开发商擅自变更买卖合同.docx

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开发商擅自变更买卖合同

开发商擅自变更买卖合同

　　篇一：

开发商擅自变更规划引起的纠纷案例

　　《房地产开发与经营》案例分析作业

（1）

　　一、案情介绍：

　　XX年5月，原告孙某等同被告金益房屋开发公司签订《商品房买卖合同》，在签订的商品房买卖合同中约定由原告孙某等购买被告开发的商品住宅房一套。

合同约定：

对所购买的房屋所在的大厦按照十八层主体结构设计施工。

XX年2月，原告购买被告金益房地产开发公司房屋所在的大厦封顶；XX年4月，被告将所建成的商品住宅房交付原告孙某等。

原告在对房屋装修入住后，却发现大厦由原来的十八层变成了十九层。

而在此前被告从未与原告做过任何协商，也没有正式通知原告。

在与被告协商无效后，XX年10月原告孙某等起诉至人民法院，要求被告金益房屋开发公司赔偿损失。

　　原告起诉称：

原、被告签订了明确的《商品房买卖合同》，孙某等购买被告住房，被告应严格按约定履行合同，被告违背合同约定，未经原告同意擅自将楼层由十八层改为十九层，造成了大厦整体结构压力加大，电梯等小区公共设施承受力增加等负面影响，直接损害到原告利益。

被告房屋开发公司应赔偿原告损失，原告孙某等请求法院判决赔偿损失，赔偿金额为被告房地产开发商通过加层获取的利润。

　　被告辨称：

对大厦由十八层增加到十九层的事实认可。

但对原告等购买房屋所在的大厦加层并不构成违约。

根据建设部有关房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房之规定，被告加层获得了政府相关部门的批准，加层属于合法的设计变更。

被告同时答辩称，即使被告擅自加层，对于被告未履行通知义务，根据《商品房销售管理办法》第24条规定，原告也只有退房的权利，而无要求赔偿损失的权利。

另本案中诉争大厦由十八层变更为十九层对原告的合法权益没有实质影响。

原告不存在实际损失，更不应该以被告的利润作为赔偿损失依据，并且被告提出从诉争房屋所在的大厦封顶至今已两年以上，孙某等的诉讼主张超过了两年的诉讼时效，原告丧失胜诉权。

　　二、判决结果

　　法院判决，判令被告金益房屋开发公司支付原告孙某等人各自不同数额的赔偿款。

　　一审诉讼后被告向市中级人民法院提起上诉，经浙市中级人民法院调解结案。

　　一、分析重点：

　　参考《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等相关资料，对该案例做出分析。

　　重点明确以下问题：

　　1、该案例在那些方面违背了房地产开发经营的基本理论及其要求。

　　2、原告购房人诉讼请求有无法律依据，具体依据是什么？

　　3、被告金益房屋开发公司应诉理由是否成立？

依据是什么？

　　二、作业要求：

　　1、通过络或学校图书馆数字资源库，最少检索并参阅三篇相关资料。

　　2、所参考文献必须在作业中规范标注，并按照“科技论文写作规范”明确列示。

　　3、所提交作业必须以学号+姓名进行存储，并以Email附件形式发送到老师邮箱。

　　4、独立思考完成案例分析，发现雷同作业，一律按“零”分处理。

　　时间要求：

XX年11月14日前

　　马老师Email:

mahengsh@

　　篇二：

应对开发商擅自改变小区规划行为全攻略

　　应对开发商擅自改变小区规划行为全攻略

　　来源：

：

日期：

XX-04-26近几天，又连续接到了几个当事人关于开发商擅自改变商品房小区规划的咨询。

针对开发商在住宅小区房地产项目开发过程中，在未征得已购商品房业主的同意下，改变小区的规划条件，是否构成侵权的案例，自我从事律师执业以来，已经大大小小的办理了几十起，觉得有必要总结出一份应对不良开发商的维权全攻略，以供广大购房者依法维权。

本攻略包括什么是开发商擅自更改小区规划、维权的法律依据有哪些、需要收集哪些证据、开发商惯用的改变规划行为总结、业主如何追究开发商和有关机关的责任等几个方面。

一、主要法律依据（一些地方的规范性文件未收录）l、《中华人民共和国宪法》2、《中华人民共和国民法通则》3、《中华人民共和国合同法》4、《中华人民共和国土地法》5、《中华人民共和国城市规划法》6、《中华人民共和国城市房地产管理法》7、《城市房地产开发经营管理条例》8、《物业

　　管理条例》9、《国务院批转关于行政审批制度改革工作实施意见的通知》10、《关于贯彻行政审批制度改革的五项原则需要把握的几个问题》11、《商品房销售管理办法》12、《市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行办法》13、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等

　　二、必要的证据或材料1、建设用地规划许可。

2、商品房小区地籍资料。

3、建设工程规划许可证。

4、商品房预售许可证5、综合验收合格证6、红线拨地交接单。

7、经规划局审批的规划设计方案、工程实施范围、相应的经济技术指标（公建服务设施、居住小区用地平衡表、综合技术经济指标）。

8、调规图（如果有的话）。

9、其他材料（如购房合同中的有关条款、商品房宣传资料等）

　　三、开发商惯用的改变小区规划的行为

　　1、开发商不按批准用途开发房地产。

开发商根据上述依据受让国有土地后,其房地产开发行为必须依据《建设用地规划许可证》和《国有土地使用权证》规定的用地性质、规模及规划设计条件作设计方案,并按照国有土地出让合同约定的土地使用条件进行房地产开发,如果开发商开发该国有土地用于房地产经营,那么其开发经营行为还将受商品房买卖合同的制约,未征得购房人许可,开发商不得变更合同所约定的内容,即非经法定程序,开发商不得擅自改变规划设计要求,不得改变土地用途和性质。

　　2、未经业主同意,擅自改变原来规划的楼层高度（如将原规划的点式高层改变成板式高层）和房屋用途,破坏规划设计要求，致使原业主生活方便,或者采光、通风、宁静的环境、空气质量等受到破坏。

《物业管理条例》规定,新建物业,主要以物业项目的规划总平面图和建设用地规划许可证为基础,体现物业管理区域的相对独立性、使用功能的配套性和管理的操作性。

3、擅自改变承诺的容积率、绿化率等,导致小区容积率增大、绿化率缩小、小区公建减少,原有规划景观破坏,致使业主无形中增加购房成本,拥有的绿地面积减少,人均公建面积减少。

4、开发商对大区公建改变性质，如开发商违反小区总规划设

　　计平面图的《公建服务设施表》规定。

大区公建一般是城市规划部门根据城市规划法律、法规关于城市建设应坚持适用、经济、方便生活和不破坏城市环境的前提下编制的,一旦生效,就具有法律效力,开发商必须根据合同约定和《暂行规定》的规定,完成大区公建的建设,并在业主委员会要求按工程造价购买时进行转让。

5、开发商违反规划设计变更告知义务。

根据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定,开发商应当按照批准的规划、设计建设商品房。

商品房销售后,开发商不得擅自变更规划、设计。

如果改变规划出现当事入约定的影响商品房质量或者适用功能时,开发商应当书面通知买受人,否则开发商应当违约责任。

开发商在变更规划后,不在规定的时间书面通知业主,致使其违约行为不能得到及时制止,其损失应当由开发商自己承担。

三、涉及开发商擅自改变小区规划的法律意见

（一）关于开发商违约的民事责任。

开发商擅自调整规划,改变用地性质和房屋用途,致使规划范围内的锦宫新城小区容积率、绿化率、大区公建和小区配套设施发生变化的行为,对业主来说,造成了合同的根本违约,开发商应对其违约行为承担违约责任。

根据《合同法》第十二条\\"当事人订立合同,采取要约、承诺方式\\",第十五条\\"商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。

\\"及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条\\"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事入违反的,应当承担违约责任\\"之规定。

本案中,业主与开发商是商品房买卖合同关系,双方的买卖行为除应受《士地法》、《房地产管理》约束外,还应受《民法通则》、《合同法》和最高人民法院的相关司法解释的约束。

开发商根据《土地法》、《城市规划法》和《房地产管理法》的规定取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》后，其对所取得的国有土地进行房地产开发必须依据规划、设计要求实施开发建设。

如果开发商依经批准的新城小区规划总平面图,取得了相应的建设工程规划许可、施工许可和商品房预售许可,并为了实现销售依其制作的任何宣传资料、售楼书等向社会不特定对象发出要约时,该要约行为对开发商就具有约束力,一旦有不特定的法人、自然人根据其要约与开发商签订了商品房买卖合同时,即构成承诺,宣传资料、售楼书等均构成合同的附件,未经买卖双方许可,任何一方都不得擅自变更,否则,将对另一方造成严约,应承担违约责任。

（二）可能涉及的行政责任部分。

公民的合法的私有财产表现在住宅物业方面的私有财产是住宅房屋所有权和土地使用权,房屋所有权和土地使用权应该理解为在规划红线范围内的住宅物业是指各类住宅及其配套的共用设施、设备和公共场地。

《中华人民共和国宪法》作为我国的更本大法,其关于\\"公民的合法的私有财产不受侵犯\\"的条款,对在中华人民共和国范围内的任何人、单位和国家行政机关都有约束力,任何人、单位和国家行政机关都不得违反宪法的规定。

不受侵犯是指公民的合法的私有财产不经法定程序,任何其它自然人、单位不得对公民的合法的私有住宅物业侵害,否则将承担相应的法律责任。

规划行政主管部门在编制城市规划,在依法行政,依法做出行政审批时除严格遵守城市规划方面的法律、法规外,还必须遵守上述关于保护公民的合法的私有住宅物业不受侵犯的强制性规定,否则,其行政行为对业主的权利造成侵害时,将承担赔偿责任。

另,根据《关于行政审批制度改革工作的实施意见》（200l年

　　10月18日国发（200l）33号）规定,行政审批制度改革应遵循合法、合理、效能、责任和监督原则,规划行政主管部门对开发商调整的规划方案的行政审批行为,直接涉及新城小区业主的合法权益,因此,规划行政主管部门在做出新城小区西区商住楼的建设工程规划许可的行政审批时应当遵循我国的立法体制和依法行政的要求,符合法定权限和法定程序,不得因自然人、法人和其它组织所在行政区域、行业、所有制等不同而增设歧视性条件,应当维护国家整体利益和人民根本利益,做到公平、公正、合理,发挥行政审批的应有功能,并且除法律、行政法规另有规定外,应当公布行政审批的内容、对象、条件、程序、时限。

在开发商和业主事先未通过市场机制达成一致意见,并同意开发商调整规划前,行政机关不得提前介入,并在实施行政审批时,如果又未履行对开发商的监管职责,对开发商是否真正单独享有该规划范围内的士地使用权和配套设施、设备及配套公共建筑的所有权、是否在取得的建设用地规划许可确定的范围内活动进行有效监管,那么,规划行政主管部门应对开发商未经业主同意伪造材料骗取许可,超越许可范围活动的行为依法责令其限期改正或者中止、变更、回收、撤消该许可，并依法给予行政处罚。

然而当业主就开发商违约擅自调整规划,改变新城小区的整体规划,侵害业主的合法的私有财产,破坏高尚社区的品质,改变士地性质向规划行政主管部门进行投诉和举报时,规划行政主管部门,却以在行政审批中没有义务告知业主为由拒绝依法及时核实、处理。

因此业主有权依法对规划行政主管部门的行政审批违法行为申请行政复议和提起行政诉讼,保护业主的合法权益。

综上,小区业主对民事责任部分,可选择对开发商违反合同约定,追究其违约责任的方式,获得补偿。

对规划行政主管部门违法行政,侵害业主权益的行政侵权行为,可通过申请行政复议和提起行政诉讼的方式获得救济。

　　篇三：

民事起诉状（开发商违约）

　　民事起诉状

　　原告：

李某某等83名恒辉阁小区业主

　　所在地址：

上海市浦东新区普陀路101号--184号

　　邮编：

XX18021

　　电话：

1397833XXXX

　　委托代理人：

上海某某律师事务所律师杨某某

　　所在地址：

上海市浦东新区淮海路88号

　　邮编：

XX18021

　　电话：

1897833XXXX

　　被告：

上海某房地产开发公司

　　所在地址：

上海市浦东新区普陀路1号

　　邮编：

XX18021

　　法定代表人：

于某某上海某房地产开发公司董事长

　　住址：

上海市浦东新区上林路1063号一单元

　　邮编：

XX18021

　　电话：

1397720XXXX

　　委托代理人：

陈某某上海某房地产开发公司总经理

　　住址；上海市浦东新区八一路293号

　　邮编：

XX18021

　　电话；1472432XXXX

　　委托代理人：

上海某律师事务所律师王某某

　　所在地址：

上海市浦东新区虹桥路99号

　　邮编：

XX18021

　　电话：

1875693XXXX

　　诉讼请求

　　1.判令开发商对于手持恒辉阁一期版本合同的业主们，以双方约定的总房价款的百分之三的违约金赔偿。

　　2.判令开发商对于手持恒辉阁二期版本合同的业主们，以双方约定的总房价款的百分之三的违约金赔偿。

　　3.诉讼费用由被告承担。

　　事实和理由

　　XX至XX年间，上海某房地产开发商将自己建造的“恒辉阁”房产对外预售。

其宣传广告称小区楼房间距有50米、小区绿化率为百分之五十。

开发商与购房业主签订和同约定：

“开发商不得擅自变更该房屋的建筑设计，确需要变更的应当征得业主同意并报规划管理部门审核批准”，“未征得业主同意变更该房屋的建筑设计，业主有权退房；业主退房时，开发商除如数退还预祝已支付的全部购房款外，还应按付房款百分之五向业主支付违约金”。

“开发商不得擅自变更

　　已经与业主约定的小区平面图，若确需要变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，如不能恢复的，开发商应当向业主支付总房款价的百分之三的违约金”。

业主们入住后才得知，拟建的恒辉阁二期房离一期房的间距，从原来约定的50米缩小为米。

房地产开发商在销售广告和宣传资料中所附的小区规划平面示意图，现实的是小区平面布局，具体明确，这对双方预售合同的订立及房价的确定有重大影响，应视为要约。

尽管平面示意图未附属在双方签订的《上海市内销商品房预售合同》中，但亦应视为合同的内容之一，对当事人双方均产生约束力。

示意图中明确注明恒辉阁一期房为点式高层建筑，开发商未经业主们的同意，却在恒辉阁二期施工中，改成了板式建筑，使得恒辉阁一期房与二期房之间的间距缩小至米，明显违反了小区规划，属于违约行为。

在交涉中，开发商提到规划是经过市计委批准同意，市计委表示，变更计划是由开发商先行提出的，并不是政府有关部门强制要求变更。

这更证实了，是开发商根据自身发展的需要而变更了小区的规划。

根据《商品房司法解释》第三条的规定：

“商品房得销售广告和宣传资料中为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的看，应当视为要约。

该说明和允诺及时未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

根据国家工商行政管理局1996年12月30日发布的《房地产广告发布暂行规定》的规定，房顶产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗和误导公众；按照《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》的规定和要求，及时开发商报经有关行政主管部门批准而改变规划和设计，也是开发商主观上具有过失，应当承担违约责任。

　　综上所述，此次属于销售房广告引起的纠纷，开发商未经业主们的同意擅自变更楼间距，造成了业主们的诸多不便，更让开发商与业主之间产生了信任危机，不利于当事人双方今后的日常生活和正常工作。

因此，请求贵院依法公正裁决，以实现诉讼请求。

　　此致

　　上海市浦东新区人民法院

　　起诉人：

李某某等83名恒辉阁小区业主

　　签字：

　　XX年X月X日