南昆山生态旅游区综合服务中心总体规划说明书719.docx
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南昆山生态旅游区综合服务中心总体规划说明书719
第一部分现状概况及规划背景
（一）现状分析
一、现状概况
1、地理位置
南昆山生态旅游区坐落在龙门县西部永汉镇域内，地理位置为23°36′58″-23°55′26″、东经113°48′35″-114°06′23″，东邻永汉镇，西接从化市，东北接铁岗镇。
南昆山生态旅游区综合服务中心规划区为原南昆山镇镇区所在地，位于南昆山脉的东南麓，南昆山生态旅游区的中部。
2、自然条件
规划区地形呈狭长条状分布；规划区内下坪河蜿蜒而过，除中部为河谷平地外，其余规划区均为山谷及河谷。
地区的地带性土壤为赤红壤，但山地土壤则随海拔高度的变化而呈现垂直分布规律，主要土壤类型有山地黄红壤和山地黄壤；地区处于北回归线边缘，属南亚热带季风气候类型，由于受季风影响，呈现夏凉冬暖、光能充裕、雨量丰沛等特征，适宜植物四季生长。
地区地质构造以断烈为主，其构造线方向主要为北东向和北西向，东西向构造也较发育；地区由于气候的季节性变化，雨量分配不均，河流枯涨明显，季节性降水是溪流的主要水源，由于降水分配不均，溪流年内水位差异较大，最高水位一般出现在4-7月，7月以后降水较少，河流流量小，水位降低，进入枯水季节。
地区森林植被属南亚热带季风常绿阔叶林。
3、人口情况
依据南昆山派出所的统计资料，至2005年底，规划区户籍总人口为1009。
户籍人口男女性别比例为1.08：
1，基本平衡。
户籍人口全部为非农人口。
户籍人口增长缓慢，基本稳定。
暂住人口增长较快，户籍常住人口与暂住人口的比例基本维持在4：
1的比例。
4、基础设施现状
1）交通：
规划区对外交通联系主要通过东西向的省道S355和县道X222。
内部各交通流线混杂，路网系统不完善，停车设施缺乏。
2）电力：
规划区现有35KV变电站1座，装机容量1285KVA。
3）通讯：
规划区已建成了以程控电话交换系统为主体的传真通讯、数据通讯、移动电话等通讯网。
装机总容量2000，目前已装机容量1300。
4）给排水：
规划区的现有供水方式为自流供水，共设取水点4个，主要取水点设在焦坑，其余的分别设在川龙坳、单竹垅以及卫生院。
现有的排水方式是采用雨污合流制，下坪河为主要的排水受纳体。
5、经济发展现状
规划区以旅游业为主导产业，发展迅速。
至2005年，规划区共有宾馆酒店62家，床位2500个；餐馆37家；百货、土特产零售79家。
但是整个产业档次不高，主要以中低档为主。
6、社会事业发展现状
规划区重视教育事业发展，形成了较好的小学、中学教育体系。
规划区的医疗服务水平及设施，为周边地区的主要服务地。
设卫生院1所，门诊部1处。
二、发展中存在的主要问题
规划区经过长期的建设、经营，开发卓有成效。
但从整个地区总体和长远的发展来看，规划区形态的构建和特色的塑造远远不能适应现代旅游业的快速发展和建设地区核心旅游接待基地的要求，规划区基础设施的配套，公共服务设施的建设和服务水平难以满足游客和居民日益增长的需要。
因此，在下一步的规划和建设中，必须着重关注以下几个方面的问题。
1、土地利用不合理
1）规划区用地结构不合理。
科技、文化、教育、卫生等用地比例偏小，商业金融等用地比例严重偏大，用地不平衡，未能形成完整而合理的城镇用地系统。
2）土地利用集约化程度低。
一方面土地资源紧缺，一方面旧城区已建成的大量接待设施入住率低，商业收益率不高。
2、道路交通缺乏有序性和系统性
1）规划区对外出入口形成交通疏散瓶颈。
规划区交通联系与过境交通混杂，影响交通效率和街区秩序。
2）路网系统不完善，功能分级不明确。
街区内部缺乏支路，内外交通流较为集中。
3）道路有效利用率低，主要表现在道路附属设施不足，人流和车流交叉严重，缺乏停车设施。
4）局部交叉路口设计不合理，制约了道路的通行能力。
3、街区缺乏特色，空间布局零碎
1）作为地区核心的旅游接待基地，规划区的功能空间不明确，大众性、文化性的休憩活动空间缺乏，各个街区缺乏明确的特色。
2）街区的建筑布局缺乏整体性的指导和要求，个体及私营建设行为的盲目性和不规范影响了街区的整体形象和环境品质。
4、市政基础设施匮乏
1）供水水量不足。
规划区的自流供水方式受地区季节性降水不均的影响，部分月份的供水量严重不足，导致居民的生活不便。
2）排水设施及污水处理系统缺乏。
规划区内缺乏合理的排水系统以及有效的污水处理系统，导致主要排水受纳体下坪河污染严重，破坏了生态环境。
（二）上层次规划指引
一、上层次规划
1、《惠州市域城镇体系规划》
《惠州市域城镇体系规划》将现属南昆山生态旅游区综合服务中心的南昆山镇定为第五级城镇（一般镇），在市域城镇体系的空间布局中属于西北部山区城镇发展区，依托临近广州、东莞，交通便利的优势，大力发展山区休闲度假和旅游业，以人口控制和生态保护为重点，充分发挥惠州---珠三角“后花园”的区位和环境优势。
2、《龙门县旅游发展总体规划》
《龙门县旅游发展总体规划》提出将现属南昆山生态旅游区综合服务中心的南昆山镇进一步完善配套，使之成为南昆山旅游区的一级综合旅游服务中心地和旅游经济、文化及旅游业管理中心；在旅游中心区建设中，着重突出风景旅游区特色，严格控制旅游中心地的建筑，做到低密度、低容积率，新建筑不宜过多、过密，体量亦不宜太大，并应与环境相协调，避免旅游区城市化倾向。
3、《龙门县南昆山镇土地利用总体规划》
《龙门县南昆山镇土地利用总体规划》提出本地区用地应严格按县规划下达控制量控制规模，至2010年城镇建设用地总面积控制在46公顷内，其中中心区（现南昆山生态旅游区综合服务中心）面积控制在25公顷内，主要安排机关单位和宾馆、酒店等旅游设施。
二、上层次规划的总结
本次规划将《惠州市域城镇体系规划》、《龙门县旅游发展总体规划》和《龙门县南昆山镇土地利用总体规划》对规划区的结论概括为：
南昆山生态旅游区的一级综合服务中心。
《惠州市域城镇体系规划》、《龙门县旅游发展总体规划》和《龙门县南昆山镇土地利用总体规划》分别从市域、旅游发展和土地利用的角度对规划区发展做出的经过科学论证和有关部门批准的规划，对本次规划具有很好的指导意义。
但是，由于实际情况的特殊性和复杂性，要用辩证的观点和实事求是的指导思想，详尽、细致、全面地调查和分析规划区的具体情况，对上层次规划根据实际情况做出必要的调整。
（三）本次规划的基本背景
一、国内旅游市场日渐壮大和成熟
由于存在旅游市场空间的地域性和旅游产品的相互不可替代性，使旅游业在国内出现了全面兴起的局面。
许多省市都确立了“旅游搭台，经贸唱戏”的发展战略，把旅游业作为一个重要的产业来抓。
一些经济落后地区利用“后发优势”，成功地走出了一条“旅游脱贫”的经济发展之路。
其他地区成功的经验和失败的教训为南昆山地区今后发展旅游业提供了有益的参考，使其能站在一个更高的起点上去制定本地的旅游发展战略，减少失误；而国内日渐成熟的旅游市场，则为南昆山地区旅游业提供了强劲的外部需求动力，同时，也提出了更高的要求。
二、各级政府的重视与扶持
南昆山地区的旅游发展得到了市、县各级政府的重视与扶持。
惠州市政府将其列入惠州旅游大系统的重要组成单元。
龙门县政府提出要将其作为全县旅游业乃至第三产业的龙头来抓。
相应地，各级政府制订或正在制订各种促进南昆山旅游发展的优惠政策措施，改善投资环境，大力筹集境内外资金投入其旅游的开发建设。
三、科学合理发展地区旅游业的现实诉求
科学、合理的开发南昆山生态旅游区已成为各级政府的共识。
在南昆山生态旅游区管理委员会的大力支持下，南昆山生态旅游区新一轮的总体规划工作于2006年正式展开，而作为地区旅游服务的重要功能载体，南昆山生态旅游区综合服务中心的规划建设对旅游区的发展有着非常重要的作用。
（四）本次规划的重点
根据现状调研报告的结果，针对规划区发展和建设中存在的问题，以及今后规划区发展的需要，确定此次规划的重点为：
1、进一步研究规划区发展方向、明确规划区性质定位；
2、优化规划区功能和布局结构；
3、解决规划区对外交通出入口，梳理内部交通问题；
4、塑造街区特色，完善空间布局；
5、完善规划区公共设施及市政基础设施建设；
6、明确规划区发展时序，制定近期建设规划。
（五）规划依据
1、《中华人民共和国城市规划法》，1989年，全国人民代表大会常务委员会
2、《中华人民共和国环境保护法》，1989年，全国人民代表大会常务委员会
3、《中华人民共和国土地管理法》，2004年，全国人民代表大会常务委员会
4、《村庄和集镇规划建设管理条例》，1993年，中华人民共和国国务院
5、《城市规划编制办法》，2005年，中华人民共和国建设部
6、《村镇规划编制办法（试行）》，2000年，中华人民共和国建设部
7、《村镇规划标准》，2007年，中华人民共和国建设部
8、《旅游规划通则》，2003年，国家质量监督检验检疫总局
9、《惠州市域城镇体系规划》，2006年，中国城市规划设计研究院
10、《龙门县旅游发展总体规划》，2006年，广东省旅游发展研究中心
11、《龙门县南昆山镇土地利用总体规划》，1996年，龙门县人民政府
12、其它相关法律、法规、条例、标准和规划
13、南昆山生态旅游区各职能部门提供的其它相关资料。
（六）规划目标
根据现代旅游业发展大环境和珠江三角洲的发展现状、趋势以及地区核心旅游接待基地建设的要求，因地制宜，近远期结合，确定科学的、合理的发展目标和建设目标，通过功能整合、布局调整、结构优化、交通梳理，强化街区和空间整治，实现社会经济和环境的快速、协调发展，把规划区建设成为优质服务和自然风貌有机结合的综合服务中心区，充分发挥中心区的地区辐射作用，带动周边地区的发展。
（七）规划指导思想及原则
一、规划指导思想
1、坚持全面的调查论证，科学合理的规划。
在协调发展的前提下，充分发挥生态效益、经济效益以及社会效益。
2、综合服务中心的发展与生态旅游区的发展密切相关，其建设时序、标准以及提供服务的内容等与生态旅游区甚至区域的旅游发展相协调。
3、坚持高起点、高标准、高要求的建设，以一流的管理、一流的设施以及一流的服务创建一流的品牌。
二、规划原则
1、可持续发展原则
可持续发展的含义可以概况为：
在社会大众和政府群策群力下，满足当代子孙后代在社会、经济及环境方面的需要；在社会经济发展的同时促动生态环境的良性循环，实现经济繁荣、社会进步和优美环境的协调统一。
具体而言，本次规划规划必须综合考虑人口、资源、环境与发展之间的辩证关系，实现经济与环境的协调发展。
其次，通过产业结构调整策略和目标的制定，逐步建立以合理开发利用地方资源为核心的低投入、多产出，低消耗、高效益的经济结构体系。
2、整体协调原则
南昆山生态旅游区综合服务中心是南昆山生态旅游区的重要组成部分，随着地区旅游业的不断发展以及交通等条件的不断改善，综合服务中心与周边地区的联系日趋紧密。
因此，必须从整个旅游区范围来统筹考虑综合服务中心社会经济的发展和建设用地的安排，从而协调好综合服务中心与周边地区之间以及近期与长远发展之间的关系。
3、弹性规划原则
考虑到经济发展中市场可变因素、行政不确定因素作用影响，在根本性原则不冲突的条件下，结合近远期目标，增强规划实施的变通性。
第二部分旅游开发策略
（一）地区旅游业发展状况及存在问题
一、地区旅游业发展状况
1、旅游产业发展状况
南昆山生态旅游区以“北回归线上的绿洲”而久负盛名，主要有观音潭、川龙瀑布、川龙峡漂流、石河奇观、九重远眺、仙霞瀑布、蛇松、一线天、神鹰石等景点，景区为通票，门票价格为20元，2006年4月1日起涨为30元。
截至2005年，广东省内有38家旅行社与南昆山生态旅游区签订了组团协议，珠江三角洲有8个城市的旅行社开展南昆山生态旅游区旅游组团业务。
其主要客源来自珠三角地区。
南昆山生态旅游区旅游购物场所较多，主要以经营土特产品为主，其中最多的为观音菜、竹制品、蜂蜜等为主。
接待设施情况较好，共有接待游客的宾馆及餐馆124家，其中宾馆77家，餐馆47家，共有床位数3290个，可接待会议宾馆18家，可接待会议人数1105人，可同时容纳6000余人同时进餐。
另有家庭旅馆56家，共有床位数1433个。
通过调查得知，宾馆酒店在旅游淡季周末的入住率均在70%以上，旅游旺季周末则常常爆满，平时的游客较少。
2005年接待624345人次，旅游总产18242值万元，分别比2002年增长了84.61%和73.24%，见表1。
表1南昆山生态旅游区2002～2005年旅游业发展情况
年份
游客数（人次）
旅游总产值（万元）
2002
338200
10530
2003
434430
12515
2004
560514
16649
2005
624345
18242
2、旅游市场发展状况
1）旅游人数和旅游收入持续上升
南昆山生态旅游区2005年接待游客624345人，旅游总产值18242万元，比2002年分别增加了84.61%和73.24%。
2）游客接待淡旺季明显
南昆山生态旅游区的旅游旺季从月份上来讲分别为5月、7月、8月、9月以及10月（见图1）。
从时段上讲旅游旺季主要在双休日、黄金周。
图1南昆山生态旅游区2005年游客接待量
3）游客客源地集中，主要以广州、深圳、东莞为主
通过门票站提供的资料，目前南昆山生态旅游区客源主要来自广州市、深圳市、惠州市、东莞市等地，占游客总数的80%以上。
3、游客调查分析
规划组在南昆山生态旅游区管理委员会的帮助下，于2006年2月、5月、6月即淡季、旺季、平季采取发放问卷的方法，对南昆山游客分别进行了随机抽样调查，问卷现场收回，共发放问卷780份，回收有效问卷775份，有效问卷率达99.3%。
1）游客的人口统计学特征
表1游客人口统计学特征
项目
类型
百分比（％）
性别
男
62
女
38
年龄组成
65以上
2
45-64岁
8
25-44岁
63
15-24岁
19
15岁以下
8
职业结构
公务员
7
企业事业职员
32
商务人员
12
专业技术人员
10
军人
1
服务人员
9
工人
2
教师
4
学生
10
离退休人员
6
其他
7
文化程度
硕士及以上
7
本科及大专
60
高中及中专
26
初中及以下
7
抽样调查统计见表1。
从游客的性别上分析，男性游客的比例比女性高。
从年龄结构来看，25-44岁的游客是旅游客源市场的主体，占整个市场的六成，这个年龄段的游客是社会人口的主体和主要的消费群体，收入比较稳定且其中一部分属于高收入阶层；但是该群体闲暇时间比较少,因而主要利用双休日或五一、十一、春节等长假期间进行旅游活动。
从游客的职业构成来看，企业事业职员、商务人员、专业技术人员、服务人员、学生所占比例较高，是南昆山旅游的主体。
这表明，南昆山生态旅游区的游客主要在是以国内游客为主，并且游客来源具有部门集中的特点，多大部分是一些收入较高、生活较稳定的城市居民。
从游客的文化程度构成来看，本科及大专文化程度游客最多，达到了60%；其次为高中及中专文化程度，为26%。
这表明到该地区旅游的游客受教育程度较高。
另一方面，游客的收入集中在月收入3000元以上，共占38%；2000-3000元者占36%。
这部分人构成了南昆山主要的消费群体。
说明该区域的游客均属收入较高层次。
2）游客的行为特征
①游客的出游目的
如表2所示，南昆山生态旅游区的游客到访的主要目的以观光游览、休闲度假为主体，分别占34%和60%；登山占3%；商务会议、探亲访友、以及其他分别占1%。
这表明一方面旅游区的自然资源对游客具有强大的吸引力；另一方面也表明旅游区的旅游项目开发类型单一，仅仅依靠自然优势，没有发掘具有其他吸引力的旅游资源。
表2游客出游目的
观光旅游
休闲度假
公务商务
登山
探亲访友
其他
34%
60%
1%
3%
1%
1%
②游客的出游形式及方式
从出游方式来看，与家人一起出游位居第一，占30%;其次是与亲友出游、旅行社组织和单位组织，分别占27%、20%、15%；这表明家庭及亲朋好友结伴出游在南昆山的游客市场占有相当大的比例。
家庭出游的交通工具为自驾车，而单位组织及旅行社组织一般使用的交通工具为长途汽车。
这说明由于私家车的普及，家庭出游今后将是南昆山的主要市场之一。
③游客的住宿方式
在南昆山生态旅游区，大多数的游客选择过夜，过夜游客和不过夜游客比例为7.7：
2.3。
旅行社组织的选择在宾馆过夜占89%，度假村和家庭旅馆占2%、9%；以家庭出游和亲朋结伴出游所选择的住宿类型更多样化，但还是以宾馆为主，占43%,度假村、亲友家及家庭旅馆分别占26%、19%及12%。
3）游客的行为决策
图2不同的文化程度不同的兴趣爱好
抽样调查表明，观光游览、避暑疗养是最吸引游客的旅游活动。
游客文化程度越高，越表现出对野外运动项目的积极性，例如生态探险、户外野营、登山健身。
见图2。
而信息获取也是影响游客作出出游决策重要的一环，调查显示（表3）游客信息来源主要是通过亲友的介绍和旅行社的宣传，它们分别占41%、26%。
这表明南昆山生态旅游区的品牌效应在区域中比较久远；但另一方面也表明旅游区的宣传还欠缺力度，没有有效的利用报纸杂志、电视广播、网络等的传播媒介作用。
详见表3。
表3游客信息收集的渠道
旅行社
报纸杂志
亲友介绍
宣传册
电视广播
网络
其他
26%
6%
41%
6%
5%
9%
7%
4）游客的评价及建议
从调查结果可以看出，游客对南昆山生态旅游区的旅行社、内部交通非常满意，认为好的占41%、43%；其次游客对长途交通和旅游购物也是比较满意的；但是在娱乐设施以及餐饮价格方面，游客的意见比较多，尤其是娱乐设施方面，游客普遍反应在旅游区没有相应的娱乐活动以提供给游客在游览景区之余参与；餐饮方面游客反映价格普遍偏高，而且没有特色；对于景点质量，游客反映景点长年无变化，而且年久失修，部分安全防护设施已经老化，安全问题存在隐患；道路方面游客反映景区的道路标识不明确，对于第一次来旅游区的自驾游游客经常找不到景点的具体位置。
见表4。
表4游客对南昆山生态旅游区的评价（%）
好
一般
差
知名度
19
68
13
住宿价格
26
56
18
娱乐设施
3
46
51
旅行社
41
56
3
市内交通
43
46
11
景点质量
25
57
18
服务质量
26
57
17
餐饮价格
20
55
25
导游服务
22
75
3
长途交通
34
46
20
旅游购物
34
60
6
满意程度
37
53
10
游客的建议主要有以下几点：
南昆山生态旅游区的知名度还不够，应该加强宣传力度，采用多样的宣传手段。
增加游客与大自然互动的旅游项目。
使游客与南昆山亲密接触，摆脱单一的观光游览，提高游客旅游的参与性。
增加休闲娱乐设施，一方面可以丰富南昆山的旅游资源，提高南昆山的旅游收入；另一方面也满足了游客的需求。
二、存在主要问题
1、随着南昆山生态旅游区的快速发展，游客的递增数量和现有的基础设施配套不成比例。
以旅游者必到的川龙瀑布景区为例，在高峰时期，川龙瀑布下的停车场严重超载，区间车运行缓慢，堵车情况时有发生。
而且景区的市政基础设施薄弱，供电、给水、排污等设施有待完善。
2、旅游季节性强，淡旺季明显。
3、游客停留时间平均在1天，终站式目的地功能薄弱。
以2004年南昆山旅游统计为例。
一日游游客的百分比平均为54.11%，五一、十一黄金周的一日游游客所占比例最高，分别达到68.47%、66.09%。
说明南昆山现在只是一个旅游地，还不是旅游终站式目的地。
见图3。
图3一日游游客的百分比
（二）地区客源市场分析与预测
一、客源市场分析
1、客源市场背景分析
从调查结果以及各方面收集的资料来看，南昆山生态旅游区主要的客源市场以广东省内为主，海外市场目前相对薄弱。
从市场份额来看，游客以广东省内为主，尤其是广州、深圳、东莞；分别占29%、26%、16%。
广东省内其余各市惠州、珠海的游客也占有一定的比例。
省外游客主要是以广东省的临近省份为主。
香港因其临近的地理位置也有少量的游客来旅游区旅游。
见表4。
表4游客客源地构成比例
旅游客源地
所占比例
旅游客源地
所占比例
广州
29%
南海
2%
深圳
26%
中山
1%
东莞
16%
韶关
1%
惠州
12%
河源
1%
珠海
6%
香港
2%
佛山
3%
江西
1%
肇庆
2%
湖南
1%
据调查分析，南昆山生态旅游区主要的客源市场为广州、深圳、东莞，从三地的旅游成本来看，三地相差不大，广州、深圳由于企业比较多，企业以激励方式组织员工集体出游，这部分游客构成了旅游区以旅行社组织方式出游的主要的市场份额；因此这两地的市场份额相对较高；东莞游客以自驾车出游较多，这也和它的城市居民生活水平比较接近。
2、调查结果分析
2005年1月26日至30日期间，广州市统计局和广州市城市社会经济调查队进行了春节黄金周市民外出旅游意向电话访问调查。
调查采取随机抽样方法，利用国家统计局在广州的住户调查网络，按家庭收入等距抽取了城镇居民600个家庭户，取得了1957位市民出外旅游意向资料。
1）游客的旅游花费
从被调查城镇居民家庭分组情况看，户均旅游花费水平呈现低花费组家庭户数所占比重下降、而高花费组家庭户数所占比重上升的趋势。
其中：
户均花费1000元以内的家庭户数所占比重为39.2%，比2004年同期下降了14.4个百分点；户均花费1001元至8000元的家庭户数所占比重为58.2%，比2004年同期增加了13.8个百分点；超过8000元的家庭户数所占比重为2.6%，比2004年同期增加了0.6个百分点。
2）游客的出游方式
在2005年春节黄金周期间有意出游者中，出游方式选择“个人或家庭”和“与亲朋结伴”的自助游所占比重达95%，比2004年同期下降了0.6个百分点；选择“单位组织”所占比重为0.1%，同比下降了0.2个百分点；而选择“旅行社”即参团游所占比重为4.9%，比2004年同期上升了0.8个百分点。
在选择出游交通工具方面，市民出游虽仍以乘坐汽车（不含“自驾车”）为主，此外，在选择各类出游交通工具中，比重上升最突出的是“自驾车”方式。
其所占比重为14.7%，比2004年同期上升了1.1个百分点。
3）游客的出游意向
在本次春节黄金周有意出游的城镇居民中，在外过夜的比重为45.3%，比去年同期上升了2.3个百分点；表示不过夜的城镇居民所占比重为54.7%，则下降了2.3个百分点。
城镇居民人均出游天数为3.17天，比去年同期延长了0.25天。
（以上调查资料来源于――广州统计信息网）
同时，居民在黄金周出游的几率很高，据广州市对600户1957名居民的调查结果显示，60.6%的被访者有意出游。
其中城镇被访者有意出游的比例高达84.4%；据深圳市旅游局和统计局就居民春节出游意向1000位市民进行了调查。
结果显示，六成市民打算春节黄金周外出旅游，出游市民预计人均在外停留5.75天。
这些调查结果表明，居民生活质量不断提高，欣赏自然风光及回归大自然成为居民闲暇时间中的一种重要选择，而且随着家庭拥有私家车的比例不断上升，自驾车出游逐渐成为一种趋势，因此在双休日、节假日居民出游日益频繁，居民对旅游的需求已上升到
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