黔龙阳光国际房地产项目可行性实施报告.docx
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黔龙阳光国际房地产项目可行性实施报告
黔龙阳光国际项目
可
行
性
研
究
报
告
第一章：
项目基本情况
一、项目名称
二、项目位置
三、道路状况
四、主要技术经济指标
五、可行性研究的围及依据
第二章：
项目业主介绍
第三章：
彭水县基本情况
一、概述
二、综合经济状况
第四章：
区域房地产市场分析
一、房地产市场分析
二、市场发展趋势
三、项目优劣势分析
四、项目竞争对手情况
五、目标客户群
第五章：
项目设计方案
第六章：
项目投资估算及资金筹措
第七章：
财务评价
第八章：
结论
第一章项目基本情况
一、项目名称
本项目名称：
黔龙·阳光国际（一期）
二、项目位置
黔龙·阳光国际项目地处彭水县汉葭镇学坝片区，位于彭水县老城区郁江北岸，东接汉葭镇文庙社区，南邻郁江与乌江两江交汇处，西靠彭水植被茂密的鸡笼山，北扼319国道的九曲河大桥。
三、交通概况
黔龙·阳光国际交通由“一环、二纵、四横”构成，交通网络便捷合理，通过与郁江二桥、郁江三桥、迎宾大道、乌江大桥、彭石公路、319国道的有机连接，使整个学坝片区与现有彭水县城融为一体，将彻底改变现有旧城道路拥挤堵塞现状，为“畅通彭水”打下坚实基础。
四、主要技术经济指标
表1-1
序号
名称
单位
数据
备注
1
建设用地面积
m2
30046
约合45.07亩
2
总建筑面积
m2
159790.87
其中
居住建筑面积
m2
132968.39
2#-8#楼
商业面积
m2
8256.79
2#-8#楼商业
配套设施面积
m2
18565.69
2#-8#楼
地下建筑面积
m2
16142.49
3
建筑密度
%
20.43%
4
容积率
1:
00
4.78
地下建筑不计入容积率
5
绿地率
%
35.16%
6
居住总户数
户
1302
7
总居住人数
人
4166
3.2人/户
8
停车位
辆
557
其中地上58个、地下499个
表1-2
配套设施一览表
序号
名 称
单位
建筑面积
位置
1
物管用房
m2
492.69
2#-8#楼配套设施建筑面积
2
社区用房
m2
368.72
3
幼儿园
m2
894.96
4
消防控制室
m2
85.02
5
设备用房
m2
443.06
8#楼一层
6
车库及楼梯
m2
16281.24
车库楼梯138.75
五、可行性研究的围及依据
（一）研究围
本次可行性研究的围为“黔龙·阳光国际（一期）”项目市场环境研究、技术研究和投资回报分析研究。
对项目建筑技术上、经济上及今后市场上是否可行进行科学分析和论证，以满足辅助投资决策的需要。
（二）研究依据
1、彭水县总体规划。
2、彭水县城市规划管理条例。
3、彭水县规划局提供的“建筑用地红线地图”。
4、彭水县发改委“关于《黔龙·阳光国际》项目建议书的批复”。
5、现行有关规、规定。
6、其他各种来源的（包括市场、技术、经济等方面）相关资料。
第二章项目业主介绍
业主名称：
彭水黔龙阳光地产开发有限公司
成立时间：
2010年12月16日；
注册资金：
5000万元人民币；
企业法人营业执照注册号：
彭工商6788；
企业法人代码：
56563553-X号；
法定代表人：
汪卫东；
公司地址：
彭水县汉葭镇文庙社区（学坝街50号）；
开发资质：
市建设委员会颁发《中华人民国房地产开发企业资质证书》，资质等级为二级，证书编号：
3805330。
经营围：
房地产开发、工程建筑技术咨询、建筑装饰材料、机械设备、五金、电器销售；节能环保软件开发。
该公司由黔龙阳光地产发展有限公司出资2000万元（占40%）、夏都实业有限公司出资1500万元（占30%）、自然人董志超出资1500万元（占30%）三位股东组成，黔龙阳光地产发展有限公司是本公司实际控制人。
公司设立董事会和监事会，由公司股东大会选举产生。
公司董事会组成:
汪卫东（黔龙实业（集团）有限责任公司总工程师；黔龙阳光地产发展有限公司副总经理、总工程师；彭水黔龙阳光地产开发有限公司法人代表、董事长、总经理）;恩忠（夏都实业有限公司总经理）;董志超（自然人兼彭水黔龙阳光地产开发有限公司副总经理）。
董事长：
汪卫东
董事：
恩忠、董志超
监事会由邓刚、董莹、鞠小波组成。
黔龙阳光地产发展有限公司是市100强企业（市民营企业50强）市黔龙实业（集团）有限责任公司的全资子公司，成立于2002年12月，注册资金5000万元，具有房地产开发二级资质（目前正申请一级资质）。
该公司现有员工65人，其中大专以上文化占80%，中高级职称占40%，平均年龄约30岁。
2010年公司实现收入7亿元，实现利润12656万元。
作为黔江乃至渝东南片区引领房地产开发时代潮流的企业，该公司遵循和倡导房地产开发新理念，以城市住宅开发为主线，做精品牌、做强实力、做优文化，实现高起点、超常规、跨越式发展。
该公司目前已在渝东南地区的黔江、秀山、石柱、酉阳、彭水、的及的上高均已实现布局，已完成开发规模近70万方（石柱阳光雅园9万方、秀山阳光大院20万方、黔江阳光花园40万方），正在开发的项目规模为180万方（彭水阳光国际80万方、酉阳桃源新都会7万方、酉阳酉水情7万方、酉阳状元楼3万方、黔江阳光花园后期20万方、秀山阳光御园30万方、秀山阳光大院后期6万方、上高黔龙商务会馆4万方、黔龙1号23万方），已和政府签订合作协议的储备项目有100万方（黔龙阳光新世界33万方、黔江黔龙时代广场20万方、黔龙阳光星城50万方），预计未来公司的开发储备体量将达到200万方以上（其中商业开发量达到40万方）。
公司先后获得“市五十佳房地产诚信企业”称号，荣获“AA级信用企业”、“ISO9001：
2000质量体系认证企业”和“市劳动保障诚信企业”、“杰出贡献企业”等荣誉和成绩；“黔龙”、“黔龙阳光”等商标成为渝东南乃至市都颇具影响力和号召力的品牌。
公司开发的“黔龙·阳光花园”项目先后获得“市节能示工程”、“十佳（住宅）小区”、“市园林式小区”、“铂金品质楼盘”、“十佳（优秀）小区”等荣誉称号。
公司依靠市黔龙实业（集团）有限责任公司，与工商银行、农商行、招商银行、建设银行、浦发银行、恒丰银行、国开行、银行、三峡担保公司等多家金融机构建立了良好的银企合作关系，此外公司还依靠自身项目优势积极与其他金融机构或社会投资机构进行合作，进一步拓宽了融资渠道，使公司又好又快的发展有了坚强的后盾。
夏都实业有限公司成立于2009年5月，注册资本2000万元，具有房地产开发三级资质。
公司现有员工40余人，其中大专以上人员占75%，中高级职称占40%，平均年龄32岁。
公司在石柱、南川、等地方均有项目开发，目前开发规模已超过15万方。
作为区域市场较有实力的投资人，该公司在成立前就已参与开发了石柱、黔江、秀山、南川及市区等地方的建设项目，取得了良好的信誉，与当地多家银行建立了银企合作关系，并与农村商业银行石柱支行达成战略合作关系。
第三章彭水县基本情况
一、概述
彭水苗族土家族自治县位于市东南部，处于武陵山区乌江下游,与、毗邻。
渝怀铁路、渝湘高速公路、319国道穿过该县，至市中心200公里。
北连石柱土家族自治县，东北接利川市，东连黔江区，东南接酉阳土家族苗族自治县，南临省沿河土家族自治县、务川仡佬族苗族自治县，西南连道真仡佬族苗族自治县，西连武隆县，西北与丰都接壤。
地跨北纬28。
57、--29。
50、，东经107。
48、--108。
35、，东西宽77.88公里，南北长96.4公里。
彭水苗族土家族自治县属武陵山系，境西北高，东南低。
“两山夹一槽”是主要地貌特征，山脉走向呈北北东向，谷地、低阶地、坡麓、岩溶洼地及小型山间盆地相间，逆顺地貌并存。
地貌形态分为区、低山区、丘陵河谷区。
境有乌江、郁江、长溪河、芙蓉江、木棕河等大小河流20余条，乌江由东南向西横贯县境，境流长达64公里。
该县属中亚热带温润季风气候区，多年平均气温17.50℃，常年平均降雨量1104.20毫米，年均蒸发量950.40毫米，年均气压978.60百帕毫巴，无霜期311天。
彭水县全县幅员面积3903平方公里，辖11个镇、28个乡、26个居民委员会、274个村民委员会、184个居民小组、1785个村民小组。
全县2009年末有户籍人口68.3万（常住人口53.85万）。
境居住着苗族、土家族、蒙古族、回族、仡佬族、侗族、藏族、彝族、哈尼族、壮族、满族等25个少数民族，少数民族人口占全县总人口的61.7%，其中苗族30万余人，土家族8万余人。
全县非农业人口6.67万人，城镇化率为21.32%，人口自然增长率3.24%。
彭水县境物产资源丰富，初步探明煤、石英砂、石膏、石灰石等矿产资源24种，其中原煤储量达1.2亿吨，铁储量1168.46万吨，萤石储量39.42万吨，重晶石储量72.98万吨，石英砂岩储量746.05万吨，水泥用灰岩9745.98万吨，淡水资源总量481.48亿立方米，水能资源理论蕴藏量274.36万千瓦，是市唯一的“水利能源基地县”。
此外，彭水县还是全国烤烟标准化示县、市100万草食牲畜基地县、市森林资源大县，有全国唯一一家被中国魔芋协会指定为魔芋良种繁植和生物提取的天娇魔芋加工厂，郁山“精丝苕粉”远近闻名。
彭水县境山清水秀，蕴含丰富、独特的旅游资源，“乌江画廊”为市四大旅游精品工程之一，阿依河景区列为“巴渝新十二景”第一位、被评为“全国民族文化旅游新兴十大品牌”。
郁山盐丹文化、鞍子苗寨、乌江画廊、阿依河风景区、茂云山国家森林公园等人文风光与自然风光交相辉映。
二、综合经济状况
彭水苗族土家族自治县自古就具有重要战略地位，是渝、鄂、湘、黔边区水陆交通枢纽和物资集散地，以及东部经济西进和西部经济东出的重要通道。
近年来彭水县通过经济结构调整，由农业占主导型的经济结构逐渐改变为以工业为主、农业和第三产业协调发展的产业结构，形成22:
44:
34（即“二、三、一）型的产业结构。
2009年彭水县全年生产总值50.05亿元，其中农、林、牧、渔业总产值为17.97亿元，工业总产值为27.92亿元，建筑业总产值1.46亿元。
在强化工业主导地位的同时，农业综合生产能力也得到大幅提升，农业基础地位更加稳固，同时第三产业也蓬勃发展。
（一）农业综合生产能力大幅提升，农业基础地位稳固。
2009年彭水县农业增加值比建国初增长121.9倍，平均每年增长8.3%。
农产品供给能力稳定提高，主要农产品产量成倍增加。
2009年粮食产量达到29.05万吨，油料产量达到1.46万吨，烟叶产量达到1.46万吨，肉类产量达到4.50万吨（其中猪肉产量达到3.80万吨），水果产量达到0.47万吨。
通过大力发展农村水利事业，农业生产条件大大改善，逐步走上机械化、水利化、电气化的道路，农业机械总动力达到21.53万千瓦。
（二）工业化进程明显加快，工业主导地位突出。
彭水县随着工业基础建设的加强，生产能力的不断扩，主要工业产品产量快速增长。
原煤产量达到81.2万吨，比建国初增长58.7倍；发电量达到39.5亿千瓦时，比建国初增长56.4万倍；水泥、植物油、硫酸钡、氯化钡等一大批产品从无到有。
在扩大改革开放的形势下，随着民营经济的不断加入和发展壮大，逐步形成了以电力生产和供应业、煤炭开采业、建材加工业、烟草加工业等几大支柱体系。
培育壮大了大唐国际彭水水电开发有限公司、彭水县茂田能源开发有限公司、市彭水县供电有限责任公司、金益烟草有限责任公司等骨干企业。
（三）投资规模显著扩大，基础设施和重大项目建设突飞猛进。
2009年全县固定资产投资达到64.7亿元，其中国有经济投资31.88亿元，城乡个人投资30.39亿元，其他经济投资2.41亿元。
一大批基础设施和重大项目建设取得历史性突破，开工建设了渝怀铁路、渝湘高速公路、乌江彭水电站、马岩洞电站、国贸水泥等，迅速形成一批新的生产能力。
（四）招商引资取得丰硕成果，对外开放水平不断提高。
直辖以后，彭水县抓住千载难逢的机遇，实施全方位对外开放，坚定实施“引进来、走出去”的战略，不断优化发展环境，出台优惠政策，通过“渝洽会”、“厦洽会”、“小城镇招商引资会”等招商平台，积极推出招商项目。
2009年全县实际利用资21.92亿元。
同时，大力发展旅游产业，充分发挥得天独厚的旅游资源优势，完善旅游设施，开发旅游产品，培育旅游热线，初步形成集自然风光、民风民俗、人文古迹等位一体的文化景观。
阿依河景区2008年被评为市新巴渝十二景，鞍子苗寨、郁山古镇、摩围山、神龙谷等景区正在全力打造中。
2009年全县共接待旅游人数48万人次，旅游总收入8000万元。
旅游业正逐步成为全县新的经济增长点。
（五）城乡人民生活蒸蒸日上，人民得到更多实惠。
随着经济的持续快速发展，人民的生活水平也迅速提高，衣、食、住、行等方面得到较大改善，城乡居民生活由温饱向小康迈进。
2009年全县城镇居民人均可支配收入为11430元，农民人均纯收入3517元，城镇经济单位职工平均年收入达到2.36万元，城乡居民储蓄存款余额为49.5亿元，城乡居民拥有的财富呈现快速增长趋势。
随着人民生活水平的不断提高，消费能力大大增强，消费品市场获得长足的发展，人民生活质量得到显著改善。
2009年全县社会消费品零售总额达到23.5亿元；城镇居民人均居住面积28.13平方米，农村居民人均住房面积33.05平方米；城镇人均消费性支出7828元，农民人均生活消费支出2582元。
第四章区域房地产市场分析
一、房地产市场分析
近年来彭水社会经济发展呈快速增长态势，各行业都得到快速发展。
作为国民经济主要增长点之一房地产业在地区生产总值中所占比重却处于较低状态，房地产业在彭水具有较大的发展空间。
彭水目前房地产业的现状是“市场起步晚，开发水平低，产品品质差，配套单一”，具体表现为：
（一）彭水房地产开发产品品质较低，有待突破。
彭水房地产市场起步较晚，开发水平、建筑水平较低，目前在售楼盘、在建楼盘以单体楼为主，尚无真正具有小区规划理念楼盘，更不要说具有较完整配套的高品位小区。
随着城市经济的发展以及人们生活品质的提高，环境优美的小区住宅将成为必然的选择。
（二）房地产投资规模较低，市场需求较旺盛，房地产价格持续稳定增长。
彭水县受其地形限制，土地资源极其稀缺，适宜建造住宅的土地少之又少，现在的老城区非常拥挤，居民生活、出行很不方便，随着经济形式的不断好转，经济总量的不断增大，居民收入的不断增强，人民改善居住环境的意愿非常强烈。
2008年、2009年房地产的开发面积分别只有25.87万、24.71万平方米，其中住宅分别为21万、19.12万平方米；2008年、2009年两年的住宅竣工面积共计为11.37万平方米，远远不能满足同期市场需求，由于产品供不应求，销售市场长期被压制，导致商品住宅价格呈快速上升趋势，而综合品质较高的楼盘更是受到群众的青睐，其价格敏感性也较弱。
（三）房地产市场营销策划整体水平偏低。
由于目前彭水县房地产市场处于卖方市场，因此现有的开发商基本对营销策划等方面不够重视，房地产市场营销手法落后，楼盘包装不到位，销售人员整体素质较低，仍处于“坐等上门”这样的初期阶段。
1、对营销推广理解肤浅，重视不够。
在许多开发商的开发理念上，仍然没有充分重视营销宣传的意义，仍停留在建房时盖个售房部，等客上门的被动局面，缺乏全面的包装、主动的营销，不能充分挖掘潜在的客户，缺乏像样的楼盘宣传和表达资料。
2、卖点不够清晰、有力。
多数项目楼盘的设计开发缺乏特色，没有特别吸引消费者的地方，既无法鹤立鸡群也无法令消费者情有独钟。
（四）与周边县市进行对照，2009年房地产发展速度最快的虽然是酉阳县（111.5%），但主要原因是其基数较低，其次为武隆县（79.2%）和彭水县（67.7%），彭水县在2009年房地产开发投资方面增长速度较快，同时亦说明彭水县房地产市场的需求增长也快。
2008年渝东南地区房地产开发投资比较
区县名
投资额（万元）
增长速度（%）
2009年
2008年
2009年
2008年
名次
黔江区
49623
31544
57.3
47.70
4
石柱县
11593
10382
11.7
58.94
5
秀山县
15203
18891
-19.5
129.23
6
酉阳县
5967
2821
111.5
-63.35
1
彭水县
25619
15276
67.7
35.03
3
武隆县
49546
27642
79.2
70.65
2
合计
157551
106556
1.90
49.38
（数据来源《彭水统计年鉴2009》）
（五）从房地产开发投资占固定资产投资的比重情况看，2009年房地产投资占固定资产投资比重为24.5%，彭水房地产投资占固定资产投资比重为3.96%，彭水房地产投资占固定资产的比重虽呈上升趋势，但与的差距仍然较大，说明彭水在的区县中，房地产发展空间还很大。
2009年房地产投资占固定资产投资比重比较（单位：
亿元）
年份
彭水
固定资产投资
房地产投资
占比%
固定资产投资
房地产投资
占比%
2007年
50.76
1.13
2.23
2451.84
629.63
25.69
2008年
62.77
1.53
2.44
3161.52
849.9
26.88
2009年
64.68
2.56
3.96
4045.25
991
24.5
（数据来源《彭水统计年鉴2009》）
（六）从彭水房地产开发投资占比走势看，彭水在和全国的占比都逐年增加，这说明和全国的房地产发展虽然速度低于彭水，但彭水房地产业发展从总量上来说仍然落后。
年份
彭水房地产投资额（亿元）
全国
投资额
（亿元）
占比
（万分比）
投资额
（亿元）
占比
（万分比）
2007年
1.13
629.63
18
19382
0.58
2008年
1.53
849.9
18
25280
0.61
2009年
2.56
991
25
30580
0.84
（数据来源《彭水统计年鉴2008》）
（七）从人均房地产开发的情况看，和全国的增幅都很明显，彭水的增长缓慢，2009年是彭水的最高水平，也只有平均水平的10.9%，全国平均水平的16.5%，应大力加快发展步伐。
彭水近年房地产开发投资纵向对照表
年份
彭水
重庆
全国
投资额（亿元）
人均值（元/人）
投资额（亿元）
人均值（元/人）
投资额（亿元）
人均值（元/人）
2007
1.13
174
629.63
2246
19382
1474
2008
1.53
231
849.90
3022
25280
1918
2009
2.56
380
991
3490
30580
2303
（数据来源《彭水统计年鉴2009》）
综上所述，从彭水房地产开发的横向、纵向作对比，作为改善城市面貌，提高广大人民群众居住质量和生活环境的房地产业，与经济发展大环境十分不匹配，彭水房地产市场尚处于起步阶段，发展潜力巨大。
二、市场发展趋势
2009年以来在一系列政策的支持下，地产的价格合理调整，房地产市场成交量逐步回升。
进入2010年以来无论是价还是量都出现了大幅度的上涨。
加之彭水的房地产业尚处于起步阶段，未来将会出现持续的、长期的、强劲的增长势头。
（一）城市化趋势加快：
中国城镇化率仅有40%左右，城镇化率要达到70%以后，增长才趋缓。
目前，彭水的城镇化率只有21.32%，这说明彭水尚处于城镇化发展的起步阶段。
根据彭水政府工作报告，2010年彭水城镇化率提高1.5个百分点，每年约有近12000人成为城镇市民，按照每人30㎡的需求来计算，会产生36万方的商品房需求，这将对彭水房地产市场产生强有力的支撑。
（二）刚性需求：
由于2008年金融危机的影响，导致刚性需求被压制，2009年、2010年购房市场出现了火爆的局面。
一是80后都进入了适婚期，需要购房。
二是机关干部、教师等中高收入阶层改善性住房需求较大；三是随着国家惠民政策的实施，老百姓的收入逐年大幅增加，购房能力也大大增强，一部分外出多年的劳务工也有了一定的资金积累；四是彭水新一届政府大力推进旧城改造，狠抓城市建设，彭水房地产开发形势非常看好，前景非常乐观。
（三）土地资源稀缺。
土地不像其他资源，它是不可再生的。
中国人多地少，而且中国的人口还在逐年增长，2050年才会达到顶峰，大约15亿至16亿，在未来40年，人多地少的局面会越更突出。
尤其是彭水特殊的地形条件限制，在老城已经没有成规模的开发土地，因此黔龙阳光国际项目的土地资源具有唯一性、不可复制性，除了该项目地块外，在彭水再没有可供大型综合开发的土地资源。
（四）人均GDP在1500-10000美元区间是房地产需求快速上升的阶段，中国目前不到4000美元，更低在3000美元左右，发展空间很大。
（五）房地产的投资价值。
房屋作为特殊的商品，其不仅具有商品本身的价值，而且具有投资的价值，具有保值增值的功能；未来通货膨胀将会是发展的主基调，而不动产投资将会成为老百姓保证资产保值增值的首选方式。
（六）和渝东南正面临千载难逢的发展机遇，是西部唯一的直辖市，前不久又定位为中国五大中心城市之一，国家西部大开发战略和“314”的战略部署都将进一步提振的发展，渝东南地区是国发3号文件一圈两翼的重要一翼，底子薄、基础差，城镇化率低，刚性需求旺盛，发展的潜力极为巨大。
三、项目优劣势分析
（一）优势分析
1、区位优势
由于彭水县是典型的“两山夹一槽”地貌特征，面积虽大、但地势平整的地块非常稀少。
黔龙·阳光国际项目紧临乌江、郁江，与老城区隔江相望，九曲河由北向南从整个场地穿流而过，是、黔江方向进入彭水老城的必经之地，同时是与彭水老城距离最近且最大、地势较为平坦的宝贵稀缺之地，在彭水县城具有唯一性、不可替代性。
黔龙·阳光国际交通由“一环、二纵、四横”构成，网络便捷合理，通过与郁江二桥、郁江三桥、迎宾大道、乌江大桥、彭石公路、319国道的有机连接，使整个项目与现有彭水县城融为一体，将彻底改变现有旧城道路拥挤堵塞现状。
因此说该项目所拥有的交通资源是目前彭水县城最好、最便利的。
2、项目品质优势
彭水县城目前已开发的商品住宅基本为单栋独楼，要么周围生活配套设施不全，要么交通出行不畅，要么与老建筑夹杂相交，具有完整绿化、景观、配套、健全物业的花园式小区基本没有。
本项目所在位置由于地势平坦、面积宽广、依山傍水，非常适合建设具有商贸、休闲娱乐区、花园洋房、观景高层等高品质的花园小区。
此外，目前本项目周围一公里围已建成或正在建设的设施有汉葭镇第二小学校、彭水县人民医院、彭水长途汽车站等配套设施，加之已在规划中的星级酒店、大型商场、幼儿园、汉葭镇中学、迎宾大道等设施，建成后的该项目将展现“活力水岸”、“景观大道”、“生态住区”、“绿水走廊”等具有特色的城市意象，使所在区域成为一个集商业、娱乐、酒店、住宅、教育、医疗等于一体的大型都市综合体，成为彭水县的标志性示住宅小区，也将成为彭水新的城市中心。
3、品牌效应优势
黔龙·阳光国际是市100强（市民营50强）企业——市黔龙实业（
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