房产交易税房产交易税计算器.docx

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房产交易税房产交易税计算器

【房产交易税】房产交易税计算器

契税二手房交易税费

符合住宅小区容积率建筑工业用地在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7%）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格

1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋单价的1.5%的契税。

反之则按3%。

新政下的契税：

普宅：

90平米以下：

1%、90-140平米：

1.5%、非普宅：

3%、商业房或公司产权：

3%

城建税营业税的7%；教育费附加税；营业税的3%。

个人所得税普通住宅2年之内：

{售房收入－购房总额－（营业税+城建税+教育费附加税+印花税）}×20%；2年以上（含）5年如下表所示的普通住宅：

（售房收入－购房总额－印花税）×20%。

出售公房：

5年之内，（售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用）×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。

5年后以上普通住宅免交。

土地出让金成本价：

城八区内：

15.6元/平米城八区外：

12.9元/平米

经转商：

10%按经管理3%（按成交价）

交易手续费3元/平方米×建筑面积

服务合同印花税房屋成交总额×0.05%

营业税2011年1月27日新通知规定：

个人将购买不足5年后的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的即非普通住房对外销售的，按照其销售收入购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销

[3]售的，免征营业税。

非普通住宅2年内：

房屋成交总额×5.55%2年或2年以上：

差额×5.55%；个人所得税：

普通住宅房屋成交金额的1%或利润部分×20%；

非普通住宅房屋成交总金额的2%或利润部分×20%；

土地增值税：

普通住宅免征，非普通住宅3年内：

房屋成交总额×0.5%，3年至5年：

房屋成交总额×0.25%5年或5年以上：

免征；

买卖合同公证费：

（买卖合同要公证时才须缴纳）房屋成交总额×0.3%；契税是应由买方交纳的，交税比例是：

1、普通住宅应该交纳成交价或是成交价缴交的1.5%的契税。

2、非普通住宅应该交纳成交价或是成交价缴交的3%的契税。

过户费用

（1）契税；90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90—140平方米按房价1.5%缴纳；140平方米以上按房价3%缴纳。

（买方承担）

（2）营业税：

产权证取得满五年房屋产权的免征，未已经超过五年的按房价5.5%缴纳。

（卖方承担）

（3）土地增值税；房屋产权取得满五年的免征，并未超过五年的按房价1%缴纳。

（卖方承担）

（4）所得税：

房屋产权取得免征满三年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。

（房屋原值一般按上道契税完税额计算）（卖方承担）

（5）房屋交易手续费；按房屋建筑面积6元/平方米交纳（双方承担）

（6）房屋产权登记费：

80.00元。

（买方承担）

（7）房屋评估费；按评估额0.5%缴纳补充回答：

契税=15万元*1%=1500.00元买方承担营业税=15万元*5,5%=8250.00元卖方应该承担土地增值税=15万元*1%=1500.00元卖方承担所得税：

=15万元*1=1500.00元后者承担房屋交易手续费=65平方米*6元/平方米=390.00元买卖双方各承担一半房屋产权登记费=65元。

（买方承担）工本费80元，共有权证：

20元

编辑本段近似值买方：

税种契税

完全符合住宅小区建筑容积率小区在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7%）、成交价实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋总价的1.5%的契税。

反之则按3%。

新政下的契税：

普宅：

90平米以下：

1%、90-140平米：

1.5%、非普宅：

3%、商业房或公司产权：

3%印花税买卖双方各缴纳房价款的0.05%!

住宅暂时免征。

营业税购买时间在5年内的房屋需用需缴纳的营业税为：

成交价×5.5%;5年后普通住宅不征收营业税，豪华住宅征收买卖差价5%的营业税。

新政下的营业税：

营业税：

普宅：

五年内：

全额的5.5%（5.4%）五年外：

免非普宅：

五年内：

全额的5.5%（5.4%）五年外：

差额的5.5%（5.4%）城建税营业税的7%;教育费附加税;营业税的3%。

个人所得税普通住宅2年之内：

{售房收入-购房总额-（营业税+城建税+教育费附加税+印花税）}×20%;2年以上（含）5年以下的普通住宅：

（售房收入-购房总额-印花税）×20%。

出售公房：

5年之内，（售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用）×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。

5年以上普通住宅免交。

土地出让金：

成本价:

城八区内：

15.6元/平米城八区外：

12.9元/平米经转商：

10%按经管理3%（按成交价）

交易手续费率3元/平方米×建筑面积

合同印花税率房屋成交总额×0.05%

营业税率2011年1月27日新通知规定）个人将购买不足5年的住房中国中央政府销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额营业税;个人将购买超过5年（含5年）的普

[3]通住房对外销售的，免征营业税。

;

非普通住宅5年内：

房屋成交总额×5.55%5年或5年以上：

差额×5.55%;个人所得税：

普通住宅房屋成交总额的1%或利润部分×20%;

非普通住宅房屋二手房总额的2%或利润部分×20%;

土地增值税：

普通住宅免征，非普通住宅3年内：

房屋成交总额×0.5%，3年至5年：

房屋成交总额×0.25%5年或5年以上：

免征;

买卖合同公证费：

（买卖合同需要公证时才须缴纳）房屋成交总额×0.3%;契税是应由买方交纳的，交税比例是：

1、应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。

2、非应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。

过户费用;

（1）契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90—140平方米按房价

1.5%缴纳;140平方米以上按物价3%缴纳买方承担

（2）营业税：

免征房产证取得满五年的免征，未超过五年的按房价上涨5.5%缴纳。

卖方承担

（3）土地增值税;房屋产权取得六十权属五年的免征，仍未超过五年的按房价1%预缴纳，按照超率征赋率计算，多退少补。

卖方承担

（4）所得税：

房屋产权取得满五年的免征，仍未超过五年的按房价1%或房屋原值—

[4]房屋现值差额20%缴纳。

（房屋原值一般按上道契税完税额计算）卖方承担

（5）房屋交易手续费;按房屋建筑面积6元/万多平方米交纳双方承担

（6）房屋产权登记费：

80.00元。

买方承担（

（7）房屋评估费;按评估额0.5%

（一）交易税费1.营业税（税率5.6%卖方缴纳）根据2010年房产新政，转让出售购买时间严重不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购得时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间严重不足5年的精装修按照两次差价交易差价征收营业税，转让出售购得时间超过5年的普通住宅免征营业税。

这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看房屋产权，其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房转卖收入专用想想票据）这三种证件按照时间最早的计算。

一般地说汇票早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。

②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。

另：

如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需

[3]要全额征收地租。

2.个人所得税（税率交易总额1%或两次交易差的20%卖方缴纳）

课税条件以家庭为转让出售非唯一住房需缴纳个人房单位所得税。

在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。

如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足必须缴纳个人所得税。

注：

如果是家庭唯一出售住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以六个月全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格的1%退还。

注：

地税局物业审核卖方夫妻双方名下是否有其他会作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。

另注：

如果不管房产是非住宅类房产则所售什么情况都要缴纳个人所得税。

而且地税局在征税过程中对于营业税差额的情况，营业税也必须征收差额个人所得税的20%。

3.印花税（税率1%买卖双方各半）不过从2009年后至今国家暂免征收。

4.契税（基准税率3%优惠税率1.5%和1%买方缴纳）

征收方法：

按照基准税率征收交易总额的3%，若买方出售是首次购买表面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

注：

首次购买和普通住宅同时具备可以享受优惠，房产税的优惠是以优惠价格个人计算的，只要是首次缴契税就可以享受优惠。

若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

5.测绘费1.36元/平米总额=1.36元/平米*实际测绘面积（08年4月后新政策房改房测绘费标准：

面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）

一般说来地理信息房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上不是市房管局的测绘章也是需要测绘的。

6.二手房交易佣金总额：

住宅6元/平米×实际测绘面积非住宅10元/平米×实际测绘面积

7.80元共有权证：

20元

（二）所需材料

1.地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若一整套卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签委托买卖协议一份、房产证复印件整套（如果卖方配偶已经卖方去世还需要交警大队的死亡证明一份）

2.房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需不但已购公房确认表原件几份和附表一。

注：

房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。

省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办加盖盖章确认，并提交米洛韦原始票据原件。

（一）费用:

免征营业税和个人所得税，但是需要增加

1.公证费:

40元/平米×产权证面积

2.契税的征收:

不论什么情况都需要征收全额契税

其他费用和正常过户都一样

（二）所需材料

1.公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证相关材料一份，产权证复印件一套

2.不必需经过地税局直接可以过户。

3.房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要补办公证书原件一份。

三、继承房产过户

（一）继承房产的费用有

1.公证费40元/平米×产权证面积

2.继承公证费80元/单放弃继承公证：

80元/人

注：

继承的房产再次转让课征出售时个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征免税个人所得税，而且个人所得税明定退税的政策的适用。

（二）所需材料

1.公证处需要原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本载明一套。

2.房管局需要材料和正常过户基本一样，只是还必须公证书一份。

注：

继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即为所有继承人确证并且都自愿放弃继承权。

四、析产析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的这种方式，根据一定的标准，将赠与予以分割，而分属各共有人所有人。

最常见的是夫妻之间的析产，一般会有婚内析产和离婚析产两种情况。

过程是先到公证处做析产公正再到房管局办理过户手续。

除其他材料外还需要离婚协议书或者法院判决书复印件。

注意事项

住宅手续是否齐全原件是证明房主对房屋享有所有权的户主惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。

户口本房主可能有房产证而将其担保或转卖，补办即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押担保和转卖。

所以最差选择有房产证的房屋进行交易。

房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人合共的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此劳动合同买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

如果只是部分共擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共同意的情况下一般是无效的。

交易房屋是否在订有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。

如果买受人只可看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能不能获得一个不能及时入住的或使用的房产。

因为我国包括大部分国家故仅认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同租售不能对抗在先成立的租赁合同。

这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，借助也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

土地情况是否清晰二手房中买受人应注意的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是自办使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个旧楼的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为

70月底商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

物业管理规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该在5到10年五六要面临拆迁，或者房屋不远处要建高层住宅，可能影响采光、销售价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是集资房一种福利性质的政策性住房，在过户时有一定限制，而且这些房舍在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家明定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律条文冲突。

单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的社员职工住房，还有标准价的员工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。

再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。

买受人如果无法注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

物管费用是否拖欠有些房主在转让楼宇时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，不在意买受人不知情购入了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

中介公司是否违规有些中介公司咨询服务违规提供中介服务，如在二手房抵押贷款时，为买受人直接提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷。

买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要独自承担。

合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：

合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违

[5]约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

二手房交易五关

定价关二手房物业买卖最关键的环节就是房屋价格的评估，对于经验不足的业主角度看，价格定高了难以找到买主，定低了又会并使自己而使蒙受经济损失。

建议：

将房子信誉度委托给有资信的中介公司，然后通过海外市场比较法、收益法、成本法等为客户的房子做出较为公正的评估。

较为常见的市场比较法评估人有丰富的交易经验，熟悉重新认识市场价格，并能够根据房屋的位置、朝向、装修程度、房龄等因素对房价做出较为准确的评估。

合同关近年来，二手房交易双方常常因合同签订得略嫌不够规范，导致债务纠纷事件不断出现。

而签订合同常常要注意诸多细节问题，如屋内设施细节、付款方式、交房具体时间、税费交付等等。

建议：

如果委托正规中介公司，最后达成一致了买卖交易，中介公司会提供服务规范且详实的买卖合同文本，这就为买卖双方减少了很多网络交易麻烦，也避免了因合同不规范而引起的纠纷。

随后，卖方要结清所有物业费和供暖费，为下一环节下立契过户做好准备。

过户关办理房屋的立契过户，是买卖流程中最耗时间和精力的一关。

办理过户涉及一系列的政策法规，手续繁琐。

购房者购房者由于缺乏房地产交易技能，没有相关经验，不了解有关部门稽察的办事程序，往往跑断了腿，事情也办不圆满，花费了大量的人力、财力。

建议：

一些正规的中介公司可以代办过户，其办证部门的办事人员通晓有关的政策法规和办事程序，经验丰富。

因此，委托房产专业的中介公司核发房产过户，省时、省力、省心，是多数消费者的首选。

付款关付房款是客户最为担心的一个环节，少则十几万，多则几十万的房款，一旦出了问题，购房者将蒙受巨大的损失。

在房屋买卖中，确实缺少存在着房产交割的风险。

买方担心把钱交给补发卖方而产权过户中如出现问题，会拿不到产权证；卖方担心产权证办到了买方名下，买方拖欠房款。

建议：

针对上述情况，一些大型正规中介公司纷纷推出“居间中保”服务，福费廷本息把房款交给中介公司保管，卖方把原产房屋产权交中介公司保管，中介为双方办理产权过户，新产权证拿到后，中介一手把房款付给卖方，一手把新产权证交给买方，从而确保了双方同意的利益。

交验关物业交验是买卖交易的最后一个环节，如果能够顺利完成，客户随[6]

即可以安心入住，原业主也不再对房子负有责任了。

建议：

物业交验时，中介公司会提供一份《物业交验单》供买卖双方填写确认。

验房的内容主要包括：

物业是否与合同约定的一致；所售房屋里的家具等是否已搬空；钥匙是否已交付；水电费、煤气费、电话费、有线收视费等杂费是否已经结清等。

二手房应缴纳税

一、契税：

契税由买卖双方缴纳。

根据《契税暂行条例》的规定，契税税率为3-5%。

契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的内幅度按照本地区的实际情况确定，并报财政部和财政部国家税务总局核准。

据此，各省、自治区、直辖市契税征收比率家庭收入并不一致。

如：

根据《北京市契税管理规定》，北京市在2002年7月1日之后缴纳契税的，一律适用3%的税率。

个人购买普通住宅，在3%税基础上减半征收契税（普通住宅：

，即：

住宅小区建筑超高层在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下这3个条件的住房为普通住房）。

别墅、度假村以及每建筑平方米价格超过上住房商品年度平均价格一倍以上的为高档住宅，不享受减半不能征收契税的优惠政策。

二、印花税：

印花税由买房人缴纳。

印花税所得税率为万分之五，应纳印花税额为买房金额×适用税率。

三、营业税：

营业税由卖房人交纳。

营业税率为：

5.5%或差价×5.5%或免征。

（一）2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

（二）2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。

地方税务部门对纳税人申请政府机构免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。

（三）2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，按规定执行销售非举措普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款的余额征收营业税。

四、个人所得税：

个人所得税由卖房者缴纳。

自报为交易价格1%或是（转让收入—购房原值—转让环节缴纳的税费—合理费用）×20%

五、土地增值税：

土地增值税率为二手房交易价格全额的1%或是减半法定扣除项目金额后，按四级超率税赋率征收。

（只针对但非普通住宅，根据当地房地局政策）

六、其他费用：

城市维护建设费、教育费附加费、交易手续费、产权登记费等的

[7]征收标准各地不一，建议买卖双方到当地相关部门咨询。

参考资料