前期物业服务合同用和业主签.docx

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前期物业服务合同用和业主签

前期物业服务合同用和业主签

篇一：

前期物业服务合同（与业主签）

前期物业管理服务合同

委托方（以下简称甲方）：

法定代表人：

注册地址：

联系电话：

受托方（以下简称乙方）：

法定代表人：

注册地址：

物业管理负责人：

联系电话：

第一章总则

第一条前期物业管理

房屋开始建设及房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将____________委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条物业基本状况

物业名称：

物业类型：

座落位置：

______四至：

东______南______西______北______占地面积：

______平方米

建筑面积：

______平方米

第三条乙方提供服务的受益人为本物业的建设方及全体业主和物

业使用人；乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续。

第二章委托管理服务事项

第四条房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：

楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、。

第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：

共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、____________。

第六条附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________。

第七条共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、________________________。

第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、__________________。

第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_________________。

第十条交通与车辆停放秩序的管理、________________________。

本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域的公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。

第十一条维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、________________________。

前款约定的事项不含业主、使用人的人

身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。

第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料_____________________。

第十三条协助组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商。

第十五条对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止、______等措施。

第十六条其它委托事项：

1．在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担

2．_____________________________；

3．_____________________________。

第三章委托管理服务期限

第十七条委托管理期限暂定为________年（不超过8年）。

自________年______月________日______时起至________年____月___日________时止。

合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。

第四章双方权利义务

第十八条甲方权利义务

1．在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时公约》，让购房人订立物业买卖合同时，对业主临时公约予以书面承诺，并在与购房人订立的买卖合同中有包含本合同的内容；或负责让购房人与乙方签订《前期物业管理服务协议》及其附件《物业使用守则》和《房屋装饰装修管理协议》，并将其作为房屋租售合同的附件；物业竣工交付使用时，负责向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书；

2．审定乙方拟定的物业管理方案；

3．检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况并每年进行一次考核评定；并将管理情况报物业管理主管部门备案；

4．审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告；

5．委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；在保修责任内，如存在质量问题，按以下第______种方式处理：

[1]甲方负责返修；[2]委托乙方返修，支出全部费用；

[3]________________________。

6．在合同生效之日起________日内向乙方提供________平方米建筑面积的管理用房（产权属甲方），由乙方无偿使用。

7．在物业管理交接验收时，负责向乙方移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

8．为实现本合同约定的物业管理服务要求而发生的物业管理服务费用，除由业主、使用人按规定缴纳外，不足部分由甲方承担。

9．协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题

（1）____________________________________；

（2）________________________________________。

10．协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

11．及时缴纳空置房的物业管理公共服务费；依法提供物业维修专项资金；

12．甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计；

13．________________________________________。

第十九条乙方权利义务

1．根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案；自主开展物业经营管理服务活动；

2．制定年度开支预算，测算物业管理公共服务收费标准；

3．对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议；

4．配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程保修、维养计划；

5．对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

6．按本合同第十五条的约定，对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则及相关管理规定的行为进行制止和处理；

7．负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的

篇二：

前期物业服务合同对业主是否有约束力

[案情概要及争议焦点]

原告：

物业公司

被告：

廖某

廖某于20XX年12月7日向某房地产公司购买某商城a铺面，20XX年12月31日房地产公司交付铺面给了廖某。

某物业公司成立于20XX年7月4日，同年9月9日取得物业管理资质。

20XX年8月18日房地产公司与物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定房地产公司聘请物业公司在商城前期物业阶段实施物业管理服务事项，有效期白合同签订之日起至商城业主委员会成立之日止，经营性房屋由物业公司按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交纳物业管理费的千分之三交纳滞纳金，对欠费逾期1个月的，物业公司有权停止向该业9主（或使用人）提供物业管理服务；业主委员会成立前，维修资金暂定按建筑面积每月每平方米0.05元收取。

20XX年12月19日市物价局向物业公司作出《关于商城物业管理服务收费标准的复函》（南价格（20XX）38号），核准物业公司收取住宅综合服务费为每平方米（建筑面积）每月o．5元，其他的物业管理服务收费实行市场调节价，有效期自20XX年12月19日至2加5年12月止。

20XX年3月1日房地产公司与物业公司签订《补充条款》，其中载明物业公司进行的前期物业管理服务，是指小区房屋出售后至小区业主委员会成立前的物业管理020XX年6月6日廖某与物业公司签订《前期物业管理协议书》，确认廖某于20XX年6月6日使用铺面，约定物业服务费按物价部门核准的价格执行，无物价部门核准定价的按市场调节价（或市场惯例）执行。

廖某使用铺面后按物业服务费及维修资金至20XX年12月份020XX年5月16日物价局向物业公司作出《关于商城物业管理服务收费标准的批复》实行市场调节价管理。

该小区尚未成立业主委员会。

20XX年1月物业公司以廖某自20XX年1月1日起不交纳物业管理费及维修资金为由向法院提起诉讼，要求判令廖某支付20XX年1月1日起至20XX年12月31日的物业管理费1189.44元、维修资金59.52元并支付滞纳金1291.68元（计至20XX年12月31日止）o

一审法院审理认为，廖某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》中虽然没有包含前期物业服务合同内容，但此后在20XX年8月18日房地产公司与物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，房地产公司聘请物业公司在商城小区进行前期物业管理，该《前期物业管理服务合同》是房地产公司在商城小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下代表全体业主签订了《前期物业管理服务合同》，该《前期物业管理服务合同》合法有效，对商城小区业主具有约束力。

物业公司履行了《前期物业管理服务合同》的义务，对小区进行了管理。

廖某作为业主接受了服务，以其行为认可了物业公司的管理行为，并从中受益。

廖某认为房地产公司与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》违反《物业管理条例》的有关规定，对其无约束力，于法无据，亦不符合等价有偿的原则，故不予采信。

另，《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》第七条规定：

“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点实行政府指导价和市场调节价。

由建设单位选聘物业管理企业，对住宅（不含别墅）物业进行管理的服务-收费实行政府指导价；对由全体业主或业主大会选聘物业管理企业进行住宅物业管理的服务收费，以及别墅区和其他物业服务收费实行市场调节价。

”廖某的铺面属于经营性房屋，其物业管理服务价格实行市场调节价管理，物业公司与房地产公司对经营性用房及别墅的物业管理费作出了约定，收取费用的项目（含维修资金）及收费标准均合法有据。

物业公司要求廖某支付物业服务费和维修资金予以支持。

根据《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条“业主、使用人未按照前期物业管理服务合同或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费或者

维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金”的规定，物业公司要求廖某按每天千分之三支付滞纳金予以支持。

一审法院遂判决廖某支付20XX年l冗至20XX年12月物业服务费、维修资金及滞纳金。

廖某不服一审判决，向二审法院提起上诉称：

一、物业公司与房地产公司的《前期物业管理服务合同》和《补充条款》是在房地产公司与购房人签订购房合同之后签订的，不符合《物业管理条例》第22、23、25条的规定。

同时房地产公司和物业公司在事后亦没有经过购房人的确认，故该两份协议对购房人没有约束力。

二、一审错误理解和适用物价部门批准的有关收费标准文件，造成不公正判决。

物价局[20XX]38号文明确规定物业公司的收费期限至20XX年12月止，20XX年12月后物业公司应依照[20XX]72号文执行。

[20XX]72号文批复规定“物业服务收费实行明码标价，物业管理企业应当将服务内容、服务质量和相应的收费项目、收费标准在物业管理区域内公示。

”该文批准商城物业管理服务价格实行市场调节价管理，要求双方按达成的服务内容、服务质量、服务成本、收费项目、收费标准、违约规定等协议签订合同，双方按合同规定履行各自的职责和义务。

依照《物业服务收费管理办法》（发改价格[20XX]1864号）第七条规定：

“实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

”物业公司收到该文后应与购房人或作为代理人的业主委员会签订市场调节价的物业服务合同，但物业公司收到该文后并没有与任何人签订任何合同。

因此一审法院依据《前期物业管理服务合同》及《补充条款》的约定及有关复函、批复来认定物业公司的收费并判令给付滞纳金，完全是错误的。

目前商城仍属于前期物业管理阶段，是不能实行市场调节价的，市场调节价只能由业主同物业管理公司协商确定。

三、一审判令购房人交纳维修资金没有法律根据。

物业维修资金属于小区专项维修的资金，用于共用部分、共用设施设备的大、中修理和更新改造。

《物业管理条例》第五十四条有业主要交纳专项维修基金的规定，对维修基金交纳标准及使用方法在第十二条也有明确规定。

商城专项维修基金的收取应由商城业主大会或者业主代表大会决定而不是由物业公司说了算。

物业公司未经商城业主大会或者业主代表大会决定就私自收取维修资金是没有任何法律依据的。

四、一审认定本人已以行为认可物业公司的物业管理行为并从中受益，没有事实依据。

20XX年12月份以前的物业服务费本人已全部交清，那是在未看到物价局[20XX]38号和[20XX]72号文之前的事。

当物业公司拒绝出示其与开发商在房屋销售后瞒着商城业主私下签订的《前期物业管理服务合同》后，本人拒绝继续交纳物业管理费用，本人的行为恰恰能证明已以行为不认可物业公司的管理行为。

至于从中受益一事，物业公司不能出示其什么时间为上诉人提供了什么服务，而本人一审庭审出示的图片资料证明物业公司并没有为商城业主提供物业管理服务。

商城80%以上的业主拒绝继续交纳物业管理费用就是不再认可物业公司的物业服务行为。

即使《前期物业管理服务合同》有效，依照该合同第三十一条第四款第二项的约定，本人于20XX年1月拒交物业管理服务费，20XX年2月欠费逾期一个月，物业公司就已停止向本人提供物业服务了，一审判决本人支付其20XX年1月至20XX年12月间的物业服务费和滞纳金的依据何在？

请求二审法院撤销一审判决，驳回物业公司的诉讼请求。

物业公司答辩称：

按照《物业管理条例》的规定，开发商应在业主委员会没有成立时与物业公司签订前期物业管理合同，因此物业公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》是有效的。

廖某购买铺面后于20XX年6月6日物业公司签订了《前期物业管理协议书》，约定廖某应按时向物业公司交纳物业管理各项费用和维修资金，遵守物业管理法律法规规定的其他权利和义务。

协议签订后廖某按物业公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》约定的物业服务收费标准交纳了20XX年3月至20XX年12月的物业服务费和维修基金，此后其一直使用该房屋，但从20XX年1月份起不再交纳物业服务费和维修基金，可见廖某不

依法履行义务的行为已构成违约。

物业公司不存在其所说的没有提供物业服务的问题。

一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

[裁判理由]

二审法院经审理认为：

廖某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》中虽然没有包含前期物业服务合同的内容，但此后20XX年8月18日作为建设单位的房地产公司与物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，房地产公司聘请物业公司在商城小区进行前期物业管理，该《前期物业管理服务合同》是房地产公司在商城小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下代表全体业主签订的，该《前期物业管理服务合同》符合法律法规的有关规定，合法有效，对商城小区的业主具有约束力。

且本案廖某于20XX年6月6日与物业公司签订了《前期物业管理协议书》，再次确认接受物业公司提供的物业服务。

物业公司事实上也履行了《前期物业管理服务合同》的义务，对商城小区进行了管理。

廖某作为业主接受了服务，并交纳了20XX年12月份之前的物业服务费。

廖某以其行为认可了物业公司的服务行为，并从中受益，双方之间成立物业服务合同关系，廖某应按约定交纳物业服务费及维修资金。

廖某上诉认为房地产公司与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》违反《物业管理条例》的有关规定，对其无约束力，于法无据，不予采信。

关于专项维修资金应由谁来收取的问题，本案诉讼之前并没有明文规定应由谁来收取，但本案双方之间的前期物业管理协议，包括开发商代表业主签订的《前期物业管理服务合同》都明确由物业公司代为向业主收取。

本案提

起诉讼后，虽然建设邵、财政部于20XX年12月4日发布了《住宅专项维修资金管理办法》，规定业主委员会成立前的住宅专项维修资金由建设（房地产）主管部门代管，但该《办法》自20XX年2月1日起施行，而本案讼争的是20XX年至20XX年的专项维修资金，故该《办法》不适用本案。

本案仍应按双方合

篇三：

前期物业服务合同范本

附件：

合同编号：

前期物业服务合同

-1-

使用说明

1.本合同文本为示范文本，适用于业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘物业服务企业签订《前期物业服务合同》时参考使用。

合同双方当事人在签订合同之前应当仔细阅读本示范文本的内容。

2.本文本所称前期物业服务，是指由开发建设单位通过招投标方式或者经县级人民政府房地产行政主管部门批准采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，按照《前期物业服务合同》的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

3.本示文本所称甲方为开发建设单位，乙方为物业服务企业。

在签订合同前，合同双方应当出示有关资质、信用证明及签订主体资格的证书、证明文件。

4.对本文本条款的内容双方当事人可以根据实际情况进行选择、修改或删减；约定无需填写的空格性条款，应在该条款空格处注明“无”等字样。

5.本文本未尽事项，可由双方当事人在签订合同时附页另行约定，并作为所签合同的组成部分。

6.根据国务院《物业管理条例》第二十五条的相关规定，双方当事人签订的《前期物业服务合同》为甲方与物业买受人签订的物业买卖合同的组成部分。

7.《前期物业服务合同》的受益主体包括全体业主及物业使用人，受益主体享有合同明确的各项权利，并依法履行合同约定的相应义务。

-2-

前期物业服务合同

甲方（开发建设单位）：

营业执照注册号：

组织机构代码：

企业资质证书号：

法定代表人：

联系电话：

委托代理人：

联系电话：

通讯地址：

邮政编码：

乙方（物业服务企业）：

营业执照注册号：

企业资质等级：

资质证书编号：

法定代表人：

联系电话：

委托代理人：

联系电话：

项目管理负责人：

联系电话：

通讯地址：

邮政编码：

根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规（物业名称）提供前期物业服务事宜，订立本合同。

-3-的规定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对

第一章物业项目基本情况

第一条本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况

物业名称：

物业类型：

□多层住宅□高层住宅□独立式住宅□办公楼

□厂房□其他

座落位臵：

市区/县乡/镇路号

四至范围（物业规划总平面图）

占地面积：

平方米

总建筑面积：

平方米

其中：

多层住宅面积平方米

高层住宅面积平方米

独立式住宅（别墅）面积平方米

其他平方米

（物业规划总平面图见附件一，物业构成细目见附件二）。

第二条物业服务用房

物业服务用房建筑面积为平方米，其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为平方米，位于本物业。

物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用并负责维护管理，但不得改变其用途。

（物业服务用房明细表及测绘图见附件三）

第二章物业服务事项

-4-

第三条乙方确定的本物业服务项目负责人为：

，联系电话：

。

（项目负责人及主要专业技术与管理人员基本情况见附件四）。

第四条乙方提供的前期物业服务为以下内容：

1.负责制定本物业服务工作计划并组织实施；保管与本物业相关的工程建设等档案资料；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制定本物业有关管理服务制度。

年度、季度服务工作计划应在本物业管理区域内进行公示；

2.负责本物业共用部位的维修、养护、管理，包括但不限于：

楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；

3.负责本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于：

共用的上下水管道、落水管、排污管道、化粪池、沟渠、道路、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、电子监控设备、建筑物防雷设施及自行车棚、停车场等。