公建8060平方米。
3.3主要技术指标
表3-1主要技术指标表
名称
单位
数量
总用地面积
万㎡
12.14
总建筑面积
㎡
99800
住宅建筑面积
㎡
91740
经济适用房建筑面积
㎡
51932
廉租房建筑面积
㎡
39808
公共建筑面积
㎡
8060
建筑总占地面积
㎡
14523
建筑密度
%
11.96
绿地率
%
39.09
建筑容积率
0.82
户均占地面积
㎡
72.69
户均住宅建筑面积
㎡
54.93
经济适用房户数
户
870
廉租住房户数
户
800
总居住户数
户
1670
总居住人数（3.5人/户）
人
5845
表3-2用地平衡表
项目
用地
居住用地
h㎡
㎡/人
％
12.1400
20.77
100.00
1、住宅用地
7.4054
12.67
61.00
2、公建用地
2.4280
4.15
20.00
3、道路用地
1.4568
2.49
12.00
4、公共绿地
0.8498
1.45
7.00
第四章项目建设场址评价
4.1项目选址
项目在界首市温馨小区内配建，该小区位于界首市东旭路东侧，胜利路南侧。
该小区地段位于平原地区，内无国家及省重点文物保护内容，整体地形平坦，拆迁费用不大，易于安置。
4.2项目规划
界首市温馨小区配建廉租房建设项目规划用地12.14万平方米，总建筑面积99800平方米，小区规划建设配套公建设施。
廉租房套型建筑面积共一种套型，单体面积为49.76m2/套。
4.3项目建设有利条件
投资兴建廉租房项目与国家大政方针相一致，并享受国家有关廉租住房工程减免税费等优惠政策，本项目的建设有可靠的政策依据，并可节省大量建设投资，降低成本；界首市廉租住房的项目的建设，将改善界首市居民的居住状况，得民心，顺民意，因此本项目的建设必定会受到广大人民群众和社会各部门的大力支持和通力协作。
4.4区位优势
本项目是建设具有现代化标准要求、功能齐全、居住舒适的居住小区，场址选择应保证交通便利，地势、通风良好，水、电等供应可靠。
1、地形及周围环境状况
该项目符合城市规划功能分区要求，建设地位于界首市，宏观地貌单元为
升级会员 