房地产估价报告.docx

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房地产估价报告

房地产估价报告

项目名称：

温州****制衣有限公司房地产抵押价值评估

委托方：

温州****制衣有限公司

估价方：

温州市****房地产估价事务所有限公司

估价人员：

********

估价作业日期：

2008年12月8日至2008年12月10日

估价报告编号：

温****评字[2008]第6053号

评估报告目录

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告

五、估价技术报告

（供估价机构存档和有关管理部门查阅）

六、附件

第一部分致委托方函

温州****制衣有限公司：

受贵公司委托，对贵公司位于北岙镇****工业区A02-02地块的房地产价值进行了评估，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。

估价人员根据估价目的，遵循国家有关房地产估价原则，按照估价工作程序，利用科学合理的估价方法，在认真客观市场调查、实地踏勘的基础上，经过科学周密的测算，结合估价人员的经验，综合考虑影响房地产的各项因数，最终确定估价标的物在估价时点2008年12月10日的房地产总价值（包含土地使用权价值）为人民币

元整。

具体评估情况见估价结果报告。

温州市****房地产估价事务所有限公司

法人代表：

二○○八年十二月十日

第二部分估价师声明

我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的制约。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性负责，但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。

6.本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。

因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应责任。

7.本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。

未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位和个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担响应的责任。

8.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体，报告解释权为本评估机构所有。

9.未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。

参加本次估价的注册房地产估价师（签名、盖章）：

第三部分估价的假设和限制条件

一、假设前提

1.本次估价以估价委托方所提供的资料为属实。

并且提供了与　本次评估有关的所有资料，没有保留、隐瞒。

2.估价对象按现状用途为最高最佳有效使用状态、并能持续使用。

3.假设房地产所有权人对委估资产拥有完全的产权。

除特殊说明，估价对象不附带任何影响其价值的限制条件。

4.在估价时点当时房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

5.本次估价结果未考虑估价对象于估价时点的租赁权。

如果抵押人在抵押前将房地产长期出租，并一次性收取租金，将对房地产抵押价值产生不利的影响。

6.任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。

二、本估价报告使用的限制条件

1.估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。

2.本估价报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

3.本次估价未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。

4.本估价报告的估价技术报告部分，仅作为估价方的机构存档和有关部门审查备案时用。

该部分不作为本报告应用的依据。

5.本估价报告有效使用期自报告提交之日起为12个月。

随时间推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将相应变化，估价结果也需做相应调整。

6.本估价报告一式叁份：

委托方贰份，本机构存档壹份。

第四部分估价结果报告

一、委托方

温州****制衣有限公司

法人代表：

****

联系电话：

********

二、估价方

温州市国正房地产估价事务所有限公司

法定代表人：

****

估价资质等级：

叁级

证书编号：

浙建房估证字[2006]013号

联系地址：

温州市********

联系电话：

0577-********

三、估价目的

本报告仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

四、估价时点

2008年12月10日

五、估价作业日期

2008年12月8日至2008年12月10日

六、价值定义

本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的抵押价值。

七、估价对象概况

估价对象位于北岙镇****工业区A02-02地块，其四至为：

东至道路、南至海霞路、西至****县东升石油泵阀制造公司、北至道路。

所有权人为温州****制衣有限公司，土地使用权面积为8635.5㎡，房屋建筑面积为15937.52㎡。

《房屋所有权证》温房权证洞头县字第****14456号，丘（地）号为2-97，产别为股份制，总建筑面积为15937.52㎡（具体建筑面积等见下表），证载于2007年建造。

房

屋

状

况

幢号

房号

结构

房屋

总层数

所在

层数

建筑面积（㎡）

设计

用途

混合

5

3962.95

混合

4

11974.57

合计

15937.52

《国有土地使用证》****国用（2006）字第5-12660号，座落于洞头县****工业区A02-2地块，地号为5-3-0-76，用途为工业用地，使用权类型为国有出让用地，使用权面积为8635.5㎡，剩余使用年限为46.9年，土地使用权终止日期2055年11月29日。

八、估价依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家和地方政府的其他有关法律、法规；

2、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；

3、现行同类建筑物造价及建材信息价；

4、委托方提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及其它相关资料；

5、估价人员现场勘察的结果及对现行房地产市场价格所掌握的资料。

九、估价原则

1.合法原则：

房地产估价应当以估价对象的合法产权、合法使用、合法交易、合法处置等为前提进行估价。

2.最高最佳原则：

应以估价对象的最高最佳使用为前提估价，这种最高最佳使用必须是法律上允许的，技术上、经济上可行的。

3.替代原则：

房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理价格和价值。

要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

4.估价时点原则：

要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

估价结果，首先具有时间相关性，主要是资金的时间价值；同时具有很强的时效性，主要考虑到房地产市场价格的波动性。

一十、估价方法

根据本次评估目的并考虑估价对象特点，确定采用市场比较法结合成本法进行估价。

一十一、估价结果

本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，依据房地产现状及市场，认真分析并结合估价经验，综合估价对象各方面因素，确定估价对象在估价时点的房地产总价值（包含土地使用权价值）为人民币16340000.00元，大写金额

元整。

其中：

房产部分评估值

元整（￥11160000.00元），

土地使用权价值

元整（￥5180000.00元）。

一十二、估价报告有效期

本估价报告有效期为壹年，自2008年12月10日至2009年12月9日。

一十三、估价人员签章

温州市****房地产估价事务所有限公司

二○○八年十二月十日

第六部分附件

1、《房屋所有权证》复印件；

2、《国有土地使用证》复印件；

3、估价对象现状照片复印件；

4、委托估价书复印件；

5、委托方营业执照复印件；

6、法定代表人身份证明书复印件；

7、估价机构的资质证书复印件；

8、估价机构营业执照复印件；

9、组织机构代码证复印件；

10、估价师注册证复印件