黄金海岸商业广场项目定位及规划设计报告.docx

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黄金海岸商业广场项目定位及规划设计报告

“黄金海岸·商业广场〞工程定位及规划设计报告

〔A、B地块部份〕

一、工程用地周边环境分析

1、工程土地情况

〔1〕工程用地面积

“黄金海岸商业广场〞〔以下简称本工程〕总用地280.317亩。

共分为A、B、C、D四个地块。

其中：

商业用地224.317亩〔包括A地块53.393亩、B地块108.494亩、D地块61.984亩。

〕，容积率1.6，建筑密度35%；配套住宅用地56亩〔C地块〕。

容积率3.0，建筑密度30%。

〔2〕地理位置

本工程位于XX市金海湾大道中段。

工程东临扬帆大道、钦南区政府和新汽车总站，南邻1600亩白石湖公园，西临安州大道和金海湾大桥，北面与北部湾国际建材商贸城隔路相望。

〔3〕地质地貌状况

工程用地根本上是农田，土地平整，上下差很小，没有大量的土方工程，施工难度小。

2、工程区域交通

〔1〕地块周边的市政路网以其公交现状

工程处在XX市主干大道金海湾大道中段，西接南北高速公路，东出XX和XX港，北连河东新区XX市行政文化中心，处在市政交通的枢纽位置，把守XX市南大门。

XX市新的汽车总站在金海湾大道东面的钦南区政府对面，距离本工程只有300米远，目前建立工作接近尾声，几个月后将启用。

届时，车站将成为XX市新的交通中心、物流中心，公交车、的士、货运等交通会变得非常兴旺。

〔2〕规划交通

按照市政规划，工程门口的扬帆大道将向南拓展延长线，直达XX港。

扬帆大道的全线贯穿，将会大大缩短XX市至XX港的距离。

3、市政配套设施完善

〔1〕社区建立

工程周边目前正在建立的住宅小区有远辰·金湾蓝岸等10多个住宅工程，其中最大的有钦南新城〔2000亩〕，可以预见，工程所在片区将会很快成为成熟社区。

〔2〕文化教育

XX市第三中学位于本工程的西侧200米处，正在建立中，工程住户子弟可就近入学。

〔3〕医疗卫生

XX市妇幼保健医院在安州大道上，距离本工程只有一公里距离，社区医疗保障轻松可以做到。

〔4〕娱乐休息

正在建立中的白石湖旅游公园紧靠本工程，占地1600亩，是一个很好的娱乐休闲去处。

工程临水而建，临水而居，环境十分良好。

4、片区商业

工程对面的大型工程——北部湾国际建材商贸城即将建成开业，有力地带动本区域的商业开展，安周大道的长荣新城商业街交付使用过半，其他后进工程也正在规划建立中，片区商业日渐成熟。

二、市场调研分析

1、工程SWOT分析

〔1〕工程优势

区位优势

XX市以“大港口、大工业、大旅游〞为主要建立目标，为XX沿海城市中心城市，工程处在XX市的交通主枢纽金海湾大道上，区位优势得天独厚。

交通优势

XX市海上交通近年得到大开展，目前10万吨级航道已开通，20万吨航道也在建立中，与东盟各国的海上贸易往来日渐频繁，海上交通前景广阔。

工业大开展

随着大港口建立，以中石油1000万吨炼油工程和310万吨林浆纸工程为首的临港大工业陆续上马，XX市正在大量地吸纳全国各地的投资资源和国际资本，开展本地工业工程，地方工业开展体系已逐渐形成。

〔2〕工程劣势

XX市根底工业相对薄弱，工程所在地片区商业刚刚起步，距离成为成熟的区域专业批发市场还有一个过程，建立有一定难度，在很大程度上考验开发企业的经济实力和开发水平。

〔3〕工程时机点

XX市是一个新兴的沿海港口城市，是我国最后一块未开发的沿海处女地，充满开展机遇，目前城市正以高速开展，对外贸易、工业产值及工业开展速度连续三年获得XX第一。

今年五月国家正式批准XX港设立10平方公里的保税港区，大大地加快了XX市港口工业的开展，为XX市大开展起到了里程碑的作用。

〔4〕工程威胁

工程威胁点目前主要来自全国地产行情，在XX、地产相继降价的情况下，许多地方的地产开展受到了影响。

目前XX房产开发速度很快，大有超过城市开展速度的势头，市场形势严峻。

北部湾国际建材商贸城是本工程的一个参考指标，它的成败对本工程影响将会比拟大。

目前该工程的销售和招商工作进展并不顺利，存在一定的负面作用。

2、工程市场竞争状况分析

目前工程存在的竞争比拟小，带有一定同质性的工程只有北部湾国际建材商贸城，它的定位是以建材为主，吸收了部份五金商家。

从消极角度看，它与本工程存在客户竞争，从积极角度看，它能与本工程共同做旺本工程所在的片区商业。

可以说，北部湾国际建材商贸城与本工程的关系是竞争与合作的关系，合作大于竞争。

三、工程市场定位

1、工程总体定位：

XX湾地区综合性商业地产工程，以销售汽车、机械产品、机电产品以及汽车配件等为主，全力打造一流的直接面向北部湾地区和东盟市场的专业的机电产品专业市场。

2、工程案名：

黄金海岸·商业广场〔暂定〕

案名说明：

〔1〕定位为商业广场，市场灵活性强，可以为汽车城、机电城也可以为百货商贸城等，市场建立可根据开发情况最后确定。

〔2〕XX市是海滨城市，大型商业工程开发要有海洋文化，海洋文明代表冒险和进取。

黄金海岸是金色海岸的意思，充满机遇和希望，有理想有抱负的各界人士都会到这里来淘金，拾贝。

3、主力客户群定位：

工程开发起点高，建立大市场，因而市场内将会有大量的商铺。

XX城市不大，经营户消化商铺能力有限，但XX市在快速开展，许多外地客商正源源不断涌进来，因而购置住宅和商铺的主力客户除了本地客户外，投资客和外地客商也是很重要的客源对象。

4、功能定位：

由于客观原因，本方案只针对A、B地块做功能定位，两区域一层建立为商铺，二层以上为普通住宅，其中商铺规划建立：

A区建立为汽车销售市场和二手车交易市场，主要销售小轿车整车、微型车、大货车、小货车、工程机械、建筑机械、农业机械和二手车交易；

B区建立为汽车配件、汽车用品及汽车相关附属效劳行业、五金机电行业、摩托车电动车销售行业等行业的销售市场。

为更好开展商业，发挥工程的最大价值，A、B地块的临大街铺面可以设计两层商业。

5、建筑面积安排

〔1〕A区规划建立面积

一层商铺面积约12340㎡

二层以上住宅面积约44613㎡

合计：

56953㎡

〔2〕B区规划建立面积：

一层商铺面积约25753㎡.

二层以上住宅面积约89975㎡

合计：

115728㎡

四、建筑风格定位

1、工程总体建筑风格及色彩方案

〔1〕建筑风格表现

建筑外立面建议采用国际较为流行法式现代风格，局部采用中式现代化线条处理进展总体设计。

一、二层建筑建议采用法式骑楼风格设计。

XX为港口城市，在设计外立面及楼顶标识风格表现时，增加一些海洋文化要素，这样更能表达工程的属地特性。

〔2〕工程总体布局构思

工程为一大型商业市场，里面设定主题市场和各分类市场，建议工程整体规划时表达这一主题倾向。

A、B地块均频临金海湾大道，但地块形态上有巨大差异，A地块临金海湾大道界面长，适宜展示高档商品，腹地由于有配套住宅用地C地块，在商业上缺乏纵深，不宜做大卖场规划设计。

B地块临金海湾大道界面长，纵深大，并处在金海湾大道与扬帆大道交汇处，商业表现容易展开，因而建议主题市场形态设计于此，市场标志性建筑物、大门前广场、展示厅等可以安排在这里。

B地块长约430米，宽约570米，作为商业开发，内铺将会比拟多，对于销售和经营都会有很大压力，为扭转这一倾向，建议牺牲部份其它利益，在B地块内部规划建立一条主干大道〔20—30米即可〕与外面的市政规划大道相通，把工程里面的内铺临街化，这样有利于盘活整个工程的商业气氛。

〔3〕建筑色彩方案

工程为机电类市场，可兼容其他百货商业，建筑物色彩采取银白色调较好，这一色调明快，富有，突出，跟海洋城市文化吻合，与工程文化匹配。

2、建筑单体外立面设计提示

〔1〕商品住宅房及外立面设计提示：

工程A、B地块均为开发商业铺面，住宅建在二层以上，根据容积率要求，最多只能建立5层。

工程为商业工程，依附于工程之上的住宅套房不一定都作为居家使用，因此在设计上要考虑到居家合办公均适宜的户型设计方案比拟适宜。

外立面建议设计成带有公寓办公楼性质为较好。

屋顶、窗户等外立面局部设计可根据工程整体的法式现代风格进展设计。

〔2〕商业物业建筑风格设计提示

一层商铺建立要符合使用，根据市场调查结果，商铺规格为开间4米，纵深8—10米，层高4.5—5米最为适宜，这一规格对于二层以上的住宅户型规划也很有好处，中间不用进展转换层构造的调整，减少建筑本钱，提高工程的抗震能力。

商铺内均为独立铺面，设置洗手间，以方便商家办公使用。

3、建筑材料应用

据建立部要求，在进展住宅节能改造的同时，将启动绿色建筑的认证制度，通过五个等级来对住宅“验明正身〞，并通过五个等级向社会公布住宅建筑在节能生态方面的质量状况。

建议本工程建立在环保及节能技术应用上，精益求精，最大程度上运用新材料、新技术、新工艺、绿色环保材料、节能材料及智能化配置，塑造绿色、环保、节能的地产精品。

五、主力户型选择

1、工程所在区域同类楼盘户型比拟

〔1〕北部湾国际建材商贸城

主力户型：

2房2厅1卫〔面积：

80—107㎡〕

其他户型：

3房2厅1卫〔面积：

101—146㎡〕

1房1厅1卫〔面积：

58—63㎡〕

4房2厅2卫〔面积：

135㎡〕

〔2〕长荣新城

主力户型：

3房2厅2卫〔面积：

120㎡〕

其他户型：

2房2厅〔面积：

95㎡〕

4房2厅3卫〔面积：

140㎡〕

楼中楼〔2房、3房、4房〕，面积：

90—200㎡

〔3〕远辰·金湾蓝岸

主力户型：

3房2厅2卫〔面积：

101—116㎡〕

其他户型：

2房2厅1卫〔面积：

84.57㎡〕

楼中楼〔5房〕，面积：

210㎡

2、工程业态分析配置

A地块为汽车销售市场，场地要求高一些，建议层高为5米。

B地块为汽车配件、五金机电等销售市场，建议层高为4.5米。

3、工程户型配置比例

根据工程所在区域楼盘户型规划比例和销售情况，大致安排如下户型规划比例：

主力户型：

2房2厅1卫〔面积：

80—100㎡〕

其他户型：

3房2厅1卫〔面积：

95—125㎡〕

4房2厅2卫〔面积：

130㎡〕

4、主力户型设计提示

〔1〕一般住宅套房户型设计

层高3米，户型方正，面积使用率高，采光及通风良好。

厨卫设计美观实用，窗户明亮大方。

〔2〕复式户型设计

顶层户型采用复试户型设计，注重时尚实用，采光和通风良好。

5、商业物业户型设计

一层商铺为全框架构造，层高5米，户型方正，预留卫生间接口。

六、室内空间布局装修

1、室内空间布局提示

住宅室内空间布局方正，注重通风和采光，干湿区区清楚显，室内柱子不能留有死角，占据有效使用面积，影响家居摆设。

横梁上下要统一，要整齐，不能影响住房美观。

2、公共空间主题选择

公共空间主要为过道和楼梯，楼梯宽度采取通用标准即可，过道采用明亮的地砖铺设，墙面刮白色腻子，置壁灯，装饰要求与建筑风格一致的文化艺术标志和饰品等。

七、装修标准提示

1、住宅装修标准提示

外墙涂料，内墙砂浆抹平；地板全现浇楼板，水泥砂浆过面；厨房通水，预留排水口，墙面为水泥砂浆抹平；卫生间置蹲式便器，预留洗手盆排水口，墙面为水泥砂浆抹平；阳台为封闭式，低开铝合金窗，墙面刮白色腻子，地面砂浆抹平；单元楼梯入口电子对讲防盗门，进户防盗门；独立水电表，水进户内，电表装至户门外。

2、商铺

地板水泥砂浆过面，卫生间预留排水口，墙面为水泥砂浆抹平。

3、工程展示大厅和办公楼

〔面积可以从B地块里面支配，具体待定〕

八、工程街道规划设计提示

1、本工程大型露天广场平时用作车辆展示，设置要有气势，适合举办大型展示会需求；

2、小街道宽度大于或等于10米；

3、大街道宽度最大不许大于超过30米；

4、大街道与小街道之间要方便穿插交通；

5、主要街道路口设立消防栓等公共平安施施；

6、在广告位置比拟好的路口，要预留足够广告牌展示位置。

X莜〔QQ：

545695686〕

2008年7月6日星期日

附件：

海洋城市文化介绍

从文化形态学的角度来看，海洋文化是一个“包括内核与假设干外缘的不定形的整体〞，从外及内，它由“物态文化层〞、“制度文化层〞、“行为文化层〞和“精神文化层〞等四个不同层面构成，内容包罗万象。

在四个层面中，既有海洋文化的核心内涵，也存在海洋文化的浅层表现。

现代海洋文化的实质，是人类文明不断摆脱和超越海洋的劣势与局限，孜孜不倦地开拓，发挥海洋的优势，以最大限度地沟通人类物质和精神文明的一种媒介。

这种追求现代化、全球化的海洋文化精神，就是海洋文化之“魂〞。

海洋文明是开放的，包容各类文化，兼收并蓄。

海洋文明代表冒险和进取的文化特征。

海洋城市的文化是一种全球化、世界化的趋势。

比方，在一些海洋城市的港口、商业区，很难分辨这是新加坡还是鹿特丹，它们有全球化的特征。

但是在城市的内部，它们就呈现出外乡化和传统的特征，这就是一种开放性和多样性的组合。

从海洋经济和海洋意识的起源，海洋城市的文化表现为鼓励思变、沟通意识和冒险精神。

海洋文化的最大特征就是开放性和多样性。

海滨特色最终通过城市文化加以表现，城市文化是个综合的概念，包括城市的经济特征、居民的生活特征，也包括城市的性格。

这些因素经过长期的开展和融合，固定下来，就形成了具备自己特色的海洋城市文化，也就是我们通常说的“蓝色文明〞。