广西桂中商贸城前期策划报告.docx
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广西桂中商贸城前期策划报告
广西“桂中商贸城”前期策划报告
来源：
本站信息 时间：
2009-9-22 作者：
FIP（中国）商业地产
调查时间：
2004年2月25日——3月10日
调查核心内容：
1、目前该区域的建材、家具、农产品、汽配市场的现状如何？
2、项目的发展前景如何？
3、是否具有建设这些方面专业市场的市场需求潜力？
4、周边城市这几个行业专业市场对本项目的影响如何？
项目主要的经济指标：
占地面积：
1000亩
总体规划：
星级酒店、建材、家具、小商品、汽车配件等
专业市场等一体化的综合性房地产项目。
目 录
第一部分：
前 言
第二部分：
来宾市宏观市场调查分析
第三部分：
桂中地区各个城市区位调查分析
第四部分：
桂中各地区专业市场调查分析
第五部分：
来宾市商业市场调查分析
第六部分：
来宾市区域状况及SWOT调查分析
第七部分：
项目定位与项目总体开发战略建议
第八部分：
结束语
第一部分:
前 言
本项目是鼎成公司在来宾市最大的综合性房地产项目，除了要保证良好的销售外，项目还被寄予更大的期望：
即塑造桂中地区的知名房地产项目，在整个桂中地区范围内掀起专业市场的投资热潮,树立鼎成公司良好的市场形象与强有力的品牌。
对项目整体性策划之前，开展深入而系统的市场调查研究是非常必要的。
本次市场调研以项目及鼎成公司品牌为核心，通过对项目环境、当前的经济环境、区域专业市场的供求状况、周边竞争对手的现状、桂中地区专业市场的发展现状与前景、投资客的购买行为、经营商户的各方面需求等多项指标进行调研分析，为项目进行地块的总体规划、形象定位、产品定位及市场定位提供市场一线现实依据。
本调查报告是项目开发的重要组成部分与指导思想，是制定项目前期开发策略的重要市场依据。
第二部分：
来宾市宏观经济发展状况分析
1、综合环境调查
1.1地理位置
位于广西正中部，红水河贯穿其中，是珠江流域的腹心地带，属壮族主要聚居区之一。
北接广西工业重镇柳州市和国际旅游名城桂林市，南临广西首府南宁市，东靠梧州市、贵港市，西面是河池市。
来宾市距广西首府南宁160公里,距柳州市60公里。
1.2城市规模
新成立的地级来宾市辖四县一市一区，包括忻城县、象州县、武宣县、金秀瑶族自治县和新设的兴宾区（即原来宾县）,代管合山市（县级）。
总面积1.34万平方公里，居住着壮、汉、瑶、苗等10多个民族，人口240万，少数民族人口占74.64%，城区人口约为30万人。
1.3人文环境
来宾市地处广西中部，仍保留着十分丰富的盘古文化，其中包括盘古庙、盘古神话传说、盘古歌谣、盘古师公戏，以及以盘古命名的村庄、山岭、岩洞等等，形成了历史悠久、原生态型、独具特色的盘古文化体系与群落。
包括光热之城合山市，世界瑶都、“中国八角之乡”金秀瑶族自治县、重晶石和优质米基地象州县，壮乡故宫莫氏土司衙署所在地忻城县，洪秀全称王处、百崖大峡谷所在地武宣县、麒麟山人的故乡。
2002年12月,广西又一个新的地级市——来宾市正式挂牌,标志着广西继百色市、河池市、贺州市之后又一个新地级城市诞生。
1.4交通体系
来宾恰好处于西南、华中各省与华南沿海的连接带上，交通网络极为发达，湘柳铁路、桂海高速公路贯穿境内，三条国道四条省道纵横全境，连接珠江水系的红水河与柳江河流流经境内，百吨船舶可直达穗、港、澳，是大西南出海通道的重要枢纽。
既是广西重点开发的红水河经济带的重要组成部分，又是南宁--柳州--桂林产业带的中心区。
1.5物资丰富
来宾盛产大米、蔗糖、茶叶、水果、毛竹、灵香草、绞股兰、八角、还有三华李、龙眼、香米、金银花、板栗等名优土特产品。
这里自然资源优势十分明显，金秀为广西最大的水源林保护区，拥有“中国八角之乡”、“立体资源宝库”和“桃源仙境”的美誉。
甘蔗、水果、蔬菜、桑蚕及畜牧水产等都已成来宾的支柱的农业产业新格局。
全市仅高产高糖良种蔗就达120多万亩，优质水果面积达50多万亩，优质蔬菜40多万亩，桑蚕基地近20万亩。
1.6工业基础扎实
来宾市有广西最大的特合金生产基地和广西自营出口创汇大户--广西八一铁合金长。
国家特大型企业--来宾冶炼长铟冶项目每年的铟产量占全世界铟产量的1/4，是全国著名的锡锭生产基地和世界最大的铟冶基地，市属13家大中型糖厂，日榨能力5万吨，蔗糖产量居广西前茅，还有煤炭、电力、锰矿、特合金等一批工业品产量居广西首位，工业企业已发展到600多家，逐步形成了以前制糖、造纸、制药、采矿、冶炼、机械铸造、建材、电力为主的工业体系。
1.7能源充足
境内已探明的储量较大的矿藏有煤、锰、重晶石、铅锡矿等，品种达20多种，其中，重晶石、煤、锰等7种矿藏居广西首位，象州县重晶石连续多年出口居广西第一，有“重晶石国都”的美誉，金秀瑶山蕴藏着金、铜、铁、水晶、重晶石、花岗岩等十多种矿产，素有“万宝山”之称。
1.8旅游资源
目前亚洲现存规模最大、保存最完整的土司建筑群，有着“中南第一温泉”美称的象州花池温泉，是休养度假的绝好去处。
武宣县百崖大峡谷，长约10公里，是人们寻幽探险享受大自然和寻觅太平天国遗址的好去处。
金秀瑶族自治县是全国瑶族支系最多的县份，是广西最大的水源林区也是全国重要的天然植物园和物种基因库，堪称广西的“香格里拉”。
兴宾区内蕴含麒麟山人远古历史的庙山岩遗址、鸡笼山遗址和堪与桂林七星岩媲美的都鳞岩、楼梯岩及国际地质界研究二叠纪剖面的“金钉子”--蓬莱洲……都是观光旅游的佳境。
1.9城市地位
来宾市是经过国务院批准从柳州的直辖区完全剥离出来的独立县级城市，处于南宁市与柳州市的交汇处，可以共享两市充分的资源。
但在整个桂中地区中，来宾市的城市知名度还不够高，还需市政府多加宣传与推广。
2、经济发展状况
2.1国民经济发展状况
来宾市国民经济运行轨迹显示：
国民经济呈现持续快速发展态势。
2003年全年完成国内生产总值113.48亿元，同比增长11.1%；比2002年增长率提高1.3个百分点；财政收入完成11.31亿元，增长10.6%；全社会固定资产投资完成34.92亿元，增长44.8%；农民人均纯收入增加158元，增长8.9%；GDP增速比全国高4.7个百分点，比广西高3.2个百分点。
工业生产成为拉动经济增长的主导力量。
来宾市全市规模以上工业企业累计完成现价总产值63.35亿元，同比增长31.0%；完成现价增加值21.30亿元，增长30.8%；电力、糖纸、冶炼、食品加工、建材等重点行业成为工业增长的主要力量。
企业经济效益明显好转，全市工业企业实现利润总额5.44亿元，增长72.2%，创历史最高水平。
农业结构调整力度加大，粮食生产稳定
2003年来宾市全市完成农林牧渔业总产值约67.30亿元，同比增长8.0％。
农业结构调整力度加大，粮食生产稳定，高标准瓜菜、桑蚕、水果基地和吨糖田基地建设进展顺利，新增“三田”面积12万亩，茶叶、食用菌、金银花、药材等高效经济作物种植面积得到巩固和扩大，优势农产品区域布局趋于合理，农作物优质良种率稳步提高，农业产业化经营水平进一步提升。
小区规模养殖总量不断扩大，为全区畜牧业的发展创造了良好的模式，畜牧水产业成为农民增收的重要力量，畜牧水产业产值占农业总产值的比重为39.1%，提高了3.2个百分点。
投资需求与外贸进出口增长迅速。
2003上半年，全社会固定资产投资完成9.21亿元，比上年同期增长42.5%。
外贸进出口总额达4479万美元，同比增长29.2%。
2.2居民收入、生活情况
据统计部门的抽样调查资料显示，2003年1至10月份，广西城市居民人均可支配收入为6459.83元。
从居民收入增长辐度看，2003年1至10月份，广西城市居民人均可支配收入与去年同期相比增长5.6％。
广西各城市的人均可支配收入分别为：
柳州市7098.49元、北海市6699.98元、贺州市6613.50元、桂林市6612.76元、防城港市6573.20元、贵港市6413.12元、百色市6029.75元、钦州市5945.17元、梧州市5872.73元、崇左市5258.97元。
2003年来宾市城乡居民生活水平不断提高，农民人均纯收入1927元，增长8.9%；职工平均工资11350元，增长13.6％。
年人均纯收人8000元以上的群众家庭也稳步递增。
2.4支柱产业情况
1、2003年仅上半年，来宾市水产畜牧业总产值13.96亿元，同比增长5.8％；
2、工业经济规模不断壮大。
来宾市现有工业企业600多家，电力、制糖、冶炼是来宾的支柱产业。
造纸、建材、制药、矿产品、农副产品加工等工业具有一定的规模和基础，初步建立了一批有资源优势和地方特色的产业，八一铁合金厂是广西最大的铁合金生产基地，来宾冶炼厂铟冶项目每年铟产量占全世界铟产量的1/4；市属13家大中型糖厂，日榨能力5万吨，蔗糖产量列广西前茅。
3、2003年来宾市全市GDP增长11.1％，比2002年增长率提高1.3个百分点。
三次产业全面增长，其中第一产业增长6.0%，第二产业增长17.4%（工业增加值增长14.9%），第三产业增长11.0%。
2003年来宾市的三次产业结构比例调整为36.4：
34.1：
29.5，与上年相比，一产比重下降2.0个百分点，二产比重提高1.6个百分点，三产比重提高0.4个百分点。
旅游、商贸、交通运输、餐饮等产业快速发展。
非公经济占全市GDP比重提高到34.0％，比2002年提高4.1个百分点。
2.5经济发展前景
1、来宾市是个农业大地级市，工业基础条件得天独厚。
来宾市正利用优势，朝集商贸、能源、糖业等产业为主的新兴工业城市方向发展。
2004来宾市经济发展预期目标：
国内生产总值增长10.0%（第一产业增长5.5%、第二产业增长14.2%，其中工业增加值增长11.8%，第三产业增长11.0%）；
财政收入增长10.0%以上（按可比口径）；
全社会固定资产投资增长28.0%以上；
社会消费品零售总额增长12.0%左右；
农民人均纯收入增长6.0%以上。
2、来宾市的经济发展前景明朗，平均每年都以两位数的增长辐度增长，高于全国经济的增长速度，显示出来宾市的发展潜力是较大的。
3、从来宾市的产业结构调整可以分析得出，政府正偏向着重发展来宾的第二产业与第三产业，给来宾市的经济指出一个良性的发展的方向。
2.6小结
从来宾市的经济发展前景情况分析得出，政府很有意着重发展第二、三次产业，均以两位的增长速度加快来宾市的经济，体现出了来宾市经济持续快速健康发展的好势头。
3来宾市城市发展规划
3.1城市化进程的发展方向
按照城乡一体、协调发展的原则，加快城市布局结构的调整，提高中心城区现代化和县郊城市化的水平，推动中心城区综合改造，加速旧城区成片成套改造。
推进市级中心和一批各具特色的公共活动中心的建设。
重点突破、有序推进城镇体系建设。
强化对县郊城镇建设的规划指导与管理，鼓励工业向市级工业区和重点城镇规划的工业园集中，重点发展各具特色、布局合理、环境优雅的新城和中心镇，加快推进县郊的工业化、城市化和现代化进程。
3.2城市规划发展方向
为改善城市投资环境，提升城市综合竞争能力，市政府引进国内外城市规划新理念，以功能性、枢纽性基础设施建设为重点，加速推进对兴宾区的开发，合理利用城市空间，进一步拓宽城市框架。
按照“拉开框架、适当超前、完善配套、建新改旧、强化生态、造福市民”的思路，推进新来宾的城市建设。
充分发挥城市功能，促进城市发展。
3.3城市规划发展定位
来宾市城市规划发展定位：
绿色生态工业城市和区域性商贸中心
新兴的来宾市发展潜力巨大，前景广阔，商机无限。
中共来宾市委、来宾市人民政府制定了“工业立市，农业稳市，商贸旺市，科教兴市，依法治市”的发展战略，决心把来宾建成新型的绿色生态工业城市和区域性商贸中心，大力推进城市化、工业化和基础设施现代化。
3.4城市规划功能区划分
兴宾区是来宾市的主要商业中心区，但来宾市政府为了拓宽来宾市的框架。
加快来宾市城北新区建设，开工建设市行政中心办公楼，完成建政大道、北江路建设，开工建设迎宾路、五一路、兴宾北路，加快城北新区配套附属设施建设。
来宾市政府未来的行政区与城区住宅社区将向城北新区移动。
3.5城市各类用地规划、供应情况
“双百工程”
来宾市“双百工程”（即新开工建设108个重点建设项目，按目标完成112个重点项目的前期工作）的实施带动了来宾市社会固定资产投资。
108个项目大部分按时开工建设，其中已开工74个，完成投资17亿多元，占全年计划投资的51.02％；准备开工项目32个。
根据统计资料得知，2003年1至10月，全市社会固定资产投资完成22.96亿元，同比增长53.67％，其中“双百工程”所完成的投资占了74.67％。
潜在竞争对手
在已列入来宾市重点招商引资的项目中，其中有两个商业性项目是本项目的主要潜在竞争对手，如下表：
3.6城市未来大力发展的产业分析
2003年来宾市的三次产业全面增长，其中第一产业增长6.0%，第二产业增长17.4%（工业增加值增长14.9%），第三产业增长11.0%。
产业结构调整成效明显，2003年我市三次产业结构比例调整为36.4：
34.1：
29.5，与上年相比，一产比重下降2.0个百分点，二产比重提高1.6个百分点，三产比重提高0.4个百分点。
从来宾市的三大产业的发展状况来看，政府将主要的建设力度放在第二、三产业方面，第二、三产业的发展均呈增长态势，第一产业反而下降了两个百分点。
这说明政府意识到了第二、三产业对一个城市的经济发展的重要性。
第二、三产业也将是来宾市重点发展的产业，来宾市经济的新增长点将会保持一个稳定的发展势头。
目前，来宾市正利用西部大开发的大好机遇结合东盟博览会的良好契机，大力发展当地经济以及积极调整产业结构，实施农、工、牧、果并举的经济发展战略。
4、来宾市商业市场的发展机会
4.1、中国－东盟博览会
“2004年起每年在广西南宁举办中国——东盟博览会”这一利好消息为广西的贸易、投资、旅游带来新的发展机遇，尤其是刚刚起步的物流业，其意义更是非同寻常。
针对来宾市的地理、资源优势及“中国－东盟”给整个广西带来的发展机遇，来宾市委、市政府即树立了把来宾建设成为新兴新型的绿色生态工业城市和区域性商贸中心的目标。
2003年，众多来自广西区内外的知名企业与来宾市签订投资项目217个左右，合同资金总额5427亿元，其中197个项目已经开始实施；来宾市个体工商户、私营企业户分别已达38007户、568户，与刚建市同期相比，分别增长33.9％、70.1％。
来宾市为了充分地利用一年一度的“中国—东盟博览会”这个机遇，可以全面地提升整个城市的形象与在广西的地位，政府势必会加大城市建设的力度，这不但有利于来宾市的招商引资，同时，也可以更大程度地提升了整个城市竞争力，可以进一步促进当地商业市场的快速发展。
4.2、柳州义乌小商品批发市场
义乌市拥有中国乃至亚洲最大的工业消费品批发市场——中国小商品城，每年举办的义乌小商品博览会成交额逾50亿元。
如果原计划在柳州市建立的义乌小商品批发市场不能实现的话，义乌小商品批发市场势必会寻找第二个更好的开发地点。
来宾市作为从柳州剥离出去的一个新的地级城市，距离柳州市只有60公里的路程。
而且，本项目正好处于高速路旁，交能极为方便，可以通过政府行为将义乌小商品批发市场引进来宾，本项目给其提供一个发展平台，这是本项目发展的一个较好的机会。
这是来宾市经济发展的又一个机会，不但对来宾的经济有很大的助推作用，可以更大程度地提高来宾市在桂中地区的知名度。
4.3、南宁十大广东街的建设
广西壮族自治区政府想进一步提升广西在大西南甚至全国的城市地位，专门组织高层领导到广东省的经济特区进行考察、学习，最后，决定在南宁建立十条广东街，进一步提升广西省府的城市品味与综合竞争力。
来宾市距离南宁市只有160公里，南宁市建成十大广东街之后，势必会带动整个广西的旅游业、房地产业、商业投资等各方面的利好形势。
当然，也会带动周边各县市的进一步发展。
由于来宾市距离南宁不远，南宁市的城市规划建设，不但可以提升南宁整个城市的品味与竞争力，更可以进一步奠定其在大西南的城市地位。
来宾作为其周边的城市，来宾市的商业发展也将会随着南宁的商业建设而被推进，一块商业未被开发的处女地，势必会受到不少外商的青睐。
4.4小结：
从来宾市的整个商业市场来看，其商业市场还是属于一块未被开发的处女地，商业市场的开发空间前景无限。
广西整个宏观环境对来宾市的商业发展带来了很大的空间，不但可以进一步奠定广西在大西南的城市地位，也可以进一步提升来宾城市的知名度。
但由于确定与不确定因素的存在，因此，本项目的开发是机会与风险并存，更要一切都必须从市场的承受能力出发，将投资开发风险降到最低。
第三部分：
桂中地区各个城市区位调查分析
5、桂中地区各城市的优势分析
5.1来宾市城市区位分析
来宾市是从柳州市剥离出去的一个地级市，无论从经济实力、城市规模、人口流量等多方面的经济指标都要比广西其他城市要差一点，而且，在整个广西壮族自治区的知名度也不高。
有不少人对来宾市都只是一个很初步的了解，这个因素会导致很多投资者对来宾只是持一种观望的态度，不敢贸然进入。
因为来宾的整个宏观环境并不能给到投资者一个很强的投资信心，来宾的主要产业是农业，整个城市暂时还没有一些发展后劲比较强的产业支撑，导致城市的宏观环境吸引不了外商的关注，这样极不利于招商引资，同时，也为本项目的招商工作加大了难度。
来宾市交通具有得天独厚的区位优势。
北距全国工业重镇柳州市仅69公里，南距广西首府南宁市152公里。
湘桂铁路复线经过县城纵贯境内6个乡镇长达105公里，北上直通北京，南下可达钦州、防城、北海等出海口。
桂林至北海高速公路在来宾境内长达78公里，并有3个出入口。
322国道贯穿县境南北。
红水河流经县境11个乡镇，西可通贵州、云南，南可达广州、香港。
境内有便利的陆路、水路交通网络，是连接华南地区、西南地区、华中地区的交通枢纽，也是大西南的出海通道要冲。
来宾市港口发展规划出台，拟在未来7年内，重点建设来宾港、武宣港、象州港、合山港和忻城港，兴建19个300至1000吨级不等的泊位。
到2010年，力争港口货物吞吐量达到350万吨，跻身广西重要的内河港口之一。
5.2柳州市城市区位分析
柳州市是中国十大铁路枢纽之一，湘桂、黔桂、枝柳三条铁路干线交汇于此。
柳州铁路可直通湛江、防城、北海等港口，出海便捷，并与越南铁路相连。
柳州公路四通八达，国道209、322、323线贯穿柳州，并与湖南、广东、云南、贵州等省贯通，桂柳、南柳、宜柳高速公路大大缩短了柳州同周边地市的距离。
位于东南郊的柳州白莲机场，可满足MD—82及波音737、757飞机全天候起降，目前已开通的航线有柳州至北京、上海、广州、深圳、海口、汕头、北海等城市。
柳江（西江水系）可直通梧州、广州、港澳等地，全年可通航250吨级船只。
柳州港鹧鸪江作业区年吞吐量120万吨，规划建设27个泊位，是集水路、公路、铁路运输一体化的理想作业区。
柳州港有直达广州、港澳运输船队，货物往返十分便利。
柳州市是整个广西地区的交通要道，而且，柳州是广西原先最大的城市，也是广西的工业重镇，在整个大西南有着举足轻重的地位。
5.3贵港市城市区位分析
贵港市位于广西重要城市南宁、柳州、梧州、北海的几何中心，处在华南地区与西南地区的结合部，面向粤港澳，背靠大西南，交通十分便利。
黎湛铁路、324和209国道、南（宁）梧（州）高级公路、西江航道交汇贯通全境，拥有华南地区最大的内河港口，千吨船只可沿江直达港澳出海。
贵港已成为华南地区重要的水陆交通枢纽，是连接我国东南沿海地区与中西部地区的桥梁和纽带，是大西南出海最便捷的通道之一。
贵港市已建成富有特色和优势的区域工业新格局，是广西新兴的工业基地。
形成了制糖、造纸、建材等支柱产业以及机电、化工、冶金、纺织、医药、皮革、食品、印刷等10多个门类的地方工业体系。
贵港自古就是繁荣的商埠，是广西重要的物资集散地和商贸中心。
全市形成了市（县）、乡、村三级市场网络，共有大中小市场200多个，其中综合市场150个，专业市场30个，总面积达80多万平方米。
拥有广西著名的煤炭、建材、药材、食品、五金、粮食、畜禽等大型专业批发市场。
年集市贸易成交额达30亿元以上。
5.4南宁市城市区位分析
南宁，广西省会城市，毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是连接东南沿海与西南内陆的重要枢纽，是西南各省最便捷的出海通道，也是西部各省区唯一沿海的省会城市。
在国家实施西部大开发和建立中国——东盟自由贸易区之际，具有承东启西，连南接北的区位优势，是中国经济快速发展的新区域和外商投资的新热点。
作为华南、西南、东南亚三大经济圈的交汇中心，沿海与腹地的经济区域结合部，拥有规模完善的水陆空立体的交通运输网络。
以南宁为中心的全区公路网四通八达，国道、省道把南宁与全区各地市相连接，构成了广西公路网的主骨架。
目前，南宁市已形成以公路为骨干，铁路、水运和民用航空共同组成的综合运输网络。
高速公路由南宁可直达桂林、柳州、北海等地，实现了乡乡通油面公路，农村公路网不断得到完善，城乡公路等级明显提高。
内河航道下行可直达广州、珠海、香港和澳门等地，上行可通龙州、百色等地；民用航空已开通多条国际、国内航线，通达国内各主要大中城市，国际航班可直达泰国、越南等东盟国家；经过南宁的铁路有湘桂线、南防线、南昆线，纵横贯通的铁路网可直达全国各大中城市。
南宁，作为广西政治、经济、文化、金融、信息中心，是全区经济最具活力及外向程度最高的城市，在整个大西南扮演着很重要的角色。
努力把南宁建成为西南地区最具经济活力和开发潜能的中心城市。
小结：
从城市的区位优势来分析，来宾市固然有天然的优势，位于南宁与柳州之间，与南宁和柳州组成一个金三角的地理优势，可以共享南宁与柳州的各方面资源。
但是，来宾市是一个新生的地级城市，很多方面都还不完善、不成熟，而且，城市的知名度不高，竞争力不强，在城市的运营方面会给当地商业发展产生一定的阻力。
要建立来宾市在广西地区的知名度与提高其城市地位，必须要将来宾市与南宁、柳州捆绑起来，建立在同一个平台上，让人们一想到南宁、柳州，就会联想到还有一个来宾，这样就可以将来宾的城市地位提升到了一个很有高度的平台上，这样就更有利于本项目的发展。
同时，本项目位于桂中高速公路旁，更是将高速公路的引进到项目里面，这不但可以大大地提升了整
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