昆明万达城A4地块设计总包操作手册范本.docx
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昆明万达城A4地块设计总包操作手册范本
万达城A4地块宿舍区方案与施工图
设计总包操作手册
万达商业地产股份
1.5服务配合19
第2章权责界面23
第3章管理流程33
3.1设计审批流程33
3.2设计发包流程60
3.3设计变更流程65
第4章考核评估68
4.1考核评估体系68
4.2考核评估办法69
4.3奖惩措施74
4.4分包考核74
第5章调解机制85
总则
为了与“总包交钥匙”管理模式相匹配，结合BIM总发包工作的要求，提高工作效率、节约管理成本、增加技术管控力度，万达商业地产商业项目持有物业推行设计总包和第三方审图管控模式，即整个项目的规划设计全过程由设计总包单位负责，总包在万达品牌库中选择分包或自行设计（设计分项需在万达集团品牌库），万达负责品牌库建设与完善，万达不直接对接设计分包，设计分包原因造成的任何问题都不能作为总包对业主的免责理由。
在项目总成本不增加的前提下由总包“总负责、总管理、总协调”。
万达项目公司不越权管理，集中精力做好销售、质量监控、计划监控；万达总部各部门重点做好各项设计标准的制定与研究、项目关键事项与节点的监控与协调、质量体系的完善和落实、业务的指导与培训等，为万达项目公司提供支持与服务；规划设计系统负责维护管理品牌库，监督品牌库的使用，以保障设计总包模式的顺利实施。
设计总包对整个项目规划设计工作的计划、质量、成本、品质等负全责，最终实现对设计工作的系统管控。
设计总包的管控重点包括设计计划管理、设计安全管理、设计质量管理、设计成本管理、设计品质管理、绿建节能管理、设计合约管理、设计档案管理与设计分包管理。
设计总包的设计围包括土建类施工图设计、外立面方案深化与初步设计、外幕墙采光顶与钢结构施工图设计、夜景照明方案深化与施工图设计、室步行街公共空间装方案深化与施工图设计、景观方案深化与施工图设计、弱电智能化方案与施工图设计、导向标识方案深化与施工图设计、车库动线方案设计。
其中土建类施工图设计必须由设计总包单位承担。
设计总包的服务配合主要由服务事项与管控围、合约外配合和技术协调事项与工艺深化图审核组成。
设计总包公司需按万达要求在公司部成立万达项目合作部、万达项目部。
万达集团与规划设计相关各部门、业主项目公司、设计总包商依据项目设计管理规定的界面、标准和流程完成各自工作。
设计总包操作手册包括设计管理体系、设计管理权责界面、设计管理流程、考核评估与调解机制五部分。
设计总包操作手册是合同的有效组成部分，根据万达管控模式的变化会有调整，需以最新版为准。
第1章管理体系
1.1总体概述
本管理体系为持有物业设计总包类项目规划设计管理体系。
1.2管控围
管控部门
管控围
商业规划院
负责持有物业的概念规划总图指标、建筑单体方案设计、各效果类方案设计工作
设计中心
负责销售物业设计阶段设计工作的监督管理。
对关键节点进行监控与预警，督促项目公司与时纠偏；与设计总承包单位协调解决项目争议
对项目公司在后续设计、实施阶段的执行情况进行检查与考核
项目公司
负责项目（非总包围）设计的发包业务
负责项目全程的报批报建工作
负责项目实施阶段全专业全阶段的设计管控与设计变更管理
对设计总包计划执行情况进行全程管控，发现问题与时与设计总包项目组协调解决，无法解决的，与时上报设计中心
设计总包
万达项目合作部万达项目合作部
对接万达商业地产设计中心，承接项目并组织分包
负责合同与付款进度的管控，监控设计总包项目组计划执行情况，进行风险预警，并调度和匹配相应资源解决问题。
设计总包
项目组
项目规划设计与计划执行实施的主体，对项目设计与计划负全责，负责组织分包按模块计划推进执行。
1.3管控阶段
设计管控分为五个阶段：
概念规划、方案设计、施工图、实施、运营。
1.4管控重点
设计总包的管控重点包括设计计划管理、设计安全管理、设计质量管理、设计成本管理、设计品质管理、绿建节能管理、设计合约管理、设计档案管理与设计分包管理。
1.4.1设计计划管理
根据业主方提供的总体设计进度要求，制定本项目的设计管控进度计划。
审核其他各专项设计单位的进度计划、实施方案，控制、管理项目的实施进度，使其符合本项目的设计进度要求，并定期（按月、周）向业主方汇报。
（1）重要设计节点计划（终板节点详见线上计划模块，此表为估算值，仅做参考）
序号
业务事项
计划模块
开始日期
周期
完成日期
1
确定设计总包单位
开工日前140天
30
开工日前110天
2
总图户型方案签批
开工日前110天
15
开工日前95天
3
初勘报告提交
开工日前110天
15
开工日前95天
4
单体方案（平面、剖面）签批移交
开工日前110天
15
开工日前95天
5
立面方案确定与成果移交（含设计封样）
开工日前100天
20
开工日前80天
6
机电方案报备
开工日前95天
15
开工日前80天
7
市政专项调研提交
开工日前130天
20
开工日前110天
8
上报《市政条件调查表》
开工日前110天
20
开工日前90天
9
市政协调会
开工日前100天
10
开工日前90天
10
详勘报告提交
开工日前90天
15
开工日前75天
11
基坑\基础＼结构方案论证成果报备
开工日前90天
10
开工日前80天
12
竖向设计与正负零确定
开工日前100天
10
开工日前90天
13
试桩成果报备
开工日前80天
40
开工日前40天
14
开挖支护图＼基坑支护图\桩基图报备
开工日前40天
20
开工日前20天
15
正负零以下土建图报备（含基础图）
开工日前20天
20
开工日前0天
16
全专业施工图报备
开工日前40天
70
开工日后30天
17
外装施工图报备与材料封样报备
开工日后210天
60
开工日后270天
18
外装材料施工封样报备
开工日后270天
30
开工日后300天
19
装方案设计确定
开工日后150天
60
开工日后210天
20
装施工图与材料封样报备
开工日后210天
60
开工日后270天
21
装材料施工封样报备
开工日后270天
30
开工日后300天
22
室外小市政与综合管网（水电气通信等）合图
开工日后180天
60
开工日后240天
23
室外市政综合管网合图
开工日后200天
60
开工日后260天
24
景观方案确定
开工日前40天
90
开工日后50天
25
景观施工图与材料封样报备
开工日后180天
45
开工日后225天
26
景观施工材料封样报备
开工日后225天
45
开工日后270天
27
景观大树选苗与样板段确认
开工日后270天
45
开工日后315天
28
规划验收（含竣工测绘）
开工日后540天
50
开工日后590天
（2）计划实际执行情况与存在问题和解决措施。
a.应将业主方要求的设计计划节点分解至各分包设计团队，并按计划完成相关设计工作与提交设计成果，不得延误设计节点。
b.应按规定完成三级管控：
双周计划、月计划、总计划。
第一级：
双周进度计划，各分包制定两周的详细设计进度计划（从周四到第二周周五，第二周周三中午前报设计总包，设计总包审查之后本周四中午前报项目公司）；格式见附件表1-1。
第二级：
月进度计划（每月23日中午前报设计总包，每月24日中午前报项目公司）；格式见附件表1-2。
第三级：
总进度计划，制定总体的详细设计形象进度计划（设计工作开始前一个星期制订）；格式见附件表1-3。
（3）计划管理体系
设计总包模式下计划管理体系架构图
万达商业地产总裁
设计总包分管副总经理
商管总部
成本部
财务部
规划院设计中心
地方商管
设计总包总经理
分管招商副总裁
分管项目副总裁
分管规划副总裁
设计总包万达项目合作部
项目管理中心计划部
项目公司
设计总包
设计分包
a.万达部已形成一套从“商业地产总裁—分管副总裁—各部门（系统）—项目公司”多层次的计划管控体系，万达项目管理中心计划部是负责计划协调、管控与考核的部门。
承建万达项目的设计总包须建立对应的部计划管控体系，以保证在计划执行过程中与万达各级计划管理部门无缝对接，以保证万达模块计划得到严格执行。
b.万达项目公司职责：
万达项目公司是项目开发的主体，在万达商业地产总部指导下，按计划完成项目开发和实现各项项目经营指标，对项目开发过程中的开发设计、销售与回款、设计质量安全、成本控制、财务管理、人事行政档案等各项工作负全责。
其职责包括但不限于：
设计管理、工程管理和成本控制。
设计管理如下：
1）按时完成项目初步设计、施工图设计；
2）负责按时完成、样板间、示区的全套施工图纸，并进行全过程实施效果管控，确保高品质开放；
3）负责组织图纸交底和图纸会审，根据图纸会审意见完善施工图纸并按流程移交；
4）按照万达制度进行设计变更的管控与上报；
5）负责监督管理设计总包的工艺深化图纸、竣工图纸；
6）全程监督设计总包图纸质量，确保效果和品质。
工程管理如下：
1）组织地勘单位进行项目场地勘探，并按时提交成果报告；
2）按时完成项目场地临时水电接入与道路开口；
3）按时完成符合万达要求的项目场地围挡，并配合项目营销部包装完成；
4）建立项目公司与各参建单位的质量安全管理体系，明确质量安全目标，签订《项目质量安全管理责任书》，并监督落实；
5）审核设计总包万达合作部的组织架构与管理人员任职资格，审核总包图纸与各类专项施工图，存在隐患的设计容需组织专家论证、评审；
6）监督设计总包按时组织分包施工图设计，并督促设计总包在合同框架完成对设计分包的管理和配合；
7）负责对监理单位工作的考核、监管；根据第三方评估机构实测实量、质量监管中心抽查结果，督办总承包商完成质量缺陷整改；
8）对设计总包违反合同约定或设计管理规定的行为进行追责；
9）负责对阶段性设计成果的检查、收集、整理，按时向万达总部档案室移交资料。
成本控制如下：
1）协助完成总包合同的签订；
2）建立并实现动态成本管理，确保整体目标成本不超支；
3）按时完成项目公司负责的市政配套类与设计、监理、咨询类单位的确定，并监控设计总包按时完成其负责围的各项招标，审核设计总包依据设计图纸和万达采购数据库确定的分包合同价款；
4）按批准的项目目标成本，做好成本动态控制，负责项目设计变更和现场签证的审核，并每月上报项目成本动态分析汇总；
5）审核合同付款、变更、签证、索赔的准确性、必要性、真实性、合理性，并与时支付工程款项，监控总承包商与时向分包支付工程款；
6）做好过程记录，处理总承包商索赔与反索赔工作；
7）负责组织合约分歧解释与谈判，进行阶段履约评价
8）负责项目工程合同结算编制与审核，完成一、二级结算审核，协助工程决算复核
9）委托商管（物管）公司对质保金进行管理和支付。
c.万达项目管理中心计划部职责：
负责所管辖区域项目开发计划的重点管控，包括计划制定与监督落实，负责项目各类问题的万达商业地产部横向协调、外部协调工作。
万达项目管理中心计划部职责包括但不限于：
1）依据万达《开业计划书》与开发计划书，组织项目持有与销售物业模块计划编制、审核、会签与上线；
2）依据万达销售与入伙指标，分解至各项目，并编制开工与入伙计划；
3）负责对项目全过程业务进行指导与培训；
4）负责审核与监控项目公司证照、消防、供电、市政与道路等重点事项专项计划；
5）配合营销督办项目公司按时完成、样板间、示区等销售道具；
6）重点监控建设过程各阶段（包括开发、设计、招标、工程、验收、开业入伙、移交）重要节点执行情况，对项目公司计划执行情况定期考核；发现的执行偏差，督促项目采取措施，与时纠偏；
7）检查项目实体质量，督办质量缺陷的整改落实；
8）参与处理项目重大风险、疑难与遗留问题；
9）协调总部有关部门解决项目开发中遇到的疑难问题；负责与总承包商万达项目合作部对接，组织协调解决共性的项目合作争议，定期召开总对总协调会；
10）督办协调项目开业、入伙相关事宜；按万达制度督办持有物业开业后的整改移交，销售物业入伙后的整改移交；
11）负责督办各项目按计划办理各种物业权证；
12）负责指导并监督已竣工项目的工程验收和档案移交工作；
13）对设计总包与主要设计分包付款情况进行监控。
（4）计划线上管理
a.计划节点填报与审批
根据项目公司的工程计划，设计总包需要制订合理的设计总计划，负责设计总计划节点的填报，设计总包负责对设计分包节点完成情况进行核实和审批；同时设计总包作为设计分包施工图纸的接收和实施部门，负责对设计分包施工图纸完成情况进行确认。
计划节点各责任人应实时关注计划执行情况，收到信息系统填报提醒，应与时登录信息系统，对需要填报、审批或确认的节点与时处理。
节点确认人对节点完成情况进行确认审批或超过5天未审批信息化系统自动确认通过的，则视为认可该节点的完成成果，后期不得以任何理由（包括节点确认人没有在5天审批节点完成情况而是信息化系统自动确认通过）对该节点完成情况提出不予认可。
b.信息警示
所有节点均纳入信息系统中，系统将自动跟踪各节点工作进展情况，并采用相关的管理方法予以提醒和警示。
表1-1 总进度计划
xxxxxxxx 项目 总进度计划
序号
项目名称
计划
调整
责任部门（分包）
责任人
督办部门（总包）
督办人
审核部门
审核人
备注
开始
周期
完成
1ST
2rd
1
2
3
４
5
xxxxxxx
年月日
表1-2 月进度计划
xxxxxxxx项目月进度计划
序号
项目名称
计划
调整
责任部门（分包）
责任人
督办部门
（总包）
督办人
审核部门
审核人
备注
开始
周期
完成
1ST
2rd
1
2
3
4
xxxxxx
年月日
表1-3双周进度计划
xxxxxxxx项目双周进度计划
序号
项目名称
计划
调整
责任部门（分包）
责任人
督办部门
（总包）
督办人
审核部门
审核人
备注
开始
周期
完成
1ST
2rd
1
2
3
4
xxxxxx
年月日
（5）计划调整与审批
设计总计划上线后，原则上不得调整。
如确因特殊情况需要调整的，需按规定流程提出计划变更申请，完成审批确认。
a.计划变更审批权限（填写计划调整申请附表1-4）
计划名称
审批流程主体
最终审批人
设计总计划
设计分包发起公司-设计总包计划部-设计总包管理负责人-项目公司-设计中心
设计中心
双周计划、月计划
设计分包发起公司-设计总包计划部-设计总包管理负责人-项目公司
项目公司
b.计划审批时间
逐级审批时间不得超过2天。
c.计划调整原则
原则上讲，任何计划的调整不得影响工期以与万达部的报审节点，且不得以上一节点有争议为理由，自行推迟下一节点，若遇不可抗力因素，需要重大调整，需填写附表1-4，提前一周申报，逐级审批。
通过审批才可调整。
表1-4计划调整申请单
项目名称
设计总包单位
设计分包单位
计划调整原因
计划调整时间
计划调整容
总包意见
项目公司意见
设计中心意见
设计单位名称
负责人
（6）计划奖惩制度
a.不服从总包在进度方面的协调管理每次罚款1000元。
b.未按时报月进度计划罚款500元。
c.未制定周施工计划500元。
d.月进度计划未按时完成罚款1000元。
e.双周计划未按时完成罚款500元（月计划完成可退回）。
f.对于月计划、双周计划未完成项影响总包设计计划节点的，根据对应的罚则进行处理。
（7）计划争议解决
设计总包与设计分包的争议解决：
如设计总包与设计分包对提供的图纸与工作完成的节点完成存在争议，设计分包应在争议事项发生后的1天向万达项目公司提出书面意见，由万达项目公司与设计总包对接，在事项发生后5天协商处理完成。
设计分包未能在上述期限就争议提出书面意见的，万达项目公司与设计总包不再受理。
a.对图纸质量的争议：
由设计总包组织万达项目公司、万达设计中心、设计总包与设计分包的技术管理人员，根据国家图纸规与万达施工图管理规定对图纸质量进行联合评判。
b.对设计节点完成的争议：
由设计总包组织万达项目公司、万达设计中心、设计总包与设计分包的管理人员，对计划节点完成联合评判。
1.4.2设计安全管理
设计总包需要整体把控设计安全，对设计中的各项设计安全要求落实到位，对于分包设计质量安全监督管控。
（1）设计安全管理的技术规
a.设计总包应组织各分包单位按国家规要求进行消防与安全设计。
b.消防设计应严格遵守《建筑防火技术要求》。
（2）设计安全管理的核心事项
a.应按业主模板要求编制完成《消防设计专篇》。
b.严格落实各专业审图要点中“消防与安全管控”类各项设计要求，并进行部消防安全类审查。
（3）设计安全管理的配合事项
a.设计总包单位应积极参与消防设计协调会，按消防咨询意见组织设计，依据消防建审意见修改图纸。
b.在商户二次装修消防报审过程中，设计总包应组织进行消防安全类问题符合性审查。
（4）设计安全管理的现场检查
a.设计总包应检查现场是否按图施工与施工封样所使用的材料性能，是否满足消防与安全要求。
b.在竣工验收前，设计总包应进行项目整体设计安全管控资料汇编（安全消防设计评审报告）。
（5）设计安全管理的安全档案
a.建立设计总包安全类档案库，将安全类的设计资料进行专题性整理与备案。
b.建立设计分包安全类档案库，将安全类的设计资料进行专题性整理与备案。
c.安全隐患提报：
凡是项目公司、设计总包现场检查的安全隐患，均需项目公司梳理安全类现场隐患问题，在集团的安全管理系统据实填报。
设计中心负责对填报情况与整改情况进行抽查与考核（对项目公司考核）。
隐患关闭
集团判定
隐患上诉审批
申请延期审批
隐患填报
整改完成审批
整改单位整改
填报单位审批
二次延期审批
所在单位确认
填报单位确认
填报单位延期审批
集团延期判定
1.4.3设计质量管理
应保证各项分包设计必须按照万达强条、管控要点、要项，严格进行设计工作，应保证各项分包设计的经济技术指标符合集团的技术要求。
应加强各分包专业设计过程中的协调统一工作，避免因设计质量原因而发生的设计变更。
（1）设计质量管理责任和义务
对设计总包合同围项目工程设计质量负全部责任。
万达质量管理体系实行三级管控，第一级为设计中心；第二级为各地项目公司；第三级为设计总包。
设计总包单位应在此基础之上结合自身企业质量管理体系，将项目设计管理工作贯穿始终。
（2）对分包商设计质量的管理责任和义务
定期对分包工作进行审查，通过技术审查、业绩考核等措施，强化质量过程监管。
最后形成审查报告并备案，做到过程监管有据可查。
分包商设计质量责任亦由设计总包单位负责。
（3）第三方审图单位对设计质量的把控
设计总包应按计划并要求和组织分包单位积极配合业主方聘请的施工图第三方审查单位的工作，根据审查意见进行回复和修改，参加施工图第三方审图会，根据会议要求或会议纪要修改完善相应设计成果等。
a.施工图资料提交
设计单位应按要求的时间与时提交审图资料。
提交的资料应齐全，包括但不限于资料清单、最新版施工图、BIM模型等。
b.配合第三方审查工作
按要求的时间对初审意见进行回复。
参加评审会。
根据确认的审查意见修改施工图纸或BIM模型。
c.施工图质量评分
施工图质量评分是对设计单位工作成果的衡量标准之一，设计中心、项目公司依据评分结果对设计单位的设计工作进行评估考核。
设计总包对分包单位工作进行评估考核
d.对设计单位的评估细则
施工图经第三方单位审查，出现如下问题，对设计单位进行相应处罚。
序号
事项
处罚办法
1
因设计单位原因导致审查周期不足，无法保证审查质量
年累计两次，暂停设计单位供方资格。
暂停期6个月。
2
施工图质量评分70分以下
第一次评分70分以下，甲方将发工作提示函，年终考核扣3分；年第二次评分70分以下，将暂停设计单位供方资格。
暂停期6个月。
3
施工图质量评分60分以下
第一次评分60分以下，甲方将发工作提示函，年终考核扣5分；年第二次评分60分以下，将暂停设计单位供方资格。
暂停期6个月。
4
A类（安全类）问题10条以上
将暂停设计单位供方资格。
暂停期12个月
（4）设计质量重点管控与管控标准
总包单位应建立设计评审和相关组织协调程序，依据合同、设计任务书与万达颁布的各项管控标准文件对分包设计工作的质量进行过程监管。
重点管控：
分包单位设计资质、设计人员的资格、技术方案的评审（面积指标、效果质量、图纸
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