在职法律硕士考试之一物二卖案例分析doc.docx

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在职法律硕士考试之一物二卖案例分析doc

某甲于1993年以10万元的价格买下了本市明光小区的一套住房，后因房价上涨，某甲想把这套住房卖掉，自己搬到郊区居住。

1995年初，某甲同某乙在看过该房后，签订了房屋买卖合同，约定由某乙以12万元的价格购买某甲的住房。

但由于某乙手头暂时没有足够的资金，双方没有马上办理房屋过户手续。

1995年3月，某丙找到某甲，提出愿以15万元的价格买下某甲的住房，某甲为钱所动，当即与某丙签订了另一份房屋买卖合同，在某丙交付15万元现金之后，双方到有关登记部门办理了过户登记手续。

后某乙筹集到足够的资金时，发现了这一情况，遂向法院起诉，要求确认某甲与某丙之间的买卖行为无效。

[问题]

1.某乙与某丙之间，谁取得标的房屋的所有权?

2.对未取得房屋所有权的一方应如何补救?

答：

1.案中，某丙取得房屋的所有权。

根据我国法律的有关规定，房屋所有权的设立、变更和转让，必须办理登记手续。

其理论依据是：

不动产物权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。

尽管某甲和某乙之间订立了房屋买卖合同，但由于未办理登记手续，只在当事人之间发生效力，仍属于债权;而某甲和某丙在书面合同的基础上进行了实际履行，并对此办理了房屋登记过户手续，应认定某丙取得了房屋所有权。

2.某乙的补救可以通过对某甲提出损害赔偿要求来实现，其请求权是基于与某甲之间已有合同成立，而某甲的出卖行为使合同无法得到履行，已构成违约。

故而某甲应对因其违约而给某乙造成的损失承担违约责。

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2015年在职法律硕士考试重难点指导解析：

归责-法硕1.什么叫归责?

归责也叫法律责任的归结，它是指由特定的国家机关、国家授权的机关依法对行为人的法律责任进行判断和确认的活动，归责是对法律责任的认定和归结，具体包括判断、认定、追究、归结以及减轻和免除法律责任等活动。

我们要讨论归责的四个原则：

（1）责任法定原则。

作为一种否定性的法律后果，法律责任应当由法律规范预先规定。

违法行为或违约行为发生后，应当按照事先规定的性质、范围、程度、期限、方式追究违法者、违约者或相关人的责任。

责任法定原则具体的有四个方面的含义：

①要由特定的国家机关和国家授权的机构归责。

②反对责任擅断和主观猜想。

比如我见了这个人神志慌张，就判定老黄家的电视机肯定就是他偷的，这样就不行。

③反对有害追溯，不能以事后的法律追究在先行为的责任或加重责任，不能以法有溯及既往的效力为由而扩大制裁面、加大制裁程度。

④责任法定一般允许人民法院运用判例和司法解释的方法行使自由裁量权，正确认定归结法律责任。

（2）公正原则。

法律责任追究方面的公正，书上讲了以下几个意思：

第一，任何违法行为、违约行为都应该依法追究相应的责任。

第二，责任与违法或者损害相均衡、相平衡。

第三，要综合考虑行为人承担责任的多种因素，做到合理的区别对待。

第四，要依据法律程序归结、追究责任。

第五，要平等追究。

（3）效益原则。

效益原则简单的讲，就是进行责任追究的时候，要考虑到投入或产出的问题、成本或收益的问题。

（4）合理性原则。

合理性原则意思为，在设定、归结法律责任的时候要考虑到人的心智与情感因素，以真正发挥法律作用的功能，也就是整个来说要考虑到他的一种人性基础，他的一种人的心智状况，也就是要合乎天理人情。

比如说我为了过个好年去偷，我为了希望工程去盗，从合理性角度恐怕在追究法律责任的时候要考虑到这些因素。

所以要考虑到人的心智与情感因素的影响，实现法、理、情的最大程度的统一。

所以真正在最后，归结到法律责任的四个原则就只有八个字：

合法、公正、有效、合理。

2.免责又称为法律责任的免除。

指虽然违法者事实上违反了法律，并且具备承担责任的条件，但由于法律规定的某些主观或客观条件，可以被部分或全部地免除（即不实际承担）法律责任。

理解时，我们要注意到这样几个观念：

第一，免责首先意味着他有责任，在有责任的情况下才谈得上部分责任的免除和全部责任的免除，我们说正当防卫、紧急避险本身不负法律责任，所以不存在免责的问题。

第二，法律责任的这种免除不同于不负责任和没有责任。

第三，免责也不能混同为赞成，部分或全部免除责任并不意味着特定的违法行为是合理的、法律允许或法律不管的，更不意味着这些被免责的行为是法律赞成或支持的。

在我国的法律规定和法律实践中，按照免责的条件和情况，主要有下列四种免责形式：

（1）时效免责。

违法者在其违法行为发生一定期限后不再承担强制性法律责任。

刑事法律、民事法律都有规定。

（2）不诉及协议免责。

协议是指双方的，我欠人家一万块钱，但人家看我实在没钱，就要我少还一点，还10元也可以，只要证明我们之间存在债务关系，其他的就可以免责，不用还了。

（3）自首、立功免责。

（4）补救免责。

即对于那些实施违法行为，造成一定损害，但在国家机关归责之前采取及时补救措施的人，免除其部分或全部责任。

承担责任的方式有主动或被动的形式，主动的像你骑自行车把一个老人给撞了，马上送到医院，全身检查，再送他回家，陪他在医院观察几天，然后买好多营养品去看他，及时通知家人，你主动承担了责任，所以可以免责。

当然，应该还有其他免责方式，如自助免责、人道主义免责等。