商品住宅专项维修资金使用一般程序及注意事项.docx

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商品住宅专项维修资金使用一般程序及注意事项

商品住宅专项维修资金使用一般程序及注意事项

一、申请使用维修资金的条件

（一）本住宅区已开立专项维修资金账户，其中开发建设单位或业主应缴存的商品住宅专项维修资金已足额缴存，并且有余额；

（二）维修项目属于住宅区共用部位或共用设施设备（详见《武汉市专项维修资金管理办法》第二十一条、第二十二条规定），且损坏原因为非人为因素的自然损耗。

二、由谁来提出维修资金使用的申请

（一）物业服务企业发现小区内共用部位或共用设施设备出现需要动用维修资金进行维修的情况后，可以提出维修方案，将工程预算等相关资料提交给业委会或社区居委会，由业委会或社区居委会向区房管局提出使用维修资金的申请；

（二）业主发现小区内共用部位或共用设施设备出现需要动用维修资金进行维修的情况后，可以将维修事宜向业委会或社区居委会报告，由业委会，或者社区居委会组织相关业主代表提出维修方案，并向区房管局提出使用维修资金的申请；

三、申请使用维修资金的程序：

（一）到房管部门咨询维修资金的申请使用程序，并查询本小区维修资金账户的基本情况，掌握开发建设单位交存的维修资金总额（以及是否缴齐）、每栋房屋维修资金分立账户的交存总额等信息；

（需要注意的问题：

如果小区未使用过维修资金，或者需要分摊费用的楼栋或单元未使用过维修资金，其维修资金缴存金额可按照“缴存金额=房屋建筑面积×应缴交金额标准”进行计算，应缴交金额标准为：

多层住宅12元/㎡，小高层25元/㎡，高层30元/㎡。

）

（二）从市场上了解维修项目的维修改造行情，选择维修（施工）企业，并由维修企业查勘现场后出具工程预决算方案；将工程预决算方案报送区房管局物业科。

（需要注意的问题：

维修（施工）企业必须拥有涉及维修工程方面的专业资质。

）

（三）填写《维修和更新、改造使用方案》，计算维修改造费用的分摊方法，明确工程的招标方式、以及是否聘请工程造价咨询机构；

（需要注意的问题：

1、什么叫做分摊？

分摊就是按照“维修工程的受益人和负担人相一致原则”，将工程费用分摊到应负担的每户业主。

比如：

小区监控、消防、水泵、输变电设施以及大门和道闸等等，上述这些涉及小区全体业主共用设施的维修费用，应分摊到每户业主；而屋顶和外墙漏水，以及整栋房屋共用的设施设备，其维修费用则应分摊到该栋每户业主；电梯、门禁、共用的下水管、落水管则应分摊到该单元每户业主。

2、怎样计算分摊：

（1）“维修资金余额”的计算公式：

维修资金余额=房屋建筑面积×应缴交金额标准—之前维修工程中该户应分摊的维修费用；

（2）“费用分摊金额”的计算公式：

费用分摊金额=该户业主应承担的（涉及全体业主应分摊的总工程费用÷小区总建筑面积）＋（涉及该楼栋业主应分摊的工程费用÷楼栋建筑面积）＋（涉及该单元业主应分摊的工程费用÷单元建筑面积）三项相加之和。

3、工程的招标方式有2种，一是协议招标，即邀请一家或数家施工企业，对维修工程进行施工；二是公开招标，即每个单项工程，至少邀请2家（含）以上的施工企业，通过召集业主代表评标的方式，综合报价和工程质量来决定最终选定哪家施工企业。

4、工程造价咨询的方式有：

报价咨询、工程质量咨询和决算审计咨询三种，造价咨询公司会分别收取相应费用，该项费用在征求业主意见，2/3以上业主同意的情况下，从维修资金中列支。

因此本着经济的原则，一般在三种方式中选择一种对工程进行把关。

目前选择报价咨询的案例较多。

）

（四）由业委会、社区居委会将《维修和更新、改造使用方案》、维修工程预决算方案以及是否聘请第三方进行造价咨询、监理、审计、费用承担问题等书面内容，向列支范围内全体业主进行公示。

公示期不少于7日，公示内容需送达列支范围内的单元门；

（需要注意的问题：

需对公示内容进行拍照，近景和远景各拍一张，要求都要能见到公式张贴地点的背景）

（五）公示期满无异议的，业委会或居委会组织列支范围内全体业主进行投票。

现场投票的，统计投票结果时，实行唱票人、计票人和监票人分离，现场公布投票结果。

书面征求意见的，投票结果经业委会或居委会负责人、唱票人、计票人和监票人签字后，向列支范围内全体业主公示，公示期3日；

（需要注意的问题：

投票须由业主本人或配偶签字，家人代签同意的，业主本人或配偶须作出书面同意，其他人代签的，需业主本人或配偶同意并作出书面证明）

（六）公示期满，且投票结果为专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签字同意的，业委会或居委会填写《武汉市住宅专项维修资金使用申请表》、《武汉市住宅专项维修资金使用预算（结算）明细表

（一）、

（二）》、《维修资金使用征求意见证明》等表格，向区房管局申请使用维修资金，并提交下列资料：

1、《武汉市住宅专项维修资金使用申请表》（原件）；

2、《武汉市住宅专项维修资金使用（预算）结算明细表

（一）或表

（二）》（原件）；

3、《武汉市住宅专项维修资金使用（预算）结算明细表（详表）》（原件）；

4、业委会备案文件（核原件留复印件）；

5、经办人身份证明、委托证明（核原件留复印件）；

6、《维修和更新、改造使用方案》（原件）；

7、《维修和更新、改造使用方案》及《工程预算》的对外公示照片（照片需加盖申请单位的印章，并注明公示地点及拍摄照片时间）；

8、《维修资金使用征求意见证明》（原件）；

9、维修工程预算（原件）；

10、维修资金工程项目分摊说明；

11、施工合同（核原件留复印件）；

12、施工单位的营业执照、税务登记证、施工资质文件（复印件）；

13、需要维修的部位或设施设备的实物照片（需要注明具体维修部位及设施设备的名称、照片拍摄日期并加盖申请单位印章）；

14、第三方造价咨询机构的咨询造价文件（单项维修项目预算超过5万元或综合维修项目预算费用超过10万元的，需征求业主意见是否同意聘请第三方造价咨询机构）；

（需要注意的问题：

施工合同必须写明每项工程的保修期及保修责任，合同须加盖各方公章并签名）

（七）区房管局自受理之日起10个工作日进行审核；经审核符合使用条件的，报市维修资金管理中心，市维修资金管理中心自收到报告之日起3个工作日内划转维修资金至约定的账户（按不超过预算资金的50%拨付）；

（需要注意的问题：

维修资金发票需在背面由申请单位（业委会或社区居委会）负责人签名按手印，并加盖申请单位印章发票付款方填写：

武汉市住房专项维修资金管理中心，组织机构代码：

420102F99581042，地址：

武汉市房管局4楼4001-4002室）

（八）业主委员会或者社区居民委员会按照使用方案组织实施维修和更新、改造工程；

四、维修资金结算程序

（一）维修工程完工后，业委会（或居委会及业主代表）组织施工单位、第三方监管单位（已聘请第三方监管时）、业主监督代表、物业服务企业进行验收，签字确认。

业委会（居委会）将工程决算单、分摊清册向列支范围内全体业主公示7日（至单元门）。

公示期内，业委会（或居委会） 和施工单位负责接待业主咨询；公示期满没有异议的，业委会（或居委会）申请维修资金结算，同时提交下列资料：

1、《武汉市住宅专项维修资金使用结算表》（原件）

2、《武汉市住宅专项维修资金使用（预算）结算明细表》（原件）；

3、《武汉市住宅专项维修资金使用（预算）结算明细表（详表）》（原件）；

4、《维修和更新、改造工程验收报告》（核原件留复印件）；

5、维修工程决算单（决算方案）（原件）；

6、维修资金使用结算分摊清册公示证明（原件）；

7、《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册》（原件）；

8、已经维修完毕的公共部位或设施设备的实物照片（需要注明具体维修部位及设施设备的名称、照片拍摄日期并加盖申请单位印章）；

（二）区房管局自受理之日起10个工作日进行审核；经审核符合使用条件的，报市维修资金管理中心，市维修资金管理中心自收到报告之日起3个工作内日向专户管理银行发出划转维修和更新、改造费用余额的通知。

2012年8月

市房管局关于印发武汉市住宅专项维修资金使用

操作规程的通知

武房发〔2011〕128号

各区房管局，直属相关单位，机关有关处室：

现将《武汉市住宅专项维修资金使用操作规程》印发给你们，请认真遵照执行。

二〇一一年七月二十九日

武汉市住宅专项维修资金使用操作规程

第一条为规范住宅专项维修资金（以下简称维修资金）使用行为，提高使用效率，按照方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致原则，根据《武汉市住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）使用管理相关规定，制定本规程。

第二条申请使用维修资金，应当具备下列基本条件：

1、维修、更新、改造项目（以下简称维修项目）属于《办法》第二十一条、第二十二条所列范围且超过保修期；

2、该物业区域已开立维修资金账户，且账户内有余额，余额不足或列支范围内有业主未交存维修资金的，申请人已明确不足部分的承担主体或补足方案并承诺实施到位；

3、使用方案按程序公示并经列支范围内占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签字同意。

第三条发生维修事项，列支范围内有业主未交存维修资金或余额不足，管理规约或议事规则对此有明确的处理方式的，从其约定；没有的，申请人可组织列支范围内全体业主参考下列方案进行表决：

1、已交存业主全额分摊维修费用，其超过依法分摊的费用由未交存业主或余额不足业主补齐，或由后者按标准依法交存到维修资金专户。

2、列支范围内全体业主分摊维修费用，维修资金代管机构按比例拨付已交存业主分摊费用，不足部分垫资维修后，垫资人依法追究未交存业主或余额不足业主民事责任；

3、业主认定的其他方式。

第四条物业服务企业在物业服务中发现、或根据业主反映核实维修项目后，提出使用方案，连同第三方监管资料和使用申请表格提交业委会，没有业委会的，提交社区居民委员会（以下简称居委会）。

业委会或居委会收到物业管理企业提交的上述资料后，在物业管理企业的协助下，将使用方案以及是否聘请第三方进行造价咨询、监理、审计、费用承担问题等书面内容，向列支范围内全体业主进行公示，公示期不少于7日，公示内容到达列支范围内的单元门。

公示期满，业委会或居委会组织列支范围内全体业主进行投票。

现场投票的，统计投票结果时，实行唱票人、计票人和监票人分离，现场公布投票结果。

书面征求意见的，投票结果经业委会或居委会负责人、唱票人、计票人和监票人签字后，向列支范围内全体业主公示。

公示期3日，公示期内业主可查阅投票签字统计表。

公示期满，且投票结果为专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签字同意的，业委会或居委会填写使用申请表格，按《办法》第二十四条，第二十五条的规定，向物业所在地的区房管局申请使用维修资金。

第五条使用方案主要包括：

项目名称、维修范围、预算金额、分摊范围及面积、列支范围内维修资金交存情况、业主人数、维修资金余额不足（含未交存）的处理措施、施工单位选择方式、施工管理、工程验收、资金决算方式、施工时间等内容。

第三方监管资料包括主管部门认可的造价咨询、监理、审计单位名录及收费标准、费用承担主体等。

第六条维修资金代管期间，维修前申请维修资金的，按不超过预算资金的50%拨付；维修完工后，拨付余款。

施工单位已垫资维修完工的，一次结算。

第七条维修资金代管期间，申请维修资金费用的，向区房管局提交下列资料：

1、业委会备案文件（核原件留复印件）；

2、经办人身份证明、委托证明（核原件留复印件）；

3、《武汉市住宅专项维修资金使用申请表》（原件）；

4、《维修和更新、改造使用方案》（原件）、《维修资金使用征求意见情况说明》（原件）；

5、《维修和更新、改造使用方案》及第三方监管资料公示的照片；

6、维修工程预算（原件）、施工合同（核原件留复印件）及《武汉市住宅专项维修资金使用（预算）结算明细表》（原件）；

7、需要维修的部位或设施设备的实物照片，并注明具体维修部位及设施设备名称；

8、单项维修项目预算超过5万元或综合维修项目预算费用超过10万元的，同意聘请第三方监管的还需提交审价出具审价意见；

9、其他相关资料。

第八条业委会组织施工时推荐业主作为监督代表的，监督代表应为受益业主或业委会成员。

第九条维修工程完工后，业委会（或居委会及业主代表）组织施工单位、第三方监管单位（已聘请第三方监管时）、业主监督代表、物业服务企业进行验收，签字确认。

业委会（居委会）将工程决算单、分摊清册向列支范围内全体业主公示7日（至单元门）。

公示期内，业委会（或居委会） 和施工单位负责接待业主咨询；公示期满没有异议的，业委会（或居委会）申请维修资金结算，同时提交下列资料：

1、《武汉市住宅专项维修资金使用结算表》（原件）、《武汉市住宅专项维修资金使用（预算）结算明细表》（原件）；

2、《维修和更新、改造工程验收报告》（核原件留复印件）；

3、维修工程决算单（原件）、《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册》（原件）及公示证明（原件）；

4、维修和更新、改造工程的发票（原件）；

5、维修后的住宅共用部位、共用设施设备实物照片；

6、其他相关资料。

第十条维修资金划转业主大会后，业委会申请维修资金使用备案的，向区房管局提交下列资料：

1、业委会备案注明（核原件留复印件）；

2、经办人身份证明、委托证明（核原件留复印件）；

3、《武汉市住宅专项维修资金使用备案表》（原件）；

4、《维修和更新、改造使用方案》（原件）及预算（原件）；

5、其他相关资料。

第十一条区房管局通知市维修资金中心拨付预算费用时，需提交以下资料：

1、《武汉市商品住宅专项维修资金使用申请表》（原件）；

2、《武汉市商品住宅专项维修资金使用预算（结算）明细表》（原件）；

3、工程预算票据（原件）。

通知拨付结算费用的，同时需提交以下资料：

1、《武汉市住宅专项维修资金使用结算表》（原件）；

2、《武汉市住宅专项维修资金使用预算（结算）明细表》（原件）；

3、《维修资金使用结算分摊清册》（原件）和工程结算票据（原件）。

第十二条维修项目涉及尚未售出房屋的，开发建设单位或者公有住房单位应按照尚未售出房屋的建筑面积、分摊维修和更新、改造费用。

附件：

1、各类表格式样

2、维修和更新、改造使用方案

3、维修资金使用征求意见证明

4、维修和更新、改造工程验收报告

5、维修资金使用结算分摊清册

6、维修资金使用结算分摊清册公示证明

武昌区****小区

维

修

资

金

申

请

资

料

（正常维修）

二〇一三年一月

维修资金申请资料目录

1、《武汉市住宅专项维修资金使用申请表》（原件一式二份）；

2、《武汉市住宅专项维修资金使用（预算）结算明细表

（一）或表

（二）》（原件一式二份）；

3、《小区住宅专项维修资金使用（预算）明细详表》（原件一式二份）；

4、业委会备案文件（核原件留复印件）；

5、经办人身份证明、委托证明（核原件留复印件）；

6、《维修和更新、改造使用方案》（原件）；

7、《维修和更新、改造使用方案》及《工程预算》的对外公示照片（照片需加盖申请单位的印章，并注明公示地点及拍摄照片时间）；

8、《维修资金使用征求意见证明》（原件）；

9、施工单位的维修工程预算报价表（原件）；

10、维修资金工程项目分摊说明（原件）；

11、小区房屋渗水业主签名确认明细表（原件）

12、维修工程合同（原件）；

13、施工单位的营业执照、税务登记证、施工资质文件（复印件）；

14、需要维修的部位或设施设备的实物照片（需要注明具体维修部位及设施设备的名称、照片拍摄日期并加盖申请单位印章）；

15、第三方造价咨询机构的咨询造价文件（单项维修项目预算超过5万元或综合维修项目预算费用超过10万元的，需征求业主意见是否同意聘请第三方造价咨询机构）；

另：

维修资金发票需由申请单位（业委会或社区居委会）负责人签名，并加盖申请单位印章

发票付款方填写：

武汉市住房专项维修资金管理中心组织机构代码：

420102F99581042

地址：

武汉市房管局4楼4001-4002室

武汉市住宅专项维修资金使用申请表

申请时间：

年月日

申请人（盖章）

业委会（社区居委会）

物业项目名称

座落地址

维修栋号

列支范围总面积

同意总面积

比例

列支范围总户数

同意总户数

比例

维修

更新

改造

内容

施工单位

预计开工日期

预计完工日期

预算总金额

（大写）佰拾万千佰拾元

（小写）元

预付总金额

（大写）佰拾万千佰拾元

（小写）元

收款

单位

户名

账号

开户行号

上列内容及维修资金使用方案、第三方监管资料已按程序向列支范围内全体业主公示，投票结果如上、申请人保证内容及提交资料真实有效，如有虚假，愿承担由此引起的法律责任。

业委会（社区居委会）主任签章：

业委会成员（业主代表）签字：

经办人签字：

年月日

区房管局

审批意见

初审：

科室负责人：

分管领导：

（签章）

年月日年月日年月日

武汉市

（签章）

年月日

住房专项维修

资金管理中心

拨付意见

本表一式二份：

一份留区房管局，一份留武汉市住房专项维修资金管理中心。

武汉市住宅专项维修资金使用预算（结算）明细表

（一）

申报时间：

年月日

申请人（盖章）

物业区域

维修项目

维修费金额（元）

备注

预算

决算

屋面

外墙面

楼梯道

走廊通道

电梯

水箱

上下水管

落水管

化粪池

其他

小

小写

计

金额

（大写）佰拾万千佰拾元

说明：

1、申请使用维修资金时，维修费金额在本明细表预算栏填写；结算维修资金时，维修费金额在本明细表决算栏填写。

2、本表小计实际发生栏中的维修费由分摊范围内业主按各自拥有房屋建筑面积的比例据实分摊。

小区住宅专项维修资金使用（预算）明细详表

（一）

维修项目

维修面积

维修列支范围

维修金额分摊

预算

决算

屋面

外墙面

楼梯道

走廊通道

电梯

水箱

上下水管

落水管

1、本表所列为填写范例，请按实际维修情况填写，没有相关维修项目可直接删除，本表可以根据实际情况添加或删除行数。

2、维修项目的维修列支范围，根据自己维修项目的数量自行添加，但每个项目需要按照表格上列支范围分摊。

（例如：

屋面必须分摊到栋，根据实际维修栋数自动添加）。

武汉市住宅专项维修资金使用预算（结算）明细表

（二）

申报时间：

年月日

申请人（盖章）

物业区域

维修项目

维修费金额（元）

备注

预算

决算

加压水泵

消防设施

绿地

道路

沟渠

停车库（场）

公益性主体设施

共用设施设备用房

物业管理办公用房

其他

小

小写

计

金额

（大写）佰拾万千佰拾元

说明：

1、申请使用维修资金时，维修费金额在本明细表预算栏填写；结算维修资金时，维修费金额在本明细表决算栏填写。

2、本表小计实际发生栏中的维修费由分摊范围内业主按各自拥有房屋建筑面积的比例据实分摊。

小区住宅专项维修资金使用（预算）明细详表

（二）

维修项目

维修面积

维修列支范围

维修金额分摊

预算

决算

化粪池

1栋

2栋

窨井

1栋

2栋

加压水泵

1栋

2栋

消防设施

1栋

2栋

绿地

1栋

2栋

道路

1栋

2栋

沟渠

1栋

2栋

停车库（场）

1栋

2栋

公益性主体设施

1栋

2栋

共用设施设备用房

1栋

2栋

物业管理办公用房

1栋

2栋

加压水泵

1栋

2栋

其他

1、本表所列为填写范例，请按实际维修情况填写，没有相关维修项目可直接删除，本表可以根据实际情况添加或删除行数。

2、维修项目的维修列支范围，根据自己维修项目的数量自行添加，但每个项目需要按照表格上列支范围分摊。

（例如：

屋面必须分摊到栋，根据实际维修栋数自动添加）。

维修和更新、改造使用方案

一、物业项目概况

项目由开发建设，坐落于，结构为，共有幢，户，

平方米，年月交付使用，已超过房屋保修期。

二、申请使用专项维修资金的原因

根据业主反映及现场查勘，本项目（楼栋号）存在

的情况，严重影响业主正常生活，属于《武汉市住宅专项维修资金管理办法》第条第项规定内容，需要申请使用专项维修资金进行修缮。

三、维修和更新、改造部位及内容

。

。

。

。

。

四、维修和更新、改造费用及分摊

经查询，本次申请使用专项维修资金的（楼栋号）共有专项维修资金余额元，其中：

开发建设单位交存余额元，相关业主个人账户余额元。

工程预算费用为元，涉及户、平方米，每平方米分摊费用为元/平方米，按照受益业主所拥有的住宅建筑面积的比例分摊到户。

该方案经专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意后，维修和更新、改造工程费用先从开发建设单位交存余额中扣除，再从相关业主个人账户中核减，个人账户不足的相关业主需补交不足部分。

业主

姓名

房号

建筑面积

（平方米）

维修资金余额（元）

费用分摊金额（元）

应补交金额（元）