中山市横栏镇房地产市场调研报告.docx
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中山市横栏镇房地产市场调研报告
中山市横栏镇裕祥村57亩商住用地调研报告
前言
经与裕祥村村委主任沟通过后得知，该地块在5年前已有买家向裕祥村买下该地块，并签了合同，付了地款，为了顺利办到土地使用权证，所以进行挂牌走走程序，属于内定地块。
一、中山市概况
1、中山市经济状况
中山市珠江三角洲中南部，珠江口西岸，北连广州，毗邻港澳，总面积1783.67平方公里，常住人口251.74万，旅居世界各地海外华侨和港澳台同胞80多万人，连续多年保持广东省第5的经济总量。
中山是一座社会和谐、经济兴旺、环境优美、民生幸福的现代化城市。
2010年全市实现生产总值1826.32亿元，增长13.5%；工业总产值5309.64亿元，增长20.4%;财政一般预算收入139.38亿元，增长26.2%;全社会固定资产投资660.37亿元，增长21.0%；出口总值225.05亿美元，增长26.9%；社会消费品零售总额648.11亿元，增长18.2%。
拥有国家级产业基地27个，省级技术创新专业镇15个，省级以上名牌名标406个/件，落户中山世界500强企业有24家。
先后获得联合国人居奖、全国文明城市、国家卫生城市、全国园林城市、全国科技兴市先进市、中国优秀旅游城市、全国环保模范城市、全国生态市、中国最具幸福感城市等多项荣誉。
中山市GDP长期位于广东省第五名
中山市城镇居民收入每年稳步提高，2010年达到人25357元每年
2、中山市规划
中山市正在建立单核双城多片区的城市结构
二、横栏镇概况
1、横栏镇地理位置
横栏镇
横栏镇位于珠江三角洲南部，西江出海口东岸，距中山市城区13公里，东靠中国休闲服装生产基地沙溪镇，南接红木家具生产区大涌镇，西傍珠江支流西江，北倚中国灯都古镇镇。
横栏地势平坦，全境均在北回归线以南，属亚热带季风气候，光热充足，雨量充沛，境内太阳高度角大，太阳每年有两次从天顶经过。
历年平均日照时数为1843.4小时，占年可照时数的42%，年平均气温为22.0℃，年平均降水量为1665毫米。
2、横栏镇面积
横栏镇总占地面积为7573.76公顷。
3、横栏镇人口
辖10个村民委员会和1个居民委员会。
户籍人口5.76万人，非户籍人口7.52万人。
4、横栏镇经济实力
2010年横栏镇的GDP在中山市各镇中排名：
镇名
GDP（亿元）
排名
镇名
GDP（亿元）
排名
火炬区
257.5
1
三角镇
66.5
13
小榄镇
178
2
南朗镇
59
14
石岐区
108
3
西区
57
15
东区
106
4
横栏镇
55
16
东凤镇
93.3
5
港口镇
48
17
黄圃镇
92
6
板芙镇
43
18
古镇镇
87.8
7
民众镇
40.5
19
东升镇
78
8
南区
38
20
坦洲镇
74
9
大涌镇
34
21
三乡镇
74
10
阜沙镇
33.1
22
沙溪镇
70.2
11
神湾镇
15.6
23
南头镇
68.7
12
五桂山
14.8
24
5、农业概括
五沙村计划开发4000亩耕地为花木基地，首期开发1000亩，每年每亩平均租金5500元，每亩最高1.3万元，每亩租金增幅1600～3900元，每年为村集体增收400万元。
六沙、贴边、宝裕、裕祥等村整治低产低效鱼塘和闲散农地，开发花木种植业。
投入600万元，修建农路3.8公里，改造低产低效鱼塘2000亩。
横东、横西、宝裕、五沙、六沙、新丰、裕祥、贴边等村鱼塘租金增长10%～20%，全镇水产养殖面积减至3.3万亩，花木种植面积增至1.3万亩。
农业总产值6.15亿元，比上年增长2.51%。
横栏镇三沙花木基是近几年中山绿化苗木产业崛起的一个亮点，发展迅速，规模庞大，与中山市的几个苗木生产区小榄、古镇、东升一起形成了中山市西北部的一大农业特色产业。
目前，三沙花木基地有连片近8000亩，经营的花木品种达350多个，其中生产销量最大的主要是袋苗，以大叶红草、黄金叶、花生藤、花叶姜、鸭脚木、银边草、福建茶等为当家品种，乔木以大叶榕、细叶榕、高山榕、紫薇为当家品种，腊肠树、红花风铃木、凤凰木等品种也在花木基地推开。
横栏镇农业主要以经营花木场为主
6、工业概况
全年有中山市绿豹灯饰有限公司、中山市宏康织造厂等63家企业进场施工，用地面积870亩。
新增中山市横栏镇胜球物流有限公司、优加电器有限公司等立项项目124个，总投资15.3亿元，占地面积1475亩。
新增天瑞灯饰、阿里杰照明等73家投产企业，新增企业产值7.2亿元。
加强企业产品质量安全管理，检查320家灯饰企业，发出安全整改通知74份。
组织明旺灯饰、大志一川灯饰等96家企业参加各类展销会，新增出口订单5000万美元。
华格电器、钜豪照明等42家企业申请成为中山市重点中小企业融资扶持对象，其中华格电器、钜豪照明等12家企业新增贷款1.5亿元，共获得141万元贴息扶持。
全镇有工业企业1402家，其中有乐美达、华泰纺织、奥科特照明等195家规模以上工业企业，比上年增加33家。
工业总产值159.95亿元，比上年增长18.1%，工业经济占全镇经济的65.7%。
横栏镇工业主要以经营照明灯饰为主
7、横栏镇居民消费水平
农民年人均纯收入1.1万元，比上年增长9.11%。
城乡居民储蓄存款余额人均4.06万元，增长13.91%。
社会消费零售总额9.17亿元，人均1.59万元，增长6%。
8、横栏镇城市规划及未来发展趋势
下图红圈为横栏镇的经济行政中心，西冲集中了多个政府机关办公楼，包括镇政府未来也将迁至此。
集中了多个楼盘，包括金月湾、君兰豪庭、鹿茵华庭、丽鸿丽港花园。
同时，横栏镇政府招商引资，引进了壹加壹，壹加壹在西冲买下了20亩地，专门开发一个集购物、休闲、娱乐一体的商业广场，现在处于主体结构建筑阶段。
而壹加壹旁边将会是新政府办公楼和湿地公园。
因此，横栏镇未来的发展中心会在西冲。
下图绿圈为花木场。
横栏镇的特色农业就是花木场，横栏镇花木种植面积近2万亩，规模将进一步扩大，效益进一步提高，成为横栏镇乃至中山现代农业的一张名片。
下图篮圈为工业区。
横栏镇的特色工业是照明灯饰。
在横栏的企业中，灯饰企业占约48%，家电企业近30%，其余的为装备制造业、轻工业等。
灯具生产制造基地是横栏产业发展的一个方向。
横栏灯饰制造具有自身的优势，如产业集群化高、配套齐全、产品研发能力强、企业服务好等，而且横栏茂辉、永丰、永兴等工业园也为灯饰制造业提供了足够的发展空间，
下图紫圈为横栏•水印江南旅游项目。
水印江南苑位于该镇三沙村与六沙村交接处、滨临西江，初步规划总面积约1817亩，其中，水域面积688亩、陆地面积1129亩。
总体目标是建设成为集园林观光游览、休闲度假、商务会议和娱乐休闲等功能为一体的江南园林风格的综合性生态度假旅游景区；可与拙政园、留园等著名的江南园林相媲美的园林精品；珠三角地区旅游观光和休闲度假的新热点；国家4A级旅游景区。
主要包括江南园林游览区、旅游休闲度假中心、滨江公园、旅游度假景观房产等板块。
如今水印江南苑还在建造当中。
小结：
横栏镇的GDP水平在中山排行16，处于比较后的位置，人口少，总体经济发展状况也与其他镇区有一定的差距。
城市基础建设还有待完善，招商引资的进程还比较缓慢。
第三产业的发展还处于一个较为落后的阶段，全镇唯一一个大型的购物商场壹加壹也只处于在建阶段，全镇只有7个楼盘。
镇上人口基本还从事工农业，工业以照明灯饰为主，农业以花木场为主。
全镇只有一个旅游项目，建设进程也非常缓慢。
工业园内
工业区内德鹰物流园
在建的壹加壹
花木场
水印江南苑旅游项目
西冲市场
三、横栏镇房地产市场分析
1、横栏镇今年6月份房地产销售情况
排名
镇区
售出套数
售出面积
排名
镇区
售出套数
售出面积
1
坦洲镇
831
80780.71
12
横栏镇
125
12935.69
2
东区
465
54685.48
13
东凤镇
67
10497.81
3
火炬开发区
362
41764.8
14
古镇镇
39
7353.14
4
沙溪镇
399
36973.85
15
五桂山镇
50
6264.32窗体底端
5
南朗镇
264
27178.55
16
民众镇
42
4168.63
6
三乡镇
224
23256.01
17
港口镇
64
3993.9
7
南区
252
23175.08
18
神湾镇
40
3388.79
8
东升镇
199
20333.98
19
窗体顶端
板芙镇窗体底端
25
2907.67
9
黄圃镇
157
16774.54
20
阜沙镇
18
1678.62
10
三角镇
160
15243.68
21
南头镇
10
1420.06
11
石岐区
191
14339.33
22
大涌镇
13
1173.49
小结：
横栏镇住宅销售套数和销售面积排在了中山市各镇区的第12名，2011年6月份的售出套数为125套，售出面积为12935平方米，与坦洲、东区等热门区域对比起来差距还是非常大。
横栏镇售出套数占中山市总售出套数的3.12%，售出面积占中山市总售出面积的3.15%，可见横栏镇房地产市场销售情况非常一般。
2、房地产市场特征分析
（1）房地产市场发展刚刚起步
横栏镇一直以来是中山市西部的工农业为主的镇区，房地产行业起步较晚。
由于房地产起步迟，在投资者看来，横栏镇这个名字一直非常陌生。
（2）户型面积丰富，逐渐趋向大户型
横栏镇户型由40平方米的单身公寓到200平方米的四房，乃至复式、联排别墅、独栋别墅都覆盖到，可以产品户型十分丰富。
但是，虽然中山现在暂时还没划入限购令的范围，但是限购的风声逐渐逼近，小户型的供需均慢慢降了下来，很多楼盘后期都不再出小户型的产品。
（3）人口少，销量不佳
由于横栏镇常住人口5.75万，流动人口7.52万，总共加起来也不足15万，致使客源不足。
（3）自住客多，投资客少
由于横栏镇离市区较远，周边缺少辐射力强的区域，加上本身缺少必要的吸引力，投资增值的预期不大，难以吸引外来投资客。
（4）当地居民消费力不高
由于横栏镇主的第三产业发展不充分，经济主要靠第一和第二产业支撑，而工业方面主要是一些中大型的灯饰厂，缺少小生意人，主要消费力过于集中，中产阶级较少。
再加上本地普通居民收入较低，买房的潜在客户的范围变得相对狭窄。
（5）主要客户为本地工厂管理者、公务员与周边镇区的小生意人
由于横栏镇人口少，本地居民本来就有两到三层的自建房，而且他们的消费力不高。
因此，有能力且有意向在横栏镇购房的人群就是本地工厂的管理者与本地公务员，以及周边镇区的小生意人看中横栏镇房价较低这一优势前来置业。
（6）别墅项目较多，销量不理想
别墅项目供应多，但是不见得销售好。
在售的别墅项目就有两个：
金月湾和鹿茵华庭。
金月湾推出近一期别墅，除了开盘当月售出15套外，其余每月平均售出3套；鹿茵华庭推出的别墅暂时还没售出。
（7）有仅仅卖别墅用地的“楼盘”
南珠湾严格意义上来说不是一个楼盘，因为它的经营模式不是出售商品房，而是该开发商向政府买了地后，把地围起来，铺好路，然后再把地都分成很多块较小的地再转让。
据实地调查，该开发商开出的地价为7000—8000元/平方米，200—500平方米一块，买家买了地后需要自己出资盖房。
据了解，现在只剩下3块地，总面积不到800平方米。
实地观察到很多买家买了地并没有立刻盖房，而是用作投资或炒地皮。
（8）商业配套严重不足
由于横栏镇经济发展速度并不快，如今都没有一个真正的镇商业中心，人流旺盛的地方均是每个村的市集。
商业配套较不完善。
现在镇政府招商引资，壹加壹已经购买了西冲20亩地，将开发一个大型的购物广场，现处于主体结构建造阶段。
（9）去货慢，新货少，供求总体平衡
横栏镇总共就7个楼盘，余货有651套，横栏镇月销量平均125套，若不推新货，余货亦够售半年。
小结：
横栏镇房地产市场发展刚刚起步，均价4000元/平方米，商业配套严重不足，城市规划亦有待完善。
产品方面，户型面积丰富，覆盖面广，可供选择多，但逐渐趋向大户型。
在市场方面，由于横栏镇人口少，当地居民消费力不高，导致销量不佳。
主要客户为本地工厂管理者、公务员与周边镇区的小生意人，自住客多，投资客少。
别墅项目较多，销量不理想，还有仅仅卖别墅用地的“楼盘”。
供求方面总体达到供求平衡，去货慢，新货少。
3、楼盘个案
项目名称
楼盘规模
开发商
主力户型
销售均价
开盘时间
销售速度
丽鸿丽港花园
占地6.2万平方米，总建面17.6万平方米
丽鸿房产
80—140的2—4房
均价4000
2008年12月
共推了1300套，现剩40套销售速度较慢
胜球阳光花园
占地130亩，一二期共推了1000套
胜球房地产
80—200的2—4房和复式
均价4600
2008年初
一二期剩不到100套，销售速度一般；2012年初推出三期。
金月湾
占地202亩，总推洋房998套，别墅108套
伟俊达房地产
洋房早已售罄，300—500的独栋别墅带私家花园
均价12500，望江的15000
2007年初
别墅共108套分3期，一期33套剩7套，二、三期共75套下年开售。
平均月售4套。
鹿茵华庭
占地240亩，总建面32万平方米
荣顺隆房地产
130左右的3房和独栋、联排别墅
洋房4200—4800独栋13500—15000联排11500—12000
2009年中
洋房推480套剩200套，销售速度比较快，别墅5月1日推8套1套未售，
君兰豪庭
占地7万平方米，总建面12万平方米
广弘房地产
80—200的2—3房
均价3800
2006年底
剩144套，销售速度较慢
格林美域
占地5.5万平方米，总建面20万平方米
世光创建地产
90—140的2—4房和复式
均价4500
2007年12月
销售速度一般，平均月售30套，现剩1套复式和1套3房
盛雅华庭
占地43亩,总推1000套,一期推600套
鸿远房地产
39—140的1—3房130的复式
3500—4300
2008年底
销售速度比较慢，余货久久售不出
4、楼盘调查现状图
格林美域
君兰豪庭
丽鸿丽港花园
胜球阳光花园
盛雅华庭
鹿茵华庭
升级会员 