第一季度广州房地产市场分析报告.docx

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第一季度广州房地产市场分析报告

第一季度广州房地产

市场分析汇报

二零零五年四月

主力研究机构

广州市国土资源和房屋管理局

广州市房地产交易中心

广州市房地产信息中心

特邀研究机构

广东中原地产代理

一、房地产市场综述……………………………………………………………………………3

二、各市场发展情况分析………………………………………………………………………4

（一）土地市场分析…………………………………………………………………………4

1.土地一级市场分析……………………………………………………………………4

1）土地出让概述……………………………………………………………………4

2）出让地块区域分布特征及用地性质特征………………………………………4

3）土地一级市场展望………………………………………………………………5

2.土地二级市场分析……………………………………………………………………5

1）土地转让概述……………………………………………………………………5

2）转让地块用地性质特征…………………………………………………………6

3）土地二级市场展望………………………………………………………………6

（二）房屋市场分析…………………………………………………………………………7

1.房屋一级市场分析……………………………………………………………………7

1）新建商品房供给量总体情况……………………………………………………7

2）新建商品房供给量区域特征……………………………………………………7

3）新建商品房供给区域分布分析…………………………………………………7

4）新建商品房供求关系分析………………………………………………………8

5）新建商品房交易登记量分析……………………………………………………9

6）新建商品住宅交易登记情况分析……………………………………………10

7）新建商品商铺交易登记情况分析……………………………………………12

8）新建商品写字楼交易登记情况分析…………………………………………13

2.房屋二级市场分析…………………………………………………………………15

1）存量房交易登记量分析………………………………………………………15

2）存量房交易量区域份额分析…………………………………………………15

3）存量房住宅交易登记情况分析………………………………………………16

4）存量房商铺交易登记情况分析………………………………………………18

5）存量房写字楼交易登记情况分析……………………………………………20

三、市场总结…………………………………………………………………………………21

一、房地产市场综述

表1-1：

第一季度广州市房地产市场各关键指标

第一季度，广州市以公开方法出让土地7宗，用地面积14.12万平方米，成交金额21.15亿元，土地供给量（土地面积）略高于整年公开方法出让土地；土地转让共16宗，用地面积28.39万平方米，成交金额5.64亿元，土地流转量出现了短期回落。

公开方法出让土地量回升，表明了土地管理部门正经过调整供给和规范管理等有效手段，从源头上规范土地供给；土地转让量短期回落，表明了开发企业在政府调整供给和规范管理情况下，经过融资和合作等方法，盘活各自手中闲置土地或游资，而以来，伴随大量盘活土地纷纷投入开发，土地流转市场短期展现相对淡静局面。

在房屋市场方面，新建商品房同意预售面积为200.74万平方米，同比略减0.5%；新建商品房交易登记面积和金额为232.58万平方米和125.15亿元，同比分别降低22.3%和10.8%；存量房交易登记面积和金额为208.12万平方米和62.23亿元，同比增幅高达36.8%和41.6%。

新建商品房交易登记量高于同意预售量，表明房屋一级市场需求旺盛；存量房交易登记量大幅度提升，所占房屋市场交易总量百分比不停增大，表明房屋市场二级流转越趋畅旺，房屋市场步向成熟特征越发显著。

总来说，第一季度，广州市房地产市场仍然遵照着其良好轨迹发展：

在国家宏观调控政策下，土地供给得到有效控制，土地二级市场继续稳步健康地发展；房屋供求均衡，一、二手市场交易活跃，价格稳中略升，二手房市场份额继续扩大，房屋市场不停成熟。

二、各市场发展情况分析

（一）土地市场分析

1、土地一级市场分析

1）土地出让概述

2月底，广州市国土房管局公布了《广州市（八区）经营性国有土地使用权出让计划（供地计划）》，这是广州市连续第二年对外公布年度土地出让计划。

该计划指出，，广州市计划出让28幅经营性国有土地使用权，总用地面积110万平方米，总计划建筑面积309万平方米。

第一季度，公开方法土地出让7宗，总用地面积14.12万平方米，总金额21.15亿元。

和相比，土地供给量显著回升，土地供给展现充足局面。

7幅地块均以公开挂牌方法出让，当中有6幅出现了现场公开竞价场面。

土地需求旺盛，造成竞价场面热烈，报价得以不停攀升，7宗土地总成交价达21.15亿元。

出让4宗商务办公用地当中，除1宗以底价成交外，其它3宗成交价均比底价高出30%以上，说明广州市营商环境连续被看好。

2）出让地块区域分布特征及用地性质特征

从用地性质来看，本季度出让7幅地块当中，有4幅为商务办公用地，2幅为配套，1幅为商住，分别占交易登记面积宗数57.1%、28.6%、14.3%。

如从用地面积来看，商务办公类用地面积为13.22公顷，占交易总量93.6%；商住用地、配套类用地仅占总交易登记用地面积3.7%、2.6%。

从区域分布情况来看，7幅地块当中，天河区珠江新城占3幅，番禺区大学城有2幅，海珠区琶洲、越秀区一德路各1幅。

珠江新城、琶洲、大学城全部是近段时间政府开发烧点区域：

自广交会把琶洲国际会展中心作为主会场之一，周围商务、办公、酒店、会议等会展配套设施需求激增，琶洲地块猛烈竞争，充足展现了琶洲会展效应及广交会魅力；大学城一期已于9月迎接了第一批学生入学，二期也将于今年投入使用；同时，占地面积45.39万平方米、总建11.5万平方米、总投资达19亿元广东科学中心项目将于投入使用。

大学城将不仅是一个大学聚集地，将在周围区域形成一个科教、科学展示、会议、高科技企业聚集区等聚集新区。

表2-1：

第一季度国有土地使用权出让情况一览表

单位：

平方米、万元、元/平方米

3）土地一级市场展望

，国家将采取土地管理手段和信贷金融手段继续加强宏观调控，以两手抓方法继续完善土地供给政策。

广州市也将继续在土地一级市场进行公开操作，深入推行规范管理政策，土地一级市场将更趋规范、完善。

2、土地二级市场分析

1）土地转让概述

，广州土地市场关键在于盘活二手土地，充足利用土地价值。

今年将加大处理烂尾地块、烂尾楼力度，在前段时间已经无偿收回27宗闲置土地基础上，要把已前置审批土地和闲置土地处理相结合，加大收地力度，对全部回收土地进行公开出让，分批推出市场。

公开、透明、平等、竞争将加紧二级土地市场成熟及发展。

第一季度，广州市转让土地16宗，总用地面积为28.39公顷，总交易金额为5.64亿元，同比分别降低23.8%、60.5%和53.4%，土地流转量出现了短期回落。

关键原因在于“8·31”大限加速了土地资源流转，初，广州市土地转让量大幅增加，而在初，大量经流转被盘活土地进入了开发周期，开发企业在信贷紧缩大环境下，在加大开发力度同时，不得不在短期内放缓土地贮备，在此消彼长下，土地转让量出现了一定幅度降低，但其长久增加趋势未见改变。

2）转让地块用地性质特征

表2-2：

第一季度转让地块用地性质分布表

单位：

宗、万平方米、%

第一季度出让土地以商务办公类用地居多，而在土地二级市场当中，商住类用地转让占据关键位置。

转让16宗土地当中，商住用地有9块，占总宗数56.3%；商服用地有6块，占37.5%；工矿仓储用地1块，占6.3%。

从用地面积来看，商住用地为21.29万平方米，占转让总用地面积75.0%；商服用地为5.25万平方米，所占百分比为18.5%；工矿仓储用地1.85万平方米，占6.4%。

3）土地二级市场展望

盘活土地二级市场是今年工作关键。

第一季度土地二级市场转让宗数为16宗，总用地面积为28.39公顷，分别为土地一级市场公开方法出让量2.3倍和2.0倍。

伴随政府加大对闲置土地处理力度，土地二级市场信息公开、透明及运作规范，将加紧土地二级市场发展，使其成为土地一级市场一个有效补充。

（二）房屋市场分析

1、房屋一级市场分析

1）新建商品房供给量总体情况

第一季度，广州市新建商品房同意预售200.74万平方米，同比下降了0.5%，有轻微下跌。

说明了广州房地产市场在政府宏观调控下，继续保持市场平稳发展。

同时，商品房同意预售量没有显著下降，也显示了整个房地产市场运行良好。

2）新建商品房供给量区域特征

伴随广州拉开发展骨架，新机场、大学城、南沙给番禺、花全部房地产开发带来了机遇。

第一季度，番禺、花全部两区新建商品房同意预售面积分别为41.36万平方米和38.82万平方米，同意量位居全市十区前列。

同比增加还有花全部、荔湾、黄埔、天河和白云五个区，增幅分别达125.6%、94.1%、74.2%、72.6%和4.3%；另外五个区全部有不一样程度下降，其中以越秀区降幅最大，东山区降幅也达成79.5%。

表2-3：

新建商品房同意预售分区情况表

单位：

万平方米、%

（一）3）新建商品房供给区域分布分析

天河、海珠、白云、番禺、花全部五区为广州房地产市场主力区。

其中，天河、海珠、番禺、花全部四区同意预售面积均超出了30万平方米，白云区也达成20万平方米，五区累计达175.99万平方米，占到全市总同意预售量87.7%。

占据绝正确地位。

番禺、花全部两区距市中心有一定距离，生态自然环境较佳，在交通网络逐步完善情况，两区居住条件渐佳，区域内住宅类房地产开发日渐蓬勃；天河和海珠区在城市中心区和城市边缘区之间，少了市中心拥挤，又优于边缘区人气，逐步发展成了集住宅、写字楼和新兴商业区于一身区域；而老三区则因为土地稀缺，开发量日渐稀少，其中越秀区更是因为历史原因反而展现负数，三个区累计比重仅为6.3%；而芳村和黄埔即使因为地域限制，房地产发展较迟缓，但累计也有6%市场比重，发展前景连续看好。

表2-4：

新建商品房同意预售区域分布改变情况表

单位：

万平方米、%

（二）4）新建商品房供求关系分析

表2-5：

近两年新建商品房供求对比情况表

单位：

万平方米、%

第一季度，广州市新建商品房同意预售面积为200.74万平方米，和同期交易登记面积相比，市场吸纳率（新建商品房交易登记量÷同意预售量×100%）达115.9%，即市场吸纳量大于市场供给量，新建商品房显示出旺盛市场需求，这是自初以来连续9个季度市场吸纳率高于100%且呈上升趋势。

（三）5）新建商品房交易登记量分析

表2-6：

新建商品房交易登记面积区域分布表

单位：

万平方米、%

第一季度，广州市新建商品房交易登记面积为232.58万平方米，和去年同期相比降低了22.3%。

成交量出现了一定程度降低，并不能简单地认定为需求量萎缩，在判定成交量改变趋势时，必需要经过同比和环比相结合，短期对比和长久对比相结合，通常原因和特殊原因甄选等多方面来判定：

首先，年末广州市政府正式宣告取消外地置业者购房可入红蓝印户口这一政策，使相当部分外地置业者为争抢这一政策“末班车”而在这个时期置业，造成底至初新建商品房交易登记面积有较大幅上涨；

其次，在底初，广州关键发展商一边宣称楼价要升，首先加大促销力度，使一部分消费者提前买房，直接拉动了第一季度广州市新建商品房交易登记量；

再次，10月，人民银行十年来首次加息，随即又在一季度再次调高购房贷款利率，促进了部分对住房要求相对不高置业者转向价性比较高但质数略次存量房市场，还有部分置业者选择持币待购，造成第一季度新建商品房交易登记面积略减。

受以上三个特殊原因影响，新建商品房交易登记量同比出现了一定程度降低。

假如从长久趋势来看，交易量下降趋势并没有显现。

第一季度，新建商品房交易登记面积为203.40万平方米，到第一季度232.58万平方米，年累进增幅也有6.9%，增加趋势显著。

表2-7：

新建商品房交易登记面积环比情况表

单位：

万平方米、%

另外，新建商品房交易登记面积受季节原因影响显著，自以来，第一季度交易登记面积均比上一季度有显著回落，第一季度，交易登记面积环比降低了11.0%，环比降低31.2%，降低12.2%。

第一季度，降幅为12.5%，和和水平相近，大大低于降幅。

而至间，新建商品房整年总交易登记面积连续增加，由此可见，新建商品房交易量未有萎缩迹象，降幅控制在规律以内。

（四）6）新建商品住宅交易登记情况分析

表2-8：

新建商品住宅交易登记面积情况表

单位：

万平方米、%

第一季度，广州市新建商品住宅交易登记面积204.05万平方米，交易金额100.77亿元，同比降低19.2%和6.3%。

从交易登记面积区域分布来看，海珠、天河、番禺仍居三甲。

三区新建商品住宅交易登记面积均超出40万平方米，累计为144.61万平方米；所占百分比均靠近四分之一，累计占全市总量70.9%。

其中，海珠区新建商品住宅交易登记面积连续多个季度超出天河区，并在本季超出番禺区，成为成交量最大区域，逐步从过去工业区转化为被人广泛接收住宅区。

而老三区因为供给量日渐稀少，所以其交易登记面积量所占市场比重也很小，三个区累计仅占5.6%；而芳村和黄埔区分别也只占1.5%和2.9%比重。

楼价水平分析

表2-9：

广州市新建商品住宅价格水平分区情况表

单位：

元/平方米、%

在经历了楼价较大涨幅以后，楼价成为目前社会关注焦点。

一季度，在央行调整房贷利率、市国土房管局对在售楼盘巡检等共同作用下，一季度商品住宅价格呈稳中略升态势。

纵观各区，虽有六个区商品房住宅价格比四季度有所上升，但除番禺区增幅为4.9%外，其它多个区在1.4-3.1%这个区间理性徘徊，可见宏观调控已初见成效。

另需说明是越秀区因为四季度出现大宗内部交易登记，从而拉低了区域交易均价，一季度楼价水平只是恢复原位，但楼价增幅却达成了35.9%。

受大学城、广州新火车站等一系列利好消息影响，番禺区第一季度新建商品住宅成交均价较上一季度上升了快要5个百分点。

自机场搬迁后，白云区得到较快发展，但其商品住宅均价一直较平稳，第一季度增幅为3.0%；黄埔区多年因为有多家大型品牌发展商加入开发，十二个月一个脚印地拉升了均价，以2.1%增幅位居前列；交易登记量第二位天河有3.1个百分点升幅，亚运村概念使东圃楼价上升，珠江新城整年开启也使区域高价住宅成交百分比上升，两大原因拉动了区域楼价；另外我们也要看到，位居交易登记量首位海珠区楼价有3.4个百分点下降，出现了初以来首次回落，楼价见顶回稳迹象初现。

（五）7）新建商品商铺交易登记情况分析

a、交易登记面积分析

Ø原八区新建商铺交易登记面积同比下降近四分之一

第一季度，广州市新建商铺交易登记面积为9.38万平方米，同比下降了31.9%。

即使越秀、白云及黄埔三个区域新建商铺交易登记面积同比增幅显著，但因为其它七个区域全部有大幅度下降，造成原八区新建商铺交易登记面积比去年同期下降逾三成。

Ø番禺、天河占比重较大，黄埔及越秀增幅显著

表2-10：

新建商品商铺交易登记面积分区情况表

单位：

万平方米、%

番禺区交易登记面积为2.26万平方米，位居十区之首，占总量24.0%；天河新建商铺交易登记面积虽不及同期，但所占第一季度原八区新建商铺交易登记面积比重仍然为原八区最大。

商业重地越秀区因为有北京路商圈内多个大型商业项目在售，同时，因为第一季交易登记面积少，造成第一季度交易登记面积同比上升了1倍多；而东部黄埔区则因为某专业市场销售，造成增幅显著。

b、交易登记价格分析

表2-11：

新建商品商铺价格水平分区情况表

单位：

元/平方米、％

因为广州经济连续良好发展（GDP增幅逐年上升），伊始，多家大型品牌发展商均表示要加大在商业市场投入及开发力度，广州商业市场日渐趋热。

第一季度新建商铺均价不管环比还是同比均呈上升态势，环比增幅为6.3%，较整年上升了21.7%。

在新建商铺区域均价方面，因为番禺、天河、黄埔新建商铺交易登记面积最大，而“供求决定价格”，因为市场供给量放大，造成上述三个区域均价环比全部有不一样程度下降。

另外，荔湾、海珠、花全部、芳村四个区域新建商铺均价全部有显著上升，而其中升幅最大为荔湾区，其关键原因在于区内多个专业市场在售，专业市场大量高价成交拉高了荔湾区新建商铺整体均价。

（六）8）新建商品写字楼交易登记情况分析

多年广州市写字楼市场蓬勃发展，天河、东山、海珠三区写字楼建设如火如荼，使年末新建写字楼交易登记面积快速上升。

第一季度广州市新建写字楼交易相对放缓，交易登记面积为5.26万平方米，同比下降了44.0%。

天河区是广州市十区当中新建写字楼交易登记面积最多一个区，交易登记面积达2.59万平方米，即使同比下降了64.4%，但仍占全市总面积靠近二分之一。

位居次位是东山区，新建写字楼交易登记面积达1.24万平方米。

同比增加5.7%。

从增加幅度来看，广州市新建商品写字楼交易登记面积同比展现下降趋势。

传统办公区域当中下降幅度最大区域为越秀区，下降幅度达89.9%，因为越秀区多年写字楼供给量较少，造成交易登记面积大幅度下降。

天河区新建写字楼交易登记面积亦较去年同期下降了64.4%。

从分区商务办公发展情况来看，天河区珠江新城建设进度加紧，该区域商务办公发展将进入全新里程；东山区拥有次中心商务区——环市中-东风东商务区，在全市营商环境全方面好转，各闲置项目不停盘活大环境下，其商务办公发展前景看好；海珠区拥有新兴商务办公区——琶洲商务区，在该新商务区逐步崛起美好期望下，该区商务办公发展前景无量。

表2-12：

新建商品写字楼交易登记面积分区情况表

单位：

万平方米、%

广州市写字楼进入了更新换代期，天河区珠江新城写字楼推出了8A智能化写字楼。

海珠区写字楼亦开始全方面升级。

产品革命推进了价格上升。

表2-13：

广州市新建商品写字楼价格水平分区情况表

单位：

元/平方米、%

第一季度广州市新建商品写字楼均价和第四季度相比有显著上升。

全市写字楼交易登记面积价格为8280元/平方米，环比上升7.4%，和整年比上升6.8%。

广州市各区新建写字楼均价也均展现上升趋势，其中上升幅度最大越秀区均价为7443元/平方米，环比上升36.1%。

其次是海珠区，因为受到琶洲商圈带动，第一季度海珠区新建写字楼均价为8461元/平方米,环比上升了32.1%，上升幅度仅次于越秀区。

荔湾区新建写字楼均价因为流花商圈某专业市场上层办公楼交易登记面积价较高，而拉高了该区价格水平，第一季度该区新建写字楼价格为9元/平方米，高居各区交易均价之首。

2、房屋二级市场分析

（七）1）存量房交易登记量分析

一季度，广州市存量房交易登记面积为208.12万平方米，和去年同期相比上升了36.8%，增幅较大。

新建商品房交易登记面积和存量房交易登记面积之比为1.12：

1。

存量房交易登记面积已占到房屋交易登记面积47%。

出现这种现象，我们认为有以下原因：

一是今年房改房可自由上市，存量房市场一下子涌现出很多“笋盘”，价廉物美，使置业者选择层面更广，存量房交易大幅提升。

据统计，原八区房改房交易量占存量房总交易量1/4，该百分比还可能将深入提升；

二是新建商品房楼价上涨较快，而存量房均价相对来说还是维持在一个较稳定、相对较低态势，使得不少置业者将眼光转向存量房市场，使得存量房交易量取得了较快增加；

三是国家加强宏观调控，调整房贷利率，出手抑制房价，使得部分置业者放缓了在新增商品房购房步伐，使得新增商品房交易量和去年同期相比有一定下降，此消彼涨，二者平分天下局面出现也就不足为奇了。

（八）2）存量房交易量区域份额分析

一季度，因为受楼价上升较快及央行加息和调整房贷利率影响，有相当一部分置业者将眼光转向了广州市存量房交易市场，使存量房市场得到快速发展，一季度新建商品房交易登记面积和存量房交易登记面积之比为1.12：

1。

广州市存量房交易登记面积所占比重和去年同期相比上升了13.4个百分点，各个区域存量房交易登记面积和去年同期市场比重相比全部有一定程度上扬。

表2-14：

存量房交易面积区域份额变动情况表

单位：

万平方米、%

老三区因为新建商品房同意预售面积日益稀少，而存量房市场发展相当成熟，所以存量房交易全部靠近或超出房屋交易总量六、七成。

所占比重最大是越秀区，存量房交易登记面积占房屋交易总登记面积79.6%，荔湾区和东山区分别为74.1%和66.5%。

另外值得注意是，白云区存量房市场因为价格较实惠，加上地铁二号线延长线、白云新城等利好刺激，发展也很快，存量房交易登记面积占房屋交易总登记面积58.2%。

而芳村区则是因为新建商品房市场发展较迟缓，使得存量房所占比重较大。

而新建商品房市场发展最为迅猛天河和海珠区，因为市场选择余地大，交易登记面积量也大,所以存量房交易量和新建商品房交易量之比全部维持在40:

60。

（九）3）存量住宅交易登记情况分析

第一季度，广州市存量住宅交易登记面积为140.69万平方米，交易金额40.88亿元，同比增幅分别为30.8%、37.9%。

就各区所占市场比重来看,番禺、海珠、天河和白云区这多个新建商品房交易最活跃区域，同时也是存量房交易最为活跃区域，而花全部存量房交易市场则处于起步阶段。

番禺区存量住宅交易登记面积为30.46万平方米，占全市存量住宅交易登记面积21.6%，而且增加势头较猛，同比增幅为49.0%，仅次于花全部。

海珠区第一季度存量住宅交易登记面积为27.81万平方米，天河区为24.54万平方米，两区分别位居存量住宅交易登记面积二、三位。

三区累计存量住宅交易登记面积为82.81万平方米，所占比重为58.9%，较三区新建商品住宅交易登记面积在全市比重低12个百分点。

老三区因为是“老广州”居住最聚集区域，原住人口多，加上区域配套最充足，对区域认同感强，出让房屋并不多，所以存量房供给并不是多，加上价格也相对较高，所以造成其交易登记面积量相对均衡，在市场比重上显得并不是尤其突出。

而芳村和黄埔区则是新兴区域，市场潜力还有待深入发掘。

表2-15：

存量住宅交易登记面积情况表

单位：

万平方米、%

楼价水平分析

第一季度，广州市存量住宅交易均价为2906元/平方米，环比上涨了1.6%。

除番禺、海珠和芳村区外，各区域存量住宅交易均价和四季度环比全部有一定程度上升，但上升幅度全部较小。

这首先是受一季度房地产市场大环境影响，其次，也是最关键原因是伴随房改房能够自由上市，各区全部有较多价廉物美房改房上市（原八区房改房交易量占存量房总交易量1/4），使置业者选择层面更广，一定程度上降低了存量住宅交易均价，也让置业者直接得到了实惠。

最显著是海珠区，这个存量住宅交易最活跃区域，因为之前为工业强区，有较大量房改房，所以直接拉低了区域均价，存量住宅均价不升反降，有5.1个百分点降幅。

表2-16：

广州市存量住宅价格水平分区情况表

单位：

元/平方米、%

（十）4）存量商铺交易登记情况分析

a、交易登记面积分析：

交易日趋活跃

表2-17：

存量商铺交易登记面积情况表

单位：

万平方米、%

第一季度，广州市存量商铺交易登记面积达14.84万平方米，是新建商铺交易登记面积（9.8万平方米）1.6倍，同比增幅达105.0%。

伴随广州商业连续活跃，存量商铺交易市场越来越受到市民尤其是投资者关注。

从下表