租赁合同审核审查要点.docx

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租赁合同审核审查要点

租赁合同审核审查要点

一、注意租赁用途的变更

承租人以合同约定用途使用房屋后，在租赁过程中不得更改，包括品牌、业态等，此时在合同中可以约定要求承租人提供营业执照及其它相关证明文件〔包括但不限于拟经营品牌的经营代理权及经营权的相关证明文件〕。

如需办理营业执照的，应对办理时间进展约定，并对承租人擅自改变租赁用途或转包情形使用违约金罚则。

二、关注签约时公司尚未成立

建议合同注明承租人为***公司筹，并由创办股东签字，要求在规定时间办妥注册手续并补盖公章，逾期未成立的，出租人有权解除合同，或要求其股东继续履行合同。

三、注意有关日期项的调整风险

明确相应违约责任，建议约定出租人经承租人同意，或书面通知承租人后可适当调整交付日，或是模糊约定交付日期，或是在租赁期限上给予顺延，此外双不承担其他责任。

就开业日，因商业工程开业分为工程整体开业和承租人承租物业开业，对整体开业期，假设开发商延期，建议约定开业期可顺延，同时租赁期限顺延；或告知承租人后调整，此外双不承担其他责任。

四、开业日与装修期关系

提前开业情况处理，包括就提前开业租金及各类费用如收取。

逾期开业情况处理，如适用违约金。

五、租金与物业管理费

租金计算标准明确，数额清晰，表格式约定需详细校对；假设长期租赁合同，应注意租赁期限的租金递增。

物业管理费详细列明，并就租赁期调整予以约定。

但收取与调整须符合?

市物业效劳收费管理实施方法?

。

其他各费用明确列明，并约定可随市场或有关部门调价而有所调整，同时对履约保证金项、各类押金均有明确表述。

六、逾期支付租金及其他费用的违约责任

1、扣除履约保证金；

2、有权停水停电；

3、逾期付款违约金；

4、逾期支付超过期限，且经过书面催告后仍未支付，有权解除合同，并收取较高解除合同违约金；

5、解除合同后，拒绝撤场搬离，并办理相关手续的，按天收取双倍租金违约金，并对现场物品放弃所有权，出租人有权自行处理，并不得要求任装修补偿；

6、送达式，寄送合同约定地址，无人接收不影响认定送达。

七、房屋交付

承租人未按通知办理房屋交接下风险转移。

时起租赁房屋风险转移至承租人，假设承租人未按期办理交接，则通知交接截止日起风险始转移至承租人。

八、装修条款

装修押金约定，装修标准、装修时间予以限制，并注意装修未按照出租人标准下的有关改正、停工、损害赔偿〔含出租人与第三人〕及装修期延误情况处理及相关责任承担。

九、续租、退租、转租、转让

1、续租

续租申请期限以及优先续租权的放弃情形，以及出租人可在租赁期限届满前一定期限偕潜在承租人进入该房屋了解房屋情况。

2、退租

如以租赁房屋为公司注册地址，需约定承租人退租后一定期限变更注册地址，并约定违约责任。

3、转租

转租限制，一般不同意转租以及其他式分租。

4、转让

风险点在于转让后租赁房屋能否以租赁合同继续履行，此时可约定在出租人书面同意下，承租人可在该房屋注册设立承租人绝对控股新公司以代替承租人从事本合同约定经营活动，并由新公司与出租人签署确认文件。

十、优先购置权

应注意防未通知承租人情况下，出租人出售租赁房屋，承租人主房屋买卖合同无效并主优先购置租赁房屋。

建议租赁合同或可直接约定承租人放弃优先购置权，或对承租人行使优先购置权在行使期限、条件上予以限制。

如“出租人应于房屋出卖前一个月书面通知承租人，承租人于通知后一个月可在同等条件下主优先购置权，未主的丧失优先购置权〞。

十一、房屋返还

返还时间与返还房屋要求，重点关注未按期返还违约责任：

1、停水停电；

2、承租人放弃未搬离物品所有权，出租人自由处置；

3、出租人恢复房屋费用由承租人承担；

4、承租人无权主装修补偿；

5、每天按双倍租金、物业管理费支付违约金；

6、租赁期届满至实际返还房屋使用费。

十二、合同解除

出租人可解除合同情形，重点关注：

1、未付租金及各类费用〔含履约保证金、各类押金扣除后的补足〕至一定期限（注意书面通知）；

2、转租、分租情形；

3、改变房屋用途且一定期限未更改〔注意书面通知〕；

4、未按期开业，开业后停业，及营业时间少于合同约定；

5、装修、维修事项；

6、卫生状况、排污排废状况、噪音及其它污染状况已经或可能影响相邻承租人使用；

7、未按期办理交付手续〔注意书面通知〕；

8、有关证照不齐全或未能按期取得合法证照至一定期限。

十三、就商业广场租赁与写字楼出租有所区别，下为写字楼租赁合同审查要点〔与商业广场租赁一样处不在述〕

1、注意租赁用途的正确表述

因写字楼出租不同与商业物业，在租赁用途中宜约定只为办公等使用，不得用于非办公商业经营性使用。

2、注意入驻日期项

对于写字楼出租，商家只存在入驻时间，不存在开业时间，因此在入驻时间上应注意商家不能按期入驻情况下的处理式，包括延期情形以及延期仍不能入驻情况下解除合同与违约责任的承担。

除以上，还应对入驻有关的出租人交付条款有所注意，在出租人不能按期交付情况下，宜约定在书面通知后顺延一定期限，后仍不能交付的可以免延期租金或物业管理费。

3、装修特性表达合同风险

较商业物业而言，写字楼出租更注重相邻权的处理问题，尤在装修问题上，应适当约定商户装修不得影响其他先入驻商户经营，必须取得出租人书面同意，就装修标准、设计等容得到出租人书面同意，同时就装修时间以及装修材料的堆放等进展约定。

4、相邻权下其他风险合同要点

应注重因噪音或污染侵犯或干扰相邻商户造成纠纷处理，可约定如重影响相邻商户，作为出租人可解除合同，造车损失由承租人承担。

除以上外，其他相邻纠纷，当约定由纠纷双自行解决，并约定关联出租人时的处理式。

5、营业执照合同约定条款

注意进驻商户应提供相关合法证照，如以租赁房屋办理营业执照的，应约定办理日期，如不能按期办理可书面通知后延期，延期仍不能办理，出租人有权解除合同，并扣除履约保证金。

【示文本】

房屋租赁合同

合同

出租〔甲〕：

地址：

：

承租〔乙〕：

地址：

：

甲乙双根据?

人民国合同法?

和有关法规就乙向甲租赁______〔以下简称“〞〕研发和办公用房事宜，经双协商一致，签署本合同如下：

1.租赁房屋的根本情况及用途

1.1.租赁地址为_____楼_室〔以下简称“该房屋〞〕，建筑面积为平米。

具体位置见一平面图。

1.2.本条所指建筑面积以工业园区有关房屋土地测绘部门的实测为准。

1.3.本合同所确定的乙承租部位仅限于研发和办公使用，未经甲书面同意不得用作其他用途。

1.4.甲已告知乙该房屋只能作为研发和办公使用，并不保证该房屋用于其他特殊的用途，对此乙确认其营业或其人员或设备并未对环境有特殊要求，并同意今后不以此为由向甲提出任要求或中途终止合同。

1.5.乙须自行办理其在该房屋营业所须之批准、牌照及其他可。

1.6.该房屋的装修及设施情况见本合同三。

除双另有约定外，该将作为甲向乙交付该房屋及乙在租赁期满向甲交还该房屋的验收依据。

2.租金、物业管理费和其他费用及支付方法

2.1.该房屋的租金、设施费和物业管理费的支付金额和支付式具体见二。

2.2.该房屋的租金、设施费和物业管理费按上述条款1中所述建筑面积计算。

乙在此确认，其在签署本合同时已审核过甲提供的有关测绘资料，同意二中所列的月租金总额、月设施费总额和月物业管理费总额，且双同意不就该面积与其他任可使用面积、租用面积或其他演算法的面积有出入而进展任租金和设施费的调整。

2.3.在租赁期，甲或甲委托的物业管理公司有权因大楼实际运作本钱的变化而相应地调整该房屋物业管理费。

但租赁前三年物业管理费应保持不变，以后每年调整的围不应超过上年物业管理费的5%。

2.4.租金、设施费和物业管理费的支付应无需甲事先提示乙付款。

乙须于签订本合同之日向甲支付首期租金、首期设施费和首期物业管理费。

首期租金、首期设施费和首期物业管理费见二。

2.5.除首期租金、首期设施费和首期物业管理费外，乙应根据本合同的规定于每个月的第一日或之前提前支付当月的租金、设施费和物业管理费。

2.6.如果付款日当日为非工作日，乙应当在该非工作日之后的第一个工作日支付租金、设施费和物业管理费。

本条款所指的工作日为中国银行对企业营业的日子。

2.7.在收讫租金、设施费和物业管理费后15日，甲应向乙提供发票。

2.8.乙应根据该房屋的独立计量记录和/或甲提供的公共事业单位账单支付所有该房屋使用的包括但不限于水、电和通讯费等费用〔以下简称“其他费用〞〕。

在收到该等计量记录或账单后根据甲或物业管理公司的通知所规定的付款式、付款时间向甲或物业管理公司支付该费用，逾期视为乙违约。

2.9.乙应缴纳上述租金、设施费和保证金至甲的以下开户账户：

收款人：

账号：

开户银行：

2.10.乙应缴纳上述物业管理费、其它费用至甲或甲委托的物业公司的下列开户账户：

收款人：

账号：

开户银行：

2.11.其他因使用该房屋而产生的费用及税收按法律或法规的规定执行。

3.租赁期限及交付

3.1.该房屋租赁期限和交付日见二。

3.2.乙应于交付日到该大楼的物业管理处，办理该房屋的交接手续并支付所有相关费用。

甲或物业管理公司向乙交付该房屋且双签署交付凭据，即视为甲已履行将该房屋合格地交付給乙的义务。

3.3.假设乙在约定交付日过后7天仍未向甲办理承租场所的交付手续，则甲有权要求乙自约定交付日开场承担租金和物业管理费。

假设乙从约定的交付日起算直至其后的第15日仍未前往物业管理处实际办理验收、交接手续，则甲有权提前终止本合同，没收保证金。

3.4.假设甲未能在交付日将该房屋交付給乙，乙应給予甲15日宽限期，假设甲在宽限期之后仍未能将该房屋交付給乙的，则甲应就超过宽限期的天数按每天支付月租金的千分之五的标准承担违约金，但违约金最高不超过乙支付的保证金金额。

如交付延误超过30天的，乙有权以书面形式通知甲立刻终止本合同。

假设乙通知甲终止本合同，则甲应将乙支付的保证金无息双倍退还給乙，但不再承担其他违约责任。

3.5.租赁到期后，甲有权收回该房屋，乙应按有关条款将该房屋归还甲。

3.6.乙享有租赁期满对于该房屋在同等条件下的优先续租权，同等条件包括租金价格和租赁面积等条件。

但乙应在本合同期满前三个月将其要求延长租赁期限的申请以书面式通知甲。

甲接到承租通知后三个月与乙就该租赁事项进展协调。

甲乙双应本着诚信的原则在本合同租金的根底上参照当时的市场行情，协商续租期的租金及租期，并在期满前两个月签署续租合同。

如果双未能在前述两个月期满前达成续租合同，甲有权将该单元另行出租。

4.保证金

4.1.保证金指乙为了保证其履行本合同约定之义务和责任，由乙交付甲的履约保证金。

4.2.本合同项下的保证金总额见二。

在本合同正式签署之日，乙应向甲支付相当于三个月租金的金额作为保证金，在整个租赁期，甲无须向乙支付保证金的利息。

乙按上述约定交付保证金是本合同生效的前提条件，如乙在本合同签署后3个工作日仍未足额交付保证金，甲不再为乙保存该房屋且无需承担任责任。

4.3.在不影响本合同项下甲有关权利的前提下，在本合同终止后，甲应在乙付清全部应付款并按照本合同办理交还房屋手续后的30个工作日将保证金〔无息〕退还乙。

4.4.在整个合同期限，保证金应保持足额。

在乙违反本合同的情况下，甲应提前14天书面通知乙更改，如果乙拒绝更改，则甲有权抵扣乙的保证金，以补偿甲所遭受的一切损失包括但不限于拖欠的租金、设施费、物业管理费及其他费用。

在此情况发生时，乙必须把甲扣除的保证金局部根据甲通知在七日重新补足并支付于甲，否则甲有权立即提前收回该房屋，并视乙为重违约。

如果保证金缺乏甲抵扣的金额，甲有权追讨，乙应向甲额外支付差额局部。

4.5.保证金应按照第2.9条的规定汇入甲指定的银行**。

4.6.租赁期乙不得自行要求用上述保证金冲抵租金、设施费、物业管理费及其他费用，亦不得将上述保证金用于