西城上街自营区域农贸市场商业计划书.docx

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西城上街自营区域农贸市场商业计划书

西城上街自营区域农贸市场商业计划书

一、前言

近一段时间以来，国际、国内经济形势严峻，从政府到普通老百姓都感受到了前所未有的压力。

如：

1、欧洲主权债务危机持续蔓延，中国出口贸易萎缩，出口加工企业纷纷裁员、倒闭，失业人口增加，社会不稳定因素增加；

2、国内CPI持续高企，通胀压力增大。

其中与老百姓日常生活息息相关的农产品价格轮番领涨：

从“豆你玩”、“蒜你狠”、“姜你军”，到最近出现的“向前葱”，老百姓的生存压力日渐增大；

3、食品安全问题频出，“餐桌保卫战”烽烟再起：

从“染色馒头”、“毒豆芽”、“瘦肉精猪肉”、“假鸡蛋、假羊肉”、“膨大剂西瓜”，到近日的“工业明胶事件”，极大的挤压了老百姓的消费热情，严重阻碍了“促消费、保增长”方针的落实。

中国作为新兴经济体国家的代表，中国经济的持续、健康增长是促进全球经济复苏的重要力量。

而居高不下的CPI在很大程度上抵消了GDP的增长，老百姓感受不到经济增长带来的生活水平的提高，幸福指数没有随着GDP的增长而上升，反而有所下降。

老百姓有钱不敢花、不愿花，造成了现在出口出不去、内需拉不动的困局，中国经济面临着前所未有的增长压力。

而破解这一困局的现实方法之一就是让老百姓吃上放心、优质价廉的鲜活农产品。

（一）菜价高的原因及解决思路

让老百姓吃的放心，政府加强监管就可以解决。

而价格问题牵涉则到社会的方方面面，主要原因有两方面：

1、流通环节多

以近日暴热的“向前葱”为例：

山东省以前每斤不到2元的大葱，近日已经涨到3.5元，比鸡蛋的价格还高。

对于一棵普通大葱来说，从章丘种植基地到省城普通老百姓的餐桌上，仅仅几十公里的路程，却因被多次转手，差价变成了数倍：

0.7元1.2元赚两分钱1.8元3元

葱农小经纪人大经纪人大小批发商零售商

在这个链条中，可以清晰地看出一棵大葱的涨价之路。

包括大葱在内的农产品价格最大涨幅部分就是终端零售环节，也就是常说的“最后一公里”。

大葱价格从批发到零售之间，每斤价格至少涨1元以上。

而农产品零售环节主要是农贸市场（占80%），因为农贸市场分布不均衡、租赁成本高、管理费用高等问题，迫使大葱等农产品价格高企。

从这个角度看，如果能降低零售商的经营成本，自然就能传导到菜价上。

2、信息不通畅

农产品价格暴涨暴跌身后并没有真正的赢家，看到价格高时，大多数农民就都跟风种植，过量种植导致供大于求，造成卖菜难，价格暴跌，丰产却不丰收；下一年度农民往往由于上一年价格不好又开始惜种，整体又供小于求，从而导致价格攀升。

建立终端信息监控系统，按需种植，或许是解决产销信息不通畅的好方法。

（二）具体解决方案

1、加强农产品流通体系建设，提高产销衔接能力

支持建设和改造一批超市化、标准化的农贸市场，支持大、中型农贸市场与农产品生产企业及农村合作社开展“点对点”对接，充分发挥规模化流通企业和经营主体的骨干作用，消除中间环节。

2、规范市场流通秩序，提高农产品质量安全水平

在具备条件的农贸市场推进农产品检测、检验站点建设和质量安全可追溯体系建设，促进流通环节提高质量安全责任意识。

3、建立农产品信息共享机制

将终端零售企业的农产品销售信息纳入政府农业产业信息平台，形成重要农产品监测企业报送信息网络，定期发布重要农产品市场信息，引导农产品生产和流通，稳定市场消费预期。

（三）传统农贸市场的弊端

农贸市场并不是新生事物，它诞生于上世纪八十年代，它的出现缓解了传统计划经济体制下农民“卖菜难”和城市居民“买菜难”的矛盾，为搞活农产品流通、增加农民收入、丰富城市居民的“菜篮子”，发挥了重要作用。

然而，伴随人们生活水平与城市文明程度的提高、现代流通业态的发展，传统农贸市场的弊端逐渐显现，主要存在以下几方面的问题：

1、基础设施功能的缺失，造成购物环境和卫生条件上不尽如人意

就目前我市农贸市场现状来看，供水、排水、通风、照明等设施陈旧，污水处理以及消毒设施基本不具备，许多农贸市场垃圾遍地，污水横流，老百姓买一趟菜出来一身味、一脚泥，谈不上轻松购物，更谈不上购物乐趣。

同时农贸市场中的一些熟食摊位没有进行有效划分，同蔬菜、蛋禽、鱼虾、瓜果等摊位混杂，卫生条件令人担忧。

2、粗犷经营鱼龙混杂，存在严重的食品质量隐患

农贸市场的交易方式，基本上还是延续了3000年前的“日中为市、集天下之民、聚天下之贵、交易而退，各得其所”的原始市场交易方式，众多的个体小贩采取租赁摊位的形式进行经营。

这种分散经营的状况，客观上形成了进货渠道广而杂的混乱局面,导致市场管理者对商品质量难以管理,消费者难以识别。

农药超标、注水猪肉等现象时有发生，而市场内又缺乏农产品质量检测手段，长此以往，有些农贸市场就成了“假冒伪劣产品的集散地”，一旦商品出现重大质量或卫生问题，往往是商贩一走了之，责任无从追究，消费者的权益得不到保护。

3、分散经营、各自为政，难以进行统一监管

农贸市场中经营户众多，各商户进货数量、成本和销售额只有商户自己清楚，市场管理者对各经营户的总交易额不清楚，不能准确把握市场供求状况，对市场未来前景无法做出准确判断，从而难以为政府调控市场和农民生产提供科学的依据。

4、传统农贸市场的先天不足，阻碍了城市的现代化进程。

我市大部分农贸市场建筑设施已经陈旧老化，有的甚至是简易棚市场，还有为数不少的占道市场，严重影响到了城市交通、市容环境和居民生活。

农贸市场的现状离人们对现代文明城市的要求仍有着一定的差距，特别是在建设“五个重庆”的过程中，农贸市场的标准化、超市化改造势在必行。

（四）农贸市场升级换代的模式

进入21世纪以来，国外大型超级市场涌进中国，以其整洁的环境、丰富的商品和新奇的购物模式，在中国大江南北迅速攻城略地，一时间将我国传统商业企业挤压的无喘息之地。

但随着大型超市在国内经过十几年的发展，其弊端也渐渐显现，如：

1、农产品价格高

●超市那种开架式的销售模式，损耗极高

●超市管理方收取的费用名目繁多（现已广受诟病）

●超市的运营管理模式造成管理成本高

这些费用摊到商品上，使得超市的农产品价格要高于农贸市场。

2、鲜活农产品的鲜活度差

超市的集中采购无法像农贸市场的商户那样灵活，农贸市场的商户通常是当天早上4、5点钟去批发市场采购，从而保证了所售商品的鲜活，而这一点是超市无法做到的。

3、超市的覆盖范围大，距离远

由于大型超市是舶来品，它的经营模式是适合外国人的购物习惯，即每周一次驱车几公里外集中购全所有日常用品。

因此，在中国，大型超市的选址原则和经营模式也是沿用了国外的模式，人们去超市购物通常是低频次、高客单价。

而老百姓一日三餐高频次采购农副产品的需要无法由超市满足，只能由居住地附近的农贸市场来满足。

综上，鉴于现阶段我国经济发展水平和老百姓消费习惯等客观需求，在今后相当长的一段时期内，农贸市场仍将是我国农产品流通的主要渠道和为老百姓提供放心消费环境的主要载体，它的存在是不可替代的。

故此，农贸市场应定位为具有一定公益性的、非垄断的、竞争性商业设施。

将农贸市场的升级换代定位于比超市低一点，比原来的集市要高一点，可以概括为“超市的环境，集市的价格”。

     西城上街的“标准化、超市化农贸市场”项目就是按照这种模式、借鉴其他先进城市的做法、由重庆星全房地产开发有限公司建设的二郎地区首家超市化农贸市场项目。

无论是在项目的定位、规划、硬件投入还是后续招商、运营管理上，建议星全房地产和其物业管理公司都应围绕着“打造二郎街道一流的农贸市场，创标准化、超市化农贸市场的样板”这一目标展开。

通过各级政府的扶持和帮助，将西城上街农贸市场建设成拥有超市化的购物环境，但商品价格比普通集市更低的农产品购销场所。

西城上街的“超市化农贸市场”项目愿为市农贸市场改造领域的探索产生积极的推动作用，为建设“五个重庆”出一份力。

这也是星全地产所做的一件利在当代、功在千秋、造福于民的大好事。

二、项目简介

西城上街位于重庆市九龙坡区二郎街道华园路6号，总建筑规模约1.9万㎡，项目东邻华园路主干道及重庆广播电视大学二郎校区，西靠欣茂苑住宅小区，北接新世界石材市场，南依电大·翠苑小区（电大教师宿舍），由一幢SOHO公寓及五层商业裙楼组成。

用于建设超市化农贸市场的物业位于整个建筑的负二层，建筑面积为约1984.73㎡，经商业分割后，可经营商业面积约为944.01㎡；设有三部直达电梯以及可由广场采光井下行到达的人行梯步，车行道沿外侧穿越本楼层，并设计本层停车位，可供使用；目前本楼层土建已全部完成，经二次装修后即可投入商业运营。

三、市场分析

（一）市场需求分析

1、人口概况：

项目所在的九龙坡区二郎街道为二郎科技新城核心区，配套有重庆广播电视大学、重庆实验外国语学校二郎校区、巴国城主题公园、新世界石材城等基础公建、商业设施；项目周边有大量已入驻的成熟小区，如华龙小区、东海·阿特豪斯、中交·丽景1到3期、保利·爱心岛、朵力·尚美国际、协能·枫馨丽园、西城尚景、巴国公馆等成熟小区以及大面积城中村；相较本区域其他片区，常驻居民较多，日常消费能力强劲，目前在项目前沿主干道自发形成的一定规模的沿街农贸摊区，足以说明本区域农贸日常消费需求旺盛，而区域内缺乏具备一定条件的专业农贸市场；也为本项目填补市场空白打下了良好的需求基础。

2、交通概况：

由于本项目所在区域为九龙坡区的城市功能拓展区，且园区建设年限已超过10年，因此城市现有交通主支干道和城市道路布局较为合理，交通设施完善，本项目南侧华龙大道为区域一级主干道，前沿华园路为区域三级干道，故途经本区域的公交班车较多，站点密集，交通环境优越；与此相呼应的是项目所在区域具有更有优越的中远期交通规划，未来轨道交通，将有轻轨环线、轻轨5号线以及12号线途经本区域，或就近在本项目周边设有站点，因此本项目交通优势十分突出，加之临近成渝高速、内环高速干线及正在建设的特大型枢纽铁道站·重庆西站，本项目的交通便捷优势将十分突出。

3、居民消费能力：

本项目周边居民的构成来源以城市商品房住宅小区为主，80%以上为刚需自购房置业以及农改非城镇人群；经济收入与其他区域相比较，处于较高水准，人群购买能力较强，社会需求和消费能力旺盛，由于大部分小区入驻率均已达到80%以上，因此本区域常驻居民人口预计在一两年内可突破约10余万人，加之电大就地扩容、石材市场搬迁，可以预期未来本区域常驻居民将持续增长，这有利于本项目农贸市场的长期经营。

（二）市场供给分析

由于本项目周边社区在规划、建设阶段均未规划农贸市场，因此导致本

区域农贸摊贩以马路为市的现象较为突出，因此本项目在现阶段建设和运营超市化农贸市场，具备良好的市场需求环境，且周边潜在的市场可供给项目较少，不能在短期内给本项目带来强有力的竞争，故项目现阶段创建星级农贸市场具备一定的先发优势。

（三）结论

综上所述，项目所在区域内中高端住宅小区密集，居民消费能力高，日常消费频次高，消费需求旺盛，随着新建住宅项目的陆续竣工入住，居民消费能力呈逐步提高的趋势。

该区域特别适合升级版、区域化、超市化的农贸市场，其品种更齐全、更新鲜鲜活、选择性更强、交易方式灵活方便。

四、项目建设方案

超市化农贸市场是标准化菜市场和传统农贸市场的升级版（详见附件三《重庆市农贸市场建设规划》）。

1、工程概况

根据本项目的实际情况和商业经营的区域现状，建议拟按照超市化农贸市场的标准建设，于2014年10月开始二次装修，2015年2月投入使用。

项目位于重庆市九龙坡区二郎街道华园路口（建筑面积约1984.73㎡，经营面积约944.01㎡），后期装修及设施完善工程总投资约360余万元。

2、规划概况

本项目负二层为农贸市场，市场管理办公室设在同一楼层。

拟规划约网格铺位39个、摊位75个，可吸纳就业约450人。

3、项目建设标准

●市场内设立管理办公室、宣传栏、服务台、复秤台；

●采用大屏幕显示器公布当日蔬菜中心指导价格，配置