房地产策划工作要求.docx
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房地产策划工作要求
房地产策划工作要求
一．房地产项目市场调查研究
（一）。
制定市场调研策略：
1能够分析市场宏观环境，微观环境对项目的影响；（房地产项目的影响因素的內容）
2能够制定市场调研的目标;（市场调研目标的设计方法）
（二）市场定位策划
1能够进行项目土地价值分析（土地价值分析法）；
2能够制定市场定位策略（项目市场定位决策方法）；
3能够审定项目功能设计方案（项目功能设计的相关知识）
4能够根据市场调研报告作出项目投资机会分析（成本控制的方法）；
5能够进行市场投资预测（财务评价的分析指标）；
6能够进行房地产项目财务分析（财务评价中主要变量分析方法）；
7能够进行风险分析并制定防范措施.
二．房地产项目定位
（一）项目产品定位
1能够制定产品设计方案（产品定位的流程与内容）；
2能够制定产品定位策略（产品定位的注意事项及方法）。
（二）项目形象定位
1能够制定项目概念设计方案（项目形象策划的概念，项目概念设计的制定方法）；
2能够制定项目品牌策略（项目品牌策划的概念）
（三）项目整体定价
1能够制定项目定价目标（项目价格定位的原则）；
2能够制定项目定价策略。
三．房地产项目投资策划
（一）房地产投资项目资金管理
1能够制定项目投资资金来源与运用方案（房地产项目资本结构内容）；
2能够制定项目资金筹措方案（资金筹措的方式,渠道和制度）
（二）房地产投资项目融资策划
1能够设计项目资金筹措渠道（投资资金筹措渠道的种类）；
2能够制定项目投资资金间接筹措的途径（资金筹措途径和方法）
四．房地产项目整合营销策划
（一）审定营销总体策略
1能够选择定价方法，确定基本价格（项目价格阶段性调整策略）；
2能够制定项目上市计划（上市计划的制定原则）。
（二）营销推广的总体策划和评估
1能够制定媒体推广策略（广告时机与媒介的选择方法）；
2能够选择推广效果测评机制并制定评估方案（广告测评机制与评估方案的制定方法）。
五．房地产项目售后服务和物业管理
（一）物业管理机构组建
1能够制定和实施物业管理团队组建和招聘计划（物业管理组织与人员架构）;
2能够制定和实施人员培训计划（物业管理人员培训计划的制定方法）。
（二）全程物业管理策划
1能够策划全程物业管理概念（管理模式的制定方法）；
2能够制定物业管理模式（全程策划的概念确定）.
（三）综合经营模式策划
1能够制订物业管理综合经营模式策划（物业管理经营战略）；
2能够进行物业管理品牌策划（物业经营与品牌战略）。
（附近期做过项目评估报告）:
汕尾银瑚湾项目土地红线面积13万平方米；总建筑面积25万平方米。
张春能应聘.联系电话：
13318690186.
2010—8—31
笫三部分：
估价分析测算过程
一， 规划区红线内土地估价（130,010,000。
00元）
1，红线内规划面积:
130010M2；
2,红线内面积土地单位估价：
1000元/M2；
3,红线内土地总估价：
130010M2*1000元/M2=130,010，000.00元;
注:
以上土地价包含土地出让契税及平整.
二,建筑安装费（415，162，600.00元）：
1,高层楼住宅（建筑面积254783M2）:
1200元/M2；
高层楼建安估价：
254783M2＊1200元/M2=305,739,600。
00元；
2，商业（建筑面积9285M2）：
1200元/M2；
商业建安估价：
9285M2＊1200元/M2=11,142,000。
00元；
3，配套用房（建筑面积3700M2）:
850元/M2;
配套用房建安估价：
3700M2*850元/M2=3，145，000。
00元
4,架空层（建筑面积11896M2）：
900元/M2;
11896M2＊900元/M2=10,706，400.00元;
5，地下车库（建筑面积44000M2）:
1200元/M2；
44000M2＊1200元/M2=52,800，000。
00元;
6,洋楼（建筑面积6754M2）:
900元/M2;
洋楼建安估价：
6754M2*900元/M2=6,078，600。
00元；
7，别墅（建筑面积25551M2）:
1000元/M2；
别墅建安估价:
25551M2＊1000元/M2=25，551,000。
00元；
8，建筑安装费合计：
（1+2+3+4+5+6+7）=415，162,600.00元；
三,前期费用（19，829,258.02元）：
1, 规划设计费:
415，162,600。
00元＊3％=12，454，878.00元；
2, 设计招标管理费：
（130,010，000.00+415，162,600.00）*0.02%
=109，034。
52元
3， 勘察费:
12，454,878.00元＊5％=622，743.90元;
4， 设计监理费:
0
5， 施工监理费：
415,162,600.00元＊1%=4，151,626。
00元；
6， 施工证费:
0
7， 规划证费：
415,162,600.00元*0。
6%=2，490，975，60元;
8， 前期费用合计:
（1+2+3+4+5+6+7）=19,829,258。
02元;
四，配套费用（32，502,500。
00元）：
1 住宅配套费用,用地红线外；
2 大市政配套费，含红线外道路，上水，燃气，电话等；
3 配套费用按250元/M2计:
130010M2＊250元/M2=32,502,500.00元；
五,其他费用（45，974,792.22元）：
1 管理费用:
（415，162，600。
00+19,829,258。
02+32,502，500。
00）*3%=467,494,358。
02＊3％=14，024,830.74元；
2 销售推广费用：
【
（一）+
（二）+（三）+（四）】＊3%
=597，504,358.02＊3％
=17，925，130.74元;
3不可预见费用：
［
（二）+（三）+（四）]＊3%=467，494，358.02*3％
=14，024，830。
74元;
4其他费用合计（1+2+3）=45,974,792.22元;
六,税费（115,826,247.04元）：
[
（一）+
（二）+（三）+（四）+（五）]＊18％
=643，479，150.24＊18%
=115,826,247。
04元
七,合计开发总成本:
[
（一）+
（二）+（三）+（四）+（五）+（六）]=759，305,397.28元;
八,经济指标分析:
（一）,土地成本分摊:
1，高层住宅包含商业,配套，架空层,地下库建筑面积323664M2（红
线土地面积88079M2）：
88079M2*1000元/M2/323664M2=272。
13元/M2；
2，洋房（红线土地面积2921M2）：
2921M2＊1000元/M2/6754M2=432。
48元/M2；
3,别墅（红线土地面积39000M2）；
39000M2*1000元/M2/25551M2=1526。
36元/M2;
（二）,建安单位成本:
1,高层住宅：
1200元/M2；
2，商业铺面:
1200元/M2；
3，架空层：
900元/M2；
4，地下车库:
1200元/M2；
5，配套用房:
850元/M2
6，洋房商住：
900元/M2;
7，别墅住宅:
1000元/M2；
（三），前期费用单位成本:
1，高层住宅：
19,829，258。
02元/355969M2=55.71元/M2；
2，洋房住宅:
55。
71元/M2;
3,别墅住宅：
55.71元/M2；
（四），配套费用单位成本:
1,高层住宅:
32，502，500。
00元/355969M2=91.31元/M2;
（商铺,架空层,地下车库，配套用房）
2，洋房住宅:
91.31元/M2；
3,别墅住宅:
91。
31元/M2;
（五），其他费用单位成本:
1，高层住宅:
45，974，792.22元/355969M2=129。
15元/M2；
（商铺，架空层，地下车库,配套用房）
2,洋房住宅:
129。
15元/M2;
3，别墅住宅:
129。
15元/M2;
（六），税费单位成本:
1,高层住宅：
115,826，247.04元/355969M2=325。
38元/M2;
（商铺,架空层，地下车库,配套用房）
2，洋房住宅：
325。
38元/M2;
3,别墅住宅:
325。
38元/M2;
（七），开发单位成本:
［
（一）+
（二）+（三）+（四）+（五）+（六）］
1，高层住宅：
2073.68元/M2；
（商铺，架空层，地下车库）
2，配套用房：
1723.68元/M2；
3,洋房住宅：
1934。
03元/M2;
4,别墅住宅:
3127.91元/M2；
5,架空层:
1773。
68元/M2。
第四部分：
市场销售预测
一，高层住宅（823，969，525。
00元）:
1,首层按市场估价2300元/M2起步,每升一层按50元/M2计，至十
六层即为3050元/M2;均价为2675元/M2。
254783M2*2675元/M2=681，544，525。
00元；
2,首层商铺面积9285M2,按市场价5000元/M2计:
9285M2＊5000元/M2=46，425，000.00元；
3,架空层暂不考虑销售，作为活动场所（11896M2）；
4，地下车库面积44000M2，共计960车位，每位按100，000.00元计：
960位＊100，000。
00元/位=96,000,000.00元
二，洋房住宅（19,721，680。
00元）：
1，洋房首层为商铺，按市场估价为5000元/M2，二至五层平均估价为2400元/M2;
2，洋房平均估价为：
2920元/M2；
3，洋房住宅总销售估价:
6754M2＊2920元/M2=19，721,680。
00元;
三，别墅住宅（127，755，000.00元）；
1，别墅住宅按市场起步估价为：
5000元/M2;
2，别墅住宅总销售估价：
25551M2*5000元/M2=127，755,000.00元
四，会所，幼儿园配套做为物业使用，不考虑销售;
五，银湖湾小区总销售估价（971，446，205.00元）：
【
（一）+
（二）+（三）】=971,446，205。
00元
六，该项目计划利润：
971，446,205.00元-759,305,397.28元=212,140,807.72元;
七,计划利润率：
212,140，807.72元/971,446,205。
00元=21.84%；
八，注:
1配套用房：
3700M2＊1723.68元/M2=6,377，616。
00元；
2架空层：
11896M2*1773。
68M2=21,099,697。
28元;
合计：
27，477，313.28元.
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祝各位朋友生活愉快！
员工年终工作总结【范文一】
201x年就快结束，回首201x年的工作，有硕果累累的喜悦，有与同事协同攻关的艰辛，也有遇到困难和挫折时惆怅，时光过得飞快，不知不觉中，充满希望的201x年就伴随着新年伊始即将临近。
可以说,201x年是公司推进行业改革、拓展市场、持续发展的关键年。
现就本年度重要工作情况总结如下：
一、虚心学习，努力工作
（一）在201x年里,我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路,总结工作方法，一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。
我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地完成任务。
另一方面，问书本、问同事,不断丰富知识掌握技巧。
在各级领导和同事的帮助指导下,不断进步，逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。
（二）201x年工程维修主要有:
在卫生间后墙贴瓷砖，天花修补，二栋宿舍走廊护栏及宿舍阳台护栏的维修,还有各类大小维修已达几千件之多！
（三）爱岗敬业、扎实工作、不怕困难、勇挑重担，热情服务，在本职岗位上发挥出应有的作用
二、心系本职工作，认真履行职责，突出工作重点，落实管理目标责任制。
（一）201x年上半年，公司已制定了完善的规程及考勤制度。
201x年下半年，行政部组织召开了年的工作安排布置会议年底实行工作目标完成情况考评，将考评结果列入各部门管理人员的年终绩效。
在工作目标落实过程中宿舍管理完善工作制度,有力地促进了管理水平的整体提升.
（二）对清洁工每周不定期检查评分,对好的奖励，差的处罚。
（三）做好固定资产管理工作要求负责宿舍固定资产管理，
对固定资产的监督、管理、维修和使用维护。
（四）加强组织领导,切实落实消防工作责任制，为全面贯彻落实“预防为主、防消结合"的方针，公司消防安全工作在上级领导下，建立了消防安全检查制度,从而推动消防安全各项工作有效的开展。
三、主要经验和收获
在安防工作这两年来，完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获：
（一）只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能更好适应工作岗位。
（二）只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态.
（三）只有坚持原则落实制度，认真统计盘点，才能履行好用品的申购与领用。
（四）只有树立服务意识,加强沟通协调，才能把分内的工作做好.
（五）要加强与员工的交流，要与员工做好沟通,解决员工工作上的情绪问题，要与员工进行思想交流.
四、加强检查，及时整改,在工作中正确认识自己。
（一）开展常规检查。
把安全教育工作作为重点检查内容之一.冬季公司对电线和宿舍区进行防火安全检查.
（二）经过这样紧张有序的一年，我感觉自己工作技能上了一个新台阶，做每一项工作都有了明确的计划和步骤,行动有了方向,工作有了目标，心中真正有了底！
基本做到了忙而不乱，紧而不散，条理清楚，事事分明，从根本上摆脱了刚参加工作时只顾埋头苦干，不知总结经验的现象。
就这样，我从无限繁忙中走进这一年，又从无限轻松中走出这一年，还有，在工作的同时，我还明白了为人处事的道理，也明白了，一个良好的心态、一份对工作的热诚及其相形之下的责任心是如何重要
（三）总结下来:
在这一年的工作中接触到了许多新事物、产生了许多新问题，也学习到了许多新知识、新经验，使自己在思想认识和工作能力上有了新的提高和进一步的完善.在日常的工作中，我时刻要求自己从实际出发，坚持高标准、严要求，力求做到业务素质和道德素质双提高。
五、要定期召开工作会议,兼听下面员工的意见，敢于荐举贤才，总结工作成绩与问题，及时采取对策!
六、存在的不足
总的来看,还存在不足的地方，还存在一些亟待我们解决的问题，主要表现在以下几个方面：
1、对新的东西学习不够，工作上往往凭经验办事，凭以往的工作套路处理问题，表现出工作上的大胆创新不够.
2、本部有个别员工，骄傲情绪较高，工作上我行我素，自已为是，公司的制度公开不遵守，在同事之间挑拨是非，嘲讽，冷语，这些情况不利于同事之间的团结，要从思想上加以教育或处罚，为企业创造良好的工作环境和形象.
3、宿舍偷盗事件的发生,虽然我们做了不少工作,门窗加固,与其公司及员工宣传提高自我防范意识,但这还不能解决根本问题，后来引起上级领导的重视，现在工业园已安装了高清视频监控系统，这样就能更好的预防被盗事件的发生.
七、下步的打算
针对201x年工作中存在的不足，为了做好新一年的工作，突出做好以下几个方面：
（一）积极搞好与员工的协调，进一步理顺关系;
（二）加强管理知识的学习提高，创新工作方法，提高工作效益;
（三）加强基础工作建设,强化管理的创新实践，促进管理水平的提升。
在今后的工作中要不断创新，及时与员工进行沟通，向广大员工宣传公司管理的相关规定，提高员工们的安全意识,同时在安全管理方面要严格要求自己，为广大公司员工做好模范带头作用。
在明年的工作中，我会继续努力,多向领导汇报自己在工作中的思想和感受，及时纠正和弥补自身的不足和缺陷.我们的工作要团结才有力量，要合作才会成功，才能把我们的工作推向前进！
我相信：
在上级的正确领导下，cssm大安防的明天更美好！
员工年终工作总结【范文二】
一个人静静的站在窗边，看着路上一辆辆行驶的车辆,不由的想起了以前。
转瞬间来到红牛已经一年多了，有过开心与欢乐，悲伤与泪水，还有坎坷。
XX，崭新的一年，而现在已经过去了半年,在这半年里我又学到了很多的知识.在这半年的工作中我学到了许多平时学不到的岗位知识，尤其这几次停机时跟着设备维修人员一起检修设备时又让我对设备的工作原理有了更深了解，从而使我提高了岗位操作技能，更重要的是,在处理故障的同时，我能够熟练的将学到的新知识与操作技能相结合，减少了处理故障的时间，提高了处理故障的能力。
同时也还存在着许多的不足与缺点。
学到了什么：
1现在对所在岗位的设备工作原理有了更进一步的了解，从而提高了处理故障的能力与技巧，减少了处理故障的时间。
2对整条生产线也有了的了解，在其他岗位出现故障时自己也能过去帮上忙。
3现在和相邻岗位的伙伴配合的更加默契了,在彼此的岗位出现故障时只要对方一个手势就会明白自己该做些什么。
4在开班后会时通过主管描述生产线场的情况和岗位点评时悟出了什么情况重要。
什么情况紧急，在同时出现多个突发事件时怎样能有条不紊的处理好每件事.5在观看“XX年度《感动中国》人物”颁奖典之后我感受到我们每个人都很平凡，但在平凡的人生中，也可以做出不平凡的事情,我们每个人都可以通过自己的努力实践，也可以从他们的身上吸取力量,不断前进。
存在的不足与缺点:
1在岗位出现较大的故障时有些手足无措心里还有些急躁，如果长时间没处理好的话心里还来气。
2缺乏较好的工作方法，同样的一件事看别人做起来时觉得挺轻松,当轮到自己做的时候不但没做太好而且还累的满头大汗。
3口语表达能力较差，在岗位之间的沟通或者是和伙伴们聊天的时候自己心里想的意思总是不能用理想的语句表达出来。
下半年的目标:
在今后的日子里,争取把自己不足的地方弥补回来，多加学习以提高自己的综合能力，上班时调整好自己的心态，多加认真，争取以零失误来回报公司对我的培养。
最后，中心的祝愿公司的明天会更加的灿烂辉煌.
员工年终工作总结【范文三】
时光荏苒，XX年年很快就要过去了，回首过去的一年,内心不禁感慨万千……时间如梭，转眼间又将跨过一个年度之坎，回首望,虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。
非常感谢公司给我这个成长的平台，令我在工作中不断的学习，不断的进步，慢慢的提升自身的素质与才能,回首过往,公司陪伴我走过人生很重要的一个阶段,使我懂得了很多,领导对我的支持与关爱，令我明白到人间的温情，在此我向公司的领导以及全体同事表示最衷心的感谢,有你们的协助才能使我在工作中更加的得心应手，也因为有你们的帮助，才能令到公司的发展更上一个台阶，在工作上，围绕公司的中心工作，对照相关标准，严以律己,较好的完成各项工作任务.
在作风上，能遵章守纪、团结同事、务真求实、乐观上进,始终保持严谨认真的工作态度和一丝不苟的工作作风，勤勤恳恳，任劳任怨。
在生活中发扬艰苦朴素、勤俭耐劳、乐于助人的优良传统，始终做到老老实实做人，勤勤恳恳做事，勤劳简朴的生活，严格要求自己，在任何时候都要起到模范带头作用.
今后努力的方向:
随着公司各项制度的实行，可以预料我们的工作将更加繁重，要求也更高，需掌握的知识也更高更广。
为此，我将更加勤奋的工作，刻苦的学习，努力提高文化素质和各种工作技能,为公司做出应有的贡献。
即将过去的这一年，在公司领导及各部门经理的正确领导与协助下,我们的工作着重于公司的经营方针、宗旨和效益目标上，紧紧围绕重点展开工作，
在紧张的工作之余，加强团队建设,打造一个业务全面，工作热情高涨的团队。
作为一个管理者,对下属充分做到“察人之长、用人之长、聚人之长、展人之长”，充分发挥他们的主观能动性及工作积极性.提高团队的整体素质,树立起开拓创新、务实高效的部门新形象.我充分认识到自己既是一个管理者，更是一个执行者.要想带好一个团队，除了熟悉业务外，还需要负责具体的工作及业务,首先要以身作则，这样才能保证在人员偏紧的情况下,大家都能够主动承担工作。
对此我向领导做如下工作报告：
一、严于律已,自觉加强党性锻炼，党性修养和政治思想觉悟进一步提高
一年来，我始终坚持运用马克思列宁主义的立场、观点和方法论，运用辩证唯物主义与历史唯物主义去分析和观察事物，明辨是非，坚持真理，坚持正确的世界观、人生观、价值观，用正确的世界观、人生观、价值观指导自己的学习、工作和生活实践，在思想上积极构筑抵御资产阶级民主和自由化、拜金主义、自由主义等一切腐朽思想侵蚀的坚固防线。
热爱祖国，热爱中国共产党，热爱社会主义，拥护领导的管理思想，坚信社会主义最终必然战胜资本主义，对社会主义充满必胜的信心.认真贯彻执行党的路线、方针、政策，为加快社会主义建设事业认真做好本职工作。
工作积极主动，勤奋努力,不畏艰难，尽职尽责，在平凡的工作岗位上作出力所能及的贡献。
二、强化理论和业务学习,不断提高自身综合素质
我重视加强理论和业务知识学习，在工作中,坚持一边工作一边学习，不断提高自身综合素质水平。
（1）是认真学习“三个代表"重要思想，深刻领会“三个代表”重要思想的科学内涵，增强自己实践“三个代表”重要思想的自觉性和坚定性;认真学习党的十六大报告及十六届三中、四中全会精神，自觉坚持以党的十六大为指导，为进一步加快完善社会主义市场经济体制，全面建设小康社会作出自己的努力。
（2）是认真学习工作业务知识,重点学习公文写作及公文处理和计算机知识.在学习方法上做到在重点中找重点，抓住重点，并结合自己在公文写作及公文处理、计算机知识方面存在哪些不足之处，有针对性地进行学习,不断提高自己的办公室业务工作能力.
（3）是认真学习法律知识,结合自己工作实际特点,利用闲余时间，选择性地开展学习，学习了《中华人民共和国森林法》、《森林防火条例》、《中华人民共和国土地管理法》、《广西壮族自治区土地山林水利权属纠纷调解处理条例》、通过学习，进一步增强法制意识和法制观念.
三、努力工作，按时完成工作任务
一年来，我始终坚持严格要求自己,勤奋努力,时刻牢记公司制度，全心全意为公司创造利益的宗旨，努力实践公悸非逦计划性、前瞻性、领导性强;开拓进取,经常提出合理化建议并获采纳，完成较重的本职工作任务和领导交办的其它工作；讲究工作方法，效率较高；能按时或提前完成领导交办的工作，工作成绩比较突出，效果良好。
四、在廉的方面:
（1）严格执行和维
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