实用房地产基础知识.docx
《实用房地产基础知识.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《实用房地产基础知识.docx（18页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
实用房地产基础知识
工工程知识
一、工程进度：
（1）钻探：
初勘（扩初设计）详勘
（2）基础工程：
桩基：
（类型）人工挖孔桩、沉管灌注桩、预制静压桩、锤击
桩、锚杆桩、围护桩
（3）土方开挖
（4）浇注底板模板制安
钢筋制安
浇捣砼
（5）钢筋砼工程
（6）砌体工程
A、外墙
内墙：
空心砖、实心砖、轻质内隔墙
B、墙体粉刷
（7）楼地面工程
（8）安装门窗
（9）外立面装修
（10）屋面及地下室防水工程
（11）设备安装调试
（12）竣工验收投入使用
特种验收：
电梯——劳动局
锅炉房——安全站
水——自来水公司
电——供电局
电信——电信、邮电
消控中心——消防总队
二、楼盘施工进度表：
楼宇
开工
出地面
结构封顶
竣工交房
总计
多层6F
0
2个月
2个月
4个月
8个月
小高层18F/1B
0
4个月
5个月
8个月
17个月
高层30F/2B（带装修）
0
6个月
8个月
10个月
24个月
三、建筑分类：
1、一幢建筑的组成：
由基础、墙、楼板层、地坪层、楼梯、屋顶和门窗等几大部分构成。
2、建筑的结构：
☐依建筑物本身使用性质和规模的不同，可分为单层、多层、大跨、高层建筑。
☐单层及多层建筑的主要结构型式分为墙承重结构、框架承重结构。
墙承重结构是指由墙体来作为建筑物承重构件的结构型式。
框架结构则主要是由梁、柱、板作为承重构件结构型式。
☐依结构构件所使用材料的不同，目前有混合结构、钢筋混凝土结构、钢结构之分。
☐混合结构又称砖混结构，它是多层建筑的主要结构型式。
☐钢筋混凝土结构是发展较广的一种结构型式，也是我国目前高层建筑所采用的主要结构型式。
四、工程规划设计分析内容：
第一部分：
概述
1、背景分析
2、区位与环境分析
3、工程概况
4、总平面图
5、各层平面图
第二部分：
规划
1、组织结构分析
2、交通组织分析
3、绿化系统分析
4、防灾规划分析
5、智能化物业管理分析
6、公建和市政公用设施分析
7、给排水规划
8、电力规划
9、电信规划
10、投资估算
11、经济指标
第三部分：
景观分析
1、空间解析
2、立面分析
建筑
面积概念：
一、总体平面图
征地面积：
征地范围内的面积，包括社区外道路用地面积。
例：
凯旋花园征地面积15933M2（23.9亩）
用地面积：
（也称使用面积）开发商实际可使用面积。
例：
凯旋花园用地面积14200M2（21.30亩）
基底面积：
（也称占地面积）建筑物所占地皮面积。
例：
凯旋花园基底面积4980M2
建筑密度：
基底面积/用地面积，该指用来标控制或说明小区建筑物的密度，即空地与建筑物之间的比例。
例：
凯旋花园建筑密度为35.07%
总建筑面积：
小区内所有建筑物各层面积相加之和。
以凯旋花园公寓为例，即公寓、大堂、会所、幼儿园、商住楼面积之和70700M2
容积率：
总建筑面积/用地面积，该指标用来控制或说明开发的建筑总量及高度与用地面积的比例关系。
例：
凯旋花园容积率为4.98
绿化面积：
小区内所有绿化面积之和。
例：
凯旋花园绿化面积4692M2
绿化率：
绿化面积/用地面积，该指标用来控制或说明小区绿化面积的大小。
例：
凯旋花园绿化率33%
二、平面图
共墙本墙
使用面积（法定名称为套内建筑面积）：
套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
建筑面积：
为套内建筑面积与共有建筑面积之和。
面积计算及分摊：
（商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则）
商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共用建筑面积之和。
一、套内建筑面积、共用建筑面积计算及分摊：
单元式房屋建筑面积：
私有（套内）建筑面积、应分摊的共用（共有）建筑面积。
1．套内建筑面积由以下三部分组成：
A、套（单元）内的使用面积为套卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。
B、套内墙体面积；
C、阳台建筑面积。
2．套内建筑面积计算：
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
备注：
套内墙体面积：
2000年8月前：
单元式房屋各套（单元）之间的分隔墙为共墙；套（单元）与共用建筑空间之间的分隔墙为共墙；外墙（包括山墙）为本墙。
共墙墙体水平投影面积的二分之一分别计入相应的套内墙体面积和共用建筑空间的面积；本墙墙体水平投影面积全部计入相应的套内墙体面积。
2000年8月后：
套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
阳台建筑面积：
2000年8月前：
非封闭阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
2000年8月后：
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。
其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
3．共用建筑面积分摊系数计算：
共用建筑面积分摊系数=共用建筑面积/套内建筑面积之和
共有建筑面积：
2000年8月前：
楼房内的电梯间、楼梯间、屋面梯间、公共通道、走廊、门厅、大厅、大堂、管理井、垃圾道，建在幢内为本幢服务的电房、泵房、水箱间、配电间和专用设备房（层）等配套设施。
2000年8月后：
电梯井、管理井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
二、有关面积：
房屋建筑面积：
房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖、结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。
房屋产权面积：
产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
房屋产权由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
建筑识图
一、图纸
1．图纸设计大型建筑一般分三个阶段
第一阶段：
初步设计：
总平面图、鸟瞰图、单位工程图（平面图、立面图、部面图），重要建筑要画透视图供建设单位选择。
第二阶段：
扩初设计：
总平面图、单位工程的平、立、剖面图（同时要标出主要尺寸和设计说明）
第三阶段：
施工图设计
2．中型建筑分两个阶段，即第二、三阶段。
3．小型建筑为一个阶段，即第三阶段。
二、设计
建筑设计：
范围平面、立平、设计说明
结构设计：
基础墙、梁、层面等结构情况（按建筑尺寸来设计）
水电设备设计：
水：
给水（消防用水设置）、排水
电：
照明电（民用电）、独立电（设备用电）
三、施工图
图纸型号：
0号、1号（90×60公分）、2-5号
图纸尺寸注法：
建筑总长、轴线尺寸和轴线编号（按坐标轴方向编号）、门窗洞墙尺寸
结构类型：
砖墙承重及钢筋于楼板结构，称砖混结构、框架结构
图纸方向：
一般方向下部朝南，上部朝北，特殊要在图面上注明方向。
图纸类型：
建筑图（建施）、结构图（结施）、给排水图（水施）、供电图（电施）、设备图（设施）
四、平面图常识：
名称
图例
说明
新设计的建筑物
比例小于：
2000时，可以不画出入口
需要时可以在右上角以点数表示层数
原有的建筑物
有设计中拟利用者，均应编号说明
计划扩建的预留地或建筑物
用细虚线表示
拆除的建筑物
围墙
上图表示砖石、混凝土及金属材料围墙下图表示镀锌
坐标
原有的道路
计划的道路
室内地坪标高
室外整平标高
方格网交叉点标高
底层楼梯
中间层楼梯
顶层楼梯
厕所间
淋浴小间
孔洞
坑槽
烟道
通风道
空门洞
单扇门
预售知识
一、商品房预售管理
1．商品房预售是指：
房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为（只适于城市商品房预售）。
2．申请商品房预售的条件：
a）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
b）持有建设工程规划许可证；
c）投入开发建设资金达到总投资25%以上，并确立施工进度和竣工交付日期；
d）向县以上人民政府房管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。
（多层桩基结束，高层+0.0）商品房预售人应按国家有关规定将预售合同报县以上人民政府房管部门和土地管理部门登记备案。
（合同签订后30天内）
3．商品房预售实行许可证制度：
办理许可证须提交资料：
a）申请项目批文；
b）土地使用权证；
c）土地使用合同；
d）征地批文；
e）建设工程规划许可证；
f）建设规划红线图；
g）建筑总平图；
h）征地红线图；
i）营业执照；
j）工程资金投入证明；
k）建筑施工合同；
l）施工计划书；
m）施工计划书（表格式反映）；
n）拆迁安置证明；
o）商品房预售项目统一标识；
4．商品房预售合同登记：
a）商品房预售须签订《商品房预售合同》，并在签约30日，60日（境外）内将《商品房预售合同》一式三份到市房管交易所办理预售合同备案登记手续。
b）须提交资料
c）商品房预售合同一式三份；
d）预购方（乙方）身份证或营业执照复印件；
e）预售款进入监管银行处凭证（进帐单）。
4）商品房预售合同注销登记备案
条件须是：
所批准预售的商品房竣工交付使用前。
须提交资料：
a）乙双方所持的商品房预售合同；
b）申请注销商品房预售合同登记备案报告；
c）填写商品房预售合同注销申请审批表；
d）预购方身份证。
注：
按应付购房款的0.2%收费。
6．申请商品房预先登记统一标识标核
根椐[榕房综字（1998）262号]文件规定，在1999年1月1日以前已经预售批准而未预先登记的商品房项目，在申请预先登记时，应向登记机关出具经交易确认的该项目售楼时使用的原标识，原标识与现要求使用的统一标识没有原则予盾的，应尽量采用原标识。
无法使用的应按规定重新编排。
新标识经产权处确认后，应及时将新旧标识对照材料书面通知交易所，并在档案中记载新旧标识。
须提交资料：
a）预售许可证复印件；
b）预售申请时所申报的项目名称、座落、楼号书面报告；
c）预售（含销售）时单幢（座）楼宇建筑平面图及单元、附属间等编号；
d）预售（含销售）时单幢（座）楼宇楼层、单元等编号立图示意图；
e）已预售（含销售）抵押时各合同（以合同编号为准）实际使用项目名称、座落、楼号、单元、附属间标的物编号花名册。
3．办理转让的程序及收费标准
领取表格→收件初审→调查→复核→审批→收费→别证（２个工作日）
契税的交纳
1.契税的交纳：
97年前契税6%
97年后契税3%（分别以合同和发票为准界）
99.8.1后按契税1.5%
房地产抵押管理
1．房地产抵押：
是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
2．房地产抵押包括：
购房抵押、房屋抵押、在建工程抵押。
3．购房贷款抵押：
是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
下列行为不得设定抵押：
1）权属有争议的房地产；
2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产（职工住宅〈房改房〉不得抵押）；
3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
5）出典的房屋不得抵押（典当行）；
6）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
7）已注销或吊销的房地产有得抵押；
8）依法不得抵押的其他房地产。
4．如何办理抵押登记
根据类型索取申请表→如实填写申请表并盖章签字→提供有关材材料→房地产抵押柜台递交申请→获取收件立案单→当日或次日凭立案单进行实地查看办理情况（４个工作日）→办理收费手续→邻取合同和发票→交付抵押权人收存→通知抵押权人领取产权房屋租赁管理。
商品房产权须知
一、产权办理程序：
1、客户自行办理产权证（代办人须持业主的公证委托书办理有关手续）
1）须由业主本人或购房合同指定代理人持购房合同正本、楼款收据及业主或代理人身份证复印件到公司签订增/减面积补充合同及增/退差额款；
2）业主或代理人领取购房证明书；
3）业主持收款收据及补充合同到财务部换正式购房发票；
4）业主自行前往交易所办理产权手续；
5）业主或代理人须向交易所提交以下文件：
a）商品房预售合同正本及复印件1份；
b）购房证明书正本及复印件1份；
c）正式发票正本及复印件1份（单位购房持盖购房单位公章的发票复印件2份）；
d）身份证复印件2份（如是单位购房须带营业执照复印件2份及法人代理身份证复印件2份，代理人须持公证委托书）；
e）印章；
f）有关产权税费。
按揭贷款程序及所需费用
一、按揭流程表
二、办理按揭贷款所需费用：
律师监证费：
贷款额×0.5%
保险费：
合同价×0.08%×年限
交易所抵押监证费：
50万元以内0.08%；
50-100万0.06%；
100万-300万0.04%；
300万以上0.02%。
备注：
以各地情况为准
按揭贷款中出现的问题
一、申请按揭贷款资格审查：
1）年满18岁——60岁的法定公民。
未满18岁的不能申请按揭，包括合同中同时签属其父母姓名的，做为共有权人的也不能申请。
2）申请按揭的年龄上限为60岁。
i.男性公民申请按揭，申请年限的年龄不得超过60岁；
ii.女性公民申请按揭，申请年限的年龄不得超过55岁；
例如：
现年53岁，男性只能申请7年按揭，女性只能申请2年按揭。
其实际年龄决定申请年限。
二、按揭所需费用及相关处理办法：
1、交易所抵押监证费
2、保险费：
购房人要到银行指定的保险公司购买保险，以保证银行及购房人的合法利益。
如遇意外，按保险合同规定的赔偿范围进行赔偿，银行作为第一受益人，在还清银行余款情况下，剩余金额退还购房人。
保险费须一次性付清，如提前还清按揭余款，购房人不想再保险，可向保险公司退回剩余年限的保险费。
3、律师监证费
律师是银行指定委托的，所有在律师面前签章、盖手印过程具有同等法律效力。
三、其他问题及处理办法：
1.关于开银行存折及卡事宜：
购房人持身份证到指定银行办理一张卡和存折，以便银行以后从卡中直接划收还款本息。
2．关于利率问题，如遇国家利率调整，按银行规定，以第二年的第一个月执行最新的利率为准。
3．办理交易所抵押监证手续时，需要提供银行进帐单的复印件。
4．银行审批下来后，购房人就应于每月20日前将每月应付款转入卡中，银行每月20日从卡中划走该收款数，如购房人未在卡中存入留有余额的月付款，则银行自动打出已存款。
（这是目前普遍存在，总是客户常常忘记要付款时间）。
5．购房人要提前还款，提前30天书面通知银行。
6．交房后由我司代办产权证，产权证交银行抵押，购房人只留产权证复印件及完税单。
7．办理律师监证时，夫妻双方需到场，如无法到场，需提供公证委托书才能生效。
8．未婚的购房人需到户口所在地居委会开具未婚证明；离婚时间超过半年的，也要开具一张现有未婚证明。
9．办理公积金贷款：
要先到住房资金管理中心申请，同意后到原公积金指定的开户银行办理公积金贷款手续，最后再返回我司办理按揭手续。
10．按揭还款期间，如要转让给第三人，必须要把所欠余款付清的情况下可转让。
11．凡境外人士办理按揭（港、澳、台）均需加保并受权代理人。
如按揭期间发生的一切后果及其责任，均由代理人全全负责（以上为购房本人不在国内，无法通知其本人的情况）。
建设项目报批程序
（以新成立房地产公司报批程序为例）
一、与被征用地单位签订《征地协议》。
申办《建设项目选址意见书》（即所谓的“一书两证”）
主办单位：
市城市规划局介入项目可行性研究
目的：
根据市城市建设总体规划的要求，初步确定用地的功能：
A）住宅小区、商业区、商住两用、办公、公益事业等；
B）多层、高层。
用地现状涉及：
（1）菜地：
应征得福州市蔬菜产销领导小组办公室同意。
目的：
核算菜地面积，并进行菜地征用补偿费测算。
（2）涉及国有资产：
应征得国有资产管理部门同意并办理立项手续。
包括资产评估、确认两方面工作。
目的：
防止国有资产流失。
（3）涉及文物保护：
应征得文物管理部门的同意。
二、签订《土地使用权预约书》
主办单位：
市土地管理局用地处
三、申办《企业名称预先核准通知书》
主办单位：
市工商局外资处
目的：
规范企业名称
四、申办“房地产开发资信审查和项目申请”
主办单位：
市建委外资处
目的：
审核开发商的资金
五、申办建设项目立项，项目可行性报批
1、项目所在地区报计划委员会转报文、初审、外资
2、市计划委员会转报文——外资处
3、省建委审查意见书——房管处
4、省计划委员会——外资办理、批复
5、省土地局审查意见
目的：
审核项目是否符合国家产业政策、法规法律，并进行投资指导。
六、申办《外商投资企业批准证书》
1、当地、区、市外经贸委、转报文、备案
2、省外经贸厅——批复、颁发《批准证书》
七、申办《企业营业执照》
主办单位：
市工商局（3个月内到资15%）
办理验资手续
八、申办企业《房地产开发企业资质证书》
1、主办单位：
市建委房管处
目的：
审查企业的技术含点、资金状况，并核定开发资质等级
2、报省建委审批颁发的证书
九、办理年度建设项目计划任务书
主办单位：
市计委
目的：
项目跟踪管理
十、总平面规划审批
开发商根据规划局提供的初步规划条件，委托设计院进行项目总平面布置设计，进行最优化设计。
主办单位：
市规划局
参与单位：
环保局、园林局、人防办、文物管理局、消防支队、开发商、设计单位。
十一、申办《建设用地规划许可证》“一书两证”第一证
主办单位：
规划局
《建设用地许可证》
主办单位：
土地局
十二、申办《房屋拆迁许可证》
主办单位：
福州市城市房屋拆迁管理办公室
1、申办拆迁冻结手续
2、申办《许可证》
在拆迁范围内进行产权调查，冻结、调查摸底
十三、申办《土地使用证》“一书两证”第二证：
交清土地使用权出让，并拆平地上物，形成围墙空地后。
主办单位：
土地局
1、确定规划条件
2、建筑方案会审
3、扩初设会审
4、施工图审批
十四、申办《建设工程规划许可证》由以下各部分组成：
（一）．明确规定项目规划条件：
A）征地面积；
B）用地面积；
C）基底面积；
D）建筑密度=③/②
E）总建筑面积（其中住宅、公共设施等）
F）容积容=⑤/②
G）硬地面积：
道路、停车场、其它
H）绿地面积=②-（③+⑦）
I）绿地率=⑧/2
（二）．建筑方案会审（立面设计）
侧重：
外观、造型。
规划局牵头、市政府分管领导、建委、土地局、消防、人防、环保、园林、抗震、开发商、设计单位。
目的：
方案的最优化、各部门从各自的角度对方案提出意见。
（三）扩初设计会审（总投资在2000万人民币以上的工业建筑），大中型重要的纪念性的公共建筑。
高层建筑、多层用地面积7.5亩以上。
侧重：
建筑技术性审查
市建委牵头、规划局、消防、环保、园林、人防办、文物、抗震
对初步建筑设计提出意见
（四）施工图审批
规划局、建筑科技科、抗震办、环保局、消防、园林、人防、城建档案馆；
各部门对项目建筑设计作出审核意见，是否同意施工。
同意后，向市城建档案馆缴纳档案管理押金，方可办理《建设工程规划许可证》。
管线会审（总用地面积超过1公顷[15亩]或大中型公共建筑和高层十五、建筑均应进行管线会审）。
参加单位：
电业局（用电咨询）、电信局、自来水、市政、煤气、温泉、有线电视、交警、开发商、设计单位
目的：
使工程交付使用后，各项生活、办公设施到位、并做到整洁、有序，如：
强电、弱电分开
十六、《建设工程规划许可证（市政工程）》、《破路证》、《占道证》市规划局
十七、开工准备
资金审核：
验资报告、银行存款证明、工程预算
十八、申办《建设工程施工许可证》
已完成“路通、电通、水通、工地平整”，即所谓“三通一平”后，方可向市建委申请《建设工程施工许可证》。
1、开发商与施工队签订合同，合同鉴证。
2、委托质量监督。
3、办理文明安全监察（施工现场负责人、施工员、安全员的培训）。
4、施工临时排水沉淀。
5、核发施工许可证。
十九、施工用水申请
二十、施工用电申请
项目施工开始
二十一、申办《商品房预售许可证》
1、土地使用权出让金
2、持有《土地证》
3、持有《建设工程规划许可证》
4、投入建设资金到工程建设总投资25%以上
5、并确定施工进度和竣工交付日期后
向市房管局申办《商品房预售许可证》
二十二、建筑工程单体工程竣工验收
主办单位：
市建委、市建筑工程质量监督站
二十三、工程竣工综合验收
用地0.5公顷（5000平方米）以上或建筑面积2万平方米以上的住宅新村，按规划要求，建筑安装单位工程，单体验收合格，并按规划要求各项配套建设已完成的均应向市建委申报工程竣工综合验收。
市建委、规划局、园林局、市容管理委员会、房管局、土地局、环保局、城建档案馆、消防、自来水、电信局、电业局、人防办、邮政、街道、物业公司、共同参与验收。
二十四、商品房、拆迁安置房预先登记
竣工验收之日起一个月内向市房地产产权监理处申请，经预先登记，购房人方可办理房地产权属登记。
至此，房地产开发工作合格，全部完成。
升级会员 