住房按揭贷款操作全流程文件.docx
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住房按揭贷款操作全流程文件
住房按揭贷款操作全流程文件
步骤1开发商提交有关资料和资格申请
步骤2零售业务部（支行）否决
同意
步骤3分行信审部否决
同意
步骤4分行信审会否决
同意
步骤5同意办理个人按揭贷款并授权个人按揭贷款终审人
步骤6零售业务部（支行）与发展商签定有关合同和协议
步骤7购房者个人提交有关资料和申请
步骤8零售业务部（支行）否决
同意
步骤9终审人否决
同意
步骤10通知按揭人存入首付款
步骤11签定有关合同和协议
办妥
步骤12发放贷款
注：
步骤1--步骤6是对开发商的审查和约定
步骤6--步骤12是对购房人的审查
住房按揭贷款操作流程说明
步骤1：
开发商需提交“住房按揭所应提供的资料”（第5页）中所列开发商提供的16项资料和“银行按揭申请书”（第6页）
步骤2：
零售业务部（支行）受理申请时，需填制“按揭资格审批表”（第14--18页）
步骤3：
零售业务部（支行）同意报送信审部对需提供步骤1、步骤2要求的所有资料，由信审部审核。
步骤4：
由信审会终审按揭项目的最大金额、最长期限及保证金比例。
步骤5：
信审部出具“按揭项目审批通知书”（第19页）终审人授与零售业务部经理和支行行长级。
步骤6：
零售业务部（支行）得到按揭项目审批通知书”（第19页），由终审人与开发商签订“按揭协议”（第7--10页）和“回购协议”（第11--13页）
步骤7：
购房人需提供“住房按揭所应提供的资料”（第5页）要求按揭人提供的6项资料及“申请审批书”的“收入证明”和其他有关材料（第22，23，24页）由购房人交与开发商，由开发商在“申请审批书”（第24页）签署保证人意见并盖章后交与支行。
步骤8：
零售业务部（支行）填制“谈话记录”（第20页），并由购房人亲自签名后，对提供的资料进行调查，需复审的交与复审人复审，并填制“申请审批书”（第25页）信贷员填写部分。
步骤9：
终审人需在“申请审批书”（第25页）中签署意见。
步骤10：
主办信贷员通知按揭人存入首付款（不低于总房款的
30%。
步骤11：
在我行交纳首付款后终审人和购房人及开发商签订“借款合同.抵押合同.保证合同”（第26--42页）共3个合同。
步骤12：
开发商需开立2个帐号（即保证金帐户、结算户），
零售业务部支行将贷款按照按揭协议比例分别转入2个帐户保证金帐户由银行看管，结算户所支出的每一笔款项均由信贷人员审批。
购房人向开发商转款时需填制“使用申请书”（第43页）
住房按揭贷款所应提供的资料
开发商提供按揭人提供
1、企业法人营业执照复印件1、合法身份证件（身份证）
2、法定代表人证明书2、合法购房合同
3、法人代码证3、证明偿债能力有关文件
4、公司章程收入证明（第22页）或营业执照
5、贷款证4、抵押物清单
6、土地使用证5、权属证明
7、固定资产投资计划6、保证人同意保证的书面意见和
8、规划红线图保证人的资信证明
9、投资许可证
10、施工许可证
11、房改办批复
13、资格申请书
14资产负债表，损益表及
利润分配表
15企业简介及按揭的其他
文件（14，15按贷款规定
执行）
16工程施工计划
XX银行按揭资格申请书
XX银行XX分行：
我单位现开发房地产项目 ，建筑面积 方米，工程总造价 万元。
目前该工程已完工%，我单位已向贵行提交了有关资料，并愿意承担购房人（即借款人）按期还本付息和清偿相关费用的连带保证责任。
同意在分户产权及他项权证办妥之前以不低于贷款额%的款项作为担保保证金，办妥之后以不低于贷款额%的款项作为全程担保保证金，保证金存入保证金专户。
愿意执行按揭贷款的有关规定，特向贵行申请该房地产项目的按揭资格。
特此申请。
年月日
（公章）
董事会成员签名：
编号：
信银蓉按揭协议年第号
提供购房按揭贷款协议书
立协议人：
XX银行XX分行（以下称甲方）
地址：
电话：
房地产开发有限公司（以下称乙方）
企业法人营业执照号：
地址：
法定代表人：
项目名称：
地址：
甲方为帮助乙方加快位于项目的开发与销售，同意接受乙方提出为该项目购房人融通购房资金，提供一定金额（抵押）贷款的申请，双方经友好协商，达成合作协议如下：
一、甲方同意为购买乙方 项目的 符合贷款条件的购房人提供按揭贷款，每笔按揭贷款额不超过房价的80%（商用房和车位不超过房价的50%），按揭总金额最多为人民币万元，按揭贷款期最长为_30_年（商用房10年），甲方有权根据购房人的收入情况和还款能力，决定适用的贷款期限及成数。
二、乙方同意在甲方处开立结算户和担保证金专户。
乙方保证：
涉及该项目建设的全部工程用款和价款结算通过该结算帐户，预售和销售该项目住房的全部款项收入存入该结算帐户；并同意以不低于购房人按揭贷款额的5%的款项转存担保保证金专户，甲方在乙方办理完分户产权及抵押登记，取得《房屋他项权证》后，返还
2%保证金给乙方，余3%作为全程保证金。
在购房人贷款本
息及相关费用付清前，乙方不得动用全程担保保证金。
三、甲方将向购房人发放的按揭贷款由购房人签开凭证以借款人购房款名义转入乙方在甲方开立的结算户及保证金专户。
乙方同意甲方对结算帐户中的资金使用有权监管（监管方式由贷款人掌握），以保证按揭贷款和购房人所缴房款首先用于本协议项下之项目的建造。
四、乙方同意做购房人的保证人，其保证方式为连带责任保证，此保证同时为不可撤消的连续的无条件的保证，如购房人违约或因故不能履行还贷约定时，保证人即负有经济上、法律上的全部连带责任，甲方有权直接从乙方的担保保证金专户中扣收购房人所欠的贷款本息、违约金及发生的相关费用而无需征求乙方意见，不足部分甲方有权从乙方任何银行帐户中扣收。
五、乙方保证不得因购房人办理购房按揭（抵押）贷款而提高房屋售价或变相提高房屋售价，如乙方违反该约定，甲方有权终止该项目的按揭（抵押）贷款。
六、乙方保证借款人向甲方提交的《商品房买卖合同》、首付款发票（收据）、对购房人的担保及向甲方直接提交的关于公司基本情况、项目情况、财务情况及印鉴等全部资料均真实、合法。
如乙方违反该约定，甲方有权终止对该项目的按揭（抵押）贷款。
七、由于乙方工程质量或交付住房延期或侵害购房者利益等原因，致使购房人不能及时偿还贷款本息或不履行还款责任的，应由乙方直接承担还款责任，由此造成的乙方同购房借款人之间纠纷或清算事宜，与甲方无关。
八、在购房人违约，且乙方已履行连带担保责任为购房人偿还全部欠款后，甲方将购房人名下设定抵押权的经过公证（或律师见证）的《商品房买卖合同》和《房屋他项权证》等抵押文件及有关文件正本交给乙方。
九、甲、乙双方同意严格遵守上述条款，违约方将承担因违约而造成的全部经济及法律责任。
本协议如发生纠纷，应先通过协商解决，协商不成时，可向甲方所在地经济合同仲裁机构申请裁决，或向甲方所在地人民法院提出诉讼解决。
十、本协议自签定之日起生效，至购买该协议所签项目商品房的全部借款人付清抵押贷款全部本息、违约金及相关费用时终止。
十一、其它约定事项：
1、
2、
十二、本协议正本一式二份，甲、乙双方各执一份。
甲方（公章）：
乙方（公章）：
授权代表人（签字）：
法定代表人（签字）：
年月日年月日
编号：
信银蓉回购协议年第号
购房按揭贷款项下商品房
回购协议书
立协议人：
（甲方）XX银行分行
地址：
电话：
______________________________
（乙方）
地址：
电话：
______________________________
为帮助乙方加快位于项目的开发与销售，甲乙双方于__年___月___日签订了《提供购房按揭贷款协议书》。
为保证该协议顺利实施，双方经友好协商，达成合作协议如下：
一、甲方同意向符合个人购房按揭贷款条件的借款申请人，发放按揭协议项目名下的个人购房按揭贷款。
二、乙方同意在购买按揭项目名下的借款人连续六个月未按月偿还本息时，无条件购回该购房借款人用甲方发放的个人购房按揭贷款所购商品房，且代购房借款人一次性全部偿还按揭贷款本息（含罚息）及违约金。
三、在乙方代购房借款人偿还全部个人购房按揭贷款本息及违约金后，购房借款人与甲方签订的XX银行《个人购房借款合同》自行终止。
甲方将购房借款人名下设定抵押权的经过公证（或律师见证）的《商品房买卖合同》和《房屋他项权证》等抵押文件及有关文件正本交给乙方。
四、甲、乙双方同意严格遵守上述条款，违约方将承担因违约而造成的全部经济及法律责任。
本协议如发生纠纷，应先通过协商解决。
协商不成的，可向甲方所在地经济合同仲裁机构申请裁决，或向甲方所在地人民法院提出诉讼解决。
五、本协议自签订之日起生效，直至购买“提供住房按揭贷款协议书”所签项目住房的所有借款人付清抵押贷款全部本息、违约金及相关费用时终止。
六、本协议为所有独立借款人因购买乙方开发与销售的
而与甲方签订的XX银行《个人购房借款合同》和《提供购房按揭贷款协议书》之不可撤销之组成部分，具有同等法律效力。
七、本协议正本一式二份，甲乙双方各执一份。
甲方（公章）：
乙方（公章）：
授权代表人（签字）：
法定代表人（签字）：
年月日年月日
XX银行
按揭资格审批表
开发企业：
项目名称：
按揭总额：
约定期限：
经办银行：
XX银行按揭审批表
金额单位：
万元
申
请
内
容
申请单位名称
金额
期限
项目名称
贷
款
情
况
最近三笔贷款情况
序号
合同号
金额
期限
起止日期
利率
展期
次数
结清
日期
说明
1
2
3
存
款
结
算
情
况
币种
活期存款余额
平均存款余额
定期存款余额
说明
人民币
外币
外
贸
结
算
情
况
出口结算
（年月日-年月日）
进口结算
（年月日-年月日）
说明
来证金额
议付
金额
结汇金额
开证金额
售汇金额
保
证
金
情
况
客户同意保证金数额元，占总额%
业务员调查报告：
（注：
调查按揭单位资信资质情况、房屋修建情况和所提供的资料是否属实及对客户有关要求的个人意见）
签章：
日期：
科长初审意见：
签章：
日期：
零售业务部总经理（支行行长）审核意见：
签章：
日期：
信用审查部审查意见
审查经办人意见：
签章：
日期：
审查经理意见：
签章：
日期：
分行主管行长审批意见：
签章：
日期
分行行长审批意见：
签章：
日期
分行信用审查委员会意见：
签章：
日期
按揭项目审批通知书
年按揭通知第号
零售业务部
_________支行：
你部（行）报来_________________________（开发商）开发的___________________（项目）的按揭申请经分行讨论，现将讨论结果通知你部（行）请按________条执行。
1、你部（行）此项目不予通过，请将有关资料存档。
2、你部（行）此项目予以通过，此项目按揭期限_______年至________年，按揭成数最高为实际售房价的成，另由开发商在我行存入阶段性保证金%，全程保证金%。
请按有关规定为客户办理按揭资格，并且授权______________为此项目按揭贷款的终审人，签订与此按揭项目有关协议和合同。
信审经理签名：
行长签名：
年月日
关于个人购房贷款谈话的记录
开发商名称
房源名称
申请人
婚否
已未
贷款金额
谈话人
贷款期限
对政
策的
了解
对借款合同、抵押合同中有关条款是否仔细阅读
是否
对个人商业性购房贷款有关政策、办法是否了解
是否
对个人商业性购房贷款有关政策、办法已无疑问
是否
对房
源的
了解
情况
对房源是否进行实地查看
是否
对房源的水、电、气、物管、绿化等配套是否了解
是否
对房源的工程进度和交付期已无疑问
是否
是否了解办理按揭的银行对房屋交付期、配套情况及质量不承担任何责任
是否
对银行按揭审定的要求
若经银行最后审定的按揭率低于申请人的要求，申请人是否愿意接受
是否
借款申请人对按揭期限有何要求，是否愿意接受银行审定的按揭期限
是否
借款人的
其它情况
借款人月收入是否真实
是否
借款人家庭月收入是否真实
是否
借款人近期家庭收入的变化情况
稳定不稳定
备注
借款人（购房申请人）慎重承诺：
本人在此所作的全部回答和陈述，均是在本人完全自愿前提下的真实意思表示；本人同意借款银行将此记录作为呈堂证据，对本记录已确认之事实不提出任何抗辩和质疑。
借款人签章：
编号：
XX银行XX分行
个人购房贷款申请审批书
经办银行________________________
借款人________________________
担保人_________________________
收入证明
兹证明为我单位职工，从事工作，担任职务，每月收入为元。
劳动人事部门经办：
单位名称：
单位公章：
单位性质：
个人购房按揭贷款申请
XX银行XX分行：
本人因购买由_____________________________（单位）开发的商品房，特向贵行申请办理个人购房按揭贷款。
申请金额（大写）___________________元（￥），期限___年（总期数期），申请还款方式：
（等额本息/等额本金/一次性还本付息：
限一年期以内的贷款）。
本人承诺在此表中填列的有关情况及提供的一切资料均真实有效，并愿意遵守贵行个人购房按揭贷款的有关规定。
贵行可以以贷款为目的对本人的资信状况进行审查，如有欺瞒，则愿意承担因此而产生的一切损失及法律后果。
特此申请。
（签名）：
年月日
申配
请偶
人情
及况
姓名
性别
出生年月
身份证号
学历
单位
部门
单位电话
单位地址
手机
家庭地址
宅电
配偶姓名
身份证号
单位
部门
电话
月工资额
家庭月收入
拟购住房情况
地址
购房合同号
建筑面积
自有资金情况
应付房款
元
已付房款
元
所占应付房款比例
借款金额期限及抵押物情况
申请金额
期限
抵（质）押品
评估价值
还款计划
每月还本付息
借款申请人及担保单位签章
借款申请人签名
年月日
担保人（单位）意见
签章
年月日
售房单
位情况
开发商是否取得按揭售房资格
1、是2、否
开发商签定的协议号
回购协
议编号
零
售
业
务
部
`
支
行
审
批
意
见
零售业务部（支行）经办人员初审意见：
签名：
年月日
零售业务部（支行）经办人员复审意见：
经信贷审批委员会通过，同意给予_______________________________（单位）由我行提供按揭贷款资格。
经审核________________________（借款人）取得个人住房贷款__________________________元，期限________按____归还贷款本息共________期，每期归还_______________元。
（签名）
年月日
终
审
意
见
个人住房贷款终审人（授权代表）意见：
（签名）
年月日
备注:
合同编号：
信银蓉按借字年第号
借款合同
贷款人（以下简称甲方）：
________________________
住所：
__________________________________________
授权代表人:
_____________________________________
电话：
__________________________________________
邮政编码：
______________________________________
借款人（以下简称乙方）：
_________________________
身份证号码：
_____________________________________
住所：
___________________________________________
电话:
_____________________________________________
邮政编码：
_______________________________________
开户金融机构及帐号：
_____________________________
乙方向甲方申请借款，甲方经审查并同意发放贷款。
为明确各自的权利、义务，甲乙双方遵照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，以便共同遵守执行。
第一条借款金额
乙方向甲方借款人民币（大写）_______________________
第二条借款用途
乙方借款将用于___________________________________
第三条借款期限
乙方借款期限自______年__月__日至_____年__月__日。
第四条贷款利率和利息
贷款利率按年息____%计算，月息千分之____________。
贷款利息按贷款计入到乙方借款帐户之日起计算。
在合同有效期内，如遇利率调整，按人民银行规定调整。
第五条用款计划
乙方的分次用款计划为：
第六条提款方式
乙方取得借款后采用向甲方提交书面用款申请的方式，并按照本合同和甲方与____________________（房产开发商）签定的_____________________________约定的用款计划转入___________________（房产开发商）在甲方开立的存款户内。
第七条还款方式
本合同项下的贷款本息采用_____月均还办法归还。
计算公式为：
T
I（1+I）
M=×P
T
（1+I）-1
M：
每月还款额；
I：
月利率；
T：
按月计算的还款期数；
P：
贷款本金
第八条还款计划
乙方从支用借款的次月开始，按月偿还贷款本息。
还本付息日期定为每月______日至_____日共__________期。
如遇国家规定利率调整，自调整扣下一个付款期起未清偿部分之贷款本息按新利率重新计算每期等额还款金额，计算公式为：
T-t
i（1+i）
m=×B
T-t
（1+i）-1
t
（1+I）-1
t
B=P（1+I）—×M
I
m：
利率调整后的每月还款额；
I：
调整前的利率；
i：
调整后的利率；
T：
还款期数；
t：
已偿还月数；
B：
利率调整时的剩余金额；
P：
贷款本金；
M：
利率调整前的每月还款额。
第九条贷款的偿还
乙方保证按第八条确定的还款计划归还借款本息，并于每月还本付息日前将应还款额存入在甲方开立的存款帐户内（帐号为：
_________________________________），乙方委托甲方按还本付息计划在此帐号中扣收每期贷款本息。
乙方如提前一次性归还全部贷款本息，应在还款日前七个营业日内通知甲方，并征得甲方同意。
甲方已计收的贷款利息不再调整。
乙方最后一次归还的贷款本金部分，甲方按其实际使用期限相应的借款利率计收利息。
第十条合同的变更和解除
本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更和解除本合同。
当事人的任何一方要求变更合同内容或解除合同需以书面形式提前一个月通知合同的其他有关当事人。
在未达成协议前，原合同继续有效。
第十一条借款担保
为保证本合同的履行，乙方提供抵押、质押、第三方保证或抵（质）押加第三方保证作为本合同的担保，甲方与抵押人、出质人或（和）第三方保证人另行签订《抵押合同》、《质押合同》或（和）《保证合同》作为本合同的从合同。
第十二条甲乙双方的主要权利和义务
1、乙方有权要求甲方按合同约定发放贷款；
2、乙方应按合同约定的还款计划和还款期限归还贷款本息；
3、乙方必须按约定用途使用贷款，不得将贷款挪作他用；
4、乙方应按甲方要求定期提供其有关经济收入的证明；
5、甲方有权检查贷款的使用情况；
6、甲方应按合同规定期限及时发放贷款。
第十三条违约责任
1、乙方未按本合同约定用途使用借款，甲方有权对违约使用部分在违约使用期间按__________________计收罚息；
2、乙方未按本合同规定归还全部贷款本息或连续二期未按合同约定的分次还款计划偿清的贷款为逾期贷款，甲方有权对逾期贷款在逾期期间按__________________计收利息；
3、在合同有效期内，乙方发生下列情况之一的，甲方有权停止发放尚未划付的贷款，并通过提前行使担保债权或其他方式提前收回已发放的贷款本息：
3.1乙方未按合同规定用途使用贷款；
3.2乙方拒绝或阻挠甲方对贷款使用情况进行监督检查；
3.3乙方向甲方提供虚假的证明材料；
3.4乙方与其他法人或经济组织或自然人签订有损甲方权益的合同和协议;
3.5设有第三方保证或（和）抵押（质押）的借款合同，保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，或（和）抵押人（出质人）违反抵押合同（质押合同），或抵押物（质物）因意外毁损不足以清偿本合同项下的贷款本息时，乙方无法落实符合甲方要求的新保证或（和）新抵押（质押）；
3.6乙方死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人、监护人拒绝履行借款合同；
3.7乙方发生其他足以影响其偿债能力或缺乏偿债诚意的行为。
4、由于甲方的原因未能按合同规定及时发放贷款，给乙方造成损失的，甲方应按影响天数和数额，每天付给乙
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