县级市商住项目嘉宜创业园商住房定价及推广方案报告.docx

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县级市商住项目嘉宜创业园商住房定价及推广方案报告

嘉宜创业园住宅定价及推广方案报告

第一部分住宅价格定位建议

一、定价方法

定价方法：

市场比较定价法

1、权重因素

对各项目的地段、交通、品质、售价以及配套等各方面因素综合权重评定。

2、选择项目

民生花园星安世纪花城

二、比较楼盘分析

1、竞争楼盘之民生花园

民生花园位于潜山县经济开发区潜阳路与梅河路交口西南侧，位置较优越，周边配套随近几年发展逐渐成熟。

民生花园产品类型为多层住宅及沿街底商混合型商住。

2008年5月正式开盘销售，一期推出房源120套，户型区间99㎡、101㎡、112㎡、122㎡、136㎡，以中小户型为主，截止到现在销售率83%，剩余房源为较大面积户型。

销售单价为1698元—2280元，有1%优惠。

第一批交房时间为2009年9月30日。

物业管理收费待定，近期要推出20套房源，以中小户型为主。

2、竞争楼盘之星安世纪花城

星安世纪花城位于潜山县经济开发区潜阳路与梅河路东北侧，位置较优越。

世纪花城产品类型为多层住宅、小高住宅底商混合型为主。

2008年10月开盘销售，一期推出7栋194套房源，户型区间95㎡、101㎡、118㎡、123㎡、134㎡，以中小户型三房为主，截止到现在销售率70%，剩余房源主要为设计上缺陷的较小房型。

销售单价为1570-2110，有1%优惠，单价包含水电、天燃气开户费用。

第一批交房时间为2010年2月28日，物业管理费前期为0.3元/平米，近期要推出2栋楼48套房源，以三房118㎡、123㎡为主。

三、本项目简析

1、产品类型

嘉宜创业园先期推出嘉宜区5个单元、皖水区4个单元共62套住房，均为多层沿街商住混合型产品。

多层住宅以139㎡--165㎡大户型为主

2、项目优势

多层住房产品及沿街商铺以低价入市，为先期购买客户提供较高溢价空间

3、项目劣势

项目周边配套不全，生活不便，距城区较远

项目所在位置为城市规划工业项目开发区域

四、产品定价

1、价格策略

（1）采用低开高走的价格策略，以略低于客户预期和市场竞争对手的价格对外，后根据销售情况逐步拔高价格；

（2）以快速销售、最大化成交为目的，对客户价格进行摸底，最大化的分流客户，保证成交率；

（3）以板块竞争对手价格和销售情况为参考，制定在板块内有竞争优势的价格；

2、定价原则

原则一：

本次定价主要考虑总价定价

原则二：

在考虑单价时考虑竞争力定价

原则三：

综合考虑多因素，多系数考虑

3、本次定价推售范围及户型区间

本次推售范围为皖水区5、6、7单元共24套房源，户型区间约为98㎡—135㎡三房两厅一厨两卫及两房两厅小复式。

4、价格定位依据

（1）价格定位影响因素

本项目在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中，主要考虑以下因素的影响：

片区因素：

区位交通升值潜力周边配套周边环境

产品综合素质：

景观户型结构项目配套物业管理开发商品牌宣传包装工程进度

根据从业经验、目标客户分析及综合市场需求（各项因素对本项目目标客户的心理价位影响程度大小）评定定价影响因素之权重，综合分析评定本项目综合素质。

比重百分比：

区位：

20%升值潜力：

10%交通：

10%周边配套：

10%周边环境：

8%项目景观：

7%户型结构：

10%

项目配套：

6%物业管理：

5%开发商品牌：

8%宣传包装：

6%

在评价各影响因素的时候，区位方面我们主要考虑项目所在区位的地段价值，发展前景；对景观的评价，主要考虑了项目外部景观资源及内部景观（园林）同时将项目的视野开阔度也作为了衡量项目景观优劣的一个方面；户型结构方面，在户型的方正布局合理及户型面积区间是否迎合市场等方面评价的同时，主要考虑户型设计是否有特色，及带给客户的附加值；交通方面考虑了路网的完整，便利程度；而在宣传包装方面，根据宣传包装所体现的项目定位来评价。

（2）选择比较对象

原则：

选择的对象应该在以下几个方面与本项目有可比较性

Ø地理位置接近

Ø户型面积相当

Ø档次接近

从潜山县开发区板块在售的楼盘中，我们选择民生花园、星安世纪花城作为项目价格参照的对象

5、测定均价

第二步：

价格测定

项目名称

民生花园

世纪花城

嘉宜创业园

综合因素

均价（元/㎡）

1989

1890

评估得分

74

77

57

比较系数

0.7702

0.7402

可调均价

1531

1398

评估得价

1465

注：

1、比较系数=本项目评估得分／比较项目评估得分

2、可调均价=比较项目销售均价*比较系数

3、评估得价=比较项目可调均价之和／比较项目之和

综上所述，嘉宜创业园住宅最终测算均价为1465元/㎡。

6、定价系数

嘉宜创业园住宅定价模型主要考虑层差、朝向、面积、音噪等系数。

（1）、层差系数

多层

一楼

二楼

三楼

四楼

五楼

阁楼

层差

-30

+50

+100

0

-100

-300

备注

带花园

+30

（2）、朝向系数

朝向

南北通透

南北通透西晒

双阳

系数

0

-20

+20

（3）、面积系数

面积区间

80-100

100-120

120-140

140以上

价差

+20

+50

0

-50

（4）、噪音系数

皖水路沿线受华业纺织音噪影响，沿马路外侧-30，沿马路内侧-15。

（5）、位置系数

沿潜阳路楼盘因沿线地段优越，+50。

7、价格明细

皖水区5、6、7单元共30套房源

以5单元为例：

楼层

房号

面积（约）

单价

房号

面积（约）

单价

房号

面积（约）

单价

阁楼

80㎡

960　

502

95㎡

1400

80㎡

960

五楼

503

138㎡

1330

501

138㎡

1350

四楼

403

138㎡

1430

302

95㎡

1600

401

138㎡

1480

三楼

303

138㎡

1540

301

138㎡

1550

二楼

201

135㎡

1520

一楼

101

135㎡

1440

注：

此价格为定价方向，详细销售定价以最终调整为准。

第二部分销售政策与销售推广建议

一、销售政策

为提高楼盘价格竞争力，保证成交率

（1）销售优惠幅度为2%，单价包含水电开户费用

（2）老客户带新客户下定成交，奖励老客户现金1000元，新客户减免1年物业管理费

（3）一次性付款客户优惠5000元

（4）商业贷款客户降低首付比例，以首付20000元为基本标准，首付比例达不到银行规定标准，开发商先行垫付，垫付款项交房时一次性支付开发商。

二、销售推广

1、销售市场分析

目前潜山房地产市场经过09年上半年的回暖，在5、6月份左右进入到了一个市场高点，也在各项目销售率上明显的显现出来，市场上在售的项目都在上半年的销售中把手上的房源进行了有效的去化，这都证明潜山在现阶段有一个良好的市场。

过渡到7、8月份以来，进入传统的房产淡季，但市场淡季并不淡，各在售项目一直保持良好的销售业绩，房价基本涨幅达到5

%左右，，这也侧面反映房地产市场还是处于一个高点。

通过上半年的一个销售情况来看，基本由于国家调控，政策的放宽，将刚性需求进行了有效的释放，虽然对投资性的购房还是严格控制，但在经过半年销售，地产市场价格不规律的上涨，有明显的膨胀迹象，从下半年开始，国家已经有对政策收紧的明显动向，银行方面对二套房贷款政策已经实行了收紧，种种迹象表明，现阶段市场虽然正处于一个良好的势头，但具有明显的不稳定性。

2、我项目现况及销售目标

项目目前进行第一波的开发与销售，已经进入尾盘期，剩余基本为顶楼复式大户型房源。

目前进行对皖水区5、6、7单元的准备销售工作。

经过目前的市场状况来看，本项目要加快推盘速度，增加推盘体量，加快资金的回笼，应对市场前景不稳定的状况。

3、我项目销售分析

（1）、销售状况

截止目前8月11日，先期完成销售住宅42套，销售率为68%。

（2）、目标客户分析

通过先期的销售，由区域划分，我们明显看到购房者基本为城区内工作的客户为主；从购房目的来区分，购房者基本以投资心态为主；

（3）、自身产品分析

经过了先期的销售及去化，从已购房的客户中了解到，最主要本项目的价格在市场上极具吸引力。

项目本身的品质，绿化需要加强，户型的设计面积区间需要优化。

（4）、宣传推广分析

项目的宣传推广是促进销售成败的关键，通过先期的销售，本项目在宣传推广上未形成与项目匹配的影响。

从项目先期的销售来看，虽然已经基本完成项目销售，但项目的知名度还远远不够，从购房群体中了解到，得知项目的主要途径为口碑宣传，客户带客户为主，其次是项目现场以及项目周边的布置和广告也是最重要的宣传途径，在其余的宣传载体上相对的占比重可以忽略不计。

4、项目宣传推广策略

（1）、宣传推广诉求：

A、项目知名度

B、项目卖点

C、项目发展潜力

（2）、宣传推广力度：

为保证目标客户人数来电来访充足，力求点、面、时间的三维组合宣传，达到在一个阶段集中长期的媒体投放，达成对项目知名度的提升，覆盖率与影响的加深扩大，从而加大对客户的吸引，达到大量客户的积蓄、成交。

（3）、宣传推广方式：

通过前期项目的销售，在针对性的客户方面，本项目已经有一定的挖掘，现阶段是对项目知名度的建立，项目卖点直接诉求，与扩大覆盖面的宣传为重点，大众传播媒体和户外广告、公交车、出租车、引导旗、横幅等小众传播媒体，对目标受众进行宣传，酝酿耳语传播。

深度解决项目知名度问题，组合出频率较高媒介资源宣传项目卖点及发展潜力。

A、建议在城区投放公交车身广告、出租车顶箱广告；

B、建议在项目四周及潜阳路投放引导旗；

C、建议在潜阳路与皖水路交口嘉宜老办公楼顶楼投放大型户外广告；

D、建议制作户型宣传单页；

5、广告预算

媒介载体

广告单价

广告周期/数量

广告费用

公交车身

13000元/年

1路、2路各一辆

26000

出租车顶箱

180元/辆/月

30辆半年

32400

户外广告

18元/㎡

45㎡

810

引导旗

65元/个

100×2

13000

户型单页

0.5

300份*3

450

总计72660元

此报价为广告公司报价，实际发生额以广告合同为准。

安徽省嘉宜纺织科技创业园有限公司营销管理中心

2009年8月12日