湘潭东城片区控规说明书最终.docx
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湘潭东城片区控规说明书最终
目录
第一章现状解读篇2
1.基本概况2
2.现状解读2
第二章规划对策篇7
3.上位规划解读7
4.发展条件8
5.规划策略9
第三章控制引导篇11
6.规划总则11
7.土地利用规划11
8.综合交通规划17
9.绿地景观系统规划23
10.地下空间综合利用规划25
11.建设开发控制26
12.“五线”控制规划34
13.环境保护规划36
14.综合防灾规划38
15.市政工程规划39
16.规划管理建议43
附件一：
生态低碳专题研究
附件二：
发展动力和开发实施策略专题研究
第一章现状解读篇
1.基本概况
1.1.规划背景
长株潭城市群是我国中部重要的城市群，核心城市包含长沙、湘潭、株洲，是我国京广经济带、泛珠三角经济区、长江经济带的接合部。
2007年12月14日，国务院批准长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。
当前，国家“中部崛起”发展战略和“两型社会”综合配套改革实验正不断推进，推动长株潭城市群不断壮大发展。
与此同步，湘潭城市经济快速增长，综合实力明显提高，城市建设进入了高速发展时期。
东城片区是湘潭市的主要城市片区，也是湘潭融入长株潭城市群的融城“先锋”，其必将迎来新的发展时期，成为湘潭城市建设的新“靓点”。
1.2.规划范围
本次规划范围位于湘江以东、东二环以西、湘黔铁路以北地块，总体以芙蓉大道、荷塘支路十七、沃土路、荷塘支路十、荷塘支路七、滨江、板塘六号路、板塘支路二、板塘支路四、板塘支路六、湘黔铁路、板塘七号路、板塘支路二十六和芙蓉大道延伸段东侧200米为界的围合区域，总用地约17.02平方公里。
2.现状解读
2.1.区域位置
从长株潭城市群层面看，东城片区位于长株潭城市群融城的核心地区，距长沙约30分钟车程、距株洲约15分钟车程。
从湘潭市域层面分析，东城片区位于湘潭河东中心区的东北部，是湘潭对接长沙必经的核心地带和重要门户空间，距城市中心区仅4.0公里。
其北是湘潭新材料工业园，西为岳塘行政核心区和湘江风光带，东接京珠高速公路，南临双马工业园。
规划区北有上瑞高速、东接京珠高速、中有芙蓉大道（长株潭城市群发展轴）、东二环（湘潭城市发展次轴）、长株潭城际铁路（规划）、107国道、320国道穿越而过。
距湘潭火车站仅6.0公里，至长沙黄花国际机场78公里，交通条件十分便利。
2.2.用地条件分析
2.2.1.地形地貌
规划区地处丘陵地区，地形有一定的起伏，整体趋势为南高北低，两侧高中间低，并有多处带状丘陵山体，呈多沟状形态。
规划区内地形最高点位于用地东侧丘陵山顶，标高为142.3米；地形最低点位于规划区最北侧农田中，标高为39.4M,最大相对高差为102.9米。
大致可将规划区分成北部农田区、东南侧丘陵区、西部建成区三大块。
2.2.2.坡度分析
规划区内有多处条带状丘陵山体，整体呈多沟状形态，大部分区域地形坡度在6°～12°之间，少量丘陵山体地形坡度较大，在12°-18°之间。
应综合、详细的考虑片区土地开发利用方式、竖向设计以及土方利用平衡等，以创造丰富、多层次的城市空间，争取最大的经济、环境效益。
2.2.3.生态环境
规划区西临湖南的母亲河湘江，东为山岭纵横、植被良好的永久性公共绿地和红旗渠水库，外部生态环境良好。
规划区内的生态环境整体优良，大部分部地区仍保留了农村田园的景观特色，农田、水体、菜地、林地大多未经破坏，植被覆盖率高。
2.3.人口居住现状
2.3.1.人口现状
规划区内现状人口主要由农村人口、常住城镇人口构成。
其中农村人口为荷塘乡、板塘乡以及双马镇的村民，共2802户（约8885人）。
农村人口布局分散，普遍以农为业或者短距离外出打工。
常住城镇人口主要为社建村街道、五里堆街道、滴水埠街道居民，共25002人（据有关资料初步统计）。
因此规划片区共计人口约33887人，人口密度低，仅2430人/平方公里。
2.3.2.居住建筑现状及分布情况
规划区内居住建筑可分为两类，一类是多层住宅，多为90年代后新建的银海花园、银海花苑、湘纺住宅区、江滨住宅区、永安新苑以及板马路廉租房等，主要分布在芙蓉路、板马路沿线，居住建筑质量较好，公共服务设施配套齐全。
另一类为现状村民住宅，分布较零散，多为1-2层的低层建筑，基本保持着原始农村的布局方式，建筑建设年代、风格、质量和朝向各不相同、序列杂乱，但各建筑的通风采光都较好，且户建筑面积平均在120—200㎡左右。
2.4.土地利用现状
2.4.1.土地利用概况
规划区内沿芙蓉大道、板马路沿线为板塘旧城区，用地使用性质相对复杂，居住、行政、生产等功能混杂，民房密集。
规划区其它地区基本以非城市建设用地为主，保持着原始自然地貌，但南北、东西也存在着明显差异。
中北部基本上以农田为主，地形起伏平缓；南部丘陵、农田相间分布，散布的村庄沿着村级道路和山脚形成带状发展区域。
规划区外西为湘江，东侧为大型自然山体、水库，生态环境优美，具有极高的保护和改造价值。
总体上，规划区内的土地利用以非城市建设用地为主，水域和其它用地占总用地的79.66%，其中又以山体、农田、村民居住用地为主。
区内已开发建设的用地约283.81公顷，占总用地的20.34%，其中，工业用地和居住用地的比重较高，占总建设用地的59.39%，其次为道路广场用地占21.93%、公共服务以及市政公共设施用地占12.06%。
编制区内还有少量的其他用地，占建设用地的6.62%。
2.4.2.主要用地分布现状
⏹居住用地
规划区位于城市中心区的边缘，用地基本保持着原始农村用地的形态。
居住用地较少，仅98.18公顷，主要为二类、三类居住用地，集中分布在交通较发达，靠近城市中心区的芙蓉路、板马路沿线。
二类居住用地多为近年来新开发建设，内部环境良好，建筑以多层建筑为主。
⏹公共服务设施和市政设施用地
规划区内公共服务设施和市政设施用地极少，仅有岳塘区政府、板塘乡政府、第三人民医院、明康医院、岳塘工商分局、长沙铁路公安培训处、农技培训站、社会福利院、加油站、荷塘220KV变电站，电业局110KV变电站、新奥天燃气储备站等，总用地面积约25.2公顷，集中分布在板马路，芙蓉大道的沿线。
现状市政、公共服务设施少且集中，制约着东城片区的经济发展。
⏹工业用地
规划片区现状工业用地布局较分散，主要有电化集团、江滨机械厂、万事达染织整理有限公司、北京瑞泰、省轻工机械厂、华生变压器厂、市电磁器厂、市整流器厂、华钢金属制品、万金纺织有限公司等企业，分布在滨江、板马路、芙蓉大道沿线，总用地面积约70.40公顷。
⏹水域和其它
规划区内用地以水域和其它用地为主，约1110.12公顷，占总用地的79.66%。
其中以山体、农田、村民居住用地为主，主要分布在规划区的东侧。
用地现状以非城市建设用地为主且集中分布，这将为片区土地拆迁、“七通一平”以及用地整合利用提供有利条件。
2.4.3.土地权属现状
根据有关部门提供的资料，规划区内查阅各类用地的权属可分为国有划拨土地、国土储备土地、已出让地和集体土地四类。
其中国有划拨土地，主要为岳塘区政府（新址）、电化集团、江滨机械厂、江滨机械厂宿舍、湘纺宿舍区、板塘乡政府、东站派出所、铁路公安培训中心、火车东站货场以及规划区内部分其他单位，总用地面积约164.56公顷。
国土储备土地主要为芙蓉路两厢土地以及东二环两厢用地等，总面积约164.89公顷。
已出让土地主要为多伦国际商贸城、东信花园、市汽修厂、步步高物流、湘闽鸭业有限公司、湘荷加油站等，总用地面积约50.56公顷。
集体土地主要为村民居住用地、村办企业用地以及农田、林地、菜地等，总用地面积为1015.25公顷。
另外根据市城建投提供资料，片区安置区已规划选址在北二环南侧，由板塘十号路、板塘支路十七、板塘支路十八和板塘六号路围合的区域,用地面积约18公顷。
2.5.单位现状
规划区内现状单位较多，类型复杂，既有中小型工业企业、家庭式作坊、畜牧养殖场，也有行政办公、公共服务设施、居住小区等，总用地面积约207.87公顷。
根据现状详细调查统计，《东城新区控制性详细规划和重点地段城市设计方案招标现状调研报告》将现状单位的处理意见分为三类：
1）需保留单位，主要为现状建筑质量较好、内部环境较好的住宅区、公共、市政服务设施，以及新规划待建的单位共计44个，总用地面积约94.63公顷（详见附表-1）。
表-1保留单位一览表
编号
单位名称
用地
性质
用地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
土地权属
单位
状况
处理
意见
1
第三人民医院
C5
23287
39587
国有划拨
一般
保留
2
步步高物流配送中心
W1
115218
——
出让地
较好
保留
3
湘潭市税务三分局
R2
6221
7540.5
国有划拨
一般
保留
4
湘纺住宅区
R2
103763
133631
国有划拨
较好
保留
5
银海花苑
R2
18599
41151
出让地
较好
保留
6
银海花苑C区
R2
14913
23368
出让地
较好
保留
7
东信职工宿舍
R2
8539
12419
出让地
较好
保留
8
湘纺厂内村C区
R2
1734
2067
国有划拨
较好
保留
9
鑫辰花苑
R2
7134
13960
出让地
较好
保留
10
湘潭玻璃厂宿舍
R2
12115
31453
国有划拨
一般
保留
11
兴江花苑
R2
10490
15673
出让地
较好
保留
12
毛正坝拆迁安置区
R2
1298
2341
集体土地
一般
保留
13
省轻工机械厂宿舍
R2
26089
44520
国有划拨
较好
保留
14
江滨机械厂住宅区
R2
86792
114390
国有划拨
较好
保留
15
湘潭市电化厂宿舍
R2
7515
9497
国有划拨
较好
保留
16
银天小区（安置小区）
R2
2772
6229
集体用地
较好
保留
17
永安新苑
R2
19351
31801
出让地
较好
保留
18
中心加油站
U29
1995
206
国有划拨
一般
保留
19
荷塘天然气储气站
U1
17090.73
1427
国有划拨
较好
保留
20
荷塘变电站
U1
28095
2190.9
国有划拨
较好
保留
21
荷塘中学
R22
9390
13105
集体用地
一般
保留
22
湘荷加油站
U29
2380
905
出让地
一般
保留
23
湘潭市七中
R22
29403
13269
国有划拨
较好
保留
24
板马路廉价房
R2
5122
9617
国有划拨
较好
保留
25
火车东站货场
T1
41345
4938
国有划拨
一般
保留
26
火车东站
T1
13309
933
国有划拨
一般
保留
27
育才小学
R22
10302
5626
国有划拨
较好
保留
28
湘纺小学
R22
11509
5579
国有划拨
较好
保留
29
莲城加油站
U29
1928
360
出让地
较好
保留
30
江滨子弟小学
R22
10953
6760
国有划拨
较好
保留
31
新岳塘区政府
C1
66659
45131
国有划拨
较好
保留
32
荷塘加油站
U29
2929
1032
出让地
较好
保留
33
铭扬大厦
C2/R2
9627
21660
出让地
较好
保留
34
多伦国际商贸城
C2
31143
90423
出让地
较好
保留
35
雁桥北苑
R2
10376
36722
出让地
规划
保留
36
板马路口商住楼
C2/R2
11238
68396
出让地
规划
保留
37
腾湘大厦
C2/R2
5188
12113
出让地
规划
保留
38
卡罗街区
C2
560
2808
出让地
规划
保留
39
东信花园二期
R2
4388
6856
出让地
规划
保留
40
湘潭市玻璃厂
R2
98104
220353
出让地
规划
保留
41
荷塘农业科技服务中心
C12
15838
5258
国有划拨
规划
保留
42
湘潭市汽车修配厂
R2
2083
3350
出让地
规划
保留
43
岳塘工商分局
C1
6568
4531
国土划拨
规划
保留
44
市纺织机械厂
R2
11019
22523
国土划拨
规划
保留
45
合计
92.43（公顷）
1135699
2）需综合考虑是否保留单位主要是建筑多为二类、三类建筑的公共服务设施以及行政办公单位，总用地面积约9.72公顷（详建附表—2）。
表-2需综合考虑是否保留单位一览表
编号
单位名称
用地
性质
用地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
土地权属
单位状况
处理意见
1
民康医院
C5
890
666
出让地
一般
综合考虑
2
荷塘信用社
C2
2669
3875
国有划拨
一般
综合考虑
3
国税岳塘分局
C1
1633
2261
国有划拨
一般
综合考虑
4
工农中心小学
R22
8076
2895
国有划拨
一般
综合考虑
5
岳塘工商分局
C1
3904
5915
国有划拨
较好
综合考虑
6
湘纺液化气站
U1
8305
504
国有划拨
较好
综合考虑
7
铁路公安培训中心
C6
18287
6633
国有划拨
较好
综合考虑
8
东站派出所
R2
5384
787
国有划拨
一般
综合考虑
9
福利院
C9
14151
4290
国有划拨
较好
综合考虑
10
新农学校
R22
4140
726
集体用地
一般
综合考虑
11
板塘农贸市场
C2
6302
5028
出让地
一般
综合考虑
12
五里堆派出所
R2
2723
2281
国有划拨
一般
综合考虑
13
铁路西村
R2
20750
24425
国有划拨
一般
综合考虑
14
合计
9.72（公顷）
60286
3）置换或整体搬迁单位，规划片区除保留或建议综合考虑的其它单位，总用地面积约107.80公顷。
2.6.建筑现状
2.6.1.建筑性质现状
规划区内现状建筑按建筑性质来分，主要分为居住建筑（住宅、教育配套、村民居住）、公共建筑、工业建筑。
其中居住建筑，布局较分散，占总建筑面积的78.72%，约2145619㎡；其次为工业建筑，主要分布在滨江、板马路、芙蓉路沿线，占总建筑面积的14.88%，约405466㎡；三为公共建筑，其数量较少，占总建筑面积的6.40%，约174380㎡。
2.6.2.建筑质量现状
为了对现状建筑质量作一个综合评定，我们采用建筑层数、建筑年代、结构、装修标准四个参数将现状建筑分为四类。
一类建筑：
六层及六层以上小高层、高层或多层框架结构建筑、建设年代在五年内。
二类建筑：
多层框架结构或多层砖混结构，建设年代在5-10年内以及新建低层别墅建筑建设年代在3-5年内。
三类建筑：
建设年代10年以上的多层砖混结构或新装修标准较高的2层及2层以上民房、低层工业厂房。
四类建筑：
低层破旧民房以及建设年代10年以上的低层工业厂房。
规划区内多为三类、四类建筑，主要为低层民房、以及各企业厂房，总建筑面积约1844240㎡。
二类建筑主要为多层居住建筑以及少量的市政、公共服务设施建筑，总建筑面积约804293㎡。
规划区内一类建筑极少仅有岳塘区政府、永安新苑、铭扬大厦、多伦国际商贸城，总建筑面积约189015㎡。
2.6.3.保留建筑分析
根据片区以上对现状建筑的分析以及整体开发、资源节约和环境友好的原则，综合考虑保留符合城市发展需要的服务设施建筑、建筑质量较好的居住建筑，以及新规划待建建筑，共计建筑面积1206045㎡。
保留建筑主要分布在芙蓉路、板马路沿线。
另有部分服务设施建筑需根据片区综合定位以及功能布局综合考虑是否保留，共计建筑面积35861㎡，主要分布在板马路沿线。
对于建筑质量较差的三四类建筑以及低层工业厂房，则考虑结合片区发展时序，统一拆迁并集中安置，共计需拆迁建筑总面积约19785529㎡。
2.7.公共服务设施现状
规划区内的公共设施极少而且分布集中，主要为服务等级不同的行政管理单位、学校以及商业设施。
中小学用地主要集中在规划区的西侧，学校用地面积小，只有少数单位设施齐全、环境好。
医疗服务单位共有两处，分布在芙蓉路沿线，医院用地规模小、床位少且跟片区的功能定位不协调。
因此在规划设计中，应大力加强片区的公共服务设施的服务水平。
另外根据现状城市发展，部分农业服务设施已不满足片区需要考虑置换，如板塘农技站。
部分设施为片区发展所必须的，如荷塘中学、板塘七中、第三人民医院等，则建议对其进行扩容或提质改造，扩大设施服务辐射的范围，增加片区的吸引力。
另有部分设施需根据片区规划综合定位综合考虑，如福利院、东站派出所、铁路公安培训中心等。
2.8.市政设施现状
2.8.1.给水设施
规划区目前由湘潭市第三水厂（位于板塘铺五里堆）供水，规划区内现状供水管网有芙蓉大道、板马路的干管，管径分别为DN800和DN400。
主要满足道路沿线的建成区的用水需要。
农村大部分地区，除少数几个村集体打井，然后采用管道输送外，其余基本上是自备水源（自家打井）。
2.8.2.排水设施
规划区现状排水未成系统，没有实现雨污分流，除芙蓉大道以及沿线的企业和居住区内敷设管道集中收集排放外，其余均为采用明沟就近排入自然水体。
规划区内自然水体众多，沟渠纵横自成体系，有利于自然排水。
2.8.3.电力设施
规划区及其周边现状有荷塘220KV变电站，电业局110KV变电站以及板塘五里堆110KV的变电站。
片区由三个变电站对其供电，能有效保证规划区开发建设过程中的供电可靠性，但规划区内110KV、220KV的架空高压线较多（110KV架空电力线6条、220KV架空电力线7条），特别是在荷塘220KV变电站处共计进出线9条，这将极大的破坏土地的完整性，提高土地的开发成本。
建议规划设计过程中，考虑采取有效方法预留、整合高压走廊或部分线路采用地埋式处理，以减少片区高压走廊的数量，节约用地。
2.8.4.电信和邮政设施
规划区内没有邮政支局，只有2处邮政代办所（板塘乡政府和江滨附近），电信业务属规划区外围的板塘铺电信分局服务范围，规划区内现无微波站。
2.8.5.燃气设施
规划区内有湘潭市的天然气储备站——新奥荷塘天然气站，为整个湘潭市供应天然气。
芙蓉大道上有天然气输送干管，管径为DN400，由于规划区内建成区规模小，且不集中，虽有管道经过，但使用天然气的用户不多且管网未成体系。
大多居民仍然使用瓶装液化石油气和燃煤作燃料。
2.8.6.其他设施
规划区内没有消防站，现状有四个加油站（中心加油站、湘荷加油站、莲城加油站、荷塘加油站）、两个液化气站（二轻液化气站、湘纺液化气站）、一个天然气储备站等重点消防单位，规划区内现状没有垃圾中转站和公厕。
2.9.历史文化
湘潭人杰地灵，人才辈出。
湘潭是一代伟人毛泽东的故乡，是彭德怀、陈赓、 谭政等老一辈无产阶级革命家的故乡，也是齐白石、杨度、张天翼等名人志士的家乡，前台湾亲民党主席宋楚瑜是土生土长的湘潭人。
新中国成立以来，毛泽东、邓小平、江泽民三代领导人都曾亲临湘潭视察、考察和指导湘潭工作，给湘潭人民以深切关怀和极大鼓舞。
宋楚瑜新世纪返乡扫墓探亲以来，牵起湘潭与台湾企业界合作的热潮，推动了湘潭台湾工业园的设立。
IDG亚洲区总裁熊晓鸽也是湘潭长大的，被誉为中国引入高科技产业风险基金的第一人。
曾邦哲（曾杰）在湘潭时期发表了世界上第一篇论系统医学与系统生物工程的文章，国际上有称21世纪系统生物学及其医药学和生物工程的应用将带来新一轮科技与产业革命。
湘剧早期主要流行于“长沙府十二属”及江西与湖南毗邻的北起修水、南至吉安的各县。
“湘剧”名称最早见诸民国9年（公元1920年）长沙印行的《湖南戏考》第一集。
湘剧有高腔、低牌子、昆腔和弹腔（南北路及一些杂曲小调）四大声腔、现有传统剧目682个，其中弹腔剧目有500个以上，高腔剧目近百个。
新中国成立后，整理、改编、创作的剧目中，有《琵琶上路》、《打猎回书》、《五台会尼》参加第一届全国戏曲观摩演出，还有《拜月记》、《追鱼记》、《金丸记》、《百花公主》、《李三娘》、《金印记》等传统剧目和《山花颂》、《郭亮》、《玛丽娜一世》等现代戏影响较大。
另外，槟榔民谣在湘潭城乡流传较广，从一个侧面反映出湘潭槟榔文化的起源和蓬勃发展过程。
第二章规划对策篇
3.上位规划解读
3.1.总体规划解读
《湘潭市城市总体规划（2009-2020）》由中国城市规划设计研究院于2009年编制完成，并通过审批。
总体规划对湘潭城市整体发展提出了合理化的建议，并整合了湘潭整个市域的资源，形成统筹协调发展的格局。
⏹湘潭城市性质
长株潭城市群地区的中心城市之一；湖南省重要的工业、科教和旅游城市。
⏹湘潭城市空间布局结构
总体规划将湘潭市域城镇空间结构确定为“一心五区、两轴两通道”。
“一心”指湘潭市中心城区，是辐射带动湘潭城乡发展的空间核心、支撑湘潭向内辐射带动发展的平台和对外开放合作的门户。
“五区”指五个协调发展的特色化空间区域，核心区应建设成为支撑市域整体政治、经济、文化发展的主要空间载体；在此基础上，延伸核心区向中南部和西部的辐射作用，分别在湘潭县和湘乡市形成两个城镇集聚发展区；针对湘潭县南部地区小城镇相对均衡分布的特点，发展面向农村加工业、服务业和现代农业，形成南部网络化城镇发展区；保护湘乡、韶山两市西北部的生态涵养区，依托现有城镇发展生态旅游、休闲旅游和农业观光及其服务业，建设成为生态旅游发展区。
“两轴”指城镇和产业聚集发展的复合走廊，包括市域南北重点提升轴和东西集聚发展轴。
南北重点提升轴，主要沿湘江和107国道，由湘潭中心城区、九华组团、昭山组团及易俗河、谭家山、中路铺、茶恩寺等沿途各镇组成。
东西集聚发展轴，主要连接湘潭中心城区和湘乡城区以及沿线的姜畲、楠竹山、云湖桥等镇和水府庙地区。
“两通道”指促进市域均衡协调发展的空间走廊，包括“湘潭中心城区——花石”城镇发展通道和“韶山——湘乡——花石”城镇发展通道。
城市中心城区总用地规模110平方公里，整体以湘江为纽带，形成“一江两岸，五片一中心”的组团式空间结构。
一江指湘江生态功能轴；两岸指湘江东、西两岸；五片指河西旧城片区、羊牯-赤马和万楼新城片区、河东片区、双马片区和岳塘新城片区；一中心指城市中心区。
⏹总体规划对东城新区的定位：
岳塘新城东城新区（规划地块所在区域）规划作为城市副中心之一，东环片区作为城市近期开发建设
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