建设项目可行性研究课程设计.docx

资源描述

建设项目可行性研究课程设计.docx

《建设项目可行性研究课程设计.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《建设项目可行性研究课程设计.docx（27页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

建设项目可行性研究课程设计.docx

建设项目可行性研究课程设计

吉林建筑大学

Jilinjianzhuuniversity

建设工程可行性研究

课程设计

设计名称：

建设工程可行性研究

学院：

管理学院

班级：

造价101

姓名：

学号：

*******

指导教师：

宫立鸣汪洪涛

完成日期：

2013-12-25

第一章工程建设简况

1.1工程基本简况

工程位于长春市二道区东盛大街以东，荣光路以南，民丰大街以西，同兴路以北，5.73万㎡,开放式街区,豪华居住区,国际化社区.工程位于长春东部门户，城市重点打造地国际化中心区，二道区东盛大街和吉林大路交汇处，工程包含住宅、办公楼、商业三种城市高端价值形态.

1.2开发商简介

力旺集团是由国家工商总局核准地一家以房地产开发为主业地企业集团，是吉林省著名地房地产开发企业之一.

其母公司力旺集团有限公司前身为吉林省吴太房地产开发有限公司，于2001年2月在长春市设立，截至目前集团共有员工590人，总资产逾20亿元人民币，拥有土地储备总量近180万平方M.

自2006年至2010年末，累计开发面积77万㎡，累计竣工面积58万㎡.已为5000多户业主提供了称心如意地住房，为长春城市建设做出了自己地贡献.公司产品及品牌认知度、美誉度、忠诚度逐年上升，做为本土开发商已在市场中有了一定地占有率.近年来企业飞速发展，成绩瞩目，已成为春城地产界一颗璀璨地新星.

几年来，力旺在注重自身发展地同时，时刻不忘企业地社会责任，守法经营，依法纳税，累计纳税3.5亿元人民币.同时，当社会遇到灾害灾难时，及时伸出援助之手，几年间，先后向汶川灾区、玉树灾区、西南旱区、吉林洪灾、汽开区义务教育、净月南环小学建设、南环城路绿化带建设、二道湿地公园建设等积极捐赠捐助，累计金额逾4000万元，充分展现了良好地民营企业形象.

几年来，力旺集团及其旗下企业先后获得省、市人民政府“守合同、重信用”单位、“城市建设先进单位”等50余项荣誉称号，所开发工程先后获得“中国建筑工程鲁班奖”、“中国名盘”等50多项荣誉奖项.

近期，力旺集团重新确立了企业长期发展战略规划，明确了以“住宅开发为核心”地业务组合战略，以“为了传世一百年”作为企业使命，以“中国二三线城市地领先开发商”作为企业愿景，确立了以核心价值观“人本、共赢”统领地企业文化理念体系.

力旺始终秉承“品质人居、健康主义”地开发理念，“整合创新、诚信树品”地经营理念，“真诚为基、理解为柱、沟通为梁”地服务理念，致力于为客户提供高品质地绿色健康人居环境.在2008“计划执行年”、2009“意识提升年”、2010“品质提升年”地基础上，公司已确定2011年为“精细化管理年”.力旺地建筑，代表一种全方位地健康理念，代表一种历经风雨而不变地品质，代表一种隽永悠远地品味，更展现出了传承百年建筑地风韵.

2011年，力旺仍将致力于长春市这片热土，实现三区同启、五盘联动地格局，继续在净月开发区、西新开发区、二道区开发建设力旺·弗朗明歌、力旺·塞歌维亚、力旺·格林春天、力旺·康城、力旺·康都（暂命名）.

为了公司今后更好地发展，为长春城市建设做出更大地贡献，同时也为吉林省行业建设，为吉林省房地产开发企业走向全国打好基础，公司有信心也有能力打造本土开发商地知名品牌.

1.3工程可行性研究说明

本可行性研究报告编写目地是为业主提供分析依据和参考.

随着住房制度改革地全面推进，住宅地商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长地促进作用日益凸显；随着生活质量地不断提高，人们对住宅、办公、商业地需求从单纯追求空间地简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之地综合型过渡.适应时代地发展，社会地要求，力旺集团与时俱进，经过反复磋商和论证，决定在长春市二道区东盛大街与吉林大路交会处做房地产开发工程.该工程突出“以人为本”地指导思想，以低密度、低价位、高质量、高品味为目标，拥有独特地中式多元化，柔和地暖色调装饰，集居住、办公、商业中心于一体地低密度时尚住宅生活环境.

第二章工程市场、需求分析

2.1工程区位与规划指标

工程一期施工建设仍在进行中，目前正在进行小区交付使用前地整体绿化工程，销售情况良好.目前主体结构正在紧张地施工过程中，力旺东玺台一期计划于2012年9月开始动工，于2014年8月竣工，建设工期2年.

根据工程地初步设计，由高层住宅、多层地商业、集中办公综合体组成，建筑面积为178013㎡（其中地上部分为134013㎡）.本工程一期地设计指标如下：

楼盘地址：

二道区东盛大街与吉林大路交会处

整盘建面：

57300㎡

整盘户数：

702套

本期占地面积：

19100㎡

本期总建筑面积：

68300㎡

其中：

地上建筑面积：

51860㎡

1）住宅：

44155㎡

2）商业：

3195㎡

3）办公楼：

4510㎡

地下建筑面积：

16440㎡

1）地下车库：

13290㎡

2）公建及配套设施：

3150㎡

停车泊位：

732辆

1）地面停车：

296辆

2）地下停车436辆

容积率：

2.19

建筑密度：

45.1%

绿地率：

30.15%

集中绿地率：

15%

2.2工程周边环境分析

河畔华城三期位置：

二道区东盛大街与吉林大路交会处

基地周边情况：

位于东盛商圈腹地，国贸商都、晨宇购物中心、晨宇科技城、左岸商场、万通大市场等丰富生活举步即是，零距离接轨餐饮、娱乐、购物等顶级城市配套.此外，吉林大路餐饮一条街，更为城市生活画龙点睛.

坐拥城市主干道吉林大路与东盛大街，是长春东部联系其他城区地枢纽核心.四纵四横地城市主干道，临近轻轨四号线，出行便捷，瞬间切换城市生活画面.规划中地地铁线，与工程也在咫尺之隔，未来，享受快捷出行地同时，更赋予工程更多增值空间.

工程交通条件：

公交线路有20余条、轻轨、地铁.

工程处于长春市新兴发展地净月开发区，交通设施有待完善.坐拥城市主干道吉林大路与东盛大街，是长春东部联系其他城区地枢纽核心.四纵四横地城市主干道，临近轻轨四号线，出行便捷，瞬间切换城市生活画面.规划中地地铁线，与工程也在咫尺之隔，未来，享受快捷出行地同时，更赋予工程更多增值空间.

工程周边地公共设施配套：

中小学:

亚泰小学、长春市第108中学、长春市第52中学

幼儿园:

二道区幼儿园等

大学：

长春师范学院等

综合商场:

国贸商都、晨宇购房中心

邮局:

二道邮电局

银行:

工商银行、建设银行、农业银行

医院:

中日联谊医院、二道区中医院、二道区人民医院、吉大分院

其他:

劳动公园

周边众多学府林立为工程提供高品质教育配套，实现孩子就近入学地梦想，亚泰小学、五十二中学，一百零八中学、长春师范学院等知名学府，明星级教师领衔授课，让孩子接受一步到位优质教育地滋养.同时，吉大一院、心脑血管医院等医疗体系，更为居住提供全方位、全生命周期地医疗系统，使所有居民享有更安全、便捷地医疗服务，为健康保驾护航.

2.3工程SWOT分析

　对于商业产品地投资，往往要经过一番深思熟虑.那么，对于力旺东玺台商铺投资地可行性研究，我们以SWOT分析法地形式逐一考量.

　　S（Strengths：

优势）

　　力旺东玺台位于东盛大街和吉林大路交会处，隶属于东盛商圈，地处二道区核心.区域内商业氛围浓厚，国贸商都、晨宇购物中心、晨宇科技城等带来丰富地客群.记者在实地踏访地过程中发现，工程周边临街商铺几乎无闲置，彼此经营品类也并不冲突.因而，工程得天独厚地区位优势更为投资工程注入一针强心剂.

　　同时，工程自身规划有2栋5A级写字间，约200套写字间产品，加之工程周边有20余个成熟社区，这样为工程商业提供稳定地客源.此外，吉林大路、东盛大街作为二道区地主干路，也会带来众多地流动客群.

　　W（Weaknesses：

劣势）

　　力旺东玺台商铺面积区间为110-500平，均价3万元/平.由此可知，工程商铺产品面积略大，而面积相对较小地产品单价也较高，这样工程商铺地投资门槛约为400万.这样，资金实力有限地投资客将会受到限制.但是，这本身也是受到工程高端定位地影响.

　　目前，力旺东玺台工程主体已封顶，为准现房销售阶段，预计2014年11月交房.这就意味着即使购买商铺也不能马上投入使用，会流失一部分急于自营地投资群体.

　　O（Opportunities：

机会）

　　伴随着长春市道路地整改及修建，立体化交通网地实现已然指日可待.其中，吉林大路、二道区主干道东盛大街和东荣大路地相继修通，进一步拉近了工程与长春市其他城区地距离.同时，地铁2号线未来地贯通加之原有地轻轨4号线，区域内实现了公交、轻轨、地铁三种出行方式.便捷地出行方式不仅方便了入住地业主，同时也将带来众多地流动客群，增加投资地信心.

　　同时，工程地商铺产品正处于“熟铺”向“旺铺”地过渡阶段，产品未来升值空间不容小觑.

　　T（Threats：

风险）

　　任何事物都具有两面性，投资亦是如此.成熟地商业氛围、可观地受益、稳定地客群，使得投资优势明显.但是，往往也会伴随着一定地风险，如产品总价较高、经营业态地合理选择等问题，这些因素也都需要投资客酌情考虑.

2.4工程市场定位

2.4.1产品定位

以先进地居住理念为先导，注重营造空间布局、主题生活环境、社区生活配套三大方面地鲜明特点，兼顾建筑单体地内外感受，相对弱化处理住宅配套设施，具备二十一世纪领先品质住宅产品鲜明形象地居住社区.

2.4.2客户定位

整个工程地客户群定位必然是多层次地.总体上看，应明确以“中高等收入阶层”为主流消费群体地客户群定位.

“中高等收入阶层”应该是指：

有一定地经济基础，家庭月收入在8300元/平方M以上，具有较高地文化水平和审美能力，对未来美好生活充满信心和渴望地人群.

2.4.3价格定位

定价，普通多层高层住宅8300元/每平方M.这对于城市中高收入阶层以上地白领具有很大地诱惑力.相对于其他社区2万多元/每平方M地房价，力旺东玺台更是极具竞争力.用相当于公寓地价格购买一套高品质地别墅，不再只是梦想.

此外，该区域是政府规划好地高级住宅区，临近长影世纪城、净月国家森林公园.各房地产开发商已购置大量土地于此，可以预期，除了现有工程外，周边还会有楼盘工程竞相跟进地态势，形成开发热潮.该处房产极具升值潜力.

第三章工程建设规划方案优选

3.1工程建设与规划

长春商业布局极不均衡，目前南部、西部和东部占半城以上区域内都没有大型商业仪轩休闲假日广场工程区位优势明显，周边环境及形成商圈地时机均十分优越，商业工程具有良好地发展前景，面临空前地发展机遇，长期持有具有很高地增值潜力.

力旺东玺台工程占地5.73万㎡，规划建筑面积17.8013万㎡，总投资20.58亿元.本工程集住宅、写字楼、办公楼于一体，长春市体量最大、商业业态最全地新型城市综合体.长春市政府规划地南部新商圈.力旺东玺台工程将建小高层和高层产品，楼盘状况为8层、10层、11层、14层、15层、16层、18层.

工程建筑特色：

住宅、办公、特色商业、美食、休闲娱乐等功能于一体，打造长春市商业业态最全地城市新型综合体.

建设规模主要经济技术指标

单位:

㎡

总用地面积

57300

总建筑面积

178013

本期总建筑面积

68300

地上建筑面积

51860

其中

住宅

44155

商业

3195

办公楼

4510

容积率

2.19

地下建筑面积

16440

建筑密度

45.1%

绿地率

30.15%

总停车位

732

第四章工程实施进度计划

4.1工程施工组织

1、前期工作

（1）工程开发融资：

2012年11月前完成.

（2）签订合同及付款：

2012年11月前完成.

（3）批文报批工作：

2012年12月前完成.

2、规划、设计阶段

（1）规划设计方案地审批、修改：

2012年11月初完成.

（2）委托设计：

2012年11月初完成.

（3）初步设计和施工图设计：

2012年9月～2013年4月初完成.

3、工程招标

招标及采购工作于2012年12月31日前完成（包括施工、监理地招标，以及材料设备采购）.

4、施工阶段

（1）施工准备：

2012年10月～2013年１月初.

（2）基础工程：

2013年１月初～2013年7月初.

（3）土方工程：

2013年２月末～2013年7月初.

（4）地下结构工程：

2013年４月初～2014年2月末.

（5）主体工程：

2013年7月初～2014年6月初.

（6）安装与装修工程：

2013年9月初～2014年4月初.

（7）室外总体：

2014年10月初～2014年6月末.

5、竣工准备及验收备案：

2014年9月初～2014年11月初.

6、销售：

2013年7月～2014年12月.

4.2开发进度计划

工程论证及准备工作在2012年12月前完成.2013年1月，完成土地三通一平并投入施工使用.工程建设包括多层住宅、联体别墅、地下室、及地下停车场等公共设施.

预计工程地开发建设经营期限为2年：

2012年9月至2014年11月.工程所需地大体时间及进度见下表：

工程开发进度计划表

时间

工程

年份

2012年

2013年

2014年

季度

工程论证及准备工作

拆迁及土地三通一平

前期工程

建

安

工

程

土建工程

基础工程

基坑围护及土方工程

地下结构

地上结构

外立面装饰工程

室内装饰工程

室外附属工程

市政配套

销售

说明：

1、工程前期工作包括工程开发融资、工程规划设计方案和施工图设计以及工程实施前各种批文地报批工作.

2、建安工程包括主体工程地建设和室内外设备地安装.

3、配套工程建设包括管线铺设、公共建筑建设、小区内外绿化以及道路地建设.

第五章工程投资估算

5.1投资估算

1、土地成本起价：

4.24亿元

2.征收地范围和标准:

1）城市基础设施配套费地内容

城市基础设施配套费地内容主要包括城市供水设施、排水设施、环卫设施、公交设施、消防设施和其他市政公用设施等配套费.

2）征收范围

凡在长春市（不含双阳区）城市规划区范围内新建地各类建设工程及扩建、改建地新增面积部分或原属于减免配套费地建设工程改变用途地，均按建筑面积征收城市基础设施配套费.

3）征收标准

长春市城市基础设施配套费按建筑面积征收，住宅每平方M90元，非住宅每平方M110元，其中：

供水设施配套费10元，消防设施配套费5元.

4）征收办法

城市基础设施配套费由长春市政府授权有关部门统一征收.由于长春市近年来需要改造地城市供水管网较多，并且随着城市规模地不断扩大，每年供水设施建设还需要大量资金投入，因此供水设施配套费可由市政府指定负责供水设施建设地部门自行收取，专项用于城市供水管网建设和改造.

3、城市基础设施配套费

内容：

城市基础设施配套费地内容主要包括城市供水设施、排水设施、环卫设施、公交设施、消防设施和其他市政公用设施等配套费.

4、管理费为工程总投资地5%；

5、销售费为销售收入地3%；

6、财务费为总成本地4%；

7、不可预见费为建安工程费地10%。

8、销售价格平均价格15000元/m2

9、总投资为205026.6786万元，具体数据如下：

工程投资估算

项目

投资金额（万元）

单位指标（元/m2）

工程量（m2）

1、取得土地费用

42100

57300

2、前期工程费

6089.07375

（1）勘察费

486.7665

建安工程费地0.5%

（2）设计费

2438.325

建安工程费地2.5%

（3）立项资金审计费

486.7665

建安工程费地0.5%

（4）施工图审图费

126.55929

建安工程费地0.13%

（5）招标费

1090.35696

建安工程费地1.12%

（6）施工结算审计费

292.0599

建安工程费地0.3%

（7）工程监理费

1168.2396

建安工程费地1.2%

3、建设费

110009.229

（1）建筑工程费

97353.3

商业

13482.35

3500

3195

住宅

19217.25

1500

44155

写字楼

12405.1

1900

4510

车位

52248.6

6000

13290

（2）基础设施配套

12655.929

建安工程费地13%

4、期间费用

18188.74789

（1）管理费用

4867.665

建安工程费地5%

（2）销售费用

6993.15078

销售收入地3%

（3）财务费用

6327.932112

总成本地4%

5税费

17638.70506

6、不可预见费

11000.9229

建安工程费地10%

总投资合计

205026.6786

5.2资金估算与使用计划

1.工程资金筹措：

集团资本金占总投资27.8％，约为57024.2556万元；申请商业银行贷款占投资地50％，约为101563.593万元.具体资金筹措及使用详表：

资金来源运用表

序号

工程名称

合计

2013年末

2014年

2015年

2016年

总投资

205026.6786

90510.504

57097.5966

39303.704

18114.874

1.1

建设投资

196628.012

90510.504

57097.5966

33187.474

11790.145

1.2

借款利息

14804.02

2381.33907

6116.23

6324.72

资金筹措

205026.6786

90510.504

57097.5966

39303.704

18114.874

2.1

自有资金

103463.0856

54429.609

2594.6466

31344.45

15094.38

2.1.1

销售收入

325821.016

130328.4064

195492.6096

2.1.2

资本金

57024.2556

54429.609

2594.6466

2.2

借贷资金

101563.593

36080.895

54502.95

7959.254

3020.494

2.2.1

贷款利息（6.6%）

2381.33907

6135.702149

6908.801

第六章工程资金筹集方案及筹资成本估算

6.1工程收入计划

工程销售情况预测：

在第一年度末，可获得30%销售款；第二年度末，可获得30%销售款；交房后获得40%销售款.工程收入计划及估算见下表：

销售收入估算表

序号

名称

指标

2012年6月

2013年6月

2014年6月

单价

（元/㎡）

工程量㎡

销售比例

收入

（万元）

销售比例

收入

（万元）

销售比例

收入

（万元）

总计

（万元）

销售收入

57737.45

1.1

住宅

8300

44155

30%

10994.60

30%

10994.60

40%

14659.46

36648.65

1.2

办公楼

9300

4510

30%

1258.29

30%

1258.29

40%

1677.72

4194.30

1.3

车位

5500

13290

—

100%

7309.50

1.4

商业

30000

3195

—

50%

4792.50

50%

4792.50

9585.00

经营税费

19342.05

2.1

营业税及附加

销售收入地5%

—

612.64

—

852.27

—

1422.00

2886.87

2.2

土地增值税

土地增值额地30%

—

3492.07

—

4857.93

—

8105.17

16455.17

销售净收入

—

8148.17

—

11335.18

—

18912.05

38395.40

6.2工程资金筹措

工程资金筹措：

集团自有资金占总投资35％，约为7105．52万元；申请商业银行贷款占投资地65％，约为13195.96万元.具体资金筹措及使用详见表：

工程资金筹措及运用表

单位：

万元

序号

名称

金额

第0年

第一年度

第二年度

第三年度

工程总投资（不包含经营税费）

20301.48

9668.87

5447.28

3651.52

1503.81

1.1

总成本

20301.48

9668.87

5447.28

3651.52

1503.81

资金筹措

20301.48

9668.87

5447.28

3651.52

1503.81

2.1

资本金

7105.52

0.00

2.2

借贷资金

13195.96

2563.35

5447.28

3651.52

1503.81

2.3

销售收入补充

15686.36

0.00

1163.79

5959.15

8563.42

第七章工程财务评价

7.1工程盈利能力评价

7.1.1工程损益表

工程投资利润率=27.75%

投资利税率=34.69%

工程资本金利润率=126.24%

工程地各类静态指标详见下表：

损益表

单位：

万元

序号

工程

合计

第一年度

第二年度

第三年度

经营收入

29841.25

6755.92

7554.68

15530.65

1.1

销售收入

29841.25

6755.92

7554.68

15530.65

总成本

20301.48

15146.15

3615.52

1503.81

经营税费

3906.37

941.38

1102.02

1862.97

利润总额

5633.40

-9331.61

2801.14

展开阅读全文