房地产项目成本组成和控制.docx

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房地产项目成本组成和控制

房地产项目成本组成和控制

  成本组成 

成本=土地费用+建安成本+基础设施配套+建安前期费用+期间费用（管理、财务、销售、广告）+营业税金+不可预见费

关键点：

1、土地成本一般占总房价的30%～40%，是最主要的影响因素。

2、建安工程前期费用和基础设施配套费，这两项费用能占到开发成本的15%

   以上，而且项目种类繁多，像设计费、审批费、测绘费、环评、水利等等，

    要三四十项。

3、建安成本、销售费用、财务费用等，是开发商基本可控。

4、土地成本和公共配套费，控制主动性不大，不同城市不同区域的差别很大。

成本和房价的关系：

房价=成本+毛利润

成本=土地费用+建安成本+基础设施配套+建安前期费用+期间费用（管理、财务、销售、广告）+营业税金+不可预见费

 建安成本

 前期费用200-250元/平米

 销售费用约为销售收入的4%

 管理费用约为建安成本的3%

 营业税及附加=5.5%

 不可预见费约为建安成本的5%

 利息约为建安成本的5%

小贴士：

售价上涨1％或者成本降低2％或者销量提高8％，都可以使利润上升10％。

国外房地产市场地价与房价的关系

国外地价占房价的比重相差比较悬殊，从20%到80%不等。

欧美国家比重较低、东南亚、东北亚国家比重较高。

a、美国地价占房价的例比较低，长期徘徊在20—30%之间，而房屋建造成本和金融成本比较高，约占房价的50—70%。

和贷款政策有更大的关系。

土地利用控制较严、取得土地与建筑许可较难。

推动了美国城市发展住宅郊区化。

b、英国地价占房价的比例30%，房价增长与收入增长、宽松的抵押贷款制度及人口增长等因素有关。

另外，英国房地产市场深受城市规划的影响。

主要特点是城市周围建立绿带以限制城市无节制扩展。

c、日本房地产的增值主要来源于土地增值,地价约占房价的60—75%。

d、新加坡地价占房价比重约为50—55%.允许开发商以无息分期支付土地款、提供住房发展贷款等政策。

鼓励开发高层住宅。

鼓励采取了措施降低建筑成本。

地价与房价-国内外区别

1、国外：

与我国相比的一个显著差别是土地私有；国家利用地价对房地产市场进行调控的机会较少；后期主要靠面积征收物业税，并取之于民用之于民。

2、国内：

利用招、拍、挂出让土地，市场机制占据主导地位。

政府除利用土地进行调控外，还参与土地升值带来的利益分配。

土地升值+高额税收+高额流通税+灰色成本=国家收入=高房价的超额支出部分

房地产税收：

售楼发票中包含的税金接近房价的13%，包括：

5.5%营业税附加＋15%×33%所得税（预征）＋2%土地增值税（预征）＝12.45%

土地增值税的计算（出让方）：

1、增值额=取得收入减除规定扣除项目；

2、规定扣除项目：

土地成本、开发成本、期间费用、转让房产产生税金，不包括闲置费。

土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数     

（0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率）

  成本控制  

成本控制要点：

1、立项环节         2、规划环节

3、招投标环节       4、施工环节

5、材料采购环节     6、销售环节

7、预决算环节       8、期间费用环节

9、物业管理环节         10、不可预见环节

立项环节

立项环节成本控制：

受国家政策的限制，灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制成本。

项目部在项目开发前期起主要作用，因此由项目部来控制。

规划环节

立项环节成本控制：

受国家政策的限制，灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制成本。

项目部在项目开发前期起主要作用，因此由项目部来控制。

规划设计环节成本控制：

权重最大，“一锤定音”。

是事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。

基本原则是：

合理定位、科学规划。

设计部承担主要职能。

招投标环节

招投标环节成本控制：

须有很强的针对性。

控制难点在于标书制订，重点在于评标。

工程部控制。

施工环节

施工环节成本控制：

一个是设计变更带来的费用和现场的签证，另一个是材料、工程款的支付。

工程部控制

材料采购环节

材料采购环节成本控制：

核心要素是计划和信息，采购部控制。

销售环节

销售环节成本一般是按比例控制。

如果制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。

因为销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要影响，所以必须有长线考虑。

预决算环节

预决算环节成本控制：

难点在于监控信息的及时和准确性。

主要集中在下浮、费率、信息价取值、钢筋翻样、材料价差、人工、签证、违约等。

   工程部控制。

期间费用环节

期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成，按企业的不同特征灵活性很高。

财务部控制。

物业管理环节

物业管理支出费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。

客户服务中心担负主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。

不可预见环节

不可预见环节：

根本不可控。

从理论和经验上讲，不可预见费用跟利益最大化成正比。

与其他9项环节需要成本控制不同，这个环节需要成本有效放大。

关键是如何做到安全的成本放大。

 在这个行业，遵循规则比任何行业都显得更重要。

具体就体现在这个环节。