开发项目贷款利息在土地增值税清算中的扣除.docx

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开发项目贷款利息在土地增值税清算中的扣除

开发项目贷款利息在土地增值税清算中的扣除

■陈兆聪

问：

为了加强宏观调控，目前国家强化了土地增值税清算工作。

很多税务师事务所告知我们房地产开发企业将借款费用直接计入开发项目的“开发间接费”中，以加大扣除项目金额，降低增值额和增值率，达到不缴或少缴土地增值税的目的。

那么上述做法是否可行呢？

另外,如果房地产企业向非金融企业借款，不能获得金融机构的利息发票，但可以取得资金提供者到地方税务局代开的发票，那可以在计算土地增值税时可据实扣除吗?

深圳某房地产企业

答：

您提及的问题是目前土地增值税清算过程中的热点和难点问题。

本文就此从会计制度规定沿革和土地增值税税收政策出台背景分析如下：

一、行业会计制度对开发项目贷款利息的处理

《房地产开发企业会计制度》（〔93〕财会字第02号）第401号科目“开发成本”第一条第四项明确规定：

企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的利息支出以及企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，直接计入当期损益，不在本科目核算。

第522号科目“财务费用”第一条规定：

本科目核算企业在房地产开发经营过程中，为进行资金筹集等理财活动而发生的财务费用，包括利息支出、汇兑损失以及相关的手续费等。

为购建固定资产而筹集所发生的费用，在固定资产尚未完工交付使用前发生的，应计入有关固定资产价值内，不包括在本科目的核算使用范围内。

第407号科目“开发间接费用”第一条规定：

本科目核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

我们理解上述规定时需要注意两点：

（1）房地产企业开发产品虽然是不动产，但是对于该行业来讲是一种在日常活动中持有以备出售的商品或者处在生产过程中的在产品，因此是存货而不是固定资产。

这一点在该行业会计制度的附件资产负债表编制说明中的第八条可得到印证：

“存货”项目应根据“物资采购”、“采购保管费”、“库存材料”、“库存设备”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“委托加工材料”、“开发产品”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”、“开发成本”等科目的期末借贷方余额相抵后的差额填列。

因此，按照行业会计制度规定，开发项目贷款利息不属于“为购建固定资产而筹集所发生的费用”，不需要计入开发产品价值中去。

（2）开发间接费用也不核算利息支出，是因为“开发间接费用”会计科目强调的是企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，而贷款是以企业名义而不是以企业内部独立核算单位名义取得的。

综上所述，我们可得出如下结论：

原行业会计制度明确规定房地产开发项目贷款利息既不作为开发成本核算，也不作为开发间接费用核算，而是作为财务费用核算。

二、会计制度对开发项目贷款利息规定的变动

为了适应房地产开发经营业务发展的需要，进一步规范房地产开发企业财务行为，加强房地产开发企业财务管理，《财政部关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答》（财会字〔1998〕66号）第七条规定：

从事房地产开发业务的公司，为开发房地产而借入的资金所发生的借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本；在开发产品完工之后，计入当期损益。

《财政部关于印发〈房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定〉的通知》（财基字〔1999〕74号）第十二条规定：

房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。

开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。

《企业会计准则—借款费用》（财会〔2001〕7号）引言明确规定：

该准则不涉及房地产商品开发过程中发生的借款费用。

《企业会计准则第17号—借款费用》（财会〔2006〕3号）规定：

企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

综上所述，我们可得出如下结论：

现行会计制度规定房地产开发企业项目贷款利息在完工前应当资本化计入开发成本，而不作为财务费用处理。

三、土地增值税出台时的规定

1995年1月27日发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕006号）第七条和第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按本条

（一）、

（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条

（一）、

（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

评估价格须经当地税务机关确认。

（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。

因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（六）根据条例第六条第五项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条

（一）、

（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。

结合上述规定，我们可以看出如下几点：

一是土地增值税的计算是建立在当时的房地产行业会计制度基础上的。

二是土地增值税在对扣除项目列举时，前两项显然没有包括项目贷款利息，而是将项目贷款利息归入扣除项目第三项即房地产开发费用中的财务费用处理。

这一点可从文件“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊”或者“凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出”的表述得出。

三是项目贷款利息支出允许据实扣除的条件有３个：

（1）能够按转让房地产项目计算分摊；

（2）提供金融机构证明的；（3）最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率。

只要有一个条件不满足，就要按照扣除项目前二项（不包括资本化的项目贷款利息）规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。

目前很多房地产企业经常发生企业之间的拆借资金，其支付的利息显然无法取得金融机构证明，只能按照扣除项目前二项（不包括资本化的项目贷款利息）规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。

四是从事房地产开发的纳税人按扣除项目前二项规定计算的金额之和进行加计20％扣除时，也应把项目资本化利息剔除后再作为加计扣除计算基数。

四、其他需要说明的问题

（一）土地增值税和企业所得税对项目贷款利息资本化处理不同

《企业所得税税前扣除办法》（国税发〔2000〕84号）第三十五条规定：

从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。

《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）规定：

开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。

但是，我们应当注意避免进入税种误区，企业所得税政策规定仅适用于企业所得税而不适用于土地增值税。

（二）土地增值税和企业所得税对项目贷款罚息处理不同

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第八条第二款规定：

对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

而《国家税务总局关于企业所得税若干业务问题的通知》（国税发〔1997〕191号）第二条规定：

纳税人逾期归还银行贷款，银行按规定加收的罚息，不属于行政性罚款，允许在税前扣除。

《企业所得税税前扣除办法》（国税发〔2000〕84号）第五十六条规定：

纳税人按照经济合同规定支付的违约金（包括银行罚息）、罚款和诉讼费可以扣除。

关于罚息利率问题，可见《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发〔2003〕251号）第三条规定：

逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%～50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%～100%。

对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。

对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。

（三）土地增值税和企业所得税对银行同类同期利率如何把握尚待进一步明确

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第八条第一款规定：

利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。

《国家税务总局关于企业贷款支付利息税前扣除标准的批复》（国税函〔2003〕1114号）规定：

“《中华人民共和国企业所得税暂行条例》规定，纳税人向非金融机构借款的利息支出不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。

”按照中国人民银行规定，金融机构贷款利率包括基准利率和浮动利率，因此，金融机构同类同期贷款利率包括中国民银行规定的基准利率和浮动利率。

但是，随着我国社会主义市场经济体制的基本建立，中国人民银行根据国家宏观调控和加入WTO后融入国际金融社会的需要，将我国可浮动的管制利率管理体制向市场化利率管理体制迈进，决定从2004年10月29日起金融机构（不含城乡信用社）的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。

对金融竞争环境尚不完善的城乡信用社贷款利率仍实行上限管理，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍，贷款利率下浮幅度不变。

企业贷款利率由商业银行根据资金供求状况、期限长短、成本高低、信用等级、风险大小等因素，按照安全性、收益性、流动性的要求自主做出决策。

因此，新形势下如果具体把握银行同类同期贷款利率还需要国家税务总局进一步明确。

（四）土地增值税财务费用扣除比例规定的说明

税法规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地增值税暂行条例实施细则第一条

（一）、

（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。

政策实际上是把房地产项目贷款利息确定为扣除项目前两项的5%左右。

这样规定主要是结合房地产企业取得土地时必须使用自有资金和政策制定当时的贷款利率水平考虑的。

近年，中国人民银行规定的1年