威海市最新经营者调研分析报告doc.docx
《威海市最新经营者调研分析报告doc.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《威海市最新经营者调研分析报告doc.docx（34页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
威海市最新经营者调研分析报告doc
经营者问卷调研分析报告
第一部分调研设计与组织实施
一、调研设计
1、调研目的
通过对本地市场各种业态的经营商户进行抽样调查，充分了解与掌握威海经营者的经营特点、经营需求、经营倾向等数据，同时了解本项目在威海经营商户中的认知程度及经区的商业配套需求，并为本项目产品定位、业态组合、功能划分、营销及招商策略的制定提供依据。
2、调研范围及对象
本次经营者市场调查范围涉及威海市区各主要商场、专业市场、沿街商铺、住宅底商，并以上述场所的经营者群体为调查对象。
3、调研内容
3.1经营者个人情况、经营现状
3.2经营者经营倾向、需求
3.3经营者对本项目认知程度
3.4经营者对本项目商业定位意见
4、调研方法
4.1实地调查方法
（1）观察调查法。
通过走访式调查，了解威海市中心各主要商业网点的商业环境，综合其经营状况、商业配套设施、购物消费环境等情况，总结出区域性的经营特征。
（2）定量调查结合定性调查。
主要采取问卷调查与访谈调查相结合，一方面锁定有效调查目标，加强问卷调查的准确性，另一方面则通过互动式沟通，了解各方面的经营倾向、经营需求、经营趋势等。
4.2综合分析方法
（1）通过项目组充分沟通，以市场为研究依据，以探讨形式确定市场观点，以确保分析问题的客观性。
（2）针对每项调查问题，进行科学有效的统计分析与交叉分析，多角度分析问题，以确保问题分析的全面性。
二、调研组织与实施
1、市场调研程序
1.1经营者调研问卷发放区域合理分布；经营者市场调研分析的结论，可以代表本项目所在区域及其周边经营者的相关特征；采取一对一的沟通调研方式，有效传达问卷信息及接收消费者反馈信息。
1.2经营者市场调研分析，从五个方面进行汇总：
经营者基本信息资料、经营者经营状况及意向、经营者对经区经营环境评价、经营者对本项目经营意向测评、经营者信息获取。
以上分析，能为本项目定位提供事实依据。
1.3经营者市场调查采用定量与定性相结合，运用图文表述方式，对回收的有效问卷进行深度分析与对比分析。
确保分析的全面与准确。
2、调研执行时间
2010年4月19日—2010年4月30日
3、调研执行情况
3.1按调研计划，依照经区、环翠区、高区2:
2:
1的比例，共计投放问卷500份；
3.2截止2010年4月30日共回收有效问卷424份，有效回收率为84.80%。
第二部分威海商业经营市场分析
一、城市商业经营总体分析
威海社会消费品零售总额连续10年保持相对较高的增长率，人民生活水平不断提高，生活消费需求增长旺盛。
2009年威海市实现社会消费品零售总额575.99亿元，比上年增长19.1%，批发、零售、住宿和餐饮四大行业全面兴旺。
批发和零售业零售额480.28亿元，增长19.4%；住宿和餐饮业零售额76.10亿元，增长19.8%；其他行业零售额19.61亿元，增长10.0%。
社会消费品零售总额的快速增长，表现出消费者的消费能力及对市场的强劲需求。
山东银座、烟台振华、青岛利群、台湾大润发、韩国乐天玛特、日本佳世客等均已经进入或签约，另有乐购、天虹、华润万佳等大型连锁零售商家正在计划进入威海市场，大型零售商的进入将极大地促进威海零售市场的发展。
威海城镇居民人均可支配收入连续10年保持增长，城镇居民的人均消费性支出也持续扩大和增长，消费潜力不断提高。
2009年城镇居民人均可支配收入20,117元，较上年增长8.5%；人均消费性支出14,442元，较上年增长6.8%。
城镇居民人均可支配收入提高对整体消费支出产生拉动，促使消费结构和消费意识发生明显变化，消费开始向享受型发展转变。
城镇居民愿意花更多的钱来满足他们对高质量生活的追求，如外出就餐、购物、娱乐、旅游、休闲度假等消费支出。
城镇居民收入的持续增长为消费的支出提供了有力的保障，而消费性支出的增长又体现居民消费意识和需求的提升，进而为威海商业的快速发展奠定了基础。
二、商圈构成分析
威海市区内有已成型的商圈4个，衍生次商圈1个，即环翠区中心城市商圈、高区商圈、经区长途汽车站商圈、张村旅游商圈和竹岛衍生次商圈。
其中最成熟的商圈是城市中心商圈（环翠区），是威海各类商业最集中的区域；高区商圈是由建材家居逐步发展起来的次商业中心；经区商圈位于青岛中路与上海路相交地带，商圈内分布有威海火车站、长途汽车站、青烟威荣城际轻轨和威海新港，目前已营业的项目如豪业·圣迪广场、每美商城、时代广场、特乙甲全球家具广场、乐天家居等，随着乐天玛特、佳世客等商家的进驻和开业，该区域将是未来城市大体量商业和知名零售商家最集中和最多的区域；竹岛商圈紧邻环翠核心商圈，商业体量不大，属核心商圈的衍生商圈，商业项目较少。
张村商圈目前受诸多因素的影响仍有待进一步发展。
三、商业业态组成分析
威海市区目前发展成型的商业业态主要有百货商城、批发零售商城以及商业街。
其中百货商城以威海百货大楼、华联商厦、华联购物中心、两岸商厦、振华商厦等为代表；批发商贸城以大世界广场、威海小商品批发市场等为代表；商业街以统一路、光明路、昆明路、新威路的沿街商铺为代表。
从商业业态发展程度来说，各商业业态均表现出显著的城市发展轨迹。
其一，威海百货大楼、华联商厦等传统商城，是威海发展最早的商业形态，依据城市发展需求，在发展中求生存，在经营中求发展，不断改善其商场布局、商业管理，形成自有的商业经营特色，满足了城市消费的多元化需求。
其二，随着城市发展、生活水平提高和消费观念改变，以消费环境和消费档次为主导的商业物业开始涌现，振华商厦、特乙甲全球家具广场等为代表的新型商业引导了一种新体验的消费观念，其合理的商业功能布局、多元化的商品组合、舒适的购物环境，为威海居民所接受。
其三，专业市场经营主题明确。
因威海特有的地域优势，中韩结合的商品交易，相对具有民族特色和市场空间。
近年开发经营的中韩主题商业物业，有海港大厦、老港韩国服装城等，由此拓展出国内外贸易流通的新平台。
其四，威海街区商业发展不够成熟，社区商业价值有待进一步挖掘。
据调查得知，威海街区商业氛围尚未形成，一方面是因当地消费习惯影响，而偏向于到商业中心消费；另一方面，则因威海带状不规则的地形影响，街区商业辅助性的其它商业业态未能形成互补型布局，整体的商业聚合力得不到体现。
综合而言，威海市区的商业尚处于发展阶段，各种商业业态的成熟度有待提高。
四、经区商业特点
1、威海最具潜力的商业发展区域
新的城市规划，将经区作为威海重点发展区域，良好的地理位置和便捷的交通条件，必将使经区成为威海新的城市中心。
2、房地产开发的加速为商业发展带来机遇
区域内有众多的住宅项目，已建成的有皇冠九龙湾花园、海林依景、森威花园、丽景健康花园、春天花园等；区域内新的住宅项目也在加速建设，如、五洲太阳城、滨海龙城、乐天世纪城、小城故事等，房地产开发的加速提供了大量的居住人口，给商业带来新的发展机遇。
3、区域商业目前以建材家居类为主
近年来经区房地产项目大量开发，但新开发小区入住率不高，区域常驻人口较少，目前区域整体商业氛围不浓。
商业项目多以建材家居类为主，如家世界装饰建材城、乐天家居、长峰家具批发城、特乙甲全球家具广场。
4、区域市场看好，日用百货类商业蓬勃发展
以服饰类产品为主营的商业项目，经营压力相对较大。
从区域已开业的豪业·圣迪广场、时代广场及每美商城看，经营管理方面均存在不足。
但由于区域发展已经得到连锁零售商的认可，佳世客、乐天玛特等零售商的相继进驻，经区的商业形象有了质的提升，日用百货类商业必将蓬勃发展。
5、整体租金水平不高
受城市发展、人口总量制约及区域商业发展阶段的影响，近两年已开业的商业项目整体租金与成熟商业区相比普遍偏低，建材家居类的租金维持在1元/天/平方米左右。
经营服饰类产品的时代广场，其租金水平较高的也只有1.5元/天/平方米。
6、大量商业项目出现加强了经区城市功能
区域内的大部分商业项目均为产权销售型项目，如时代广场、豪业圣迪广场、乐天世纪城、滨海龙城底商及每美商城等，这些项目相对独立，未能形成组团式发展，区域商业氛围不浓，商品和服务档次不高。
经区整体的商业配套相对落后，随着城区规模扩大、商贸市场需求增多，也蕴含着越来越多的商业发展机遇。
经区范围内的各种商业业态将随着区域开发程度逐渐完善，区域性的城市功能也将得到相应的加强。
第三部分经营者基本信息资料分析
一、经营者在威海居住时间
调查科目
调查内容
调查区域
合计
占比（%）
经区
环翠区
高区
威海居住时间
3年以下
7
8
22
37
8.70
3-5年
37
29
30
96
22.60
5-10年
51
30
25
106
25.00
10年以上
75
98
12
185
43.60
合计
170
165
89
424
统计结果显示，经营者在威海的居住时间3年以下的占8.70%，3-5年的占22.60%，5-10年的占25%，10年以上的占43.60%。
经营者在威海居住的时间3年以上的达到了91.30%，其中居住时间10年以上的，所占比例最大，此部分经营者基本为威海本地居民，对威海的人文、经济，市场的发展变化都有相当的了解，其对经区的经营环境认知以及本项目的测评具有代表性，同时表明，此次经营者抽样调查的结果具有较高的参考价值。
二、经营者性别
调查科目
调查内容
调查区域
合计
占比（%）
经区
环翠区
高区
性别
男
58
54
38
150
35.38
女
112
111
51
274
64.62
合计
170
165
89
424
统计结果显示，被调查经营者性别比例构成女性占总人数64.62%，男性占总人数的35.38%。
本地经营者中女性居多，几近三分之二，在威海的经营者中占主导地位；同时女性经营者具备感性认知和理性思维的双重特点，经营过程中更注重实现自身价值，理性和原则地思考问题，从而作出正确的选择。
三、经营者年龄
调查科目
调查内容
调查区域
合计
占比（%）
经区
环翠区
高区
年龄
25岁以下
17
11
24
52
12.26
26-35岁
60
55
30
145
34.20
36－45岁
77
69
25
171
40.33
46-55岁
13
26
10
49
11.56
55岁以上
3
4
0
7
1.65
合计
170
165
89
424
统计结果显示，经营者中25岁以下的占12.26%；26-35岁占34.20%；36-45岁的占40.33%；；46-55岁的占11.56%；其他年龄段的占1.65%。
26-45岁年龄段的经营者占整个受访对象的74.53%，此年龄段在经区和环翠区的占比尤为明显。
数据表明经营者普遍都比较年轻，相对而言也比较容易接受新观念，经营手段灵活多变，市场适应能力强。
四、经营者接受教育程度
调查科目
调查内容
调查区域
合计
占比（%）
经区
环翠区
高区
学历
高中以下
53
72
28
153
36.08
高中或中专
78
67
44
189
44.57
大专
27
22
15
64
15.09
本科
12
4
2
18
4.25
硕士及以上
0
0
0
0
0.00
合计
170
165
89
424
统计结果显示，经营者中高中以下文化程度的占36.08%，高中和中专文化程度的占44.57%，大专文化程度的占15.09%，而本科及以上文化程度的占4.25%。
学历为“高中或中专”的所占比例最大，此部分经营者容易接纳新事物，商业经营意识强；其次为“高中以下”、“大专”的，该部分经营者多为从事商业经营多年，其商业经营理念符合市场规律。
五、经营者从事商业经营年限
调查科目
调查内容
调查区域
合计
占比（%）
经区
环翠区
高区
从事商业经营年限
3年以下
62
48
44
154
36.32
3-5年
43
50
28
121
28.54
5-8年
23
20
16
59
13.92
10年以上
42
47
1
90
21.23
合计
170
165
89
424
统计结果显示，从事商业经营年限3年以下的占36.32%，3-5年的占28.54%，5-8年的占13.92%，10年以上的占21%。
经营者从事商业经营年限，呈现出比例均衡的结构特征。
3年以下的占比最高，也是威海商业经营者中最活跃的；3-8年阶段的商户经营者拥有一定的经验，是威海市最具实力的群体；经营年限超过10年商户经营者拥有丰富的经验，经营成熟度非常高。
六、经营者经营业种
调查科目
调查内容
调查区域
合计
占比（%）
经区
环翠区
高区
经营业种
男装
13
14
7
34
8.02
女装
24
48
7
79
18.63
鞋类
9
16
11
36
8.49
黄金珠宝
1
1
2
4
0.94
床上用品
4
9
5
18
4.25
箱包皮具
3
5
10
18
4.25
电子、家电
5
7
11
23
5.42
家具建材
74
32
2
108
25.47
食品
6
1
8
15
3.54
日用品
2
2
5
9
2.12
化妆品
1
2
1
4
0.94
饰品
3
1
2
6
1.41
针织内衣
7
13
2
22
5.19
童装童玩
2
1
2
5
1.18
运动休闲
4
2
1
7
1.65
娱乐
3
0
0
3
0.71
其它
9
11
13
33
7.78
合计
170
165
89
424
统计结果显示，经营家居建材的占25.47%，女装占18.63%，鞋类占8.49%，男装占8.02%，内衣占5.42%，床上用品、箱包皮具份额一致均为4.25%，其他业种占7.78%。
经营服装、鞋帽类的商户超过了2/5，说明在威海各类业态中经营中仍以传统行业为市场主流。
而家居建材行业的经营者众多，同样表明该行业有着良好的发展潜力。
第四部分经营者经营状况及意向分析
一、经营面积
调查科目
调查内容
调查区域
合计
占比（%）
经区
环翠区
高区
经营面积
10㎡以下
4
4
9
17
4.01
10-20㎡
35
46
24
105
24.76
21-30㎡
34
49
28
111
26.18
31-50㎡
30
29
20
79
18.63
51-80㎡
33
13
3
49
11.56
81-150㎡
18
14
3
35
8.25
150㎡以上
16
10
2
28
6.60
合计
170
165
89
424
统计结果显示，经营者普遍的经营面积在10—50㎡之间。
其中10—20㎡占24.76%；21—30㎡的占26.18%；31—50平方米占18.63%，其他面积区间占30.43%。
经营面积在10-30㎡之间的占比达到了50%以上，说明经营者一方面实力不足以承担大型商铺的投资，另一方面小型商铺更便于经营，风险较小。
因此本项目在商铺划分方面，要充分考虑到各类型商家对经营面积的实际需求，合理进行商场的经营面积划分，以便于提高商场内商铺的出租率，降低招商运营风险。
二、租金价格
调查科目
调查内容
调查区域
合计
占比（%）
经区
环翠区
高区
租金价格
0.5元/㎡/天以下
3
6
5
14
4.84
0.5-1元/㎡/天
16
12
12
40
13.84
1-1.5元/㎡/天
26
16
24
66
22.84
1.5-2元/㎡/天
18
8
12
38
13.15
2-2.5元/㎡/天
21
13
10
44
15.22
2.5元/㎡/天以上
17
56
14
87
30.10
合计
101
111
77
289
统计结果显示，经营者承担的租金在2.5元/㎡/天以上的占30.10%，其次租金在1-1.5元/㎡/天的占22.84%，1.5-2.5元/㎡/天之间的也达到了28.37%。
从上图中可看出，经区和高区各单位租金价格区间基本均衡，租金价位在1-1.5元/㎡/天之间居多，环翠区租金价位在2.5元/㎡/天以上的占本区域统计结果一半以上，这与商圈的成熟度密切相关，也符合威海的市场现状；但随着以青岛南路交上海路为核心的商圈日趋成熟，经区的整体租金水平也将得到提升。
三、年营业额
调查科目
调查内容
调查区域
合计
占比（%）
经区
环翠区
高区
年营业额
10万元以下
64
57
26
147
34.67
10-30万元
47
42
25
114
26.89
30-50万元
17
12
30
59
13.92
50-80万元
9
29
3
41
9.67
80万元以上
33
25
5
63
18.86
合计
170
165
89
424
统计结果显示，经营者年营业额在10万元以下的占34.67%，10-30万元的占26.89%，30-50万元的占13.92%，50-80万元的占9.67%，80万元以上的占18.86%。
经营者年营业额整体情况分析，年营业额10万元以下的经营者居多，超过了1/3，基本原因有两方面：
一是商户提供的数据保守；二是经营规模小，成本低。
此外，经区年营业额80万元以上的经营者相较其他两区要多，说明经区的商户经营状况比较理想。
第五部分经营者经营意向分析
一、经营者扩张经营或转移铺面意向
调查科目
调查内容
调查区域
合计
占比（%）
经区
环翠区
高区
是否考虑扩张店面或转移铺面
是
74
47
37
158
37.26
否
96
118
52
266
62.74
合计
170
165
89
424
统计结果显示，经营者有扩张或转移铺面意向的占37.26%，无此意向的占62.74%。
通过访谈了解到，有此有扩张或转移需求的经营者，经济实力较强，愿意在扩张或转移铺面方面进一步进行投资。
二、经营者扩张经营选择区域意向
调查科目
调查内容
调查区域
合计
占比（%）
经区
环翠区
高区
扩张经营选择区域
环翠区
19
17
15
51
32.28
高区
2
9
7
18
11.39
经区
52
16
14
82
51.89
文登市
0
4
0
4
2.53
荣成市
1
0
0
1
0.63
其它
0
1
1
2
1.26
合计
74
47
37
158
统计结果显示，经营者扩张经营选择经区的占51.89%，环翠区的占32.28%，高区的占11.39%，其他区域占4.76%。
从不同区域的经营者访谈可以看出，扩张经营选择区域一般考虑就近原则，其主要原因是有熟悉的客户资源和相对熟悉的市场环境；但从整体选择情况看，经区仍是各区经营者主要选择的区域，这与威海市的城市规划和经区商业的发展有着很大关系。
经营者看好经区的发展潜力，期待在经区投资经营。
三、经营者转行经营意向
调查科目
调查内容
调查区域
合计
占比（%）
经区
环翠区
高区
转行经营意向
是
42
33
31
106
25.00
否
128
132
58
318
75.00
合计
170
165
89
424
统计结果显示，经营者“转行经营或再经营意向”的观点上，选择“否”的占75%。
1/4的经营者选择转行经营，表明此部分经营者思想活跃，善于把握市场，并尽可能根据市场的需求，调整经营方向。
四、经营者转行经营业种选择
调查科目
调查内容
调查区域
合计
占比（%）
经区
环翠区
高区
转行经营业种选择
服装
13
17
8
38
27.74
鞋类
3
4
3
10
7.30
珠宝首饰
4
0
7
11
8.03
电子、家电
7
3
1
11
8.03
家具建材
13
7
5
25
18.25
餐饮
8
6
2
16
11.68
运动休闲
9
0
2
11
8.03
娱乐
2
1
3
6
4.38
其他
0
5
4
9
6.57
合计
59
43
35
137
统计结果显示，经营者“转行经营选择业态业种”中，以“服装”、“家具建材”的比例居高，各占27.74%、18.25%；此外，“餐饮”所占比例也达11.68%。
业态业种的发展现状与当地经济收入水平、生活方式有密切关系。
传统行业的经营选择仍是热点，如服装、鞋类；而随着社会经济的发展和居住条件的改善，与房地产业密切相关的家具建材行业也成为行业经营所选择的热门行业。
第六部分经营者对经区经营环境评价分析
一、商业氛围评价
调查科目
调查内容
调查区域
合计
占比（%）
经区
环翠区
高区
商业氛围
好
112
128
73
313
73.82
不好
58
37
16
111
26.18
合计
170
165
89
424
统计结果显示，认为经区商业氛围“好”的占73.82%，“不好”的占26.18%。
虽然认为经区商业氛围“好”的占绝大多数比例，但认为“不好”的仍超过1/4强，主要因为经区为新规划片区，商业配套有待完善，商业业态有待丰富，同时也说明本区域商业尚有较大的发展空间。
二、升值潜力评价
调查科目
调查内容
调查区域
合计
占比（%）
经区
环翠区
高区
升值潜力
高
61
75
27
163
38.44
一般
108
82
56
246
58.02
低
1
8
6
15
3.54
合计
170
165
89
424
统计结果显示，只有3.54%的经营者认为经区升值潜力低。
以上数据表明经区的规划与发展得到较为广泛的认可，有较好的市场基础。
经区的有序开发和建设，是进一步强化市场信心的关键要素。
也从侧面说明经区升值潜力高，这也是该区域房地产项目的卖点之一。
三、人流量评价
调查科目
调查内容
调查区域
合计
占比（%）
经区
环翠区
高区
人流量
多
35
54
34
123
29.01
一般
117
92
51
260
61.32
少
18
19
4
升级会员 