新世纪花园4楼及门店建设项目可研报告.docx
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新世纪花园4楼及门店建设项目可研报告
新世纪花园4#楼及门店建设项目
可行性研究报告
第一章总论
一、项目名称及概况
1.项目名称
新世纪花园4#楼及门店建设项目
2.项目性质：
新建项目
3.项目建设单位
4.项目负责人
5.项目建设地址
6.项目建设期
7.项目建设规模
8.项目总投资
9.资金筹措
企业自筹
二、编制依据及编制原则
1.编制依据
（1）国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。
（2）《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》。
（3）《投资项目可行性研究指南》（试用版）。
（4）国家现行的行业规定，产业政策，法律法规，设计标准，技术规范。
（5）建设单位提供的有关资料。
2.编制原则
（1）项目本着因地制宜、合理布局、综合配套、兼顾发展的原则。
（2）突出以人为本的理念，力求完善项目的安全、适用、经济和美观的功能原则，节约投资，尽量做到实用、创新、简洁、大方。
（3）满足城市总体规划，周边道路绿化合理均衡，人流，物流疏密得当，既便利通行，又无互相干扰。
（4）平面布置，功能分区要明确、布局紧凑、流线合理、使用舒适；竖向布置要现代、新颖、富有时代气息。
同时与周围已有建筑协调一致。
（5）严格执行国家和地方有关节能、环保、消防等规定，标准和规范。
三、可行性研究的范围
本项目可行性研究报告的范围包括
1.总论
2.项目背景及建设背景
3.工程建设方案
4.项目水、电、气等配套工程
5.环境保护及相应措施
6.节地、节能、节水、节材
7.劳动安全与消防
8.项目管理及保障措施
9.项目实施进度
10.投资估算及资金筹措
11.工程招投标
12.结论与建议
四、主要经济技术指标
第二章项目背景及建设背景
一、项目背景
该建设项目位于原大同市农机公司新荣分公司院内，由于新荣分公司所占的土地已经闲置，为此在2010年9月15日，大同市国土资源局举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，大同市新宇房地产开发有限责任公司竞得该项目建设用地的使用权。
为了改变区址市容市貌，改善新荣区居民的生活环境，合理利用土地，新宇房地产开发有限责任公司拟在原农机公司院内投资500万元，新建一幢住宅楼，东西长51.2米，南北宽为36.2米，总建筑面积4308.6平方米。
二、建设背景
1、新荣区自然概况
①自然条件
大同市新荣区位于山西省最北端，地处北纬40°07′一40°24′，东经112°52′一113°′之间。
北部、西北部以长城为界与内蒙古自治区的丰镇市和凉城县毗连，东与本省阳高县、东南与大同县、西与左云县接壤，南与大同市南郊区为邻。
新荣区素有“大同后花园”之说。
因为这里山川秀丽，空气清新，人文历史旅游资源丰富。
新荣区属黄土丘陵区，山脉呈东北一西南走向，主要山脉有：
采凉山、马头山、雷公山、弥驼山等。
季节性河流主要有：
北部的涓子河，中部横贯东西的淤泥河，东部纵贯南北的饮马河、万泉河。
全区东西横跨53公里，南北纵越31公里，总面积1018平方公里。
新荣区属温带大陆性季风气候。
春季干燥多风，夏季短暂较热，秋季温润凉爽，冬季漫长寒冷而少雪。
光照充足，温差较大，年降水量为400毫米左右，集中在七、八、九三个月，约占全年降水量的60%，年均无霜期115天左右。
②气象条件
年平均气温6.2℃
最冷月平均气温-30.2℃
最热月平均气温36.1℃
全年平均降雨量350㎜
全年最大积雪深度170㎜
冰冻深度80-110㎝
最多风向北风
全年平均风速2.9米/秒
极端最大风速29米/秒
无霜期（平均）110/天
全年平均相对湿度54%
全年平均日照时数2973.01小时
2、新荣区人口状况
新荣区现有人口106966人。
在所辖11个乡（镇）中，人口最多的是新荣镇，达20860人；人口最少的是户部乡，4584人。
全区人口中绝大多数是汉族，另有满、蒙、回、藏四个少数民族。
3、新荣区经济发展
大同市新荣区以“凝心聚力”为抓手，以“转型创业”为主线，以技术创新和制度创新为动力，以建设和改善循环经济发展的环境为基础，全力推动全区科学、可持续发展，转型创业取得实质性进展。
整合重组，煤炭产业实现规模化、现代化。
该区大力推进煤炭资源战略整合，扶持发展现代化大型煤企。
全区22座煤矿整合为5座。
极大地提高了机械化装备程度和煤炭资源回收率，使得全区年生产原煤能力达到510万吨，年洗煤能力达400万吨，煤炭产业彻底告别粗放型分散式经营局面。
扬长避短，农业实现特色化、产业化。
该区大力发展现代农业，实现特色化、产业化生产，一方面通过新建水源井、铺设管道、建设节水设施等措施大力发展节水灌溉农业，灌溉面积由原来的500亩增加到20000亩；同时引进抗旱优良品种进行推广种植，提高了农业生产收益。
另一方面依靠对市场的准确把握，扶持了欣源草业有限责任公司、百草香羊肉有限责任公同、荣康粮油有限责任公司、安乐庄有机食品加工厂、微型薯厂等一批龙头企业发展壮大，百划香羊肉制品、荣康粮油公司的燕麦、苦荞、扁豆通心面等一批优质农畜产品获得绿色认证，这些农业龙头企业，极大地推动了该区农业产业化、规模化发展，为持续推进农业结构战略性调整和优化升级注入了新的活力。
新荣区2007年被山西省确立为发展循环经济试点县区，该区严格按照省、市有关会议、文件精神并结合自身实际，制定了《大同市新荣区循环经济实施方案》，明确了建设循环经济的主要任务、方法步骤和保障措施。
同时大力推行节能减排，一方面对小焦炭、小洗煤、小碳素、小化工、小砖窑等能耗高、污染重的企业采取提高排污费征收标准及停贷、停电、停运等措施，促使其进行技术改造、转产或退出市场，对全区33户规模以上企业实行能耗目标责任制管理。
另一方面以高新技术改造提升传统产业，降低能耗水平。
结合本区资源的实际，确立了四条产业循环经济链，将资源“吃干榨尽”。
通过一批项目建设，极大地改善了当地生态环境，为转型发展奠定了良好的基础。
挖掘优势，朝阳产业异军突起。
该区结合自身实际，充分利用国家、省、市对高科技、环保项目的扶持政策，相继引进了10万千瓦风力发电项目、10MW光伏发电站项目、太阳能产品组装项目、塑胶制品项目、纳米多彩微晶石生产线项目、铁路车辆配件加工、机械加工生产线项目。
同时大力发展旅游业，成立了长城古堡和方山北魏管理委员会，对相关景点实施大力度开发和现代化管理，尽快使这些旅游项目实现对当地经济的强力拉动。
4、地理位置
新荣区位于山西省最北端，地处北纬40°07′一40°24′，东经112°52′一113°′之间。
北部、西北部以长城为界与内蒙古自治区的丰镇市和凉城县毗连，东与阳高县、东南与大同县、西与左云县接壤，南与大同市南郊区为邻。
是内蒙古通往山西的咽喉，也是北京和华北平原的侧背，自古以来战略、经济位置十分重要。
三、建设场地条件
（1）拟建场地地层空间分布规律，未发现不良地质条件，适宜做建筑场地。
（2）根据场地地层空间分布情况，拟建之住宅楼的基础形式宜采用条形基础，粗砾砂层是理想的基础持力层。
（3）基础施工时，应切实作好地下坑洞，墓穴及管线的探查和处理工作，以免给建筑物带来危害。
四、场址及公用工程条件
该项目位于原农机公司院内，该项目地理位置适中，交通便利，否合建设项目需求。
1.供水
已由城建提供，水源充足可靠，完全满足该项目的用水要求。
2.供暖
采用集中供暖，该项目建成后能满足供热要求。
3.供电
城建已有布线，该项目建成后能够满足供电要求。
第三章、工程建设方案
一、建筑设计指导思想与设计特点
本项目建筑设计应以科学、安全、卫生、适用为原则，坚持需要与可实现的目的，本着服务体系全面规划的指导思想，建筑外观设计要展示新世纪的创新精神，同时兼顾周边环境及城市规划的要求，结合建筑所处的周围环境，地域特点，体现“以人为本”的设计特点。
1、符合国家的有关政策、法规，严格执行国家相关设计规范；
2、根据建设需要，本着满足使用要求、保证使用安全、技术装备适度超前，投资合理，追求建筑的综合效益、社会效益和环境效益的原则；
3、设计指导思想遵循塑造以人为本、营造和谐、上进的教学氛围；
4、外观设计现代化、布局人性化、管理信息化、服务多样化、建筑设计的标准化和多样化相结合；
5、分区明确，互不干扰；
6、根据大同市城市整体规划，合理利用土地和空间，建筑布局合理，符合可持续发展，为远期发展和改变格局留有余地；
7、建筑和环境综合考虑节能、防火、抗震等安全措施。
二、设计原则
1、与城市总体规划相协调、统一。
2、发挥区位优势，合理利用土地，提高土地经济效益。
3、科学合理地进行内部交通组织，满足城市交通的要求。
4、坚持以人为本，环境为先的理念，合理设计内部空间环境。
5、从建筑角度组织公共空间的整合设计，丰富城市景观。
三、基地分析及场址
建设项目西邻财经巷，南邻新荣区农业机械服务中心，东邻大同市新荣区建筑安装有限公司住宅楼，北邻大同市新荣区供热公司和山西省大同市新荣区地方税务局。
建设区内无大的环境敏感因素，工程对环境造成的影响较小，交通便利，市政基础设施配套齐全。
总建筑面积4308.6m2。
该项目规划一栋六层的砖混结构住宅楼3993.6m2，两处两层门店315m2。
设计过程中贯彻“以人为本”的设计理念，从规划到单层平面设计，处处体现人的行为对建筑、空间、环境的需求。
四、总体规划方案
1、总平面布置
总平面布置上体现以人为本的设计思路，优先考虑了人居住安全和舒适的宜居环境，同时以可持续发展的设计理念充分考虑土地的优化利用。
楼前将空出一片区域，既作为绿化用地，也将作为应对紧急事件的集散用地。
2、建筑平面设计
项目建设全部采用最适宜北方人居住的多层结构，整个建筑布局座北向南，平面设计使得每层都具有良好的采光性能而且具有良好的通风性能，符合国家提倡的节能、环保建筑要求。
平面设计采用了增大开间的方式，在保证不增大建筑面积及减小建筑物抗震能力的同时，最大限度的增加采光面，可以给人一种良好、舒适的心情和宽阔的空间感。
五、结构方案
（1）设计所采用的主要规范和标准
《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068—2001）
《建筑抗震设防分类标准》（GB50023—2001）
《建筑结构荷载规范》（GB50009—2001）
《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）
《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2002）
《钢筋混凝土结构设计规范》（GB50010—2002）
《砌体结构设计规范》（GB50003—2001）
《建筑地基处理技术规范》（JGJ79—2002）
（2）抗震设防烈度7度，设计基本地震加速度值为0.2g，设计地震分组为第一组。
（3）结构设计
本建筑结构安全等级为二级，地基基础设计等级为丙级，设计使用年限为50年。
建筑抗震设防类别为丙类，结构抗震等级为二级。
结构类型应采用砖混结构，现浇楼板。
±0.000以下采用水泥浆砌筑，以上采用混合砂浆砌筑。
所有现浇梁、柱混凝土强度等级不低于C30，板混凝土强度等级不低于C20。
第四章项目水、电、气等配套工程
一、给排水设计
1、给水
（1）给水水源：
已由城建提供。
（2）给水系统：
给水采用铝塑复合管下行上供环状网加压给水，给水干管设于地下，给水立管设于室内管道井内，确保给水安全可靠。
还可设给水泵房，按照生活水泵和消防给水泵，以保证生活和消防水量水压要求。
2、排水系统
（1）采用雨污分流，污废合流制。
重力流直接排水系统，由管道收集进化粪池初级处理进入污水消毒池进行消毒处理，处理之后排入城市污水系统。
（2）地下室集水坑排水由潜水泵提升至室外雨水井，统一收集排入城市污水干管。
（3）屋面雨水采用组织排放，通过内外结合排水系统，由管道收集后排入城市污水系统。
二、采暖设计
建设项目采暖采用上供下回单管同程式，散热器采用GF700铸铁辐射对流行，采暖管材为铝塑复合管，专用接头连接，散热器前均设温控阀，以利调节。
设计参数：
（1）室外采暖计算温度：
-12OC
最大冻土厚度：
82cm
（2）室内计算温度：
18OC
该工程采暖供热由城市集中供热管道引入。
供热温度95OC回水温度70OC，可满足要求。
三、电气设计
（1）设计规范及依据
《10KV及以下变配电所设计规范》GB50053—2001
《供配电系统设计规范》GB50052—2001
《低压配电设计规范》GB50054—2000
《建筑物防雷设计规范》GB50057—2002
《民用建筑电气设计标准》JGJ/T16—2002
《民用建筑照明设计标准》GBJ/133—2002
《建筑设计防火规范》（GBJ16—2002）（修订本）
《火灾自动报警系统设计规范》GB50116—2001
《建筑与建筑群综合系统工程设计规范》GB/TS00311—2000
《建筑照明设计规范》GB50034—2004
（2）设计范围
低压配电系统、电力及照明系统、防雷接地系统、消防自动报警系统。
（3）电源
系统电源为单电源，电源电压为10KV，由总变电所引入380/220电源，设低压配电室一间。
动力设备供电均采用放射式供电。
供电应留有足够的负荷余量，设施应安全可靠，宜采用双路供电，不具备双路供电条件的，应设置自备电源。
有特殊要求的，应配备不间断电源。
（4）用电负荷等级
本建筑按二类建筑二级负荷，事故应急照明为一级负荷，一级负荷由UPS供电。
（5）主要设备选型
低压配电柜选用GGDZ型
变压器选用SP—M型
电缆选用ZR—YJV、YJV等型号
（6）防雷接地
本建筑按三类防雷的建筑物设计防雷系统，设置防雷电感应和防雷电波侵入措施。
在屋顶设置避雷带，屋顶避雷带敷设不大于15×15m的网格，利用建筑物的柱内主筋作引下线，利用基础接地体，利用基础地梁作水平接地体，组成防雷接地系统。
为防雷电波感应和反击，所有进出建筑物的金属管道和电力电线的金属外皮均做等电位联接。
低压配电系统采用TN—C—S接地系统，配电系统接地、防雷接地，弱电系统接地采用联合接地方式，接地电阻小于0.5欧姆。
第五章环境保护及相应措施
一、环保目标
新世纪花4#楼及门店建设项目地处新荣区原农机公司院内，西邻财经巷，南邻新荣区农业机械服务中心，东邻大同市新荣区建筑安装有限公司住宅楼，北邻大同市新荣区供热公司和山西省大同市新荣区地方税务局。
人口密度较大、流动率高，从社会、经济、环境三者协调统一的角度出发，在规划时一要考虑周围有无污染源；二要考虑新世纪花园4#及门店建设项目对周围居民区造成的影响，同时注意整个县区环境景观的建设及保护，采取合理有效的措施，实现可持续发展。
二、依据及标准
1、《中华人民共和国环境保护法》
2、《大同市“十五”环境保护规划》
3、《建设项目环境保护管理条例》中华人民共和国国务院令第253号
4、《污水综合排放标准》（GB-8978-96）
5、《环境控制质量标准》（GB3095-1996）
6、《城市区域环境保护噪音标准》（GB3096-93）
三、施工期间环保
1、施工地附近有民用住宅，为保护居民夜间休息，应合理安排施工时间，噪音大的作业应尽量安排在白天，应尽量避免或禁止在夜间施工，施工机械选择低噪声机械，并精心操作、保管，使噪声达到最低。
2、选择低噪音、封闭式的减震措施。
3、施工期间排放的污水，固体杂质多，含有大量泥砂，排至城市下水道前要经沉淀处理，以免堵塞下水道。
4、施工期间大量土方、矿料的运输，导致尘土飞扬，对施工人员及周边环境造成影响，因此应在施工场地及时洒水，最大限度降低扬尘。
5、场地材料要堆放有序，建筑垃圾要统一送到指定地点，不要随意堆放，影响环境美观。
四、项目运行期间环保
1、生活污水经化粪池集中处理，统一排入城市污水管网。
2、生活垃圾按指定地点文明存放，由市区环卫部门统一清运、处理。
3、尽可能在围墙道路两侧或楼前空地增加绿化面积，通过植物的净化、过滤作用进一步改善环境。
第六章节地、节能、节水、节材
一、设计依据
1、国家颁布的现行有关节能和合理利用能源政策的有关规定及标准；
2、各有关专业提供的相关技术资料。
二、设计原则
1、贯彻国家节能和开发能源并重的方针；
2、推广行之有效的“四新节能”：
新技术、新工艺、新设备、新材料。
三、节地和土地保护
1、建筑装饰室外场地
（1）室内设计要根据功能需要，合理布局，尽量使用小截面薄壁材料做分隔，最大限度提高单位面积土地的使用率。
（2）施工前要做好周密的施工组织设计，科学利用现有土地面积，做好对施工现场周边建筑、设施、土地和植被的保护。
（3）施工现场材料、物品和小型机具的存放要尽量利用空间，做好竖向立体设计，尽量减少平面占地，避免对原有土地和环境的侵优与破坏。
2、降低环境负荷
（1）建筑活动对环境的负面影响应控制在国家相关标准规定允许范围内。
（2）减少建筑产生的废水、废气、废物的排放。
（3）减少建筑外立面和室外照明引起的光污染。
（4）采用雨水回渗措施，维持土壤水生态系统的平衡。
四、节能措施和能源利用
1、降低能耗
（1）利用场地自然条件，合理考虑建筑物的朝向和楼距，充分利用自然通风和天然采光，减少使用空调和人工照明。
（2）建筑围护结构的保温隔热性能，采用由高效保温材料制成的复合墙体和屋面及密封保温隔热性能好的门窗，采用有效的遮阳措施。
（3）采用用能调控和计量系统。
（4）通过改善能源使用结构，有效地控制施工过程中的能耗。
（5）根据具体情况合理组织施工、积极推广节能新技术、新工艺。
2、提高用能效率
（1）采用高效建筑供能、用能系统和设备，如选用高效节能电梯、选用集中空调系统风机单位风量耗功率和冷热水输送能效比符合《公共建筑节能设计标准》GB50189的规定。
（2）优化用能系统，采用能源回收技术。
（3）公共场所和部位的照明采用高效光源和高效灯具，通道设置声感灯或低能耗高亮度的灯具等，以达到节能的目的。
并采取其它节能控制措施，其照明功率密度要符合《建筑照明设计标准》GB50034的规定在自然采光的区域或光电控制的照明系统。
（4）制定合理施工能耗指标，提高施工能源利用率。
（5）加强用能设备的监测、检测、维护和保养，使用能设备处于最优运行状态。
（6）确保施工设备满负荷运转，减少无用功，禁止不合格临时设施用电，以免造成损失。
五、节水与水资源利用
1、节水规划
因地制宜制定节水规划方案，保证方案的经济性和可实施性。
2、提高用水效率
（1）采用节水系统、节水器具和设备，节水率不低于8%。
如采取有效措施，避免管网漏损，卫生间采用低水量冲洗便器、感应出水龙头或缓闭冲洗阀等，提倡使用免冲厕技术等。
（2）采用施工节水工艺、节水设备和设施。
（3）加强节水管理，施工用水进行定额计量。
六、节材与材料资源
1、节材
（1）采用高性能、低材耗、耐久性好的新型建筑体系。
（2）选用可再利用和可再循环的建材。
（3）采用工业化生产的成品，减少现场作业与废料。
（4）遵循模数协调原则，减少施工废料。
（5）减少不可再生资源的使用。
（6）临时设施充分利用旧料和现场拆迁回收材料，使用装配方便，可循环利用的材料。
（7）周转材料、循环使用材料和机具应耐用、维护与拆卸方便、具易于回收和再利用。
（8）施工现场的成品保护要有具体的成品保护措施和成品保护区管理规定，避免因保护和管理不善而造成材料和设备的破坏与浪费。
（9）推行木材保护技术，延长木制品使用期限。
鼓励对木材进行防腐、防虫（蚁）、防霉、干燥、阴燃、改性等保护处理、实施木材保护处理，实施木材保护工程。
重点做好园林景观等木材保护处理，提高木材保护处理比例，改善使用性能，延长使用期限。
（10）施工单位要建设废旧木材回收利用机制，实现木才资源循环利用。
规范废旧木材的回收渠道，建立废旧木材和废旧木制品回收、加工、利用体系。
（11）发展木材代用，优化木材消费结构。
提倡、鼓励生产和使用木材代用品，优先采用经济耐用、可循环利用、对环境友好的绿色木材代用材料及其制品，减少木材的不合理消费。
建设中优先选用可循环使用的非木质施工器材。
（12）为提高石材使用质量和延长石材使用寿命，要积极推广先进的石材养护技术，根据不同的需要对石材表面均要做相应的保护。
2、使用绿色建材
（1）选用可降解、对环境污染少的建材。
（2）使用原料消耗量少和采用废弃物生产的建材。
（3）使用可节能的功能性建材。
（4）施工单位应按照国家、行业或地方管理部门对绿色建材做出法律、法规及评价方法，选择建筑材料。
（5）就地取材，充分利用本地资源进行施工，减少运输对环境造成的影响。
第七章劳动安全与消防
一、劳动安全卫生
建筑设计时充分考虑工作人员的卫生、安全和使用便捷的需要，在电力、给水、通风、道路等方面给予特殊考虑，在人流聚集区域设置通风装置，加强通风换气；配电系统采用各种必要保护，要以防止人员误伤为要求安装配电装置；在各显要位置张贴安全标语和宣传画，以确保人员的生命财产安全。
在项目施工期间，将严格按照有关的劳动安全规定，加强劳动保护，依照“安全第一、预防为主”的原则，由专职安全监督员检查。
二、消防设施
1、总图布置
在进行总图布置时，充分考虑到与其它建筑物之间的安全防护距离，满足消防车辆和人员通行的要求。
根据消防规范要求作好消防通道的建筑设计，合理设置消火栓及给水管道。
2、建筑
新建的建筑的结构和材料均按照“建筑设计防火规范”的要求进行设计，建筑物的防火要求根据火灾危险性分类的不同而采取不同的措施。
建筑物按规定设置足够的泄压面积，利用门窗洞口泄压，建筑物也可以设轮椅通道。
3、电气
为保证消防设施的可靠运行，所有消防设施均设可靠电源供电，消防水泵等设施采用自动启动等控制措施。
为防止雷电引发的火灾，对建筑采用避雷防止直击雷。
4、消防给水
本项目消防水源接供水管网，发生火灾时完全能满足消防水的压力要求。
给水量完全能满足火灾延续2小时的要求。
第八章项目管理及保障措施
一、加强领导，确保工程顺利实施
建设项目建立项目负责小组，负责组织协调项目的实施。
项目领导小组下设办公室，负责具体项目实施、管理等工作，具体如下：
1、负责项目领导组决策的落实，具体负责项目的实施，同时负责会同有关部门对项目进行技术指导；
2、负责建设内容的落实，并负责组织招标和工程监督和检查；
3、强化项目资金管理，加强资金使用的监督和检查；
4、建立工程质量领导责任制、项目责任制、参建单位质量领导人责任制、工程质量终身责任等制度，加强工程质量管理；
5、做好各阶段项目进展情况管理及竣工验收和档案管理工作。
二、加强项目管理，确保工程质量
工程建设期间，领导小组定期或不定期深入施工现场督查项目实施情况，协调解决工程建设中存在的问题；同时，督促项目建设单位进一步加强内部管理，全力作好资料收集整理、工程施工质量内部自查等日常性具体工作，力促项目实施步入规范化管理轨道。
严格项目资金使用管理，项目资金实行专款专用，坚决杜绝挪作它用，按合同、按进度及时拨付到位。
三、严格验收，确保工程效益
工程完成后，结合建设领导小组平时检查情况，首先由施工单位自检，并完成竣工报告，竣工图纸和财务决算报告等竣工资料，写出书面验收申请报告并上报项目实施领导小组，领导小组组织有关部门进行初验，初验合格后将初验报告呈报上级有关部门申请终验，终验合格后方可交付使用。
第九章项目实
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