房地产项目价格定价策略全套.docx

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房地产项目价格定价策略全套

价格

（一）房地产价格构成及影响因素

2、房屋及土地使用买卖需缴税费明细表

项目

买方

卖方

备注

交易手续费

房价×1%

契税

房价×1.5%

3%对港澳台胞及华侨

印花税

房价×0.05%

房屋产权登记费

0.3元/建筑平方米

土地登记费

0.2元/平方米（个人）

1000m2以下100/宗地每超过500m2加40元

房屋产权登记费

0.3元/建筑平方米

土地登记费

0.2元/平方米（个人）

1000m2以下100/宗地每超过500m2加40元

房屋所有权工本费

4元/户

土地使用权证工本费

20元/户

房屋所有权印花税

5元/户

土地使用权印花税

5元/户

买卖合同公证费

房价×0.3%

律师费

房价×0.5%

房屋管理费

所得税

利润×33%

工商统一税

3.03%（房屋）

5.05%（土地）

建筑物转让部分3%

土地使用权转让部分价格5%另加地方政府付税

3%×1%=0.03（房屋）

5%×1%=0.05（土地）

代理税

7%（代理商佣金×7%）

3、决定住宅物业价值的要素一览表

A、

舒

适

户型

针对特定客户群“度身定做”，周到细致地考虑使用者对于实际功能需求，满足心理上的认同感

服务设施受

小区文化、娱乐、购物场所设施齐全

小区规划

绿化、建筑小品、休闲空间

B、

便

利

生活方便

与交通干道距离合适

出入方便

购物、医疗、餐饮方便且满足身份要求

子女就学方便

幼儿园、小学、中学距离适中

C、

物

业

管

理

安全

防火、防盗、交通安全，各项措施周密

提供服务

电话维护、抢修、环卫、家庭清洁、送餐、送奶、送书报等

营造文化

形成有特色的小区活动，使小区成为温暖的大家庭

D、

环

境

内景

建筑物、广场、小品、雕塑、绿地、私家花园、空中花园等

外景

山景、小景、公园、绿地、海景、江景

卫生

无有害气体、烟尘噪音污染，日照充分、通风良好

E、

配

套

设

施

公建

完善的道路，供水、供气、供电系统

配套及设备

住户休闲会所，泳池、文化娱乐设施。

电梯、车库及优质建筑材料

4、影响房地产价格的因素一览表

一、经济因素

经济发展程序，储蓄的多少，投资水平的高低，消费水平，财政与金融状况，物价水平，建筑人工费，利率、居民收入，房地产供给与需求

二、社会因素

人口状态，城市化的水平，房地产投机行为、社会的政治安定，与社会治安状况

三、自然因素

位置、地力、地质、地势、地形、面积、土地形状、日照通风、湿度、降水量，自然灾害，建筑外观，朝向

四、其他因素

经济体制，土地使用制度、住房制度、税收、行政变更、城市规划、房地产价格政策心理因素

5、按揭费用一览表

序号

交款项目

建设银行收费标准

工商银行收费标准

保险费

按照房价的千分之一每年计收

印花税

按照按揭贷款金额的百分之零点五计收

按揭贷款金额×万分之零点五

合同公证费

300/套

抵押备案登记费

按照按揭贷款金额的千分之一计收

代理费

300/套

抵押登记费

无

按揭货款金额×万分之五

律师费

无

450/套

6、商品房销售明码标价书表格

一、交易

简况

开发经营企业名称

（加盖公章）

法定代表人

联系电话

联系人

所售楼盘名称

座落位置

预售许可证

二、标价

内容

所售商品房为第幢（座）第单元第层第号房

该商品房类别为

层高

米

该商品房销售建筑面积

平方米

使用面积

平方米

单位建筑面积售价为（人民币）元/平方米

总售价大写金额为（人民币）元/平方米

成交日期：

年月日

商品房交付日期：

年月日

购房合同号

三、价格监

督部门

地址：

电话：

四、购房者签收

备注：

本明码标价书一式两份，成交后由购房者签收，购销双方各执一份，以备查对。

（二）房地产定价及调节系数

1、房地产定价程序表

1、设定策略性定价目标

根据企业发展方向，经济实力及所处的市场环境，选择符合企业战略目标的具体定价目标

2、市场调查

即搜集目标市场信息，测定需求，考虑竞争者的价格水平等相关因素

3、成本评估

根据编制的概预算，实际经验而实时成本跟踪控制，估算成本费用水平

4、决定定价方法

根据本企业实际及营销策略的要求，选择定价方法

5、确定基准价格

根据选定的定价方法，确定所开发物业的基准价格

6、单元价格调整

针对各单元房屋的不同位置、楼层、朝向等，在基准价格的基础上进行调整

7、市场价格调整

根据市场变化情况和企业自身营销策略的要求，及时进等价格调整`

8、价格确定

综合以上各种因素，确定房地产价格

2、房地产定价方法一览表

一、成本导向

定价方法

1、成本加成定价法

是开发商按照所开发物业成本加上一定百分比的加成制定房地产的销售价格

加成的含义就是一定比率利润，这是最基本的定价方法

2、目标定价法

是根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法

二、购买者导向定价方法

1、认知价值定价法

就是房地产根据购卖者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。

用这种方法定价的公司认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是销售者的成本

2、价值定价法

指房地产商根据物业的本身价值来确定价格，满足消费者对物美价廉的要求，抵成本开发，薄利多销、或中利多销

三、竞争导向

定价方法

1、领导定价法

——市场领导者策略

指实力雄厚的房地产商开发高档物业，较高价位，赚得高额利润的一种定价方法

2、挑战定价法

——市场挑战者策略

指房地产发展商为求生存，通过价格竞争来挑战领导的一种定价方法。

以此方法可以扩大市场份额，提高声望

3、随行就市定价法

——市场追随者策略

指房地产商按照行业中的同类物业的平均现行价格水平来定价的方法

3、房地产定价目标一览表

一

追求最大利润

追求最大利润是房地产开发企业的重要目标。

追求最大利润并不等于最高价格，而是追求企业长期目标的最大总利润

二

生存

如果企业受到生产过剩，竞争激烈和顾客需求不断变化等问题的困扰，就应将求生存作为主要目标。

为了保证企业的经营，通常要降低价格，生存比利润更重要

三

获取合理的投资收益率

根据房地产投资额期望得到一定的百分比利润，先确定好一个投资回收的百分比，即投资收益率，然后在定价时以房屋建造的成本为基础，再加上事先确定的投资收益

四

以保持价格稳定为定价目标

房地产企业为了巩固自己的市场占有率，期望保持自己商品房价的稳定，以这种目标定价，一般价位适中、公平厚道、不易受市场价格的骤变而波动

五

最大的市场占有率

价格是企业与竞争者及购屋人之间最敏感的核心，当条件相当的两处或多处工地在激烈竞争时，价格较低的方案通常能领先群雄，而占有市场

六

应付竞争或避免竞争

企业通过产品定价去应付竞争或防止竞争，以避免在竞争中失利。

为了应付和防止竞争，企业定位之前，都仔细研究竞争对手的定价和有关房屋设计、施工、材料、销售等方面的资料，定出有利于应付和防止竞争的价格

七

品质与信誉领先

品质提高则成本跟着提高，因而常需定较高的价位，然而较高的价位也会带来较高的风险

4、房地产价格形成原则一览表

均衡原则

指房地产生产的三要素：

土地、资本和劳力三者应配合适当

竞争原则

指超额利润带来激烈竞争而拉动价格趋于合理

替代原则

两种或两种以上效用相近的房地产，其价格相互影响而停留在同一水准

供需原则

当房地产供给增加时，价格降低；当供给减海里，价格上涨；当不动产需求增加，价格上涨，需求减少时，价格下跌

收益递增递减原则

在一定的生产技术下，投资劳力与资本于土地上，其每单位投资额继续增加时，总收益也会随着增加，但当单位投资额递增至递减的转折点之后，其收益将呈递减现象

收益分配原则

在总收益中扣减资本，资本利息，劳工薪资，正常利润，即为土地地租

贡献原则

指不动产的某一部分对该不动产全体收益有贡献

适合原则

房地产产品必须与环境相结合，方能使房地产的收益性或舒适性发挥到最大限度

变动原则

房地产价格的形成是一种变动过程。

房地产价格随时间而变动，影响房地产价格的诸多因素不断改变，不断衍生，因而价格不可能固定于一点

预测原则

房地产价格深受预期心理及未来收益的影响。

因此，投资有收益性的不动产是在预测该不动产未来能产生的收益下进行的

5、房地产价格策略表

序号

定价方法

内容

一、

折扣和折让定价

在定价过程中，先根据建造好的房屋作出一个基本价格，然后加入适当的折扣、折让，而形成实惠售价，吸引客户，扩大销售

1、现金折扣

2、数量折扣

3、职能折扣

二、

差别定价

企业在销售商品时，根据商品的不同用途，对不同的交易对象，在不同的地区实行不同的价格政策

1、对不同消费群定不同的价格

2、对不同用途采取不同的定价策略

3、对不同的交易对象制订不同的定价策略

4、不同的部位定不同的价格

三、

心理定价

企业定价时，利用顾客的心理有意识地将产品价格定高些或低些，以符合消费心愿

四、

满意定价法

价格既不等同于获取高额利润所定的价格，也不等同于建造房屋的最低成本价，而是介于这两者之间的价格，生产者和消费者都满意，能够引起消费者对企业的好感

五、

超值定价法

超值定价属于非价格竞争范畴，并不是以房地产业中通常的低价位吸引消费者，而是房地产企业凭借良好的商业信誉，优良的品质，具有特色的产品，畅通的销售渠道，高效的促销活动，完善的售后服务等优势占据房地产市场

六、

房地产市场营销价格策略实施

经过大量的研究和探索，针对不同需求对象，不同楼盘特点，在不同时期制订出切实可行的策略

7、广州市拆迁异地补偿安置面积增幅系数对照表

拆迁地段

异时补偿安置房屋所在地段

一、二级

0～10%

7%～15%

15%～30%

30%～40%

40%～50%

三级

0～8%

8%～23%

23%～33%

33%～34%

四级

0～15%

15%～25%

25%～35%

五级

0～10%

10%～20%

六级

0～10%

8、广州市拆迁异地补偿安置面积增幅系数对照表

级别

范围

一级

二沙岛

二级

（由以下线路围合而成的区域）

区域一：

永泰路—太和岗路—先烈中路—环市东路—农林下路—东风东路—福今路—中山一路—达道路—珠江—人民南路—人民中路—人民北路—环市中路—环市东路—麓湖路—恒福路—永泰路

区域二：

天河东路—黄埔大道西—华南大道—珠江（含海心沙）—广州大道中—广州大道北—林和西横路—林和西路—广深铁路—天河东路

三级

（除上述级别外，由以下线路围合而成区域）

区域一：

广州大道北—广州大道中—珠江—江晓路—昌岗东路—昌岗中路—宝岗大道—海珠涌—珠江—芳村铁路支线—站前路—环市中路—解放北路—机场路—广园中路—广园西路—永福路—先烈中路—水荫路—水荫横路—广州大道北

区域二：

铁路员村支线—黄埔大道西—天河东路—广深铁路—铁路员村支线

四级

（除上述级别外，由以下线路围合而成的区域）

华南大道—广深铁路—口岗新街—口岗大街—中山大道—车陂路—珠江—黄埔涌—新港东路—广州大道南—南泰路—泰沙路—江南在大道南—工业大道南—工业大道中—昌岗西路—珠江—下市直街—芳村大道—规划花蕾路—花池湾居住区用地东界—浣花路—东北路—观兰涌—花地河—珠江—增步河—北环高速公路—广花路—机场入口—机场用地西北边界—白云山西麓—白云山南麓—广园东路—北环高速公路—华南大道

五级

（除上述级别外，由以下线路围合而成的区域）

区域：

大观路—东环高速公路—珠江—黄埔涌—石榴岗路—新窖南路—广州大道南—南洲路—工业大道南—工业大道中—石岗路—珠江—鹤洞路—花地大道南—浣花路—东教北路—观兰涌—花地河—葵蓬涌—南海边界—沙贝海东海—白沙河—卫生河—石井河—西槎路—棠溪新街—京广铁路—黄石路—白云山西麓—白云山南麓—北环高速公路—华南大道—广深铁路—大观路

区域二：

黄埔区黄埔街、红山街、鱼珠街及大沙镇的横沙村、下沙村

六级

（除上述级别外，由以下线路围合而成的区域）

黄埔南岗镇西边界—珠江—新窖南路—华南大道—珠江主航道—鹤洞路—花地大道南—花地河—南海边界—白沙河—珠江—卫生河—石井河—京广铁路—规划华南大道—燕岭路—车陂河北段—北环高速公路—大观路—广深铁路—黄埔南岗镇西边界

七级

海珠区、芳村区、黄埔区及白云区石井镇、新市镇、同和镇除上述级别外所辖的区域

八级

白云区除外上述级别所辖的区域

9、各种因素对住宅房屋价值影响表

基本因素

权重数

具体因数

权重数

因子

权重数

商服繁华状况

0.222

商服便利度

0.222

商服中心

0.093

交通条件

0.242

道路通达度

0.091

对外交通便利度

0.051

码头

0.010

公交便利度

0.100

基础设施状况

0.217

基础设施状况

0.107

给水

0.045

社会服务设施

0.11

医院门诊部

0.017

邮电局所

0.019

停车场

0.010

中学

0.013

小学

0.016

幼儿园

0.016

图书馆

0.006

体育场馆

0.007

公园

0.011

影剧院

0.005

环境质量状况

0.197

绿地覆盖度

0.066

自然条件状况

0.053

环境质量优劣度

0.078

大汽污染

0.029

噪声污染

0.025

水污染

0.024

规划前景

0.122

用地规划

0.066

10、住宅用地区域因素指标说明表

区域

因素

优（5）

较优（4）

一般（3）

较劣

（2）

劣

（1）

商

服

繁

华

状

况

距市级商服中心距离1000米、集贸市场距离300米、宾馆、酒店、写字楼区距离500米

距市级商服中心距离1000～2000米、集贸市场距离300～500米、宾馆、酒店、写字楼区距离500～1000米

距市级商服中心距离2000～3000米、与集贸市场距离500～700米、与宾馆、酒店、写字楼区距离1000～2000米

距市级商服中心距离3000～4000米、集贸市场距离700～900米、宾馆、酒店、写字楼区距离2000～300米

距市级商服中心距离4000米、集贸市场距离900米、宾馆、写字楼区距离3000米

交

通

条

件

邻生活型道路，与地铁口、公交站距离600米、火车站、长途汽车站、码头距离500米

邻混合型道路，与地铁口、公交站距离6000～1000米、火车站、长途汽车站、码头距离500～1000米

邻交通型道路，与地铁口、公交站距离1000～1400米、火车站、长途汽车站、码头距离500～1000米

邻支路，与地铁口、公交站距离1400～1800米、火车站、长途汽车站、码头距离1000～1500米

位于内巷，与地铁口、公交站距离1800米、火车站、长途汽车站、码头距离1500米

城

市

基

础

设

施

完

备

度

五通平，与小学、幼儿园距离500米、中学距离1500米、医院、邮电局（所）距离800米、图书馆、影剧院、体育场距离1500米

四通一平，与小学、幼儿园距离500～1000米、中学距离1500～2500米、医院、邮电局（所）距离800～1500米、图书馆、影剧院、体育场距离1500～2500米

三通一平，与小学、幼儿园距离1000～1500米、中学距离2500～3500米、医院、邮电局（所）距离1500～2200米、图书馆、影剧院、体育场距离2500～3500米

二通一平，与小学、幼儿园距离1500～2000米、中学距离3500～4500米、医院、邮电局（所）距离2200～3000米、图书馆、影剧院、体育场距离3500～4400米

一通一平，与小学、幼儿园距离2000米、中学距离4500米、医院、邮电局（所）距离3000米、图书馆、影剧院、体育场距离4400米

环

境

质

量

状

况

与公园、风景区距离500米、周围绿化程度高，空气洁净，环境优美，无污染。

地质状况为硬质、软质岩石、地下位低、土质密度大、土质均匀

与公园、风景区距离500～1000米、周围绿化程度较高，空气较为洁净，环境较安静，附近无污染。

地质状况为碎石、地下水位低、土质密度大、土质均匀

与公园、风景区距离1000～1500米、地质状况为碎石、土质密度较大、地下水位较低、附近无厂区，附近有污染源，污染情况一般，污染情况一般，对生活无影响

与公园、风景区距离1500～2000米、地质状况为老粘性土、地下水位高、土质密度较小。

较远处有工厂排放有害气体，邻近车流量大，噪声大，附近水源遭受污染较为严重，气味难闻

与公园、风景区距离2000米，地质状况为淤泥地、念沙层、喀斯特、附近有工体，临交通型干道，附近水源遭受污染严重，气味难闻

规

划

前

景

规划为低密度大型住宅区、生活型主干道

规划为中、低密度中型住宅区、生活型次干道

规划为高、中密度小型住宅区、混合型道路

规划为密度小型住宅区、交通型次干道

规划为工业区、交通型主干道

11、平均标定地价表（建筑面积计）

用地类型

商铺

住宅

9层以下

10～18层

19层以上

平均标定地价（建筑面积计）

1800元/m2

820元/m2

738元/m2

679元/m2

12、项目地价调节系数表