奎屯市调研报告.docx

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奎屯市调研报告

奎屯市体育馆项目调研报告

一、项目概况

奎屯市在乌鲁木齐市以西253公里，克拉玛依以南，东与塔城地区沙湾县相连，南邻国家级石化基地独山子，西与塔城地区乌苏市相邻。

奎屯市面积为1109平方公里，户政管辖人口30.8万人，市区人口15万人，有汉、哈、维等30个民族，其中汉族人口占93%。

体育馆位于奎屯市沙湾街，紧邻库尔勒路。

本项目距友好购物广场约500米左右，距奎屯市中心约800米左右；奎屯市市中心主要是围绕团结西街、团结东街的团结广场（市政府）附近的商场及商业门面；商场主要有三洋广场、爱家超市等，商铺主要是地上一层，地下半层商业门面为主。

三洋广场

爱家超市

二、项目市场环境

1.三洋花苑

三洋花苑由新疆三洋投资有限公司投资兴建，大厦由三栋高层组成，建筑面积48000㎡，剪力墙结构。

位于奎屯市市中心地段，与奎屯中心农贸市场、三洋广场、爱家超市仅一街之隔，与奎屯市市政府隔街相望，项目占地面积约12000㎡。

地上28层，其中地上三层为商业，地下一层为车库，项目于2010年5月开始销售，商铺于2010年都已销售完毕，住宅已销售90%；销售情况良好，现有未售住宅均为大户型，面积在130㎡左右；住宅现售均价4000元/㎡，商铺投资户现租赁价为3元/天/㎡。

2.赛美国际大厦

奎屯赛美国际大厦项目由新疆生产建设兵团张家港商会投资兴建，由新疆赛美房地产开发有限公司开发，这一项目是在奎屯商贸大厦原址上建设一栋集商业、住宅为一体的建筑，赛美国际大厦占地总面积4894平方米、建筑面积56617.9平方米，商业住房户数330户，并配有3600平方米的大型超市和10000平方米的商业配套服务区。

大厦地上三十层，地下两层；项目由2010年开始销售，底层商业由新疆赛博全部买下，门面赛博也可销售一部分，现售价为30000元/㎡。

住宅只剩两套，面积是120-130㎡，售价为23楼4380元/㎡，每层递增20-30元/㎡。

住宅均价为4000元/㎡。

3.团结街人防工程地下街

地下街位置由团结东街（赛美国际大厦）至北京东路（友好购物广场）为止；项目位于市中心核心地段，地下街规划功能区为服装、鞋帽、皮具等，产品档次划分明细：

中档区、高档区。

地下街商铺售价15800元/㎡、16800元/㎡，每间面积在35-40㎡左右，每间商铺售价约600000元左右；门面总数400多间。

据现场销售人员介绍，商铺位于团结东街门面已售完毕，仅剩余北京东路靠近友好购物广场附近有门面可售；销售政策为：

一次性付款有3%左右优惠；办按揭首付60%款，剩余款5-10年还清；合同为50年租赁使用权。

4.豪丰国际城

奎屯市万科里“豪丰国际城”项目是新疆豪丰房地产置业有限公司整体开发的住宅、商业用房及配套的大型景观小区，位于奎屯市玛纳斯路以西，南环路以北，喀什东路以南，紧邻市七中、七小、国贸市场、永泰市场、奎屯火车站。

项目属奎屯市开发区，周边居住的人少，开发区大型工厂、电厂多，空气不是很好，对于购房者来说是考虑的重点。

项目占地面积96666.5㎡，建筑面积236764㎡，该项目在奎屯市是现售最大的小区，由17栋高层、15栋多层组成；于2010年开始销售至今，销售情况一般，整个项目完工2013年结束。

销售价格也远低于市中心价格，现售价最低为3180元/㎡，价格最高3700元/㎡；底商为三层，只盖建面朝永泰市场（建材市场）门面，售价：

一层，8800元/㎡；二层4200元/㎡；三层3800元/㎡.

5.华西新村

位于乌东路以南、玛纳斯路以东、北京东路以北、原一棉西门。

楼盘由两栋28层组成，该楼盘位置处于城边了，奎屯市本市常住人口不会再次购买，周边环境差，200米左右出城了；该项目于2010开始销售，至今16层以上仍有大量房屋未销售，门面已于2010年销售完毕，当时门面售价为5000-6000元/㎡。

现16层售价为3228元/㎡，每层大概加20-30元/㎡不等。

开发商准备在7月初每平米加价100元；

6.体育馆周边门面调研

体育馆位于沙湾街，本项目周边是机电市场一条街，造成门面价值低，直接导致租赁价格低；沿体育馆门面都是地上、地下半层门面，且门面租金价格都在10000-12000元/年，每间门面面积约为30㎡，租赁价：

0.9元/天/㎡；

体育馆对面也是机电市场，由地下一层、一层、二层组成，租赁价为20000-25000元/年，面积在60-70㎡，租赁价：

0.8元/天/㎡；

奎屯农贸中心市场是奎屯市最大的农贸市场，位于市中心，门面租赁价2-3元/天/㎡；

三、项目分析

1.体育馆项目从地理位置来说距市中心不到一公里路程，且周边环境不错；但对于奎屯市市区的人来说，该位置就属于离市中心稍远的位置，比开发区近；在乌市人会觉得距市中心一公里根本不算什么距离，房价基本上和中心位置没区别；可奎屯是属于县级市，城市面积小、人口少，所以人们都相对集中住在市中心位置，对于稍远的位置考虑比较谨慎；本项目也属于奎屯市城市东移的范畴，且距友好购物广场、爱家等商场较近，相对于开发区在地理位置上有优势，且周边是绿化林等，没有大型工业企业，空气、环境好。

2.奎屯市从2010-2011年购买房屋的主力军已经不是奎屯本市人口了，主要是农七师兵团、沙湾、独山子等地区的人购买房屋较多；市中心房屋及门面本市人买的较多，开发区附近房屋主要购买人群是农七师兵团及沙湾、独山子居多；

3.体育馆项目门面考虑只盖建两层商业，因沙湾街门面价值低，市场只能消化两层商业；建议本项目一楼售价8000-10000元/㎡，二楼5000-6000元/㎡。

且商业部分只做沙湾街，其余沿库尔勒东路没商业，对面是树林，没有商业价值，一层可作车库销售。

住宅价格建议售价为3500-3800元/㎡，均价不超过4000元/㎡。

4.奎屯市现销售楼盘剩余房屋多为户型面积较大，基本都在120㎡以上，此类房屋总价较高，并且二次销售也是很难销售的，所以在奎屯市销售最好的户型是90-100㎡；建议本项目户型面积多以90㎡左右两室两厅户型为主，以便于日后项目的销售工作。