房地产经纪实务1.docx

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房地产经纪实务1

房地产经纪实务-1

（总分：

150.00，做题时间：

90分钟）

一、{{B}}单项选择题{{/B}}（总题数：

50，分数：

50.00）

1.房地产产品SWOT分析定位法认为企业（）对企业战略形成有重大影响。

（分数：

1.00）

 A.外部环境 √

 B.内部优势和劣势

 C.产品定位

 D.销售策略

解析：

2.对于新产品，消费者需要一定的认知过程才能决定是否采用，消费者采用新产品有五个阶段，下列选项中其顺序正确的是（）。

（分数：

1.00）

 A.知晓新产品→对新产品产生兴趣→评价新产品的价值→试用新产品→采用或拒绝新产品 √

 B.知晓新产品→试用新产品→对新产品产生兴趣→评价新产品的价值→采用或拒绝新产品

 C.知晓新产品→对新产品产生兴趣→试用新产品→评价新产品的价值→采用或拒绝新产品

 D.知晓新产品→评价新产品的价值→试用新产品→对新产品产生兴趣→采用或拒绝新产品

解析：

3.根据市场经验，单一业权物业即发展商持有经营型写字楼物业，往往需要考虑项目未来持续的竞争能力，因此在产品设计与硬件配置方面更需要适度超越市场现有产品，这是基于（）的项目定位模式。

（分数：

1.00）

 A.项目既定市场定位

 B.项目运作 √

 C.市场实操案例反馈

 D.客户核心价值关注点

解析：

4.大部分客户购买写字楼往往要综合考虑企业发展需求及资金周转状态，而并非简单的个人购买行为，这体现出写字楼项目代理销售的（）。

（分数：

1.00）

 A.产品技术性

 B.销售商务性

 C.客户非个体属性 √

 D.项目运作专业性

解析：

5.关于2010年1月1日起，房地产营业税的征收，下列表述有误的是（）。

（分数：

1.00）

 A.个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的全额缴纳营业税

 B.个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的全额缴纳营业税 √

 C.个人将购买不足5年普通住房对外销售的，免征营业税

 D.个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税

解析：

6.关于存量房居问经纪业务在委托合同签订环节佣金负担的说法，正确的是（）。

（分数：

1.00）

 A.由买方支付

 B.由卖方支付

 C.买卖双方各支付1/2 √

 D.卖方支付1/3、买方支付2/3

解析：

7.甲房地产开发企业通过投资开发各种类型的物业来满足各种目标市场的需求，则该企业在选择目标市场时采用的是（）。

（分数：

1.00）

 A.复合产品模式

 B.复合市场模式

 C.有选择的专业化模式

 D.完全市场覆盖模式 √

解析：

8.下列选项中，不属于房地产市场营销活动调查的内容的是（）。

（分数：

1.00）

 A.房地产市场竞争情况调查

 B.房地产价格调查

 C.房地产促销策略调查

 D.房地产消费动机调查 √

解析：

9.写字楼项目销售过程中，突出资源优势，强化高端产品；注重外围包装展示；强化商业资源及整体规模优势是对（）的销售解决方案。

（分数：

1.00）

 A.投资型客户

 B.海外客户

 C.紧邻区域企业客户

 D.本区域主流客户 √

解析：

10.下列营销成本中，属于公共关系成本的是（）。

（分数：

1.00）

 A.广告效果统计费

 B.激励中间商费用

 C.寻找分销商费用

 D.新闻宣传费 √

解析：

11.客户关系管理是指一个管理有关个体客户详细信息以及小心管理所有客户的“接触点”以最大化（）的过程。

（分数：

1.00）

 A.客户忠诚 √

 B.客户满意

 C.客户让渡价值

 D.客户利益

解析：

12.客户的需求是有时间要求的，客户在表达购买或租赁需要时，均会有时间要求，期望在一段时期内实现客户的需求意向，可能是半个月，也可能是几个月。

这体现出客源的（）。

（分数：

1.00）

 A.潜在性

 B.间接性

 C.时效性 √

 D.分散性

解析：

13.在不确定性水平等级中属于主观不确定性的是（）。

（分数：

1.00）

 A.第1级

 B.第2级 √

 C.第3级

 D.第4级

解析：

14.房地产产品组合的深度是指（）。

（分数：

1.00）

 A.企业能够提供产品线的数量

 B.企业销售不同产品的数量

 C.产品组合中每一产品线所包含的品种 √

 D.企业销售产品的产品质量

解析：

15.某市计划2年内建设一大型商场、项目总投资为4000万元，从投资开始到投资全部收回预期年限为12年，则该项目的预期投资收益率为（）。

（分数：

1.00）

 A.7.1%

 B.8.3%

 C.10% √

 D.12%

解析：

16.房地产产品的核心集中体现在（），同时也是产品差异化竞争优势来源之一。

（分数：

1.00）

 A.生产环节

 B.销售环节

 C.建筑环节 √

 D.检验环节

解析：

17.房地产市场人文社会经济资料搜集的方法虽因资料种类不同而有差异，但大部分资料都可由次级资料获得。

但在运用这些次级资料时，最重要的是要以搜集（）年长期资料为基础，才能掌握发展的趋势。

（分数：

1.00）

 A.2～3

 B.3～5

 C.5～10 √

 D.10～15

解析：

18.下列选项中，不属于房地产市场营销特定目标的是（）。

（分数：

1.00）

 A.以赢利为目的

 B.掌握房地产市场营销系统运行中资源的输入、过程、输出 √

 C.通过房地产市场营销使房地产购买者的需求或欲望得到满足

 D.推进房地产业以及社会经济的整体发展

解析：

19.由于汽油价格上涨，公司要求房地产经纪人外出看房一律乘坐公共交通工具，这是损失融资方法中的（）。

（分数：

1.00）

 A.自留与自保 √

 B.保险

 C.对冲

 D.合约化风险转移手段

解析：

20.下列房源中，（）是面向中低收入者提供的普通住房。

（分数：

1.00）

 A.经济适用住房 √

 B.集资房

 C.商品房

 D.解困房

解析：

21.房地产经纪人通过耐心地询问，可以获得客户对某个事项的态度和偏好，这种问题的类型是（）。

（分数：

1.00）

 A.指引性问题

 B.试探性问题 √

 C.镜像性问

 D.封闭性问题

解析：

22.对于新建商品房，建筑面积在90m2以下的普通住宅，抵押贷款比例最高为（）。

（分数：

1.00）

 A.40%

 B.50%

 C.80% √

 D.90%

解析：

23.签订在建商品房预租合同后，双方当事人应当在（）天内持预租合同及相关材料前往房地产管理部门办理预租合同登记备案。

（分数：

1.00）

 A.15 √

 B.30

 C.45

 D.60

解析：

24.房地产经纪人针对试探型的买房客户的正确引导方式为（）。

（分数：

1.00）

 A.提供最符合客户要求的房源

 B.帮助客户分析购房能力、市场行情，制订购房方案（目标、贷款安排等）

 C.提供好、中、差三类不同房源进行展示，引导客户明确购房意向

 D.提供咨询服务，创造专业服务形象，争取建立长期联系 √

解析：

25.卖方独家代理房地产营销等服务（）。

（分数：

1.00）

 A.以客户为中心

 B.以房源为中心

 C.采取多种促销手段，力度大 √

 D.采取一些促销手段，力度小

解析：

26.住房项目销售的最后阶段是（）。

（分数：

1.00）

 A.签订认购书

 B.购房款全部结清

 C.物业交付 √

 D.借款人与开发企业签订购房合同

解析：

27.房地产市场调查方法中，（）是指将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行试验后得出一定结果，然后再推断出样本总体可能的结果的调查方法。

（分数：

1.00）

 A.实验法 √

 B.访问法

 C.典型调查法

 D.观察法

解析：

28.下列选项中，不属于房地产市场政治法律环境调查内容的是（）。

（分数：

1.00）

 A.各级政府有关房地产开发经营的方针政策

 B.各级政府有关国民经济社会发展计划、发展规划

 C.国民经济产业结构和主导产业 √

 D.国际和国内政治形势、政府的重大人事变动

解析：

29.抵押贷款时采取等额本息还款方式的特点为（）。

（分数：

1.00）

 A.可节省整体利息支出

 B.每月还款额保持不变 √

 C.每月还款额递减

 D.利息按本金余额逐月计算

解析：

30.下列选项中不属于对企业现金流和企业价值变动影响最大的风险是（）。

（分数：

1.00）

 A.信用风险

 B.价格风险

 C.纯粹风险

 D.投资风险 √

解析：

31.房源信息采用一般推荐方式的，卖方代理经纪人一般获得该笔业务成交总佣金的（）。

（分数：

1.00）

 A.10%

 B.15%

 C.20% √

 D.30%

解析：

32.雇员福利属于企业风险类型中的（）。

（分数：

1.00）

 A.价格风险

 B.纯粹风险

 C.信用风险

 D.利润风险 √

解析：

33.房地产市场细分依据中，（）是最传统的市场细分依据。

（分数：

1.00）

 A.人口统计因素

 B.地理因素 √

 C.心理因素

 D.购买行为因素

解析：

34.存量房买方代理业务流程包括（）个环节。

（分数：

1.00）

 A.五

 B.六 √

 C.七

 D.八

解析：

35.有关路牌广告作用的表述，正确的是（）。

（分数：

1.00）

 A.信息传播面较广

 B.总体影响力超过报纸广告

 C.目标性强 √

 D.是房地产经纪公司最常用的宣传方式

解析：

36.关于采用自然销售方式销售住宅的市场关注度的表述，正确的是（）。

（分数：

1.00）

 A.客户诚意度高，易于把握

 B.对客户没有约束力，客户流失度高

 C.只针对前期积累客户开盘，前期积累客户量多，具有一定的市场关注度

 D.走炒作路线，通过“先到先得”的形式引发客户了解欲、购买欲，市场关注度高 √

解析：

37.客户有明确意向，对市场行情非常了解，只要条件符合将会很快成交的表现被房地产经纪人归类为（）客户。

（分数：

1.00）

 A.引导型

 B.加强型

 C.成熟型 √

 D.试探型

解析：

38.下列选项中，能够影响写字楼硬件配置的要素是（）。

（分数：

1.00）

 A.外立面材质 √

 B.公共空间尺度

 C.标准层设计

 D.建筑结构

解析：

39.下列选项中，能正确表述采用核定征收法计算个人转让住房的应纳税所得额的是（）。

（分数：

1.00）

 A.应纳税额=销售额×核定税率（1%） √

 B.应纳税额=（销售额-财产原值）×核定税率（1%）

 C.应纳税额=（销售额-税金-合理费用）×20%

 D.应纳税额=（销售额-财产原值-税金-合理费用）×20%

解析：

40.抵押贷款的还款方式中，（）适合打算提前还贷者采用。

（分数：

1.00）

 A.分期还款

 B.一次性还款

 C.等额本息还款

 D.等额本金还款 √

解析：

41.在房屋租赁过程中，出租客户所关心的安全性问题是（）。

（分数：

1.00）

 A.希望找到合适的房源

 B.希望自己消费获得最大效用

 C.房租越高越好

 D.对承租客户身份和信誉有所要求 √

解析：

42.关于房源概念的表述，有误的是（）。

（分数：

1.00）

 A.在房地产经纪业务中，房源就是委托房地产经纪人出售或出租的物业

 B.房源是指业主（委托方）及其委托出售或出租的物业

 C.房源仅包括委托出售或出租的物业 √

 D.在房地产经纪业务中，房源通常是指业主（委托方）委托经纪人出售或出租的房子，或称为物业

解析：

43.经典的AIDA模型为（）。

（分数：

1.00）

 A.注意—渴望—兴趣—心动

 B.注意—兴趣—渴望—行动 √

 C.兴趣—注意—渴望—行动

 D.渴望—行动—注意—兴趣

解析：

44.能够形成相对安静私密的空间的是售楼处（）的技术要点。

（分数：

1.00）

 A.放映

 B.接待区

 C.信息发布

 D.洽谈区 √

解析：

45.房源营销采用外部推广的优点是（）。

（分数：

1.00）

 A.操作简单，方便快捷

 B.营销成本比较低

 C.见效迅速

 D.大大增加房屋销售的成功率 √

解析：

46.广告的战略目标可以分为通知、说服等，（）在竞争阶段十分重要，是为了建立对某一特定品牌的选择性需求。

（分数：

1.00）

 A.通知性广告

 B.说服性广告 √

 C.提醒性广告

 D.访谈性广告

解析：

47.各省、自治区、直辖市根据实际情况、制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。

允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不准超过（）。

（分数：

1.00）

 A.20% √

 B.25%

 C.30%

 D.50%

解析：

48.针对不同的项目，通过选择毛坯、简装、精装示范，工程材料展示等不同的形式，不同程度地展现写字楼的产权单位优势、公共空间特点、实际空间感及景观资源等，这采用的是写字楼项目现场展示（）的要点。

（分数：

1.00）

 A.系统接待流程

 B.样板层展示 √

 C.现场物料准备

 D.看楼动线包装

解析：

49.通过互动式的沟通，使房地产经纪人与委托人对某些问题能够进行深入的探讨，获得更多的信息，这是倾听技巧方法中的（）。

（分数：

1.00）

 A.投入式倾听

 B.鼓励式倾听 √

 C.分析式倾听

 D.记录式倾听

解析：

50.提高预防能力属于风险管理方法中的（）。

（分数：

1.00）

 A.损失控制 √

 B.损失融资

 C.内部风险控制

 D.外部风险控制

解析：

二、{{B}}多项选择题{{/B}}（总题数：

30，分数：

60.00）

51.下列情形中，不得上市交易的房屋有（）。

（分数：

2.00）

 A.仅有使用权的房屋 √

 B.已经被列入拆迁公告范围的房屋 √

 C.未依法登记领取权属证书的房屋 √

 D.已经抵押，但经抵押人书面同意的房屋

 E.房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的 √

解析：

52.市场分析方法中的市场调查方法包括（）。

（分数：

2.00）

 A.实地调查法 √

 B.问卷访问法 √

 C.座谈会 √

 D.电话咨询法

 E.网络沟通法

解析：

53.网络环境下房源信息的特征有（）。

（分数：

2.00）

 A.不易保存

 B.资讯及时 √

 C.资讯量大 √

 D.推广速度快 √

 E.易于查询及搜索 √

解析：

54.二手房经纪业务商圈初步调查的主要内容包括（）。

（分数：

2.00）

 A.有效商圈内的标志性建筑 √

 B.每个楼盘的总面积、主要户型、共计套数 √

 C.楼盘名称、坐落位置、楼盘的竣工日期及开发企业 √

 D.商圈内主要竞争对手的成交情况分析

 E.每个楼盘的开盘价格、目前的市场售价、主要房型的出租价格 √

解析：

55.办公用途物业伴随其企业客户群的核心需求变化不断演绎，形成的细分产品包括（）。

（分数：

2.00）

 A.写字楼 √

 B.商务公寓 √

 C.LOFT √

 D.商务综合体 √

 E.住宅

解析：

56.不论是卖方代理人还是买方代理人，都要带客户进行看房。

约看时不但要掌握步骤，而且要注意的细节表现在（）。

（分数：

2.00）

 A.房地产经纪人在看房前，应与业主和看房人约定具体的看房时间、见面地点 √

 B.房地产经纪人在看房前，要提醒双方带好各种证明文件和资金 √

 C.约见的地点最好是在门店，经纪人可以利用带客户到房屋的这段时间，展示自己的专业，获得客户的信任 √

 D.在看房当天，经纪人出发前与客户确认好联系方式及约定时间、地点 √

 E.看房当天，房地产经纪人与看房客户最好能提前看房时间2小时到达房屋地点，以方便带其先了解周边环境

解析：

57.分析写字楼项目的产品定位可以从（）方面分析其资源条件。

（分数：

2.00）

 A.区域属性判断 √

 B.客户核心价值的判断

 C.项目位置昭示性判断 √

 D.交通便利性判断 √

 E.周边商业配套成熟度判断 √

解析：

58.分析、评价商机的主要标准有（）。

（分数：

2.00）

 A.利用该机会的风险大小 √

 B.利用该商机能带来的利润率的大小

 C.利用该机会的成本是否能保证企业盈利 √

 D.该机会是否与本企业的任务、目标、资源等条件一致 √

 E.本企业在开发该产品时能否比潜在的竞争者具有更大的优势 √

解析：

59.在房地产营销中，电子商务可以应用在（）方面。

（分数：

2.00）

 A.成本规划

 B.销售渠道 √

 C.广告宣传 √

 D.信息发布 √

 E.物业管理服务 √

解析：

60.房地产经纪人在执行先租后售代理业务时，特别要注意（）。

（分数：

2.00）

 A.要告知租赁双方当事人，应该签订房屋先租后售合同，而不是商品房买卖合同 √

 B.租赁合同届满前根据承租人的意愿，再行确定是否签订商品房出售合同或房屋买卖合同 √

 C.房屋租赁合同签订后15日内，合同当事人应到房地产主管机关办理房屋出售登记备案手续

 D.合同可以使用房地局制定的先租后售示范合同文本，也可以自行议定合同条款 √

 E.要明确告知承租人，先租后售合同中除应具备房屋租赁基本条款外，还应明确双方当事人买卖房屋的有关权利、义务和责任 √

解析：

61.在进行新建商品房销售前，应该准备好销售资料，包括（）。

（分数：

2.00）

 A.宣传资料 √

 B.销售文件 √

 C.须知文件 √

 D.合约文件 √

 E.房地产经纪人基本信息表

解析：

62.针对小业主房源的开拓渠道主要有（）。

（分数：

2.00）

 A.报纸广告 √

 B.电话访问 √

 C.路牌广告 √

 D.房地产开发商

 E.互联网 √

解析：

63.采用广告法开拓客源信息的优势是（）。

（分数：

2.00）

 A.获得的信息量会很多、很大 √

 B.受众面较广 √

 C.成本较低

 D.时效性较强

 E.间接对公司的品牌进行宣传和推广 √

解析：

64.存量房买方代理业务中，经纪人可以通过（）赢得客户的信任。

（分数：

2.00）

 A.展示销售业绩 √

 B.团队力量 √

 C.相关证书 √

 D.折扣

 E.房源业务营销资料 √

解析：

65.在房地产促销策略中，房地产卖点挖掘的阶段包括（）。

（分数：

2.00）

 A.片区市场研究 √

 B.消费者构成及购买行为研究 √

 C.消费者购买力研究

 D.竞争者动态跟踪 √

 E.挖掘卖点 √

解析：

66.购买写字楼客户的心理特征较住宅有较大差异，主要体现在（）。

（分数：

2.00）

 A.客户更关注写字楼的形象 √

 B.自用兼顾投资心理 √

 C.房号销控方式

 D.购买决策理性 √

 E.写字楼客户对周边交通的便捷程度有较高要求 √

解析：

67.创造概念即设计、执行及控制各种方案，以促使目标群体接纳某些社会观念、主张或做法。

具体而言，概念可以分为（）。

（分数：

2.00）

 A.区位概念 √

 B.生活概念 √

 C.消费概念

 D.投资理财概念

 E.品质概念 √

解析：

68.二手房销售的特点包括（）。

（分数：

2.00）

 A.产权关系复杂 √

 B.标的物分散 √

 C.价格浮动空间小

 D.差异大 √

 E.现房销售 √

解析：

69.新建商品房客户依据置业目的划分为（）。

（分数：

2.00）

 A.自用客户 √

 B.投资客户 √

 C.小户型客户

 D.中大户型客户

 E.大户型及别墅客户

解析：

70.下列选项中属于风险防范措施的是（）。

（分数：

2.00）

 A.对外承诺标准化 √

 B.员工福利合理化

 C.风险的转移 √

 D.建立监察稽核体系 √

 E.门店责任人的培训 √

解析：

71.低开高走定价策略一般适用于（）。

（分数：

2.00）

 A.项目整体无特别看点，普通楼盘 √

 B.位置不是很理想的大型楼盘 √

 C.竞争特别激烈的市场中的楼盘 √

 D.高档商品房

 E.销售处于宏观经济的衰退阶段

解析：

72.培养长期客户的策略有（）。

（分数：

2.00）

 A.与老客户保持联系 √

 B.把眼光放在长期潜在的顾客上 √

 C.建立广泛的社会联系 √

 D.与服务供应商建立广泛联系 √

 E.与周边学校保持联系

解析：

73.对市场营销内涵的表述中，正确的有（）。

（分数：

2.00）

 A.市场营销是企业的一种战略管理活动 √

 B.市场营销是一种经营理念，其核心思想是以经济效益为中心

 C.市场营销有实现商品或服务的价值和增值的作用 √

 D.市场营销的基本原理是企业在动态的环境中，通过满足消费者的需要促进交换，最终实现企业的目标 √

 E.市场营销的本质是企业在动态的环境、企业目标和企业内部条件三者之间寻求平衡的过程 √

解析：

74.下列对于房地产经纪人应具备的名片礼仪叙述错误的是（）。

（分数：

2.00）

 A.忌过晚递名片 √

 B.忌先于上司向客户递名片

 C.将名片递给对方时应双手，至少也是左手 √

 D.忌将过脏、过时或有缺点的名片给人

 E.忌将对方的名片放入裤兜

解析：

75.存量房房源按产权状态可以分为（）。

（分数：

2.00）

 A.已购公房 √

 B.军产房 √

 C.再次交易的商品房 √

 D.酒店

 E.农村宅基地上的住房 √

解析：

76.对房地产销售人员物业管理方面的培训内容主要包括（）。

（分数：

2.00）

 A.售楼处签约程序

 B.管理规则 √

 C.公共契约 √

 D.收费标准 √

 E.物业管理服务的内容 √

解析：

77.市场营销组合策略包括（）。

（分数：

2.00）

 A.产品策略 √

 B.定价策略 √

 C.分销策略 √

 D.促销策略 √

 E.服务策略

解析：

78.按选择调查对象来划分市场调查方法，可分为（）。

（分数：

2.00）

 A.全面调查 √

 B.抽样调查 √

 C.访问调查

 D.重点调查 √

 E.典型调查 √

解析：

79.房地产经纪人对卖房客户信息采集的技术要点包括（）。

（分数：

2.00）

 A.安全保障

 B.了解客户出售房屋的动机 √

 C.询问购买房屋基本信息

 D.了解客户房屋售价的价格区间 √

 E.解释售房款的交付程序 √

解析：

80.房地产市场的供给是指在某一时期内为房地产市场提供房地产产品的总量。

它主要包括（）。

（分数：

2.00）

 A.行情调查 √

 B.房地产价格调查

 C.市场反映调查 √

 D.房地产营销渠道调查

 E.建筑设计及施工企业调查 √

解析：

三、{{B}}综合分析题{{/B}}（总题数：

4，分数：

40.00）

每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意。

某房地产开