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资产评估计算题汇总

资产评估计算题汇总

资产评估计算题汇总

1．运用重置成本法计算固定资产的评估值。

主要包括：

重置成本的确定、成新率的计算、功能性贬值的计算。

例1：

已知某厂的一台设备已经使用5年，设备的利用率假设为100%，仍有10年使用寿命。

该设备目前的重置成本为90万元。

但由于技术进步的原因出现了一种新型设备，其功能相同，但每生产100件产品可节约材料2公斤，预计该厂未来10年内年产该产品20万件，A材料前五年的价格将保持20元/公斤，从第六年起将上涨20%，试根据给定材料确定该设备的成新率、功能性贬值和评估价值。

假设不考虑经济性贬值因素。

（所得税率为33%，其中折现率15%，年限为5年的复利现值系数为0.4972，年金现值系数为3.3522，折现率为15%，年限为10年的年金现值系数为5.0188）

成新率=10÷（10+5）×100%=66.67%

功能性贬值的计算：

先计算年超额运营成本：

前五年：

每年 ÷100×2×20=8（万元）

后五年：

每年 ÷100×2×20×（1+20%）=9.6（万元）

再计算年净超额运营成本：

前五年：

每年 8×（1－33%）=5.36（万元）

后五年 每年 9.6×（1－33%）=6.43（万元）

最后折现处理得功能性贬值额：

5．36×3.3522＋6.43×3.3522×0.4972=26.68（万元）

评估价值=90×66.67%－26.68=33.32万元，

例2 某企业的一条生产线购于1996年10月，帐面原值为750万元，评估基准日为2001年10月。

经调查得知，该类设备的定基价格指数在1996年和2001年分别为100%和140%，假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用5年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗4万度，每度电按0。

6元计算。

（所得税率为33%，折现率为10%，年限为五年，折现率为10%的年金现值系数为3。

7908）

要求：

（1）计算该设备的重置成本 

（2）计算该设备的实体性贬值额、（3）功能性贬值额 （4）确定设备的评估价值  （小数点后保留两位小数）

（1）    重置成本＝750×140％／100％＝1050万元

（2）    实体性贬值率＝5／10＝50％ 实体性贬值额＝1050×50％＝525万元

（3）    功能性贬值额＝40000×0。

6×3。

7908×0。

67＝60956。

06元3

（4）评估价值＝－－60956。

06＝。

94元

  例3．已知某厂的一台设备，资产的功能与价值存在线性关系，若重置全新的同类机器设备，价值为500万元，年产量为500件，被评估设备的产量为400件。

该设备已经使用6年，设备的利用率为100％，仍有9年的使用寿命。

但由于技术进步的原因，出现了新设备，其功能相同，但每生产1件产品，可节约甲材料

2公斤，预计在未来的9年内，甲材料在前五年的价格保持在200元／公斤，从第六年起上涨20％，（该企业适用的所得税率为33%，假定折现率为10%。

年限为5年，折现率为10%的年金现值系数为3.791，复利现值系数为0.621，年限为4年，折现率为10%的年金现值系数为3.170）

要求：

（1）计算资产重置成本 

（2）计算实体性贬值额  （3）计算功能性贬值

     （4）计算评估值（不考虑经济性贬值因素）

（1）资产的重置成本＝500×400÷500＝400万元

（2）确定实体性贬值率=6÷15＝40％ 实体性贬值额＝400×40％＝160万元

 （3）功能性贬值=400×2×200×0.67×3.791＋400×2×240×0.67×3.170×0.621＝.0448元

 （4）评估值=－－.0448＝.9552元

例4  某企业将与外商组建合资企业，要求对资产进行评估。

具体资料如下：

  该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年,在使用期间该资产的利用率为87.5%。

经调查分析确定：

按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为500万元。

经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。

又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本4万元。

（该企业适用的所得税率为33%，假定折现率为10%。

年限为8年，折现率为10%的年金现值系数为5.3349）

要求:

试确定该设备的重置成本、成新率、实体性贬值额、功能性贬值和评估价值。

（1）重置成本＝500万元 

（2）实体性贬值率＝20×87.5%÷（20×87.5%＋8）＝68.63% 

   实体性贬值额=500×68.63%=343.15万元

成新率＝1－68.63%＝31.37%

（3）功能性贬值=4×（1－33%）×5.3349=14.29523万元

  （4）评估价值=500－343.15－14.29523=136.28077元

2．运用现行市价法评估固定资产的价值。

假设有一套机器设备，已使用5年，现在市场上该种设备同类新型设备的交易价格为元，预计全套设备的的残值率为4%，这种设备的折旧年限为12年。

使用现行市价法确定设备的评估价格。

评估值为 －（－×4%）÷12×5=元

3．实物资产长期投资的评估。

例。

甲企业在乙企业用设备资产进行长期投资，该设备价值50万元，折旧率为5%，投资期限为10年，评估时剩余投资年限为五年。

投资初规定，设备在投资期满以后以净值返换投资方。

预期在未来五年内收益分别为4万元、5万元、6万元、7万元、8万元。

投资方所在行业的平均投资收益率为12％，求甲企业该设备投资的评估值。

12%的复利现值系数为

1   2   3   4   5

0．8929

   0．7972

   0．7118

   0．6356

   0．5675

 评估值=4╳0.8929+5╳0.7972+6╳0.7118+7╳0.6356+8╳0.5675+（50－50×5%×10）×0.5675=35.005万元

4.可转换优先股的评估 甲企业去年购入乙企业发行的可转换优先股票300股，每股面额100元，乙企业发行时承诺5年后优先股持有者可按1：

20转换成乙企业的普通股股票。

优先股股息率为15%，乙企业去年发行普通股时的价格为5元/股，预计股价上涨率为10%。

企业适用的折现率为12%。

评估优先股的价值。

（假设优先股的最后一年的股息和转换发生在同一年）

转换时普通股的市场价格=5×（1+10%）5=5×1。

611=8。

055元

优先股的转换总收入=300×20×8.055=48330元

评估价值=300×100×15%×（P/A，10%，4）+48330×（P/F，10%，4）=4500×3。

170+48330×0。

687=47467.71元

5．土地使用权评估的成本法

例：

某企业土地的取得一块宗地面积为平方米，土地取得费用为42。

2元/平方米，土地开发费为：

50元/平方米，税费为49。

1元/平方米，投资的资金月利率为0。

915%，土地的开发周期为2年，假设土地的取得费、开发费、税费均为均匀发生，投资利润率为10%，土地所有权收益率为15%。

试评估该宗地的价格。

（1）土地的取得费用=42.2元/平方米

（2）土地开发费为：

50元/平方米

（3）税费为49.1元/平方米

（4）投资利息=（42.2+50+49.1）×0.915%×24÷2=15.8元/平方米

（5）资金利润=（42.2+50+49.1）×10%=14.4元/平方米

（6）土地成本=42.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5元/平方米

（7）土地所有权收益=174.5×15%=26.7元/平方米

（8）土地价格=（174.5+26.7）×=元

6．土地使用权评估的假设开发法（参见教科书P163-164）

一住宅楼，建筑面积为5000平方米。

预计建设期为1年，建筑费为3000元／平米，专业费为建筑费的10％，地价、建筑费和专业费在建设期内一次性投入。

预计售价：

9000元／平米，销售管理费为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6.5%，当地银行贷款利率6％，开发商要求的投资利润率为10％。

求：

地价。

楼价＝5000×9000＝4500万元元

建筑费＝3000×5000＝1500万元

专业费＝×10％＝150万元

销售管理费＝4500万×2.5％＝112。

5万

税费＝4500万×6.5％＝292.5

万

利润＝（地价＋建筑费＋专业费）×利润率＝（地价＋1650万）×10％=0.1地价+165万

利息＝（地价＋1650万）×6％=0.06地价+99万

地价＝4500－1650－112.5－292.5－0.1×地价－165－0.06×地价－99万

地价＝2181万÷1.16＝1880.1724万

7．运用收益还原法评估房地产价格

例：

待估对象的基本情况是：

写字楼一幢，占地面积500平方米，建筑面积2000平方米，月租金60000元，设定建筑物还原利率为10%，尚可使用年限为50年，土地还原利率为8%，房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元，建筑物价格以成本法求得为150万元。

试用收益现值估算该写字楼所占基地的公平市场价格。

（1）总收入=60000×12=元

（2）总费用=元

（3）总收益=-=元

（4）房屋纯收益=×（10%+2%）=元 2%为房屋年折旧率

（5）土地纯收益=－=元

（6）50年土地使用权价格=×（P/A，8%，50）=。

47元

8．运用残值法（割差法）评估商誉的价值。

某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场预测其未来5年的收益额分别是13万元、14万元、11万元、12万元和15万元，并假定从6年开始，以后各年收益额均为15万元。

根据银行利率及企业经营风险情况确定的折现率和本金化率均为10％，。

采用单项资产评估方法，评估确定该企业各单项资产评估之和（包括有形资产和可确指的无形资产）为90万元。

要求：

试确定该企业商誉评估值。

折现率10%的复利现值系数

1   2   3   4   5

0．9091 0．8264

   0．7513 0．6820 0．6209

商誉的评估价值=

一、核心考点之一——机器设备评估的成本法

资产评估的成本法在机器设备的评估中表现的最完整，也最有代表性。

因此每年考试的第一个计算题目几乎都是考核机器设备评估的成本法。

对机器设备评估运用成本法的考核，重点在于重置成本、成新率、实体性贬值、功能性贬值的估算。

重置成本的估算一般都是考核物价指数法，如果机器设备不同组成部分的物价变动不一致，应该区分不同组成部分运用不同的物价指数。

如果重置成本估算的考核想考出新意，则完全可以与进口设备从属费用的估算结合起来。

成新率的考核一般都是年限法，年限法比较容易错误的是有关实际已使用年限的计算，可能还会考核加权平均已使用年限的计算。

实体性贬值往往和成新率的考核融合在一起，而功能性贬值的估算几乎就没有离开过净超额运营成本折现法的框架。

考例1、被评估设备购建于1995年6月,账面原值100万元,1998年6月对该设备进行技术改造,以使用某种专利技术,改造费用为10万元, 评估基准日为1999年6月30日。

1995年至1999年设备类价格定基变动指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；被估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；被估设备所在企业的正常投资报酬率为10%,规模效益指数为0.7,该企业为正常纳税企业，所得税税率为33%；经了解,该设备在评估前使用期间因技术改造等因素,其实际利用率仅为正常利用率的60%,经评估人员鉴定分析被评估设备尚可使用6年,评估基准日后,其利用率可以达到设计要求的80%。

根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值。

★自考名师王学军解答与分析：

首先运用物价指数法计算被估设备重置成本=100×120%／105%+10×120%／115%＝100×1.14+10×1.04 ＝114+10.4＝124.4（万元）

被估设备加权投资年限=（114×4+10.4×1）÷124.4＝（456+10.4）÷124.4 ＝466.4÷124.4＝3.74（年）

采用年限法计算被估设备实体性贬值率，前一步骤计算的被估设备加权投资年限仅仅是名义的，必须根据资产利用率转化为实际已使用年限。

（3.74×60%）÷（3.74×60%+6） ＝2.24÷8.24＝0.27或27%

本题的独特之处在于“被估设备的月人工成本比同类节约1000元”，因此被估设备发生的不是功能性贬值，而是功能性升值（求取评估值是要加而不是减）。

功能性升值=0.1×12×（1—33%）×（P/A,10%,6） ＝0.8×4.36＝3.49（万元）

采用规模经济效益指数法计算经济性贬值率=1-0.80.7＝1-0.86＝0.14

评估值=［124.4×（1-27%）＋3.49］×（1－0.14）＝（90.81＋3.49）×0.86＝81.09万元

请注意，［124.4×（1-27%）＋3.49］不能写为［（124.4＋3.49）×（1-27%）］，因为采用年限法计算被估设备实体性贬值率时一般不考虑已经发生的功能性价值变化。

在进行成本法的有关计算时，考生一定要区分复原重置成本和更新重置成本这一对概念。

复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。

更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产和建造具有同等功能的全新资产所需的成本。

复原重置成本与更新重置成本均是重置成本，采用的都是现实价格，所不同的耗用材料、标准和设计结构的差异。

如果建筑该项资产的技术条件、耗用标准等没有改变和进步时，更新重置成本和复原重置成本是一样的。

在同时可得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选用更新重置成本。

考例2、评估对象为某机器厂的一条国产机组,该机组于1996年5月20日购置并投入使用,其设计生产能力为年产A产品10万件,账面原值为150万元,评估人员以2001年5月20日为评估基准日对该机组进行评估,并取得以下相关经济技术数据:

（1）设备类价格指数情况是:

 1997年5月比1996年5月上升了2%,1998年5月比1997年5月上升了1%,1999年5月比1998年5月下降了1%,2000年5月与1999年5月价格水平持平,2001年5月比2000年5月上升了2%；

（2）经评估人员在该机组生产厂家询价, 该机组的现行出厂价格为100万元,运杂费、安装调试费大约占购置价的25%,据厂家介绍,更为新型的改进机组已经面世,售价较该机组有较大提高；

（3）被评估机组从投产到评估基准日,由于市场竞争的原因,利用率仅为设计能力的60%,估计评估基准日后的产权变动会使其利用率达到设计要求；

（4）被评估机组经检测尚可使用7年；被评估机组与相同生产能力的改进机组相比,年运营成本超支额大约在4万元左右；

假定折现率为10%。

根据上述背景材料运用两种具体方法评估该机组于2001年5月20日的续用价值。

★自考名师王学军解答与分析：

可按市场重置方式和价格指数法两种具体方法进行评估。

如果运用市场重置方式的数学表达式为:

评估值＝重置成本—实体有形损耗，在运用市场重置方式时,因该机组市价已经考虑了功能落后因素,故不需再计算功能性贬值,材料中未给出经济性贬值信息,故亦不考虑经济性贬值因素。

如果运用价格指数法的数学表达式为:

评估值＝重置成本—实体损耗—功能性贬值，这里需要注意的是运用价格指数法确定该机组的重置成本是复原重置成本,必须考虑其功能落后因素并计算其功能性贬值。

运用市场重置方式评估：

1.重置成本＝100×（1+25%）＝125（万元）

2.实体损耗率＝5×60%/[（5×60%）+7]×100%＝3/10×100%＝30%

3.评估值＝125×（1-30%）＝87.5（万元）

运用价格指数法评估：

1.重置成本＝150×（1+2%）（1+1%）（1-1%）（1+2%）＝156.04（万元）

2.实体损耗率＝3/（3+7）×100%＝30%

3.功能性贬值＝4×（1-33%）（P/A,10%,7）＝2.68×4.8684＝13.05万元

4.评估值＝156.04×（1-30%）-13.05＝96.18（万元）

最终评估结果应以运用市场重置方式的评估结果为准或为主（此结果的权重超过51%即算为主）。

因为,此方法是利用了市场的判断,更接近于客观事实,而价格指数法中的价格指数本身比较宽泛,评估精度可能会受到影响,故不能以该评估方法和评估结果为主,或平分秋色。

考例3、被评估设备为1989年从德国引进设备，进口合同中的FOB价是40万克。

1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种待估设备了，其替代产品的FOB报价为45万马克，而国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为60万马克。

按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70%一90%，境外运杂费约占FOB价格的5%，保险费约占FOB价格的0.5%，不考虑进口关税、增值税，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按CIF 价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，年运营成本比其替代设备超支2万元人民币，被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，评估时马克与美元的汇率为1.5：

1，人民币与美元的汇率为8：

1。

根据上述数据估算进口设备续用价值。

★自考名师王学军解答与分析：

（1）被评估设备的CIF价格取同年其他企业从德国进口设备的CIF价格最为合理，即被评估设备的CIF价格为60万马克，可以按照评估时马克与美元的汇率1.5：

1折合为40万美元：

40×8=320万元人民币。

（2）被评估设备的重置成本 = （设备的CIF价格+银行手续费）×（1＋国内运杂费率）其中：

    银行手续费＝40×8×0.8%=2.56万元人民币

    国内运杂费=（320+2.56）×3%=9.68万元人民币

    进口设备重置成本=320+2.56+9.68＝332.24万元人民币

    成新率＝5÷（5+5）=50%

    有形损耗=332.24×50%=166.12万元人民币

    无形损耗=年净超额运营成本×（1-所得税率） ×（P/A，10%，5） =2×（1-33%）×3.7908=5.=5.08万元人民币

续用价值= 322﹒24-166.12-5.08=161.04万元人民币

二、核心考点之二——房地产评估的市场法

市场法评估包括直接评估和间接调整两种方式。

对于市场上能够找到与被估资产完全相同的参照物，可直接将其市价作为评估值。

但是，更多情况是只能找到类似参照物的价格，需要比较与被评估资产的差异，间接调整确定被估资产价值。

调整因素主要包括时间因素、地域因素和功能因素和个别因素。

运用市场法进行资产评估的核心考点在于修正系数（调整系数）的计算，不管题目条件如何给取，修正系数都应该按照下列基本公式进行计算：

修正系数=评估对象对应的指标值÷参照物对应的指标值

分子分母千万不可颠倒，而且不一定求取修正系数时非要把分母作为100。

如果一个题目中涉及诸多修正系数，那么各个修正系数之间是连续相乘的关系。

考例1、有一待估宗地甲需评估,现搜集到与宗地甲条件类似的4宗地A、B、C、D,具体情况如表1—1；表中的交易情况、区域因素及个别因素值,都是参照物与甲比较,正号表示参照物宗地条件比宗地甲条件优,负号含义相反。

数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

该城市此类用地容积率与地价关系为:

当容积率在1-1.5之间时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为l时的地价增加3%。

另外,该城市地价指数情况1995年至1999年每年分别为100、105、108、110、111。

试求待估宗地1999年1月份的价格。

（单位:

元／平方米）

表1—1   宗地成交价交易时间交易情况   容积率   区域因素个别因素

            甲　　　　1999.1      0       1.2       0       0

            A　　 800  1998.1     +2%     1.3      +1%     0

            B 　　850  1999.1     +1%     1.4       0     +1%

            C 　　760  1988.1      0       1.1       0     -2%

            D　　 780  1998.1      0       1.0     -1%    -1%

★自考名师王学军解答与分析：

首先需要建立容积率地价指数表,见下表

    容积率　　　　 1.0 　　1.1　　 1.2　　 1.3 　　1.4

    地价指数　　　100　　 103　　 106　　 109 　　112

    然后对参照物地价进行修正:

     A.800×111/110×100/102×106/109×100/101×100/100＝762（762.04）

     B.850×111/111×100/101×106/112×100/100×100/101＝789（788.6）

     C.760×111/110×100/100×106/103×100/100×100/98＝805（805.35）

     D.780×111/110×100/100×106/100×100/99×100/99＝851（851.26）

最后确定评估结果:

（762+789+805+851）÷4＝3207÷4＝801.75元/平方米

三、核心考点之三——无形资产评估的收益法

收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益，再将其折算成现值，来确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

收益法的应用过程，实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化的过程。

在考核无形资产评估的收益法时，一定要注意折现的对象是无形资产在评估基准日以后的预期收益，而不是评估基准日以前的历史收益。

考例1、甲企业许可乙企业使用其生产可视对讲电话的专利技术,已知条件如下:

甲企业与乙企业共同享用可视对讲电话专利,甲乙企业设计能力分别为150万部和50万部:

该专利为甲企业外购,账面价值100万元,已使用4年,尚可使用6年,假设前4年技术类资产累计价格上涨率为15%；该专利对外许可使用对甲企业生产经营有较大影响,由于失去垄断地位,市场竞争会加剧,预计在以后6年,甲企业减少收益按