产城综合体的成功案例分析.docx

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产城综合体的成功案例分析

产城综合体的成功案例分析

案例一、深圳市通过产业布局规划实现由“产城互促”到“产城融合”

一、传统产业布局规划存在的主要问题

1、对产业布局的影响要素认识不足

伴随产业升级、基础设施改善、交通通讯技术发展及生活消费观念变化，传统理论中影响产业布局要素，如地租、交通、基础设施等已不再是决定性要素;技术创新环境、政策法规和行政绩效、生态、人力资源供给、地方文化等新要素影响日趋增强。

而目前产业布局规划大多还依据传统理论编制，对新趋势关注较少，也缺少从空间供给需求角度进行的产业分类研究，使得产业布局缺乏清晰的空间指向，布局规划对新增产业门类缺乏兼容，难以保证空间供给与产业需求匹配，降低了空间供给效率。

2、缺乏产业布局与城市功能协调发展研究

传统产业布局规划重视产业规模扩张与效率提升，立足产业需求对城市空间资源进行最大化挖潜，缺乏对产业布局和城市功能关系的协同研究，不能满足步入工业化中后期、以“质量提升”取代“增量扩张”为主要发展目标的城市需求。

3、缺乏产业规划与城市规划调控管理街接统筹

城市规划是指导城市各类功能（包括产业功能）布局和土地利用的法定依据，然而当下产业布局规划与城市规划在诸多方面存在不衔接，导致难以落地实施。

一是总体布局上，部分新设产业园区游离于城市规划区之外，与城市总体布局相分离，脱离统一的规划管理监控。

二是产业布局规划虽位于城市规划范围内，但无法与城市规划在用地指标、功能安排、设施配套方面进行对接。

三是在编制思路和技术手段上缺乏协调，产业布局规划以引导性为主，缺乏强制性内容，与作为管理实施依据的控制性详细规划缺乏接口，分头编制的控规汇总到全市层面后往往出现各种走样;如产业规划判断制造业向服务业升级地区，由于基层政府短期利益驱动向居住功能置换。

二、产业布局影响要素

结合国内外案例研究，笔者将当前产业布局的主要影响要素总结为科技要素、成本要素、服务要素、特色资源要素、生态资源要素等五种类型。

1、科技要素

当今科技革命推动的知识产业以科学技术群落形式出现在各个领域，起主导作用的不是单项科学技术，而是由新能源、新材料、信息、生物、海洋、环境等众多科学技术“交叉、融合”组成的科技群落，它几乎囊括了所有学科、产业、部门。

孕育这些科技群落的空间载体笔者称之为科技要素，具体如大学、实验室、研究院所等为产业发展提供科学及技术创新动力的要素类型。

科技要素导向型产业是以创新为核心动力的行业门类及环节，如高新技术产业、战略新兴产业研发、中试、孵化等。

2、服务要素

服务要素是指专业化人力资本和知识资本高度集聚的空间要素。

服务要素导向型产业是以服务供给质量与便利程度为核心竞争力的产业，需要接近目标市场、快速了解顾客偏好及竞争者信息。

传统服务主要面向普通终端消费者，但伴随生产性服务业从制造业中的分离与专业化发展，以人力资本和知识资本为主要投入品的商务服务成为服务要素导向型的增长重点。

此外，也有部分产业同时需要考虑服务与成本双重要素，如文化创意产业。

3、成本要素

成本要素是指影响企业成本的地租与人力等要素。

成本要素导向型产业是以价格优势为核心竞争力的产业，例如制造业生产环节，及服务业的数据存储、客户呼叫等环节。

4、特色资源要素

特色资源要素是指城市中特色化、稀缺性的要素，如机场、港口类“交通资源”要素、海关特殊监管区类“政策资源”要素等。

“交通资源”导向型产业如专业物流与商贸会展；“政策资源”导向型产业如保税物流、服务外包等。

5、生态资源要素

生态资源要素是指自然生态环境要素。

由于城市中生态要素日益稀缺，生态资源要素导向型产业分类不仅考虑产业布局需求、更要考察产业环境友好程度，是能够对生态要素进行保护性开发的产业类型，如生态农业、观光农业等产业。

表1产业布局影响要素分析

三、深圳通过产业布局规划实现由“产城互促”到“产城融合”的做法

1、深圳新一轮产业布局规划的背景

深圳城市规划部门自2004年起，围绕全市经济社会发展战略确定的支柱产业和主导产业，与相关产业部门合作组织编制了《深圳市工业布局研究与规划》、《深圳市现代物流业布局规划》、《深圳市金融产业布局规划》、《深圳市海洋产业布局规划》、《深圳市创意产业空间布局规划》、《深圳市总部经济发展空间布局研究》等专项规划，对合理布局产业、促进产业集聚发展具有指导意义。

但按产业门类分别编制的规划置于共同空间平台时，不可避免存在交叉重叠、相互冲突的情况；且囿于传统产业布局规划编制方法局限，对于城市功能结构优化的积极影响不足。

更为艰巨的是，当前深圳可利用的土地资源已接近极限，在国内率先进入了城市发展模式转型的阵痛期。

面临着产业升级所需空间资源极其紧缺而大量优质空间被低效利用的尖锐矛盾;还要实现建设国际化城市、完善城市功能、保护生态环境的多元目标。

面对为新兴产业提供增长空间和保障城市功能结构优化的双重挑战，新一轮产业布局规划以“产城融合”为目标，采取“全产业口径、全空间布局”思路，整合产业布局与城市功能关系，并进行了底限约束型的产业分区引导思路探索。

2、“产城融合”目标与“产城互促”路径设计

新的产业布局，需要以五类分区（中心区、过渡区、产业园区、特色资源区和生态保护区）为基础，根据城市自身的空间层次确定产城融合的分阶段目标，设计具有针对性的产城互促实施路径，由点带面逐步推进。

规划结合深圳城市空间结构组团化发展策略，提出未来‘产城融合”的具体目标:

在空间格局上，在全市形成“市一分区组团一产业分区”的三级空间层次（图1）。

为实现上述“产城融合”目标，规划设计了三阶段“产城互促”推进实施路径（图2）

第一阶段为功能整合阶段，划定五类分区并进行功能引导，重点整合现状分散的3880个工业区为空间集聚、产业关联、配套健全的产业园区，建立秩序。

第二阶段为重点地区组团化发展阶段，优先推进区位条件优越、发展潜力大的新城发展，以五类分区为基础推动新城建设，强化核心要素投放，吸引高端产业入驻、促动产业转型，推动其组团化发展。

第三阶段为组团式空间结构形成阶段，依托新城带动作用，在全市范围内推动以五类产业分区为支撑的组团化结构形成，使城市整体进入产城融合的高水平均衡发展阶段。

图1：

深圳“产城互促”基本格局

图2：

深圳“产城互促”阶段示意图

3、根据布局影响要素重组产业对象

本次规划以深圳“十二五”期间重点发展产业为研究对象，主要包括生物、互联网、新材料、文化创意和新一代信息技术等战略性新兴产业;电子信息、先进装备、优势传统产业等制造业；金融、全球性物流、商贸会展、旅游、专业服务等现代服务业。

基于对象重组的思路，规划对以上行业类型与产业链环节按照产业空间需求要素进行重组（表2）

表2深圳产业布局影响因素及产业对象重组

4、产业分区划定与“五区一线”引导思路

基于产业对象重组，规划细化了五类分区（图3）划定原则、引导、目标等内容。

针对深圳现状工业用地混乱的情况，规划还从合理引导工业用地功能调整的角度，明确分区内工业用地调整思路；并将产业园区边界划定为制造业布局控制线（即“一线”），明确控制线外不再新增制造业，已有制造业鼓励向控制线内集聚（表3）

表3深圳产业分区划定标准与引导内容

图3：

深圳五类产业分区

5、指标分解与两层次产业布局规划体系建立

为了加强产业布局规划与法定图则（即控制性详细规划）的衔接，规划除了将产业园区边界作为制造业布局控制线，还以法定图则编制的基本单元标准分区为接口，将总规确定的220km2规划工业用地指标分配到各个标准分区中（图4），强化规划衔接与指标落实。

图4：

全市各标准分区内工业用地指标

此外，由于“产城互促”路径中确定近期工作重点是产业园区整合，深圳还面向全市产业园区编制了《深圳市产业园区空间整合实施规划》，落实全市层面布局规划意图，促进相关地区产业与城市功能的协调发展，为推进“产城互促”发展奠定基础（图5）

图5：

深圳两层次产业布局专项规划体系

四、成功经验

重产轻城、自上而下的指令性产业布局规划已难以适应城市转型需求；但放任各产业自由发展，又可能引起总体层面的无序失控，因此转变产业布局规划编制思路与技术手段势在必行。

1、产业转型升级、新兴产业培育需要相配套的城市功能支持

伴随第四次科技革命，以自然和社会等学科“交叉融合、源头创新”为推动的世界产业结构呈现出“产业融合发展、产业边界模糊、新兴产业涌现”等新趋势，产业在布局上表现出极大的灵活性和分散性，空间选择更注重城市要素投放，因此规划需要统筹考虑产业布局新要素需求与城市功能的匹配关系。

2、产业空间布局必须纳入统一的城市规划管理

为避免分类型、多头编制的布局规划叠加在全市层面出现矛盾冲突，根据《中华人民共和国城市规划法》，“在城市总体规划、镇总体规划确定的建设用地范围以外，不得设立各类开发区和城市新区”要求，产业布局规划应纳入统一的城市规划管理体系，通过城市规划实施手段统筹引导各类产业的空间布局与土地利用，强化布局规划实施力度、促进产业与城市功能协同。

3、规划思路与方法应促进“产城互促”、实现“产城融合”

在产业发展新趋势下，科学、技术和社会的结合更为紧密，产业发展与城市发展密不可分，以往就产业论产业、或脱离城市进行产业布局的方法已难以为继，规划思路与方法应向城市为产业投放核心要素、产业带动城市转型的互促模式转变，最终实现“产城融合”目标。

案例二：

四川省蒲江县“两化互动，产城-体”建设寿安新城的做法与经验

根据成都市委、市政府建设“世界现代田园城市”的历史定位，蒲江县充分利用寿安镇优先发展重点镇的优质资源，按照“市场主体、产城融合”的理念和“工业新城、城市新区”的标准，启动寿安新城建设。

通过“引入市场主体办园区，吸引社会资本建城市”，截至目前，己聚集包括世界500强工业企业一一德国博世集团、日本伊藤忠集团在内的25家印务包装企业及其关联企业，城镇建成区拓展了1平方公里，生态印务产业集群和山水园林相融的现代新城雏形基本形成。

其主要做法与经验如下：

一、政企合作、互利共赢

为切实解决寿安镇城市发展和工业区基础设施投入不足两大矛盾，蒲江县积极引入市场主体办园区。

2010年4月，该县与成都市青羊区共同出资占股48%，由成都置信集团等社会资金占股52%，新组建青蒲建设发展有限公司，借鉴青羊工业总部基地的成功经验，以“政企合作、市场化运作”模式开发建设寿安新城，成为解决寿安“钱途”的起点。

青蒲建设发展有限公司计划通过5～8年的时间，利用社会资金在市政基础设施、公建配套总投资45亿元，改善发展环境，吸引企业入驻，推进城市开发建设，实现土地资源利用最大化，并有效解决政府在基础设施及城市开发建设等方面投入乏力的问题；企业则从城市土地等优质资源的不断增值、城市开发建设等方面获得相应利润，实现企业与政府在资源资本共享方面的有机结合和互利共赢，从而最终达到“发展一个产业、建设一座城市”的目标。

二、规划先行、融合发展

政企合作开发模式确立后，青蒲建设发展有限公司创新实施“产城一体”的理念，始终坚持规划的龙头地位，以规划的整体性确保工业园区和城市功能的最优化。

把规划面积11.43平方公里的寿安新城作为有机整体，统筹考虑新城的经济功能、社会功能和生态功能，形成分工明确、高度融合的“一心两轴三片”功能区。

同时，以产业基地提升城市发展潜力，以城市配套提升产业基地品质，以开放式的园区理念，规划建设功能复合的高端产研住综合体、一站式综合服务体、厂房综合体，形成产业和城镇良性互动、相互支撑的发展格局，努力打造可自我成长、可持续发展、可满足不同群体生活需求的新兴城市。

1、功能复合，就近配套

寿安镇依托成都市优先发展重点镇，中国包装联合会命名的“中国包装印刷产业基地”及成都市确定的“成都现代印务基地”等优势，规划打造以现代印务、绿色食品产业为支撑，辅以生态宜居等功能于一体的现代工贸型城镇。

如今的寿安工业园区的规划，工业园区复合布局，产城融合发展，将城市服务功能渗入产业区内，高端产研综合体、一站式服务综合体、以产业链相联系的厂房综合体使得生产区与生活区融合、生产区与公共游憩区融合、生产区与配套服务区融合。

园区内的产业工人忙碌了一天，下班后只需要走几分钟就到家。

周边超市、购物街区、公园等就在家的附近，购物、娱乐也近在咫尺。

有效地打破过去工业区功能单一的状态，改变了过去产业和城市分割的做法。

就近实现功能配套，把产业基地作为新城的一部分进行一体设计，以开放式园区的理念规划产业区用地布局、建筑功育旨。

2、产城相融，和谐共生

寿安的“产城一体”建设充分结合“两化”互动、统筹城乡总体战略。

强调城市是载体，产业是动力，大力实施“产业兴城”战略，推动居住与产业互动，大力发展产业，提供就业岗位，加快劳动力转移，形成产业对城区发展的有力支撑，从而有效解决人往哪里去的问题。

农民通过城市发展、产业发展成为市民，成为产业工人，在提高生活品质的同时，获得持续的收入保障。

真正体现生产、消费、流通的一体化，工作、学习、生活的便利化，政府、企业、设施的人性化。

3、保护生态，互动发展

在产城一体理念的指导下，寿安镇规划了约350亩的生态湿地防泄蓄水，改善自然环境，并成为旅游景点。

通过修复寿安历史文化老建筑，形成人文历史观光点。

街区改造体现时代特征，塑造“城在田中，园在城中，人在园中”的美好画卷，以吸引更多投资者投资创业。

三、创新突破、破解难题

1、推进建管方式创新

充分整合企业在市场、资金、招商、管理等方面的优势和政府在资源、服务和行政管理等方面的优势，以公司为主体，按照统一规划、统一建设、统一投资、统一开发、统一招商、统一管理的“六统一”模式，由青蒲建设发展有限公司统筹推进寿安新型工业化、新型城镇化建设，实现了三个转变:

一是投资和建设均由政府为主转变为以市场为主；二是由园区招商转变为载体招商；三是由土地招商转变为厂房招商。

2、推进服务机制创新

按照精细化、人性化和长效化的要求，努力创新服务管理方式。

设立寿安新城政务服务分中心，建立完善全程代理（代办）服务、项目建设协调会议等制度，及时协调解决项目推进中的问题和困难;积极推进社会组织服务范围和功能向园区延伸，而政府则当好城市和产业发展的定位者，当好资源的配置者和市场主体的服务者，从而实现政企分工合作，同心协力建立运营长效机制。

3、破解资金瓶颈

蒲江县坚持市场化运作、多元化筹资，广聚建设发展资金，有效解决了园区基础设施建设等方面投入不足的问题。

截至目前，青蒲建设发展有限公司已与中铁信托、农业发展银行、天津银行、成都农商银行等金融机构达成10亿元规模的融资合作，并实现融资4亿元以上。

通过一年多的努力，己完成总投资巧亿元，实施征地拆迁1500余亩，征地农转非参保1876人，参保率达100:

建成长4000米的景观大道、1.4万平方米的综合服务中心和2000米的滨河绿带以及11万平方米的安置房建设，新开发就业岗位3000个，解决各类就业2000人，有效保障了城乡居民持续、稳定增收。