中南集团市场开发条线管理制度.docx
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中南集团市场开发条线管理制度
第一节运营流程
一、项目拓展及论证管理流程
1、流程图
2、流程说明：
2.1流程职责说明
区域、城市或独立项目公司前期部
负责土地信息的收集、可研报告的编制等。
总公司市场开发中心
负责项目基础信息收集，组织可行性研究及土地获取工作。
总公司营销管理中心
提出产品初步定位建议。
总公司成本管理部
编制项目建安成本估算报告。
总公司财务资金中心
进行投资估算、效益分析、费用估算。
总公司行政法务中心
对项目的背景情况调查，进行法律风险分析。
总公司工程管理中心
参与项目可行性研究，进行工程分析。
总公司总经理
参与拓展区域的评审，审批项目立项建议。
总公司董事长
确定项目可行性研究小组的成立。
2.2流程节点说明
步骤
工作内容的简要叙述
重要输入
重要
输出
备注
1
收集目标区域、目标城市建议：
责任部门：
市场开发中心；
收集信息：
《控股集团战略规划》中对项目发展区域的要求。
2
基础信息收集、市场研究：
责任部门：
市场开发中心
研究方法：
详见《城市价值评估指引》、《市场研究工作指引》、《信息筛选工作指引》。
7个工作日内收集完成。
3
目标区域研究：
责任部门：
营销管理中心；
研究内容：
从营销的角度了解目标区域（城市）的客户特点、产品特点，分析本公司产品的适用性。
7个工作日内完成。
4
目标区域研究：
责任部门：
设计管理中心；
研究内容：
研究目标区域（城市）的产品特点，分析本公司以往产品的适用性。
7个工作日内完成。
5
目标区域成本调研：
责任部门：
成本管理部；
研究内容：
收集当项目成本数据，建立成本信息库。
7个工作日内完成。
6
土地信息收集：
1、责任部门：
市场开发中心、区域、城市及独立项目公司前期部
2、收集渠道：
（1）政府公告收集类：
从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。
规划局、计委、建委、房产局等作为房地产开发的管理部门，全面掌握着全市各地块、各项目的用地性质、开发规模、地价水平、操作进度、转让意向等全方位的信息，这是寻找项目的最佳途径。
（2）国有大型房地产开发公司：
国有房总公司有大量的土地储备，但由于资金压力或利益趋使等原因，其一般将一些地块完成土地前期开发后，进行项目转让。
房地产中介机构：
随着房地产二级市场的不断健全，投资顾问等专业中介队伍逐渐成熟、壮大，其凭借各自的资源掌握着大量项目投资的信息。
（3）其它主动收集信息类：
主动了解目标城市或区域的土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息、各类招商会与项目推介会等。
3、记录要求：
信息收集人员将采集的信息记录在《土地信息采集表》上。
10个工作日内完成信息收集、编制及上报。
7
是否有价值：
市场开发中心总监判断项目的价值，确定是否开展项目初步可研。
8
项目初步可研：
责任部门：
市场开发中心、区域、城市或独立项目公司前期部
初步信息收集后，针对有价值的项目，市场开发中心、区域、城市或独立项目公司展开项目初步可研工作，收集区域位置、四指范围、占地面积、建筑面积、容积率、土地现状、周边环境等信息，相关的信息记录在《土地信息采集表》内并编制可研报告。
《土地信息采集表》
5个工作日编制完成。
9
编制《项目建议书》，召开立项会议：
责任部门：
市场开发中心
具体要求：
详见《项目建议书编制指引》。
项目建议书编制完毕，市场开发中心提请召开项目立项会议，总公司总经理等参与。
《土地信息采集表》编制分发完，5个工作日内组织召开。
10
审核、审批：
审核：
市场开发中心总监、总公司总经理；
审批：
总公司董事长。
评审重点，项目地块与公司发展战略的匹配性、投资回报率、资金的支持性等。
11
组织成立可行性研究小组：
经立项会议审批通过后，市场开发中心组织成立项目可行性研究小组，成员包括设计、营销、成本、财务、法务专业人员。
12
项目背景调查：
1、对于招拍挂项目，应收集齐全政府的相关要求。
2、对于合作开发项目，应要求对方提供政府对项目的各种批复文件及相关法律文件，具体包括（下述政府的批复及法律文件并不是每个项目都要求对方提供，应根据项目的进展情况，要求对方提供相应文件）：
（1）项目可行性研究报告及立项批复。
（2）项目规划要点、规划意见书。
（3）建筑项目告知单。
（4）项目建设用地规划许可证。
（5）项目建设工程规划许可证。
（6）项目地块的土地转让合同、土地证及地块现状图等，以明确合作项目土地的权属问题。
如没有，应去规划部门、国土局查询或去测绘部门购买等。
（7）项目建设工程施工许可证。
（8）项目市政四源协议（自来水、煤气、热力、市政工程等基础设施配套）。
（9）项目规划方案及设计方案。
（10）合作方的公司营业执照、企业法定代表人证明和企业机构代码证。
合作方如为合资企业，应要求其提供合资协议书及公司章程。
除明确合作伙伴的法律地位外，要与其上级主管部门接洽，了解合作方开发设想，其开发设想是否得到其主管部门的认可等情况。
3、拿到规划部门相关指标后，设计部门需要进行评审，对指标合理性提出意见。
相关政府批文、协议
10个工作日内调查完成。
13
法律风险分析：
1、责任部门：
市场开发中心与行政法务中心法务人员
2、文件审查时的注意事项：
文件必须是政府有关部门的批复文件而不是上报件。
对于未能提供的文件（无论对方称是否已上报），都应设法落实该方面是否存在麻烦，以避免投资后出现问题，造成经济损失。
应严格审查对方提供文件的可靠性及有效性，例如是否已过期？
或是否同政府的新政策有冲突等。
10个工作日内出具风险分析评估。
14
市场调研，提出《初步定位建议》、《分期销售计划》：
责任部门：
营销管理中心。
主要任务：
编制产品《新项目初步市场定位建议设计草案任务书初步定位建议》、《分期销售计划》。
3、其他事项：
若属于项目公司所在地及周边项目，则项目公司营销部配合以上工作。
项目基础资料
《新项目初步市场定位建议设计草案任务书初步定位建议》、《分期销售计划》
10个工作日内完成。
15
拟定《规划设计草案》：
1、责任部门：
设计管理中心。
2、主要责任：
到现场踏勘地块的地形、地貌及周边环境，进行项目规划的分析，并根据《新项目初步市场定位建议设计草案任务书》，完成规划草案，明确用地平衡、用地构成、基本指标等信息，形成《新项目可行性论证规划草案指标说明》。
3、其他事项：
若属于项目公司所在地及周边项目，则项目公司设计部配合以上工作。
《新项目初步市场定位建议设计草案任务书》
《新项目可行性论证规划草案指标说明》
10个工作日内完成。
16
地质初步勘察，拟定初步工期计划：
1、负责部门：
工程管理部
2、总公司工程管理中心组织专业工程师依据现场踏勘的地块的地形、地貌，进行工程分析，并拟定《初步工期计划》。
3、其他事项：
若属于项目公司所在地及周边项目，则项目公司工程管理部配合以上工作。
10个工作日内调查完成。
17
测算项目建安成本：
1、负责部门：
成本管理部
2、总公司成本管理部组织专业造价师根据项目拓展部提供的规划草案、《新项目可行性论证规划草案指标说明》和工程建造分析，进行项目建安成本测算。
3、、其他事项：
若属于城市公司及独立项目公司所在地及周边项目，则项目公司成本部配合以上工作。
《新项目可行性论证规划草案指标说明》
10个工作日内调查完成。
18
进行项目经济效益测算：
财务资金中心根据各专业部门提供的定位、规划、成本、营销计划和费用估算等资料，完成投资估算与分析。
具体要求，详见《项目财务分析和经济效益测算工作指引》。
《项目财务分析和经济效益测算工作指引》
19
拟定《可行性研究报告》：
1、组织部门：
市场开发中心；
2、参与部门：
可研小组成员（营销、成本、工程、财务、设计）
3、包含的内容：
1）项目决策背景及摘要；
2）项目概况；
3）法律及政策性风险分析；
4）市场分析；
5）规划设计和产品设计分析；
6）项目开发；
7）财务分析；
8）管理资源配置；
9）综合分析与建议。
具体要求详见《项目可行性研究报告编制指引》。
《项目可行性研究报告》
15个工作日内完成评审稿。
20
组织《项目可行性研究报告》评审：
1、组织部门：
市场开发中心。
2、具体要求：
详见《项目可行性研究报告评审流程》。
3、可研评审通过后，经控股集团董事长授权成立土地获取小组（成员可为原可研小组成员，具体人员由董事长选定）。
《项目可行性研究报告》
报告评审稿完成分发后，5个工作日内组织召开。
21
协议转让：
1、责任人员：
土地获取小组组长制定人员。
2、主要责任：
拟定项目转让协议。
3、项目转让合同（或项目合作合同）的主要内容如下：
（1）项目概况。
（2）合作条件：
股权比例、利润分配方式或地价、付款方式。
（3）项目开发进度。
（4）项目管理方式。
（5）合作双方的权利和义务。
（6）违约责任和其它相关事宜等。
《项目转让协议》
22
招、拍、挂获取土地：
详见《土地出让竞标流程》、《土地拍卖出让流程》、《土地挂牌出让流程》。
《土地出洋竞标流程》、《土地拍卖出让流程》、《土地挂牌出让流程》
23
土地合同签署、付款：
详见《土地合同评审及付款流程》。
《土地合同评审及付款流程》
3、支持性文件：
序号
文件名称
1
《项目可行性研究报告评审流程》
2
《土地竞标出让流程》
3
《土地拍卖出让流程》
4
《土地挂牌出让流程》
5
《土地合同及付款管理流程》
6
《新项目公司组建流程》
7
《信息筛选工作指引》
8
《市场研究工作指引》
9
《项目建议书编制指引》
10
《项目可行性研究报告编制指引》
11
《项目财务分析和经济效益测算工作指引》
12
《城市价值评价指引》
4、记录要求：
序号
记录名称
附表
1
《土地信息采集表》
2
《■模板.新项目初步市场定位建议设计草案任务书》
3
《■模板.新项目可行性论证规划草案指标说明》
4
《可研阶段成本估算表》
二、项目可行性研究报告审核流程
1、流程图
2、流程说明：
2.1流程职责说明：
项目可行性研究小组成员
参与评审会，从本专业角度介绍项目的投资价值。
项目投资评审小组
参与项目可行性研究报告的评审。
总公司董事长
负责项目投资的最终裁定。
2.2流程节点说明
步骤
工作内容的简要叙述
重要输入
重要输出
备注
1
报告分发：
1、分发责任：
市场开发中心将《项目可行性研究报告》分发项目投资评审小组。
2、项目投资评审小组成员构成：
总公司董事长、总公司总经理、总公司市场营销中心主管领导、营销管理中心主管领导、设计管理中心主管领导、工程管理中心主管领导、成本管理部主管领导、财务管理中心主管领导、当地项目公司总经理及前期、营销、设计、成本、工程、财务负责人。
注：
因考虑可研信息的保密性，项目投资评价小组成员的选择应由总公司董事长裁定。
《项目可行性研究报告》
编制完成后1个工作日内提交。
2
组织评审：
1、组织评审：
市场开发中心及项目可研小组成员。
2、参与评审：
项目投资评审小组。
3、评审要点：
（1）营销职能：
侧重于评审项目的项目定位市场受用性、销售价格的可行性、项目定位与销售价格的匹配性；
（2）设计职能：
侧重于评审项目产品与项目定位的匹配性、项目产品的可实施性；
（3）工程职能：
侧重于评审项目地块的地质条件对项目的工期影响、项目计划的可行性；
（4）成本职能：
侧重于评审项目成本与项目定位的匹配性，当地项目成本的可实施性；
（5）财务职能：
侧重于项目投资回报情况、公司资金与进度资金需求的匹配性等。
（6）董事长、总经理：
评价目标项目与公司战略的匹配性、投资回报的合理性、公司总体资金对项目资金的支持性。
《项目可行性研究报告》
报告分发后，3个工作日组织。
3
形成项目投资建议：
评审会议后，市场开发中心形成项目投资建议。
书面形式汇报。
4
审批裁定：
总公司董事会负责项目的最终裁定。
5
土地获取：
如同意投资，则成立土地获取小组，进行土地的获取工作。
3、支持性文件：
序号
文件名称
1
《项目可行性研究管理流程》
4、记录要求：
序号
记录名称
附表
1
《■模板.项目可行性报告》
三、土地出让竞标管理流程
1、流程图：
2、流程说明：
2.1流程职责说明
总公司市场开发中心
获取招标信息，领取《招标文件》；
负责组织财务资金中心、设计管理中心、行政法务中心等部门准备招标所需资料；
负责确定目标土地及购买意向，并编制《现场报价清单》；
组织招标文件分析会、投标工作答疑说明会。
总公司财务资金中心
负责准备符合标准的投标保证金；
负责筹划出让金、补偿费等土地款的来源及支付计划，并反馈市场开发中心可能出现的问题，以便开展相关的公关工作；
参与招标文件分析会、投标工作答疑说明会。
总公司行政法务中心
根据《招标文件》或《投标文件准备清单》的要求提供符合标准的相关证明文件；
参与招标文件分析会、投标工作答疑说明会。
2.2流程节点说明
步骤
工作内容的简要叙述
重要输入
重要
输出
备注
1
获得招标公告：
总公司市场开发中心确定目标地块的购买意向，通过各类信息渠道获得《招标公告》，《招标公告》一般包括土地指标信息、公示及招标时间、联系人等信息。
《招标公告》
2
购买招标文件：
市场开发中心对有购买意向的目标土地向土地交易中心购买或领取《招标文件》，并出具相关证明材料。
证明材料一般包括营业执照、企业机构代码证房地产企业开发资质等。
《招标文件》
3
召开招标文件分析会：
竞标小组的成员：
总公司董事长任免。
市场开发中心组织招标文件分析会，竞标小组成员及财务资金中心、行政法务中心、设计管理中心参加；
文件购买及分发后，5个工作日内组织。
4
各部门配合准备工作：
市场开发中心向财务资金中心提供《招标文件》或《投标资金要求》。
市场开发中心向设计管理中心提供《招标文件》或《设计方案文本编制要求》，设计管理中心据此组织编制设计方案文本。
设计方案文本提供相关人员进行初步评审。
市场开发中心提供行政法务中心《招标文件》或《投标准备文件清单》，行政法务中心据此准备文件。
《招标文件》
《设计方案文本编制要求》
各部门以书面形式反馈意见。
5
组织专业部门参加答疑会：
市场开发中心组织投标工作答疑说明会，明确各部门准备情况及遇到的问题。
市场开发中心参加土地储备中心组织竞标小组成员的现场踏勘、答疑会，并根据可行性分析及对《招标文件》中的问题提问。
6
准备招标保证金：
财务资金中心根据《招标文件》或《投标资金要求》的要求准备符合标准的投标保证金。
7
交纳保证金，填写招标申请：
市场开发中心交纳招标保证金，填写招标申请。
8
准备投标报价：
市场开发中心准备投标的报价。
按照当地竞标要求编制。
9
资料准备：
行政法务中心准备投标公司资料。
设计管理中心准备投标设计方案。
按照当地竞标要求编制。
10
编制完成招标文件：
市场开发中心依据其它部门提供的资料完成招标文件的编制。
《招标文件》
按照当地竞标要求提交。
11
投出标书：
土地储备中心根据《招标公告》的时间开始招标。
中南公司竞标小组人员装订、包装完成投标文件，并按规定程序在现场进行投标，投标文件一般包括方案文件、投标保证金、其他文件。
12
参加开标\唱标\评标过程：
土地交易中心现场开标、唱标（公布投标价格、投标保证金金额、标书组成文件名称）。
13
评审：
评标委员会对投标文件进行内部评审，评审时间一般花费2-3小时，并在现场公布评审结果。
评标委员会在现场公布评审结果，并确定中标人，同时顺序推荐若干中标候选人。
14
未成功，领回招标保证金：
未竞标成功则由土地交易中心在招标现场或若干日内退还未竞得人的竞买保证金。
15
受让成功，签署成交确认书：
受让成功由土地交易中心在招标现场与竞得人签订《招标成交确认书》。
竞得人按照《招标成交确认书》规定的时间签订相关协议，协议一般包括与国土相关部门签定的出让合同、与土地储备部门或一级开发商签定的土地整理补偿合同。
在政府网站、报纸或政府报告等相关媒体公布招标出让的结果，出让结果一般为土地名称、四至、面积、容积率、其它经济技术指标或限制条件、土地价格、竞得人名称等文字及图片。
《招标成交确认书》
注：
竞标前期，竞标小组代表与各总公司（竞标单位）进行沟通，掌握最新信息，确保公司利益最大化。
3、支持性文件：
序号
文件名称
1
《土地合同及付款管理流程》
4、记录要求：
序号
记录名称
附表
2
无
四、土地拍卖出让流程
1、流程图：
2、流程说明：
2.1流程职责说明：
总公司市场开发中心
获取招标信息，领取《拍卖文件》；
负责组织财务资金中心、设计管理中心、行政法务中心等准备所需文件；
负责确定目标土地及购买意向，编制现场《现场报价清单》；
组织拍卖文件分析会、拍卖工作答疑说明会。
总公司财务资金中心
负责准备符合标准的投标保证金；
负责筹划出让金、补偿费等土地款的来源及支付计划，并反馈市场开发中心可能出现的问题，以便开展相关的公关工作；
参与拍卖文件分析会、拍卖工作答疑说明会。
总公司设计管理中心/
行政法务中心
负责准备拍卖所需的资料；
参与拍卖文件分析会、拍卖工作答疑说明会。
2.2流程节点说明
步骤
工作内容的简要叙述
重要输入
重要输出
备注
1
获得拍卖公告：
1、总公司市场开发中心通过各类信息渠道获得《拍卖公告》，《拍卖公告》一般包括土地指标信息、底价信息、公示及拍卖时间、联系人等信息。
2、市场开发中心确定目标地块的购买意向。
《拍卖公告》
2
购买拍卖文件：
1、市场开发中心对有购买意向的目标土地向土地交易中心购买或领取《拍卖文件》，并出具相关证明材料。
2、证明材料一般包括营业执照、企业机构代码证、房地产企业开发资质等。
3
参加答疑会：
市场开发中心组织公司土地获取小组成员（小组成员由总公司董事长任命，包括营销、设计、工程、成本、财务专业人员）参加土地储备中心组织的现场踏勘、答疑会，并根据可行性分析及对《拍卖文件》中的问题提问。
4
各部门配合准备工作：
1、财务资金中心准备拍卖所需的竞买资金。
2、行政法务中心准备拍卖所需的公司文件。
5
准备竞买文件，提出竞买申请：
土地储备中心根据《拍卖公告》的时间开始拍卖；市场开发中心连同土地获取小组准备竞买文件，向土地交易中心提出竞买申请。
《竞买文件》
6
交纳竞买保证金，领取号牌：
竞买人交纳竞买保证金并领取竞买号牌，竞买保证金的比例在各城市有显著的差别，某些城市竞买保证金的比例高达出让金的60%-100%。
7
现场报价：
在拍卖现场，竞买人以举牌报价方式参与竞买；土地交易中心接受有效的竞买报价，并接受新的竞价。
8
评审确定：
土地交易中心在拍卖现场确定竞得人。
9
未成功，领回竞买保证金：
土地交易中心在拍卖现场或若干日内退还未竞得人的竞买保证金。
10
受让成功，签署成交确认书：
1、土地交易中心在拍卖现场与竞得人签订《拍卖成交确认书》。
2、竞得人按照《拍卖成交确认书》规定的时间签订相关协议，协议一般包括与国土相关部门签定的出让合同、与土地储备部门或一级开发商签定的土地整理补偿合同。
在政府网站、报纸或政府报告等相关媒体公布拍卖出让的结果，出让结果一般为土地名称、四至、面积、容积率、其他经济技术指标或限制条件、土地价格、竞得人名称等文字及图片。
《拍卖成交确认书》
注：
拍卖出让前期，招、拍、挂小组代表与各总公司（参与拍卖单位）进行沟通，掌握最新信息，确保公司利益最大化。
3、支持性文件：
序号
文件名称
1
《土地合同及付款管理流程》
4、记录要求：
序号
记录名称
附表
2
无
五、土地挂牌让流程
1、流程图：
2、流程说明
2.1流程职责说明：
总公司市场开发中心
获取土地出让信息；
购买《挂牌文件》并参加答疑会；
负责编制《土地款支付计划》；
准备挂牌所需相关文件；
负责确定目标土地及购买意向。
总公司财务资金中心
负责准备符合标准的竞买保证金；
负责筹划出让金、补偿费等土地款的来源及支付计划，并反馈市场开发中心可能出现的问题。
总公司行政法务中心
负责根据《挂牌文件》的要求准备所需的公司文件。
2.2流程节点说明
步骤
工作内容的简要叙述
重要输入
重要输出
备注
1
获得挂牌公告：
总公司市场开发中心确定目标地块的购买意向，通过各类信息渠道获得《挂牌公告》，《挂牌公告》一般包括土地指标信息、底价信息、公示及挂牌时间、联系人等信息。
《挂牌公告》
2
购买挂牌文件：
市场开发中心对有购买意向的目标土地向土地交易中心购买或领取《挂牌文件》，并出具相关证明材料，证明材料一般包括营业执照、企业机构代码证、房地产企业开发资质等。
《挂牌文件》
3
参加答疑会：
市场开发中心市场开发中心组织公司土地获取小组成员（小组成员由总公司董事长任命，包括营销、设计、工程、成本、财务专业人员）进行现场踏勘、答疑会，并根据可行性分析及对《挂牌文件》中的问题提问。
4
准备现场报价文件，申请资料、挂牌保证金：
1、土地储备中心根据《挂牌公告》的时间开始挂牌。
2、财务资金中心准备保证金并准备申请材料中的财务文件。
3、行政法务中心准备申请资料中的公司文件。
4、市场开发中心准备现场报价文件。
5
填写挂牌申请：
市场开发中心填写挂牌申请交土地交易中心。
6
交纳挂牌保证金，领取挂牌编号或号牌：
1、公司招拍挂小组竞买人交纳竞买保证金并领取竞买资格证明，竞买保证金的比例在各城市有显著的差别，某些城市竞买保证金的比例高达出让金的60%-100%。
2、在挂牌现场，公司招拍挂小组竞买人填写竞买报价单，参与竞买。
7
了解电子公告报价变化情况：
1、土地交易中心根据有效的竞买报价单更新挂牌显示，并接受新的竞价。
2、市场开发中心在公示期内关注电子公告,注意了解竞价情况。
8
竞价：
升级会员 