歙县经济技术开发区东区控制性详细规划.docx
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歙县经济技术开发区东区控制性详细规划
歙县经济技术开发区（东区）控制性详细规划（上海同济大学等单位编制）
歙县经济技术开发区（东区）
控制性详细规划说明书
四、规划年限
一、规划背景
近年来，歙县的社会经济发展快速，随着徽杭高速的建设，城市及周边区域环境也发生了较大的变化。
在全球经济一体化和中国加入WTO的大背景下，经济体制的转变、用地结构的调整、交通条件的根本好转等，使其经济发展逐步外向化，城市建设的面貌也日新月异。
面对新世纪的机遇与挑战，同时不能破坏歙县传统的历史风貌，县城急需拓展新的发展空间。
因此，歙县县人民政府拟在城东另辟新区满足日益增长的发展需求。
今年是歙县的“招商引资”年。
歙县提出将招商引资与城镇化相结合，树立经营城市的理念，坚持“以城养城，以城兴城，滚动发展”的发展道路。
在此背景下，为进一步改善投资环境，组织项目实施，歙县县人民政府拟定将城东经济开发区委托进行控制性规划，以便为具体开发建设活动提供指导。
二、现状条件
歙县地处安徽省东南部，东南面与浙江省毗邻。
县城现有对外交通皖赣铁路及慈张公路，连接皖浙两省的徽杭高速公路，将于2004年底建成通车，交通便捷。
县城距上海419公里，距合肥382公里，距南京346公里，距杭州212公里，距景德镇222公里，距黄山风景区67公里，距屯溪机场32公里。
城东经济技术开发区位于歙县老城区西北部，基地面积3.85平方公里。
地形起伏不大，相对平坦，整个地势北高南低，高程多为117－125米，相对高差为1－8米。
基地用地条件良好，北面紧邻皖赣铁路，西面及南面有布射河及扬之河蜿蜒而过，将地块分割成相对独立的功能单元。
三、规划范围、依据、原则和目标
1、规划范围
规划地块北至皖赣铁路，西面及南面以布射河及扬之河为界，东部抵桂林镇练江牧场，总用地3.85平方公里。
2、规划依据
1.《中华人民共和国城市规划法》（1990年）
2.《中华人民共和国土地管理法》；（1998年）
3.《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）
4.《城市规划编制办法》（1991年）
《城市规划编制办法实施细则》（1995年）
5.《安徽省城市专项规划编制技术规定》
6.《歙县县城总体规划》（1999）
7.《歙县城市防洪规划报告》（2002）
3、规划原则
（1）控制性原则：
对地块、绿化、道路、市政设施、公共服务设施、给排水和电力电讯等方面提供控制指标。
（2）弹性原则：
控制指标具有在一定范围内的可变动性和地块性质具有兼容性。
（3）承接性原则：
既有整体控制，又有局部要求；既有继承、深化、落实总体规划意图，又可对开发区每片、块建设用地提出直接指导修建性详细规划编制的准则。
（4）可操作性原则：
可为规划管理提供依据。
4、功能定位及规划目标
把城东开发区建设成布局合理，功能配套、基础设施完善、环境优美，体现歙县城市特色，集生产、科研为一体的、以劳动密集型工业为主的绿色园区。
1）典型示范的窗口
城东开发区是县城的延伸部分，是与县城的有机结合体，通过本次规划，建设一个具有典型示范作用，空间层次丰富，具有时代特征，环境优美的新区。
2）产业创新的基地
充分利用政策优势，立足环境优势，发挥交通优势，加快资金、技术、人才的引进，建设良好的交流环境，培育具有创新能力、具有竞争优势的产业集群。
四、规划年限
本次规划年限分近期到远期，近期规划到2005年，远期规划至2010年。
五、开发条件分析
1．优势分析
区位优势——歙县位处安徽与浙江两省交汇处，在两省的经济合作中有不可低估的作用。
同时，作为世界级风景名胜区黄山的东大门，歙县具有良好的与外界沟通的能力。
交通优势——歙县现有皖赣铁路及慈张公路穿城而过，而铁路紧邻开发区北部，同时将于2004年通车的徽杭高速入口距开发区仅为5公里，对外交通联系十分便捷。
资源优势——作为国家级历史文化名城，歙县具有优越的环境优势，同时低廉的地价与劳动力资源亦应带来良好的投资环境。
2．制约因素
河流门槛——由于布射河和扬之河的分割，使开发区与外围地区没有良好的交通联系，基础设施比较缺乏，现状只有一条在修道路可以通车，并有两座桥与城区联系，其中一座甚至已废弃。
同时，为了满足扬之河的防洪要求，道路竖向必然不能按照原有标高设计，会有较大的填方量，造成土地开发的成本相对较高，形成较高的开发“门槛”。
六、开发策略
1． 利用区位优势，立足环境优势，发挥政策优势。
2． 采用开发型的积极保护政策，将城市开发于环境保护及可持续发展有机融合，建设项目尽量与国家级历史文化名城的形象相吻合。
3． 通过南部黄荆桥附近的起步区建设，发挥联动效应，带动整个工业区的有序与健康的发展，使其承担起歙县经济重要支柱的核心力量。
4． 利用环境、滨水等优势进行高品味的工业区，居住区建设及环境营造，提高工业区的更大范围的影响力与吸引力。
七、土地使用分类和建设开发控制
1．地块划分
根据控制性详细规划的要求，本规划将建设用地以道路为界划分为A-J共10个大地块，各大地块又以不同的性质划分为若干小地块。
——工业用地
工业地块的划分与工业种类有很大的联系，在城东开发区的发展规划中，工业地块划分可能保持灵活及伸缩性，使地块有“一分为二”或“合二（三、四）为一”的可能性。
借鉴相近城市的经验，建议将地块作意向性划分：
标准厂房的地块可按0.3—2ha划分，独立厂房可按2—10ha划分。
——仓储用地
工业区的仓储用地与工业用地有紧密联系，规划将仓储用地分为一般性的仓储用地和物流发展用地。
由于仓储用地占地较大，所以地块基本按道路划分，一般为4－7ha。
——商业、金融、文化娱乐等地块
该类用地的地块按0.3—1.0ha划分。
——居住用地
该类用地主要考虑地块现状及与周边的结合关系，规划用地按5－10ha划分。
2.土地使用兼容性
本次规划规定了各个地块的使用性质，作为土地开发的依据。
同时，规划允许某些地块的建设实施过程中对用地性质作不同程度的调整，但必须报规划主管部门批准。
规划也允许在开发过程中，在某些特定的用地中兼容建设一些其他用地性质的项目，其建设项目必须符合《土地相兼性表》的规定。
规划还允许在开发建设中，对划分的地块进行合并和细分，特别是在成片开发建设过程中由于特殊情况，允许合并部分地块，但同样必须作调整规划并报规划主管部门申请批准。
地块合并首先应满足同类性质地块间的合并，同时不能导致规划区内各类配套设施的减少和变革。
表1：
土地使用兼容性表
土地分类
建筑分类
R
C
M
T
S
U
G
R1
R2
C1
C2
C3
C5
M1
M2
T2
G1
G2
住宅
▲
▲
中小学、幼托
▲
单身宿舍
▲
〇
〇
公寓
〇
▲
▲
小区服务设施
▲
▲
小型农贸市场
▲
▲
〇
邮电所
〇
〇
▲
▲
储蓄所
〇
〇
▲
▲
小型体育设施
▲
▲
▲
小型文化设施
▲
▲
▲
〇
〇
小型医疗卫生设施
▲
▲
〇
▲
小型商业服务设施
▲
▲
〇
〇
行政办公
▲
商业写字楼
〇
▲
医院
〇
▲
大型综合市场
▲
小型仓库
〇
〇
〇
市政公用设施
〇
〇
〇
〇
〇
▲
社会停车场
〇
〇
〇
〇
▲
〇
一类工业
〇
▲
▲
二类工业
▲
▲
注：
▲为允许设置；〇有条件地允许设置；其余为不允许设置。
3．土地使用强度控制指标
规划对用地范围内的各个地块进行开发强度控制，控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。
——规定性指标：
包括用地性质、建筑密度、建筑限高、绿地率、交通出入口方位、建筑后退红线距离等，此类指标必须按规定执行，其中容积率、建筑密度、建筑限高的控制指标为上限值，规划建设时不得超过上述指标的规定，而绿地率、停车泊位的控制指标为限值，规划建设时不得低于上述指标的规定。
——指导性指标：
包括容积率、停车泊位、人口容量、建筑形式、体量、风格要求、建筑色彩等。
规划分地块提出关于编号、用地性质、容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率等控制指标，规定地块的出入口方位、建筑后退线、配套设施等要求。
具体指标详见分图图则。
4．建筑容量控制
土地开发强度涉及到建设容量和环境容量、交通负荷能力和功能需要等多方面的因素。
通过合理的土地开发强度的控制，不但可以保证良好的景观空间环境，还可以对投资引导，土地使用效率的提高起到积极的作用。
建筑容量控制主要通过容积率和建筑密度两项指标来控制。
公建用地
行政办公用地：
参考一般城市办公建筑的开发强度，尽良避免一般办公机构的大院形式，规划要求建筑开发可相对紧凑，容积率控制在3.0以下，建筑密度控制在50%以内。
商业服务用地：
应根据不同的性质确定其开发强度。
一般用于商业和服务业的建筑占地较小，使用强度较高，建议容积率控制在3.0以下，建筑密度控制在50%以内。
文化娱乐用地：
由于是人流大量集聚活动的地方，室内外空间组织也较灵活，建议容积率控制在4.0以下，建筑密度控制在50%以内。
工业用地
考虑到不同工业用地中工艺流程的特殊性与不确定性，工业用地的容积率仅作为指导性指标加以控制，一类工业控制在1.4，二类用地控制在1.0。
建筑密度根据不同的情况区别对待：
标准厂房用地≤40%，小型企业用地≤40%，大中型企业用地≤35%。
居住用地
为了给当地居民提供良好的住区环境，并和周边环境保持良好的协调，居住区的容积率控制在1.2以下，建筑密度控制在30％以内。
5.建筑间距与建筑高度的规定
建筑间距
建筑间距的规定包括建筑正面间距、侧向间距等。
建筑间距必须符合消防、卫生、交通、日照、救灾、空间关系以及工程管线布置和施工安全等方面的要求。
具体规定如下：
——工业厂房之间保证12米以上间距。
——住宅以平行布置为主时，住宅间距大于1:
1.2。
建筑方位偏东或偏西时，按国家或地方规定折算。
建筑限高
建筑高度在满足日照、通风、消防、城市景观等要求的前提下，原则上符合下列计算式的规定:
H≤W+S
其中：
H---沿路建筑高度 W---道路红线宽度 S—建筑后退红线距离
一般建筑高度具体规定如下：
厂房以1-3层为主，住宅以4-6层为主，新区中心公共建筑宜控制在8层以下，局部重点地段安排9-16层的小高层，形成丰富的城市轮廓线。
6．建筑后退规定
为保证新区的环境质量，规划对建筑后退道路红线的要求较高，建筑后退红线表示建筑物可以建设的最大范围。
控制建筑后退线的目的是为了组织地块内部交通、日照、救灾等要求。
具体规定见分图图则，实际操作时可在编制的有关技术规定的基础上进行适应调整，但总体原则不变。
7．交通出入口方位
30m的道路上距离交叉口80m的范围内，14--24m的道路上距离交叉口50m的范围内，严禁设机动车出入口。
8．容积率奖励和补偿规定
为使社会公共设施及用地得到可靠保证，对规划范围内长期免费为社会公益提供开放空间（指除规划规定建设以外提供的公共停车场、公厕、公共绿地等）的单位，可视其贡献大小，给予适当的容积率奖励和补偿（原则上奖励的建筑面积不超过额定面积的20%为宜）。
表2：
容积率补偿表
核定建筑容积率
每提供1平方米的有效面积的开放空间，
允许增加建筑面积（平方米）
X<1
1.0
1≤X<2
1.5
2≤X<4
2.0
八、用地布局规划
1、规划设计思路：
充分尊重歙县珍贵的历史环境及不断发展的建设现状，遵循规划用地现有的地势地貌及周边环境，合理利用土地资源，成为与县城有机联系的城东开发片区。
衡量地形高差及防洪条件等不利因素对开发区的制约影响力，因地制宜的设计城市，以最低成本转不利因素为有利因素。
注重与周边环境的协调统一，包括用地布局、道路规划及风貌建设等方面，全面解决因铁路及河流的阻隔而造成的与外界联系不便的不利因素。
强调规划的可操作性，加强对原有居民点的保留和迁建等问题进行研究，安排一定的居民集中建设区，要求居民新建住宅统一在该区域内建设，原有的居民点近期以控制为主，中远期逐渐改造置换为开发用地。
规划尤为重视方案设计的地方性，充分考虑歙县经济发展态势，从地块划分、公共空间尺度，道路规划，开发强度的控制上提出合理的设计方案，避免现在各地盲目追求“大而空”、一味追求气势的设计方法，拒绝了开发区中的多处消极空间，从而避免了基础设施投资的浪费，并且提供了一个更为宜人的公共空间尺度。
2、功能结构分析
规划充分考虑现状条件，形成“一心两轴三片”的空间结构形式。
“一心”——指工业区围绕在中央大道和黄桂大道周围的中心服务区，此区靠近工业区的几何中心，地理位置佳，辐射范围适宜，中心内集中了行政中心、商业服务、文化娱乐，休闲广场等综合用地，总用地面积约为4.5公顷。
“两轴”——指沿中央大道及黄桂大道延续的工业区主要发展轴线，全区用地布局及景观视廊全部结合此轴线布置，形成有理有序的整体布局形态。
“三片区”——分别指开发区最南段黄荆桥周边的南部工业仓储综合区，由滨江路包络的中央大道以南的中部工业居住综合区及中央大道以北的工业居住物流北部综合区。
3、用地布局
南部综合区因为近城市建成区，且有现状桥梁黄荆桥一座，与外界有便捷的联系，并且该地块用地目前大半已征，正在进行土方平衡，从各方面看都比较适合作为开发区的一期开发用地，因此在此区内集中布置工业用地、仓储用地，并考虑建设项目的滚动开发在入口处设置了小块的行政办公用地和其他服务性用地，以方便前期工作的顺利进行。
中部综合区基本以工业用地为主，靠近中央大道两侧的弧形范围内布置了两块科技生产用地，使本区科技转化为生产力有了可靠的物质保障。
同时为减少环境污染，在最高风频的下风向靠近铁路的四个地块布置了二类工业用地，并于靠近黄桂大道的一角规划了一块公共绿地作为开发区的公共空间，以提高开发区的环境品质。
北部综合区与中部综合区类似，但均以一类工业用地为主。
同时也保留了现状存在的潭石村，并在潭石村对面与扬之河滨河地带结合布置一块公共绿地。
在工业区的最北端，考虑到工业区开发到一定规模后对周边地域不断上升的区域影响力，规划设计了两块物流中心用地，因为这里有最好的交通优势，紧邻慈张公路，并与徽杭高速入口相近。
九、道路系统规划
1、道路系统规划
由于开发区被铁路及河流围合成一块狭长地带，道路设计的走向也基本顺应大方向从西南至东北延伸，从而形成“两纵一横一环”的道路系统，“两纵”为皖赣路（18m）及黄桂大道（30m），“一横”为中央大道（30m），“一环”为滨江路（18m），中央大道与黄桂大道十字交叉贯穿与整个开发区之内，此四条路构成开发区的主干道。
规划在三大组团内部各布置了适当的区内次干道，起联系主干道和支路作用，主要有扬之路、内环路、紫阳路、经二路、经四路、经五路（红线均为18m）,其它均为支路。
静态交通规划：
根据就近集中、分区分片的规划原则，在开发区南入口、北入口和中心服务区共布置了三处停车场，规划参考国家有关规范标准及其他城市的配建停车规定，考虑一定的超前意识，对各个不同功能地块配建停车标准作如下规定：
表3：
停车泊位控制指标表
1、工业用地
建筑类型
小汽车
（辆/平方米）
货车
（辆/平方米）
自行车
（辆/人）
标准厂房
1/600
1/3000
2/3
其他厂房
1/350
1/3000
2/3
2、公共设施用地
使用性质
机动车
（车位/千平方米建筑面积）
非机动车
（车位/千平方米建筑面积）
行政办公
3-5
30
商业场所
2-3
20
文化设施
3-5
50
金融设施
2-2.5
30
3、居住用地
类别
机动车
（车位/户）
非机动车
（车位/户）
居住
0.3
1.0-~2.0
2、道路竖向规划
在控制性详细规划中道路竖向设计是竖向设计的主要内容，尤其本地块还有较高的防洪要求，考虑现状地形、防洪防涝、一级工程管线的布线要求，为下一步工作中的道路设计、街坊内部的竖向设计提供技术参考。
歙县城东开发区的道路竖向统一采用黄海高程，沿河道路以地区防洪标高（124.5m）为基准，对正在建设的南端现状滨河道路采用现有的120.0m的道路标高，沿河另作防洪堤处理。
由于北部沿铁路地势也较高，从而形成了两边高，中间低的地势特征，这就对就近排放雨水带来了一定困难，规划结合雨水排放原则同时考虑道路的行车要求，按国家道路纵坡设计规范，应尽量保证道路纵坡坡度大于0.3％，小于2.6％。
十、绿化景观规划
（一）规划原则：
1．在规划中综合利用各种绿化手段，充分利用自然地形与水系，建设滨河景观绿带，将水体与绿化有机结合，体现可持续发展的生态原则。
2．绿化建设体现系统化思想，以点带线、以轴带面，与原有自然景观资源共同构筑清晰完整的绿化网络。
3．园林绿地的建设与工业区发展建设同步进行，使园林绿地在工业区发展的各个时期都能发挥其最大效益，体现人与自然协调发展的战略思想。
4．绿地建设符合多元化的要求，以生态型、经济型、观赏型、福利型等多型制相结合。
5．结合工业区发展目标，开发工业区特色绿地，创造优美的工业区空间，形成良好的投资环境。
（二）规划内容：
规划将工业区划分为二级保护分区。
其中工业用地是一级防护，其它商业、居住等用地为二级防护。
一级防护分区用防护绿带隔离。
二级防护分区是通过道路绿化带隔离。
规划绿地景观由线状及块状空间组成，沿黄桂大道、中央大道布置带状林荫大道景观视廊，道路绿化要有规模、有层次，乔灌木、草坪互相搭配，根据每条道路的不同情况和基本要求，组织树种的造型设计，并结合设计一定数量造型丰富的小品，适当点缀以丰富道路景观。
工业区内所有道路均应按规划的道路断面配置行道树和绿化隔离设施，行道树树种可选择，对有害气体抗性和吸收能力均较强；有滞尘能力的树种。
如：
紫薇、广玉兰等。
沿扬之河布置滨江景观绿化带，结合防洪堤的建设组织丰富多层次的滨江景观视廊，并充分利用现状资源条件较好的砂石地、滩涂地、及植被景观创造具有皖南风情的沿江景观带。
规划并没有忽视工业区内部的公共空间，结合居住用地在南北两块布置了集中绿地作为开敞空间，即方便了居民生活上的需求，同时又能给严肃的工业区环境带来活力并减缓了压力。
十一、市政公用设施规划
（一）给水规划
1.水源：
城东工业区水源主要来自歙县城区西部的二水厂，给水管由主干管接入。
2.用水指标确定
新区用水主要由居住生活用水、工业用水、公建用水及市政用水等组成。
同时，考虑到北部紧邻的练江牧场和桂林镇未来的用水会从工业区直接引入，所以规划还需考虑这两处的用水情况。
其中：
居住人口按人均用水250L/人.日
一类工业用水量按100立方米/公顷·日，二类工业用水量按250立方米/公顷·日，
公共设施用水按90立方米/公顷·日
市政设施用水（含绿化、道路）按20立方米/公顷·日
练江牧场用水量为3000吨。
桂林镇现状人口2000人，规划按2500人计，人均用水250L/人.日
未预计水量按上述之和的15%计
3.用水量计算
合计最高日用水量为4.4万立方米/日。
4．管网布置
给水管网的布置应符合《室外给水设计（GBJB-86）》中的城市管道给水设计要求。
供水管网均采用环枝状相结合的管网系统，以保障供水的安全可靠性。
输水管管径在DN200—DN800毫米。
采用生产、生活、消防相结合的供水管网系统。
给水管道管顶覆土不得小于0.7米（车行道下），在管道相互碰接时按照小管让大管、压力管让重力管的原则处理。
直线管段一定距离和管道交叉处可根据具体情况设置阀门，管道凸起处应设自动排气阀，低处设置检修排气阀。
（二）排水规划
工业区排水将采用雨污分流制：
（1）污水：
本规划区的污水主要为工业污水，污水排放量以占用水量80％计，则为为3.5万立方米/日。
本区地势较平，起伏坡度不大，污水管网依据总规要求，结合本区的竖向设计，管道定线遵循尽可能地在管线较短和埋深较小的情况下，让最大面积的污水能重力流排出，在区域范围内的污水由各工、企业自行处理达标后集中汇入污水处理场处理。
污水管管径的确定，根据片区的污水排放量，按不小于最小设计坡度，不大于最大允许设计坡度及不小于最小流速等因素计算确定。
场地排水充分利用道路、现状地形和邻近的小河沟。
场地和道路排水坡度控制在0.3～2.7％之间，场地标高应比邻近道路标高高15～20CM。
（2）雨水：
雨水量计算：
雨水管道流量计算采用以下公式：
Q=166.7i*φ*F
式中：
Q——管道流量（升/秒）
i——降雨强度，采用歙县雨量公式
i=18.105+13.90lgTE/（t+13.265）0.778,其中重现期TE=1年，地面集水时间t取10分钟
φ——地面径流系数，取0.65
F——计算降雨集水面积（公顷）
系统规划：
由于地势北部靠铁路地势较高，而南部沿河地段又由于防洪的要求，道路设计标高均做到120米，因此，规划集中设置排水口三处，一处由西南向沿布射河设置；一处由黄桂大道至扬之路排除；最后一处从西南角入布射河。
防洪堤上设闸，非涝季节直排至扬之河，如有涝情经雨水泵站强排出坝。
在经五路以南，滨江路河和紫阳路之间规划一污水处理厂。
污水处理场采用二级处理级别，处理规模为3.5万吨，用地规模2.3公顷。
（三）电力电信规划
1、电力规划
（1）设计依据：
城市电力规划规范GB50293－1999。
（2）规划用电指标
一类工业用电150kw/ha，二类工业用电30
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