2答顺德中集智谷百问百答培训版.docx

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2答顺德中集智谷百问百答培训版

顺德中集智谷项目销售

百

问

百

答

区位环境篇

1、项目地在哪里？

答：

位于粤港澳大湾区，佛山市顺德区高新区。

临近佛山一环，交通便利。

2、从深圳，东莞，广州，佛山等到项目地色距离多少公里？

需要时间？

答：

深圳（130公里，90分钟）东莞（90公里，80分钟），广州（60公里，60分钟），佛山（50公里，50分钟），中山（40公里，40分钟）

3、项目距离市中心的路程多久？

答：

10公里，15分钟

4、项目周边有什么市政配套？

答：

5公里范围内，医院、学校、商场、市场、电影院等一

项目背景篇

1、中集集团及中集产城背景？

优势？

答：

中集集团于1980年1月创立于深圳，中国国际海运集装箱（集团）股份有限公司，1994年公司在深圳证券交易所上市，2012年12月在香港联交所上市，目前是A+H股公众上市公司，主要股东为招商局集团、中国远洋海运集团等。

中集是世界领先的物流装备和能源装备供应商，致力于在如下主要业务领域：

集装箱、道路运输车辆、能源化工及食品装备、海洋工程、物流服务、空港设备等，提供高品质与可信赖的装备和服务。

支持这些业务蓬勃发展的有：

提供专业资金管理的财务公司，以及提供金融解决方案的融资租赁公司。

作为一家为全球市场服务的多元化跨国产业集团，中集在亚洲、北美、欧洲、澳洲等地区拥有300余家成员企

业及4家上市公司，客户和销售网络分布在全球100多个国

家和地区。

2018年，中集集团实现销售收入935亿元（人民币），净利润34亿元（人民币）。

中集产城是集团旗下一工业地产板块，成立于2003年，准确把握全球产业趋势和中国城市发展脉络，布局于以一线城市，中集现有产业为轴心，构建起“珠三角，长三角，环渤海”三大经济圈为一体的事业版图。

秉承产城“创、造、新价值”理念，积极投身于产业园区的开发与运作，系统整合金融服务，精工制造，产业孵化，并购整合等方面的强大资源，以产城融合为主导，以企业需求为核心，凭借先进的管理与孵化经验，做大做强产业的开发与运营，向白强百园的目标进军。

去年产城总产值超过50亿元。

2、项目摘地时间？

动工时间？

预计交付时间？

答：

2019年5月摘地，9月4日动工，一期交付时间为2020年年底，二期交付时间为2022年年中。

3、项目立项有政府批示文件吗？

答：

有

4、园区招商运作模式是怎样的？

答：

出售，物管由中集集团自行运营

5、项目的外部支持有哪些？

答：

顺德区重点项目

6、项目的发展契机和开发目标？

答：

契合粤港澳大湾区的国家政策发展机遇，产业从一线城市往二，三线城市转移的必然发展趋势，顺应顺德区村级工业园改造的市场大环境下，将顺德中集智谷项目建成佛山地区标杆园区。

工程类：

1、项目总规模？

答：

顺德中集智谷项目规划共280亩。

项目一期共8栋厂房，其中4层厂房4栋，8层厂房4栋；二期共14栋厂房，其中4层厂房9栋，8层厂房5栋；园区配套楼3栋（1#、4#、16#）。

2、项目一期总规划面积多大？

建筑面积多大？

答：

一期厂房计容总建筑面积23.66万平方米，二期厂房计容总建筑面积约28.14万平方米；厂房基底总建筑面积约8.6万平方米；土地年限为50年，容积率3.03、标准层面积有多大？

答：

标准层面积最大的有8210㎡（11#楼），最小的有956㎡（5#楼）

标准厂房的每层户数？

答：

有一户、两户、四户、六户和八户五种。

4、厂房间距？

答：

16-20米不等

5、首层层高？

标准层层高？

答：

首层层高有5.97米和8.0米，标准层高4.5米。

6、楼板承重？

（首层/标准层）

答：

4层厂房首层2000Kg/㎡，标准层600Kg/㎡，屋面200Kg/㎡；8层厂房首层2000Kg/㎡，2-4标准层800Kg/㎡，5-8层600Kg/㎡,屋面200Kg/㎡；

7、楼板厚度为多少？

答：

11CM

8、是否可两层打通？

答：

局部楼板可以拆除，但主体结构（梁、柱）不能破坏，并且必须经物业审核，如涉及消防问题自行办理审批。

9、每层配置几个洗手间？

分别置于什么位置？

答：

每户都配置一个男洗手间和女洗手间预留位置，分别都靠近楼梯隔壁

10、洗手间是预留沉箱位置，还是建好？

答：

预留沉箱位置

11、每栋配置几部货梯？

客梯？

置于什么位置？

装吊口？

答：

平层每栋配置8-9部货梯。

4客梯。

每层带装吊口位置。

12、电梯什么牌子？

承重多少？

轿厢的尺寸？

答：

3号楼4层厂房，安装两台3吨货梯和两台5吨货梯；5号楼、18-21号楼、22-25号楼为4层厂房，各安装一台3吨货梯；6号楼4层厂房，安装两台3吨货梯；7号楼8层厂房，安装3台5吨货梯和3台3吨货梯；8、9、10、12、13、14号楼8层厂房，各安装4台3吨货梯和4台5吨货梯；11号楼8层厂房，安装4台5吨货梯和4台3吨货梯。

3吨货梯井道净空尺寸3.25米x3.55米，梯速0.5米/秒；5吨货梯井道净空尺寸4.1米x4.2米，梯速0.5米/秒。

13、卸货平台有多高？

答：

卸货平台高1.10米。

卷帘门洞高度待定。

14、每栋厂房货车进入位置？

卸货空间尺寸？

答：

首层有卷帘门，空间尺寸在首层面积自行分配。

15、卷帘门洞高度？

答：

卷帘门洞高度待定。

16、公共位置的装修是怎样？

答：

建议不明确答复

17、水管用什么材料？

尺寸几大？

答：

详见交楼标准。

18、每层设有几个吊车牛腿？

答：

项目厂房首层设置牛腿，其余各层不设置。

19、首层是否可自行加建夹层？

答：

可以（建议不明确答复）

20、厂房交楼时是否配有卷闸门？

（或其他材质的门）答：

配

21、是否安装好门窗，散热通风系统？

答：

防火门和窗安装好；厂房采用自然散热通风。

不设独立散热通风系统；若需增加由业主自行负责。

22、每层的散热通风系统有什么部分构成？

答：

不设独立散热通风系统；

23、楼顶如何做隔热防水？

答：

楼顶采用防水卷材防水。

24、厂区配电房位置？

答：

详见工程图

25、项目抗震强度为几级？

答：

按国家标准

26、厂房交楼时间？

答：

分批次交付，最早一批为2020年年底

27、用电负荷多大？

答：

项目初期配置客户80KVA/千平方米电容量，客户高于配置需求需要增容，增容费待定。

28、每层设几个水表总闸？

答：

待定

29、是否有垃圾房？

位置在哪里？

答：

设置垃圾收点。

位置未确定。

30、水电如何收费？

答：

水费：

待定（含污水处理费）；电费：

待定元/千伏安/月（基础电费）

31、厂房是否设二次供水？

从第几层开始二次供水？

答：

待定

32、物管费及税费？

答：

物管费用预计1.2-1.5元/㎡；宿舍、公寓预计1.8元/㎡，每3年递增10%；契税：

3%；物业维修资金：

1%；印花税：

0.05%；

33、停车位情况？

如何解决车位不够问题？

答：

共1150个车位.中集天达公司拥有国内智能立体车库的行业领先技术，后期可以给到园区停车位紧张的解决方案。

34、园区内道路宽为多少？

答：

双向8米

35、空调位置在什么位置？

答：

从2楼开始有设备平台可以放置

36、本项目产权起止时间？

答：

国有产权50年，以房产证为准

37、变电房：

专变或是公变？

答：

专变

38、消防证、环保证、包不包办？

答：

不包，用户独立申报，园区协助办理。

39、厂房消防级别？

消防设施如何布置？

消防栓位置在哪里？

单元内消防设施是否由业主自行布置？

答：

设计丙类厂房。

水管接到厂房墙体内，单元内由业主自行布置

40、收厂房后多长时间才能出房产证？

答：

根据业主提供资料情况及政府手续而定，一般三年到五年。

41、港澳人士办理按揭需要什么手续？

答：

根据房管及银行要求

42、对于厂房错峰用电的政策是什么？

答：

跟供电部门的错峰用电政策。

43、卫生间设置数量？

太少如何解决？

答：

厂房里面有预留排水位置，客户可以自行加建。

44、汽车、摩托车、自行车的具体放置位置？

答：

有设立汽车位为1150个，非机动车停车位2500个，遍布园区

45、政府的税收优惠政策是怎样？

有哪些优惠政策和外部支

持？

答：

参考区税收优惠政策

46、员工宿舍和饭堂的配套如何？

答：

二期配员工宿舍，设有3个饭堂

47、园区适合哪些行业？

哪些行业不能进园？

答：

适合：

航空航天，新一代电子信息技术、智能制造等。

不招：

高污染，电镀，喷涂，布染，高耗能低产值等。

48、厂房大楼能否命名？

答：

可以，按照物管要求统一安装（针对购买一栋的客户）

49、如果首层加建夹层需不需交钱？

答：

自行加建，费用自理。

需向物业申请

50、首层卷门的尺寸？

答：

待定

物管类：

1、一期厂区保安亭设于什么位置？

答：

园区入口

2、厂区是否有24小时保安定点巡更监控制度？

答：

24小时

3、厂区是否有电子监控摄像头？

答：

有

4、是否可按揭付款？

有哪些银行办理贷款按揭？

手续如何？

答：

可以，以公司合作银行推荐，手续由银行直接跟进。

5、地证是否为国有土地证？

答：

对的

6、交付标准？

答：

按照公示文件交付标准执行

7、厂房按建筑面积还是套内面积出售？

实用率？

答：

按建筑面积。

实用率90%以上

8、阳台计算方式？

答：

独立阳台按一半计算。

9、为什么没有开工手续？

【应对建议】：

1）了解开工手续包含的四证；2）列举公司已具备的证（常见：

缺少施工证）；3）向前期了解所缺证书大致的办理节点并告知客户，打消其顾虑。

【参考说辞】：

因为我们项目是区重点项目,政府为了加速高新区发展.快速引进落地企业,我们也承载着政府部分招商功能，所以提前开展预招商工作，同时我们项目的各项规划和建筑均已提前到相关部门审批备案；现在我们缺少的**证预计在**时候能办理下来，所以您不用担心，可以放心购买并使用。

10、企业自建拿地劣势

（1）建设流程需走招牌挂流程规划流程：

成交确认书、签署出让合同、前期开发补偿协议、立项、用地证、方案复函、园林人防、水保、环保批复、工程规证、施工图审查意见、年度投资计划批复。

建设流程：

招投标备案、施工许可证国土手续：

地价款缴纳核实、缴税、权属调查、取得国有土地使用权证等一百余项流程。

园区统一代办

（2）入驻流程工商注册、消防、环评等协助办理

（3）时间周期流程周期一年半、建设需要一年半，至少需要三年企业直接办理入驻手续

（4）费用由建设费用、土地费用、管理费用、证照办理隐形费用等组成房屋单价费用

（5）配套自建配套，需要大量人力、物力及后期运营费用

（6）管理企业需出资人力、物力进行后期运营管理

（7）拿地风险现对于工业用地，属于公开挂牌出让，竞争激烈，土地最终竞得人无法保障。

（8）投资强度大，纳税要求高，产权不能分割。

11、为甚么交通配套不完善？

为什么公交线路这么少？

【参考说辞】：

园区刚建设之初在交通上相对会不完善,但以我公司以往园区开始运营建设到一期交房，本地区公共交通均会有有

了很大的改善，从地方小巴并入公交公司到更改线路连接园区与地铁，我们也将继续努力以打造更好地交通配套。

12、付款方式为什么这么苛刻？

周期为什么这么短？

【应对建议】：

1）提前了解项目的各类付款方式及利弊；2）了解客户需要分期还贷的金额。

【参考说辞】：

我们提供了其他三种付款方式，根据企业的不通情况能有多种选择。

同时我们是产业园区在央行银款目录内没有产业地产贷款这一项，由于我公司的努力以及国家对产业地产的支持我公司是第一家能办银行贷款的产业园区，银行贷款做到10年，付款周期和商业贷款一样其实不算短了。

13、物业费用为什么这么贵？

都有哪些项？

【应对建议】：

我们园区的物业管理费是同业水平收费。

了解周边产业园区的收费标准，除基本物业服务外重点说明增值服务。

【参考说辞】：

客户主要会拿民宅来作对比：

1首先我们工业和民宅的物业服务中除了日常物业服务外，对水电的维修尤为重要。

因为水电是企业的生产命脉，所以我们水电工配备都是民宅的好几倍而且更加专业。

2：

我们物业除了这些以外：

在安全、消防方面也会配备高。

因为产业园的消防安全管理对比民宅更为严格。

3、我们物业费高是应为我们单体基数高，但是户数少。

一个园区的正常运营费用是固定的所以我这就显得多一些

物业服务基础项目水电汽暖维修、24小时保安、公共区域保洁、垃圾的清运等，其实物业服务基础项目都是一样，主要的差别就是在于服务的质量。

好的物业服务不仅仅是客户的良好体验和感受也是园区后期升值保值的助推器。

我们高科物业是一家有着多年产业园区运营管理的物业团队，有着专业的产业园管理经验，而且物业的收费标准在同类项目里是低的，服务也是最全面的。

14、为什么产权时间办理这么长？

【参考说辞】：

由于厂房的办理的事项比商品房的手续要繁琐，房管局对每次报批的产权办理都有数量限制。

按照办理周期预计三年。

15、为什么不允许单独报装配电？

【参考说辞】：

国家电网对开发区用电安全有明确规定，一般情况下不能单独报装变压器。

如果您的用量超过标配可以向我们公司提出增容。

如果用电巨大我们可以协助您与供电部门沟通增容情况。

16、为什么要求承诺税收？

【应对建议】：

了解当地政府税收要求，第一次看房时就给企业灌输我们是正规的开发区工业园会有相关的税收要求。

【参考说辞】：

因为我们是产业园区，我们的项目属于城市发展核心的稀缺资源。

所以政府对入园企业会有一定的税收要求。

在税收构成上首先，我们从工业区拿地开发，工业区本身对我们就有着很高的整体税收要求，否则也不会轻易把地给到我们。

而我们和您签订的税收承诺，仅仅是我们整体税收承诺的一小部分（还有两部分，一是我们集团的的税收会缴纳在本区，二是我们有专门的引税部门为工业区进行引税），所以我们的入园要求门槛比周边园区和政府要求都低，一般企业正常生产经营都能达到。

17、为什么我不能自己找银行做贷款？

（与个人贷款先冲突）

【参考说辞】：

央行贷款目录没有工业厂房和产业园区房产贷款

这一项，能贷款是因为您的贷款是我们公司担保，所以您自己办不了，从利率，额度，服务等方面引导客户必须使用我们的指定银行。

18、外立面为什么不能工程改造？

【参考说辞】：

园区建设初期就会有明确的定位和设计风格，如

果同意外立面的改造，就会影响园区整体的美观，同时也损害了全体业主的权益，同时物业的统一美观也是物业后期增值的因素）

19、为什么不能划固定停车位？

【参考说辞】：

因为现在暂时不收取停车费的，停车位是全体业

主均有使用权的，所以不能划定停车位。

待将来收费后根据实际情况可以同物业协商停车位的划分。

20、露台是否归购买顶楼业主所有？

【参考说辞】：

根据物管法规定：

公共区域属于全体业主所有，不能说归您所有，原则上不能加建，在没有其他业主的投诉下，这个区域是可以给您管理使用的。