物流园区项目可行性报告.docx
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物流园区项目可行性报告
物流园区项目可行性报告
第一部分:
项目决策背景及摘要
一、外部环境
1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:
交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等;
2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。
例如,项目处在浦东,要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
3、项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:
危房改造、高新技术区生活产品配套、文化园、政府重点工程等;
二、内部因素
1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义(一般3—5年),在公司发展中的地位(是否核心项目);
2、公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;
3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;
第二部分:
物流园区项目概况
一、宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。
附图:
项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。
二、宗地现状
1、四至范围;
2、地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;
3、地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;
4、地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响;
5、地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;
6、土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;
7、地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图:
平面地形图,标记四至范围及相关数据;
地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容;
地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆等。
三、物流园区项目周边的社区配套
(一)周边3000米范围内的社区配套
1、交通状况
(1)公交系统情况,包括主要线路、行车区间等;
(2)宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决;
(3)现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图:
交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统;
2、教育:
大中小学及教育质量情况。
3、医院等级和医疗水平
4、大型购物中心、主要商业和菜市场
5、文化、体育、娱乐设施
6、公园
7、银行
8、邮局
9、其他
附图:
生活设施分布图,具体位置、距离。
(二)宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
四、物流园区项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)
1、治安情况
2、空气状况
3、噪声情况
4、污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)
5、危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)
6、周边景观
7、风水情况
8、近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9、其他
五、物流园区项目大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性)
1、道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系(影响)。
2、供水状况:
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3、污水、雨水排放:
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4、通讯(有线电视、电话、网络):
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5、永久性供电和临时施工用电:
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6、燃气:
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、供热及生活热水:
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图:
说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情况。
六、物流园区项目规划控制要点
1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2、产品建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积
3、综合容积率、产品容积率
4、建筑密度
5、控高
6、绿化率
7、其他
七、土地价格
土地价格计算的方法,若有代征地要说明代征地价格。
根据购买价格计算总地价、楼面地价。
第三部分:
法律及政策性风险分析
一、合作方式及条件
1、合作方基本情况:
名称,主要股东投资情况,注册资本,成立时间、特殊背景等
2、合作方式:
例如:
一次性买断土地、建后分房(面积)、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。
除直接从政府批租土地外,都要明确对方一定能够提供正规税务发票。
对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
3、付款进度及与拿地程序的配合
4、其他合作的主要条件
5、与合作方式相关的其它法律规定
二、土地法律性质评估
(一)现状
1、土地所有权归属
2、土地使用权归属
3、土地的用途
(二)规划
1、规划所有权归属
2、规划使用权归属
3、规划的用途
三、取得土地使用权程序评估
1、取得土地使用权的程序
2、取得土地使用权需要的工作日
3、取得商品房用地土地使用权所需条件
4、取得土地使用权的风险及控制(取得土地使用权存在的不确定因素及解决)
四、土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)
1、土地性质变更的程序和理由
2、土地性质变更的政策支持或障碍
3、土地性质变更需要的工作日
五、政策性风险评估
城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫,从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。
例如:
优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内产品等。
六、总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性,风险的可控性进行评价。
如:
签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑;部分或全部条款存在的不确定性因素的控制;不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
第四部分:
物流园区项目市场分析
一、区域产品市场成长状况
1、区域产品市场简述
?
形成时间
?
各档次产品区域内分布状况
?
购买人群变化
2、区域产品市场各项指标成长状况(近3-5年)
?
开工量/竣工量
?
销售量/供需比
?
平均售价
3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
二、区域内供应产品特征
1、各档次产品供应状况
2、各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
?
平均售价
?
开发规模
?
产品形式
?
平均消化率
?
平均容积率
?
物业在区域内分布特征
3、区域内表现最好个案状况
附图:
项目周边楼盘个案分布图,其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
5、分析:
本案在区域市场内的机会点
6、结论:
?
区域市场在整体市场的地位及发展态势
?
本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式
?
本案在区域内开发市场潜力
?
本案在开发中的营销焦点问题
三、区域市场目标客层研究
1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围(建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上)
2、结论:
本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
四、目标市场定位及产品定位
1、市场定位
2、目标人群特征/来源区域/行业特点
3、产品建议
第五部分:
物流园区项目规划设计分析
一、初步规划设计思路
1、设计概念:
产品体现的主题思想,主要设计风格、设计特点。
2、主要产品类型。
3、节能和环保型建筑材料选用的考虑。
4、在所在城市中,生产新型、别具一格产品的可能性。
5、如果是大型、超大型项目,对营造大社区概念的考虑。
二、规划设计的可行性分析
1、在既定容积率、净用地面积、产品面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下,制造出的产品是什么类型和特性,是否符合前面提及的规划设计概念和WK所追寻的各种档次高品质产品的要求。
主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。
如:
地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑(小峡谷)、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。
如:
治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。
如:
道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。
如:
交通状况(与是否开通业主班车有关)、商业设施(大型购物中心)、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。
如:
市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾,对产品品质是否有影响,及如何解决。
第六部分:
物流园区项目开发
一、土地升值潜力初步评估。
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
二、立即开发与作为土地储备优缺点分析
三、工程计划:
工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
四、销售计划:
各期销售时间、价格、面积,预计销售各期的市场占有率,销售计划实现的可行性分析。
第七部分:
物流园区项目投资收益分析
一、成本预测
说明测算假设和主要运用指标,如产品类型假设,总建筑面积,容积率,项目总投资(直接建造成本加期间费用,不包括营业税和所得税)等。
并参照下面表格列示:
项目投资总额(万元)单位成本(元/m2)
土地成本
前期工程费
基础设施费
建安工程费
配套费用
开发间接费
直接建造成本小计
营销费用
管理费用
总计
二、税务分析
1、营业税及附加
2、所得税
3、土地增值税
上述税种的基本税率,能够享受的税收优惠政策时的税率,项目本身适用的税率,若享受地方政府的优惠政策,要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突,以及如何解决,具体的操作的过程是什么。
三、经济效益分析
1、经济效益分析的假设条件,如:
是否享受政府各种税费的减免等
2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。
参照以下表格:
经济指标单位数值(元/m2)项目总金额(万元)
销售收入
直接成本
总投资
毛利率
税前利润
税后利润
销售净利率
投资回报率
3、项目开发各期的利润体现
经济指标2001年···20××年合计
上半年下半年上半年下半年上半年下半年
结算面积(m2)
单位利润(元/m2)
利润(万元)
4、敏感性分析,参照以下内容及表格,可根据实际情况增减。
(1)成本变动各项经济指标的变化,假设成本每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较,如:
经济指标预测成本×90%预测成本预测成本×110%预测成本×120%
总投资
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报率
(2)售价变动各项经济指标的变化,假设售价每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较,如:
经济指标预测售价×90%预测售价预测售价×110%预测售价×120%
营业额
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报率
(3)容积率变动各项指标的变化
主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5
多高层比
营业额
总投资
毛利率
税后利润
税后净利率
总投资回报率
四、项目资金预测
1、资金投入计划:
各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
2、资金回款计划:
各期销售回款计划。
3、资金需求计划:
结合整个公司资金情况,列示各期资金的需求缺口及融资途径。
4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额
第八部分:
物流园区项目管理资源配置
五、机构设置:
是否需要成立独立法人公司(项目公司);主要部门设置。
六、人力资源需求:
启动项目对个专业(部门)人员的需求,具体人数(重点是专业经理)。
七、人力资源缺口及解决:
现有人员能否满足需要,缺口人员的解决途径(调动、招聘、培训等)。
第九部分:
物流园区项目综合分析与建议
一、优势:
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一贯发展思路等方面论述。
二、劣势:
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一贯发展思路等方面论述。
三、机会:
从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
四、结论和建议
附件:
1、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件,如各种政府批文、权证等。
2、按照WK集团成本核算指导设置科目明细,详细列示成本测算过程