香河项目可行性研究分析报告.docx
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香河项目可行性研究分析报告
香河项目可行性研究分析报告
北京XX科技发展集团公司地产部
2010.2.3
第一部分 项目总论
一项目概况
（一）项目名称
（二）项目位置
（三）项目周边目前现状
（四）项目性质及主要特点
（五）项目地块面积及边界长
二项目存在问题与建议
第二部分 项目背景及市场研究
一项目提出背景
（一）所在区域政策、经济及产业环境
（二）项目所在区域住宅商品房发展情况
（三）项目发起人及发起缘由
二项目发展概况
（一）已进行的调查研究项目及成果
（二）项目投资的必要性
第三部分 项目研究
一项目地块SWOT分析
二项目规划方案
三项目工程进度
四投资估算及资金筹措
五项目财务与经济评价
六项目综合评价结论
第四部分 财务评价（略）
一获利性评价
（一）成本利润率
（二）销售利润率
二效率评价
（一）经营比率
（二）资金利用率
三信誉评价
（一）流动比率
（二）杠杆比率
四静态获利分析
（一）投资收益率®
（二）投资回收期（Pt）
五动态获利分析
（一）财务净现值（FNPV）
（二）财务净现值率（FNPVR）
第五部分 风险评价
一盈亏平衡分析
二敏感性分析
第六部分 综合评价
一经济评价（定性）
二社会评价（定性）
三环境评价
四存在问题与建议
五总体结论及建议
第一部分 项目总论
一、项目概况
（一）项目名称：
XX乡新农村改造建设项目
地块位置
（二）项目位置：
XX乡中东延寺、前延寺、西延寺、李辛庄4个村为改造村街。
（三）项目周边目前现状：
XX乡4个村街测量情况汇总表
单位：
亩、平方米
序号
村街
户数
村址面积（亩）
宅基地面积（亩）
正房面积（平方米）
厢房、倒房面积（平方米）
其它
（平方米）
备注
1
东延寺*
303
463.59
240
36799.76
16150.78
11993.17
450（二层楼）
2
西延寺*
537
590.09
330
57397.9
27587.9
4821.5
3
前延寺*
297
337.95
150
29021.26
7872.24
4380.71
4
李辛庄
200
172.06
92
18931.79
11302.35
5125.48
105.3（二层楼）
总计
1337
1563.69
812
142151
62913.3
26320.86
备注：
加*为有误差村街，户数为实际测量户数。
1、项目地块优点
●项目位于“北方家具拓展区”内，未来的商业配套必定会辐射居住区内，并有大型超市和其它商业业态的进入，为未来区域的商业配套打下良好的基础。
✓北方家具产业基地由河北省政府命名，河北建设集团中诚土地整理开发有限公司负责开发。
项目位于河北省廊坊市香河县城南，位居北京、天津之间，地处我国北方经济发展最具活力的京津主轴及环渤海湾经济圈的中心地带，距北京市中心45公里，天津60公里，京唐高铁和京郊城铁都将在基地附近设站，一小时内可上天下海，地理和经济区位优势得天独厚。
整个项目规划45平方公里，以家具之都、碧水新城、京津花园、复合网络为目标，形成一个集家具研发、设计、生产加工、贸易、展览、物流、培训、信息服务、行业休闲、生活配套等现代化多功能的综合产业基地。
●村域旁有“五一渠”经过，四季有水，增添了未来居住社区的景观资源。
●未来规划中的京唐高铁和京郊城铁将在我开发项目中设有一站，这将为此地域的交通出行和地块增值创造了绝佳的条件。
●本项目是离香河市中心最近的一个开发组团，地里位置具有相当的优势。
2、项目地块不足
●传统上对于香河的认识较低端
●香河目前城乡发展相对落后
3、项目性质及主要特点：
目前为一般性农田，需要安置农民原地上楼后置换得相应的建设开发用地。
4、项目总占地约1563.69亩，村民总户数约1337户。
二、项目存在问题与建议
（一）拆迁面积的安排：
按照相关开发征地政策，需要在拆迁补偿的后的开发用地面积就地解决村户的住房回迁问题，每村必须建设占地50亩的回迁楼。
（二）一次性的开发体量较大，村民居住密度较高。
建议为滚动开发，按照资金情况分步或者逐步开发，同时期望能在建设村名回迁用房的同时能够建设部分商品房并准予销售，以便开发中的资金平衡。
第二部分 项目背景及市场研究
一、项目提出背景
（一）所在区域政策、经济及产业环境
香河，地处京津之间，幅员面积458平方公里，人口31万，现辖7镇2乡，一个省级经济技术开发区，一个国家级农业综合开发示范区。
香河县四面环河，主要有：
北运河、青龙湾、潮白河、引泃入潮等，属海河水系。
1、北运河系京杭大运河北段，自安平镇鲁家务村西北入本县，向南至五百户东双街村南流出境，境内流程20.38公里，流域面积237.52平方公里。
两岸有堤，河槽宽35米，水深1—2米，近年来，由于有的河段采沙深达数米，洪峰流量1330立方米/秒。
2、青龙湾河为北运河分洪河道，自本县五百户镇土门楼闸起，沿XX乡、五百户镇、刘宋镇南部边界东流，于刘宋镇庆功台村东南入宝坻区境。
境内全长18.2公里。
3、潮白河蒋辛屯镇岭子村西北入本县。
经蒋辛屯镇、淑阳镇、钱旺乡、安头屯镇、渠口镇东流，于渠口镇荣各庄东南入宝坻区。
境内流程28.2公里，流域面积183.95平方公里。
4、引枸入潮河北起渠口镇躲各庄，向东南入宝坻区。
境内流程7.89公里，历年最大流量450平方米/秒。
1、周边距离
•距北京市区45公里；
•距首都国际机场60公里；
•距天津机场70公里；
•距天津新港110公里。
•从县城出发，半小时可达北京三环或天津市区，50分钟可达北京机场或天津新港。
1小时就可以“上天下海”。
交通方式
•北京938路公交车由北京火车站直通香河
•铁路：
京秦、京山、京津、京九；
•国道：
京哈、京津、京福、京广四条国家级公路干线
•高速路：
京沈、京沪、京津塘、京开、津保、京石六条高速公路干线
•规划中“大七环”和第二条京津高速公路从香河穿过
香河拥有绝佳区位，县域三面与京津接壤，地处环渤海经济圈的核心腹地，囊括在“大北京”规划蓝图的“大七环”中，是京津一小时经济圈的最佳节点。
最重要的是，香河房地产市场还是“一张白纸”，比起初具规模的通州和燕郊，刚刚起步的香河更具有升值潜力。
2、市场挤出状态和目前楼价的造就了未来巨大的增值空间。
●即将在今年5月开通的京津高铁，将使北京到天津的路程大大缩短，往返两个城市的时间成本大幅度降低。
北京上班族通勤于京津两地成为可能。
届时，不仅天津，位于京津高铁的沿线城市也将成为北京人置业的“新大陆”。
位于京津高铁沿线的香河，在交通方面有着得天独厚的优势，其距首都机场60公里，距天津新港112公里。
具有邻两高、两空、三海港的立体交通优势。
京秦、京广铁路，京津塘、京沈高速公路在开发区周边通过，开发区至北京市内的938路每10分钟一班次。
京津高铁正式通车后，香河到北京南站将仅需15分钟，比地铁5号线天通苑站到宋家庄站尚少15分钟。
●在北京房地产飞速发展、房价不断飙升的大背景下，北京楼市出现“挤出效应”直接导致北京楼市版图外扩，迅速由北京五环内转向五环外及近京周边城市，形成近京生活圈。
北京人异地置业也渐渐火热起来。
●香河家具城在北京知名度非常高，但香河房地产却刚刚起步。
事实上，香河与在北京楼市美誉度极高的燕郊同样在北京东部延长线上。
楼盘品质与燕郊无异，生活配套设施和都市感上略胜燕郊一筹，而楼盘售价则仅为燕郊同等楼盘的50%。
●香河还拥有其独特的人文景观：
天下第一城、香河家具城、中国足球基地。
其中，天下第一城以会议展览为主，集休闲度假、康体健身、美食购物、影视拍摄等多种功能于一体，是目前国内规模最大的综合性国际会展中心。
十分符合当下白领阶层生活休闲、商务会谈的需要和追求高品质生活的心态。
3、香河—“燕郊模式”新升级版
●早在计划经济时代，香河县的统购统销就被纳入北京范畴，由此可见，香河与北京的渊源不可谓不深。
而国安天下第一城、中国足球训练基地选择于此，也正是由于这种渊源，而目标直指北京客户的香河家具城成为当地龙头产业，更充分展现了香河欲与北京一体的决心。
●然而，区别于燕郊多聚拢的是中小开发商，龙蛇争斗的局面为香河楼市已然写下了不同的语境，那些高空置率、罕见的高租售比、高密集低档次住宅、配套不完备等与燕郊楼市相关的标签，自然不愿意被云集香河的实力派“龙蛇们”再次看到。
因此，在分得北京楼市盛宴一杯羹与获得新的发展天地之间，“政府搭台，开发商唱戏，以产业刺激区域”开发模式是否适合当前的经济环境，以低价为核心竞争力的“燕郊模式”如何在香河拥有新的升级版，正在获得业内众多期待的目光。
●差异化竞争优劣并存
✓相比燕郊以及北京周边而言，目前香河市政配套相对不甚完善，基础环境较差，良好的运河等水资源还有着污水治理欠妥的瓶颈。
这些既是开发难点也是未来的发展潜力。
”
✓除却后发优势外，一些燕郊所不具备的优势，也让香河获得了大于燕郊的发挥空间。
首先，香河不仅与北京接壤，还与天津接壤。
在与北京相距稍远的同时，便获得了距离天津等地稍近的便利，吸引外部置业人群的范围自然扩大。
✓其次，燕郊发展之初主要是沿着102国道两侧逐渐延伸，而香河本身就是一座城市。
从时间上来看，燕郊开始发展的时间较早，规模发展是在上世纪90年代中期，起初是从单位宿舍基础上发展起来的，起点较低。
近几年来才进入快速发展期。
而香河则一直没有大面积的开发。
✓而在环境优势领域，香河地区四面环河，水资源丰富，主要有北运河、青龙湾河、潮白河等水系环绕，仅水域面积就近8万亩，而香河的林业资源也具有优良的历史传统。
●然而，从目前的趋势来看，香河这一区域不排除有跟风投资者跟进，香河地产投资活跃指日可待。
因此，在这一过程中，如果遭遇政府政策变化、产业环境恶化等等，大规模的投资者进入后中途受到打击就很可能导致香河楼市遭遇挫折。
●产品创新与因地制宜
✓同时，不容忽视的是，以相对低廉的成本打造较低价的产品依然是开发企业必然提及的优势，这正是香河与燕郊的共同之选。
因此，是否将“低价”打造为第一吸引力，便是香河如果欲将“燕郊模式”升级前所要做出的选择。
✓因此，升级“燕郊模式”，香河自然不应将“低价”作为最大亮点，在更大的舞台上，展示其他优势，便成为了香河所有开发商的必然之选。
香河良好的自然生态环境非常适合养老以及二次置业。
“香河绿树成荫，空气清新，森林覆盖率已超过37%，空气质量好于二级以上标准天数330天。
”在产品形态上，揪住香河独具的环境优势，在产品领域，多打造一些包括老年公寓、养老住宅以及疗养中心等中高端养老产品或者低密度高端住宅产品，则不失为一种很好的选择。
✓相应地，在商业地产领域，一些类似于大型亚健康保健中心业态的整合和招商，正可成为北京周边休闲度假旅游地产产品的补充。
✓而为避免“有城无业”的燕郊弊病，城市综合体的开发模式则可帮助香河避免重蹈燕郊覆辙。
“城市综合体具备的两大功能，即聚集人口以及活跃商业。
在香河这类缺乏城市基础设施建设的地方，城市综合体恰恰可以成为带动区域发展的起点。
”由于香河自身配套有待完善，在这里的城市综合体业态也可创新，不仅可包含传统意义上的商业、商务、写字楼、住宅等内容，还可涵盖更广范围的物业形态，比如公园、影视城、博物馆等等。
同时缩减商业综合体的体量以便利于未来的经济平衡。
4、绿地集团拆巨资建设的华北民用进口商品自由贸易区
●自贸区将通过科学的规划、完善的功能，立足香河、面向京津、辐射环渤海，站在环渤海中心的区位战略高度，构建一座全新的综合型现代化节点城市。
●经过6-8年的持续建设，高速完成从借力型附属型卫星城市到发力型自立型都市体系的过渡，为香河县、廊坊市乃致河北省地方繁荣和京津发展做出贡献。
自贸区力争通过实现进口民用商品减免关税（免税），打造民用商品自由交易的国际平台，借助京津地区的商务旅游资源，配以本地区完善的服务功能，使得香河成为国际游客特别是东北亚地区游客的购物首选之地。
●自贸区以进口民用商品为切入点，依托巨大的国内消费市场和京津两地高素质的人群流量，发展综合型的现代服务业，并与京津两地形成错位竞争，聚焦商贸服务业、现代仓储物流业和旅游产业。
通过进口民用商品的规模聚集形成高吸引力的消费热点，从而催生综合型现代服务业大平台的税源落地和经济增长。
5、京唐高铁的2010年的开通
6、万通地产在香河的目标则是建造一个占地超过8000亩的万通生态镇。
7、盛达置地投资有限公司将投资建设位于香河经济技术开发区的运河国际生态城
项目位于北京、天津、河北交界处，香河天下第一城东侧，整体规划5平方公里，主题定位就是低密度舒适性城市生态生活城。
项目充分考虑了现实环境以后，对水资源这一块加以充分利用，运用运河在此地S形地利，把运河国际生态城地块北边和东边划入其中，通过对运河水系治理以及污水利用把河北香河运河国际生态城打造成京津唐地区样板示范区，总体规划时间为14年至15年，总投资7亿元。
2009年年初项目大体方向已经初步确定。
经过近一年的准备，项目的起步区将于今年10月开工。
8、河北香河家具产业基地
●立足京津翼一体化发展的趋势，切入环渤海区域发展机遇，把握世界家具产业向中国等发展中国家战略转移的契机，依托香河家具产业既有品牌和资源优势，通过系统科学规划，打通家具产业生态链。
塑造独具竞争力的现代家具产业集群，将北方家具产业基地打造成为一个融设计研发、生产制造、科教培训、商贸流通、会务展览以及商业金融等多重功能为一体的全球性的家具产业“航母级”综合基地。
●目前，中国家具产业总产值和出口量均已跃居世界首位。
同时据工作家具协会预测，未来10年，中国家具产业每年将以12%-15%的速度增长。
经过10多年的发展，香河家具异军突起，目前已经发展成为全国第二、北方最大的家具销售集散地。
由此，“香河现象”和“香河模式”独树一帜，享誉海内外。
●香河也因此并被多家权威机构评为“中国最具发展潜力和活力的家具市场”、“中国产业集群品牌50强”等荣誉称号。
●“北方家具产业基地”新战略规划的推出和建设，将全面壮大香河家具产业集群，打造出环京津、环渤海的家具大市场，并最终形成面向海内外的家具研发总部、生产基地、物流集散中心等多维一体的“中国家具之都”。
●目前，中国家具协会已于河北建设集团及香河县人民政府共建单位，国家家具质量检测中心目前已获准落建香河。
由此，已北方家具产业基地为平台所形成的香河家具产业经济集群必然将更加集中、更具影响力。
（二）项目所在区域住宅商品房发展情况
1、绿地集团进驻香河后，改变了香河楼市旧有格局。
此前，香河楼市数华夏幸福基业一枝独秀，这是一家起家于廊坊的上市公司，有着一定区域运营商的特征，在香河以及北京周边等地开发了知名的“孔雀城”别墅项目。
2、香河的区域优势以及整体规划均优势突出，具有很大的开发潜力，吸引了多个品牌开发商进入。
●万通地产斥资4.8亿元斩获香河4宗国有土地使用权，荣盛发展随后挥金1.32亿元拿下10万平方米土地。
进入10月，伴随着绿地“自由贸易区”即将启动，香河政府又宣布与一家位列全国十强的房企合作的总投资300亿元、可容10万人居住的新农村建设项目正式签约。
另外，据知情人士透露，万科进驻香河也已成为定局。
●至此，香河除已汇集了万科、绿地、万通等众多一线房企外；另一方面，华夏幸福基业、荣盛发展、北京京汉置业集团、盛达置地等起家于京冀的区域型开发企业也在香河安营扎寨、破土淘金。
一场地产“龙蛇斗”自2009年开始，在香河这块并不大的土地上激烈开场。
●一线品牌房企在复制自己的成功，区域性房企则致力做强做大、细分市场。
目前香河楼市的竞争格局是：
当地企业开发的楼盘主要满足香河本地人的置业需求，外来开发企业则解决外地人置业需求，预计外来品牌企业不会重复此模式，而是将目光锁定在高品质住宅上，所面对的人群为京津地区的置业人群。
●房价看涨
✓香河“三湾一岛”项目已于近日率先进入北京。
其中，萨丁岛项目已在08年4月12日开盘，均价3300元，主力户型面积为70—130平米；天琴湾项目均价3600元，预计今年年中可以入住，主力户型面积为70-150平米；梅沙湾项目已于今年1月开盘，项目为花墅洋房，均价3200元，户型面积主要在60-140平米之间。
檀香湾项目也将于近日推出。
✓绿地集团推出的4300元/平方米的我家公坊在香河楼市竖起新的价格标杆。
在整体市场低迷的情况下赢得高价高销。
目前该项目在售公寓达到了户户朝南；其次是我家公坊进行二次品质提升。
在项目原有全精装的基础上，增加配置了全套高档家具及电器。
据悉，我家公坊之前的交房标准包括科勒卫具、樱花整体橱柜、梅兰日兰电气等国际品牌精装；3月15日该项目则推出在原有配置的基础上，增加LG品牌的液晶电视、空调、冰箱、洗衣机以及沙发、茶几、餐桌椅、床和衣柜等全套高档家具。
随之价格也最高提升到6000-6500元/平方米，同时其产品线里的部分TOWNHOUSE销售单价已经达到了9300元/平方米而且几乎全部售罄。
总结：
越来越多的品牌开发商进驻香河是件好事，对当地楼市发展和城市建设能起到很大的推动作用。
可以预见，几年后的香河，有望一改基础环境差、市政配套不完善的现状，从长期看，诸多一线房企开发的均是目前北京城区不可能建设的大盘，对于区域的拉动效应会很明显，比较适合投资以及初就业者、低收入者作为过渡性房使用，相对良好的自然生态环境也适合养老。
同时，专业人士认为，在建设高品质住宅之外，香河可借鉴其他城市开发小体量的城市综合体项目，避免出现“有城无业”的尴尬。
同时，城市综合体的建设要靠政府和开发商双方共同努力打造。
另外由于香河家具产业链的丰富和增容，必然会带动就业和地产消费的增加，为市场需求提供比较有力的支持。
3、项目发起人及发起缘由
北京XX科技发展有限公司是一家致力于环保产品生产、研发和市场推广的高科技集团公司，公司因为与香河当地政府的保持良好的合作关系，拥有很多当地的特殊资源和市场敏感度。
由于香河的新农村建设政策颁布后，机制灵活，条件优惠，为房地产开发创造了得天独厚的契机，因为，公司总经理田军先生决心投入主要精力致力于香河新农村建设的土地开发和运作。
（二）项目发展概况
1、已进行的调查研究项目及成果
目前已通过河北省新农村改造政策下实施改造的村庄有XX乡四个村镇的拆迁补偿方案，见下表：
项目
内容
万元/亩
合计成本（万元/亩）
土地总成本（元）
1
土地出让
6
61
村域面积×合计成本=1563.69×610000=
953850900
2
土地税
0.6
3
村民保险费
0.6
4
拆迁补偿费用
53.8
2、项目投资的必要性
香河地产正处于一张白纸阶段，可塑性很强。
根据之前的市场分析不难看出，房价上涨趋势明显，具有很大的市场空间和政策利好；同时，通过新农村改造置换的建设开发用地土地成本较低，并能形成大盘的规模优势，从而淡化现阶段地块周边配套不足的现状。
还有政策允许滚动开发，对缓解开发企业的资金压力具有重大意义。
第三部分 项目研究
●绝佳的交通位置，香河家具拓展基地的建成，京为本案的发展奠定了良好的基础
●本案将建设成为香河家具拓展区内的标志性建筑，一是低密度规模居住区，二总和体开发的标志性建筑。
●本案为投资商在香河树立良好的企业形象。
一、项目地块SWOT分析
（一）优势分析
1、开发规模适度，生活配套日趋完善
2、地块面积方正利于规划，为设计全新的商业业态创造了可能；
3、未来交通的便捷性和直达性，为打造具有特色化得居住社区创造了条件；
4、本案房地产开发用地，因为地处河北省，各项规划政策和条件比较宽松，同时土地成本具有相当的优势。
（二）劣势分析
1、目前的商业配套不成熟
2、目前交通距离稍远，距离香河市中心约12公里，距离京沈高速6公里左右，虽然已经有通往北京市的公交车，但开车距离有不直达的感觉；
4、前期开发投入较高，需要在大市政上的投入较高。
（三）机会点分析
1、城市规划带来发展契机
香河整体发展前景与潜力将被无限看好，这将为本案带来发展机会
2、“北方家具拓展区”将为地段的全新配套和未来升值创造了优良的基础。
3、香河的城市规划和区域配套处在日渐成熟的阶段。
4、交通和配套的大幅度改善将为未来北京、天津等大中型城市购房者创造了郊区化置业的可能。
（四）威胁点分析
1、香河房地产趋势呈现出“价低竞争”的可能性
各路地产品牌开发商纷纷拿地，在相同的土地政策下土地成本都比较低，日后有价格竞争的基础；
2、总体居住供应量将在一定时间内放量，为产品差异性和消化量带来不小的难度。
随着地产大鳄和品牌地产商进入香河地产市场，未来的开发量和市场供应量将会在一定时间内放量，加剧了市场的竞争和开发差异性的难度；
（五）SWOT分析综述
项目优势呈显性特点，项目劣势有待区域发展加以弥补，城市房地产市场发展机会利好，类别墅市场未来会竞争激烈。
二、项目发展战略
依据项目SWOT分析，本案开发战略拟选择“SO发展战略”，即：
充分展示项目优势，利用区域发展和政府推进城市发展的机会抓住市场为核心手段；
通过走差异化路线，开发中端类别墅产品，打造资源和属性双重价值的奢侈生活空间；
结合现有景观优势和中端类别墅产品的特点，形成项目核心竞争力。
三、项目市场定位
北京最大的低密度老年居住社区
以未来便捷的交通路网为项目为依托，以低密度的舒适紧凑户型为设计核心，以具有特色化的医疗和完善的老年人社区配套为卖点，打造北京最具规模的老年居住社区，同时更能吸引中产阶级购房者实现“5+2”的生活。
（一）最具市场借鉴案例
1、孔雀城开发模式
大运河·孔雀城基本信息（楼盘更新时间：
2009-12-31）
物业类别：
别墅
建筑类别：
独栋、联排、叠拼
装修状况：
毛坯
项目特色：
特色别墅,景观居所
区县商圈：
其他
环线位置：
六环以外
物业地址：
其他中信国安天下第一城对面[交通图]
交通状况：
大运河•；孔雀城入住时将开通社区巴士直达国贸... [更多]
开盘时间：
2008-05
[本月新开楼盘]
入住时间：
2010-1-30
[本月入住楼盘]
容积率：
1
[关于容积率]
绿化率：
30%
[关于绿化率]
物业费：
2.60元/平方米·月物业费说明>>
[点评物业]
物业公司：
孔雀城物业
开发商：
华夏幸福基业股份有限公司
[相关网站]
预售许可证：
（香）房预售证第0805号
[更多信息]
售楼地址：
朝阳区建国路93号万达广场B座1701室
价格说明：
联排别墅
物业费说明
别墅：
2.60元/平方米·月，叠拼：
1.90元/平方
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