物业服务合同法.docx
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物业服务合同法
物业服务合同法
篇一：
物业服务合同纠纷案例分析
一、案情简述：
2010年1月11日北京某物业管理有限公司（以下简称“某物业”）作为原告向北京市丰台区人民法院起诉，要求被告某小区业主王某支付2001年9月1日至2010年4月30日的物业费总计人民币元，并支付违约金人民币元。
原告诉称：
被告王某为我小区业主。
2000年9月19日原告与被告签订了《物业管理协议书》和《客户手册》，原告于签订协议书的同时向被告提供物业管理服务。
虽然《物业管理协议书》中约定该协议的有效期限从2000年9月19日起至2001年8月30日止，但在物业管理协议约定的期限届满后原告一直履行物业管理义务，故双方之间仍存在事实上的物业管理关系。
故请求被告支付其拖欠的物业费和违约金。
被告王某辩称：
1、原告在2000年6月30日与开发商签订《物业全权委托管理合同》时没有取得相应的法人资格和物业管理资质，故该合同应当自始无效，原告非本小区的前期物业。
2、原告所主张的2001年9月1日至2007年8月31日的物业费已经超过了普通诉讼时效，故请求判决驳回原告的诉讼请求。
3、原告物业服务不符合法律以及《物业管理协议书》中的约定，依据《合同法》相关规定，因物业服务存在瑕疵的违约形态，故被告请求适当减少原告的物业管理费用。
4、原告所主张的违约金过高，没有书面合同作为依据。
虽然《物业管理协议书》中约定日违约金为标的的千分之三，但有效期限从2000年9月19日起至2001年8月30日止，其已经失效，对原被告不再有拘束力，且其主张的违约金远远超过合同标的以及原告实际损失的数倍，故原告不同意支付违约金。
证据材料：
在审理过程中，原告提交了《物业全权委托管理合同》、《物业管理协议书》、《客户手册》、《北京物业管理资质合格证书》、《物业费说明》、《北京市物价局批复》、《北京邮政同城快件单据》以及物业费公示、物业服务状况的照片等。
同时被告提交了证明物业服务质量极差的照片数张,该小区其他业主对物业服务质量不满的证人证言数张。
经法庭审理查明：
被告王某系该小区业主。
房地产开发商（甲方）与原告（乙方）签订《物业全权委托管理合同》符合相关的法律、法规和政策。
并且经充分协商，系双方当事人真是意思表示。
故合同合法有效，原告为该小区的前期物业。
《物业管理协议书》中约定，本物业管理服务费收费标准暂定为：
住宅每建筑平方米3元/月，公建每建筑平方米8元/每月，并且已经经过北京市物价局批复。
合同还约定本物业管理协议自2000年9月19日起至2001年8月30日止。
甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、道路交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。
结合被告房屋产权的建筑面积，被告的管理综合费用为4090元/年，由被告按年度向原告缴纳。
每次缴纳物业管理综合费日期为每年8月30日至9月4日。
合同同时约定了被告未按期缴纳物业费的违约金为合同标的的千分之三/每日。
在审理中，被告王某以部分物业费已过诉讼时效作为抗辩理由，原告主张其一直进行催要，但被告王某未予认可。
二、判决结果：
本院认为，《物业全权委托管理合同》系双方真实意思表示的结果且不违反相关的法律和政策，当属有效。
原告受开发商的委托进行物业管理。
被告虽未与原告订立书面物业管理委托协议，但双方之间存在事实上的物业管理关系。
被告享受了原告的物业服务后，也应依相关规定及时缴纳物业管理费。
原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方之间并无约定，缺乏事实依据，本院不予支持。
因向人民法院请求保护追索物业费的民事权利的诉讼时效期间为两年，现原告提供的证据不足以证明其在持续主张权利，故被告提出的原告起诉超过诉讼时效期
间的意见，本院予以采信。
被告提出原告服务质量不到位等辩解，虽提供照片等证据，但不足以证明其主张，故对被告的辩解，本院不予采信。
综上，原告要求被告支付部分物业费的诉讼请求，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决日下：
一、被告于本判决生效后七日内给付原告2007年9月1日至2010年4月30日期间的物业管理费元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
三、案例分析：
上述案例是未成立业主委员会的社区中经常发生的典型案例。
因该小区至今没有成立业主委员会，单个业主又无法拒绝前期物业的物业服务，故无论前期物业服务质量如何，该小区业主都缺乏一个能够代表他们的意思表示机构维护他们的合法权益。
物业公司虽然没有书面的物业管理合同，但业主事实上接受了物业服务，物业公司可以要求业主交纳相应的物业服务费用。
但事实的物业管理合同并不等同于书面《物业管理协议书》中权利义务的延续，因此本案中虽然在《物业管理协议书》中明确约定“违约金为合同标的的千分之三/每日”，但最后法院仍认为，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方之间并无约定，缺乏事实依据，故最终驳回了原告的诉讼请求。
故在审查法律关系时，应当注意区分事实物业管理合同和书面物业管理合同之间的区别。
另外，本案在法庭辩论过程中，争议的焦点为物业管理合同应当如何适用普通民事诉讼时效制度？
原告依据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（实行）》第二十六条的规定，主张在审理物业管理合同纠纷时适用诉讼时效时不宜过苛，其一直在积极主张权利，因此诉讼时效应当发生中断的效果。
并且提交了物业公告栏中催缴物业费通知的照片以及北京邮政同城快件单据等证据材料证明其积极主张权利。
同时被告提出相应的抗辩理由认为《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（实行）》第二十六条的规定只是一个指导性规定。
其中适用诉讼时效不宜过苛，也绝不可扩大解释为：
当原告不能证明其存在诉讼时效中断的
情形时，可以不承担举证不能的不利后果，可以不适用诉讼时效两年之规定。
这也是法院最终以采信被告的答辩意见的原因。
因此，在适用《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（实行）》第二十六条的规定时，只是在主张权利连续性上对物业管理企业不得过苛，并不是在适用民事诉讼时效上不宜过苛，应当加以区分。
即只要物业管理企业能够证明其有积极主张权利的行为，即使主张权利缺乏连续性，也应当认为其主张的权利未过诉讼时效，应当予以保护。
此外，在物业管理企业主张权利的举证证明问题上，特别是没有业主委员会的小区中，物业管理企业必须针对欠费的单个业主逐一主张权利，且主张权利时应当做好证据保全工作，最好以上门催收要求业主确认签字或者EMS等邮寄送达的方式要求业主签收。
最后，我国对物业管理企业的立法在逐步完善过程中，对其监管方式和监管力度不断改进，特别体现在物业管理费的确定上。
按照1996年出台的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定普通住宅小区和经济适用房小区的物业费都采用政府指导价和政府调节价结合的管理办法，物业管理企业的收费办法应当受到相应的监管部门的审批和监督，调价变价也应当获得审批。
直至2006年1月1日《北京市物业服务收费管理办法》正式实施后才将普通住宅小区的物业管理收费纳入市场调节价的收费监管的行列中去，无需经过物价部门的审批。
故在司法实践过程中，对于一些历史遗留问题，应当依据当时的政策和法律法规区分对待，以维护当事人的合法利益。
四、实践提示：
诉讼时，应当注意：
1、应当首先认定物业管理企业进驻小区是否符合法律规定。
明确区分无因管理法律关系和事实物业管理合同法律关系。
2、应当区分事实物业管理合同和书面的物业管理合同之间的区别。
3、应当注意审查物业管理企业收费是否符合相关法律政策的规定。
4、应当审查物业管理企业的请求权是否已过诉讼时效。
5、应当注意提示当事人做好诉讼的证据保全工作。
篇二：
物业服务合同的法律性质及法律适用-毕业论文
目录
一、物业服务合同的主体.......................................................................1
（一）业主、业主委员会与物业公司.................................................1
1、业主的概念及权益........................................................................1
2、业主委员会的特征及作用............................................................1
3、物业公司的功能及作用................................................................1
（二）物业服务合同介绍.....................................................................1
（三）物业服务合同各主体的法律关系.............................................2
1、业主与业主委员会的法律关系....................................................2
2、业主与物业公司的法律关系........................................................2
3、业主委员会与物业公司的法律关系............................................3
二、物业服务合同的法律性质与适用存在的问题...............................4
（一）私法的法律性质辨析.................................................................4
（二）法律适用存在的问题.................................................................4
1、业主主体地位很难形成................................................................4
2、物业服务合同的内容过于原则化................................................4
3、物业公司与业主、业主委员会矛盾关系引发的问题................5
三、物业服务合同法律适用的调整.......................................................6
（一）业主大会单方解除物业服务合同的纠纷的法律适用.............6
（二）物业管理权的交接纠纷的法律适用.........................................6
（三）关于物业公司应该承担的义务与责任的法律适用.................7
1、明确对业主财产安全的保护义务与赔偿责任............................7
2、明确
物业公司对业主人身安全的保护义务与赔偿责任............8
参考文献：
.................................................................................................8
物业服务合同的法律性质及法律适用
内容摘要：
物业服务合同是现代小区物业管理的基础，但是，关于物业服务合同的法律性质与其法律适用，还存在一定的问题，需要引起重视。
本文研究结合物业服务合同、物业管理条例等内容，对物业服务合同的主体进行介绍，进而分析物业服务合同的法律性质，对其法律适用中存在的问题进行分析。
最后，明确如何调节物业服务合同，推进物业服务合同适用能力的提升。
关键词：
物业服务合同；法律性质；法律适用
一、物业服务合同的主体
（一）业主、业主委员会与物业公司
1、业主的概念及权益
业主就是物业所有权人，可以是自然人、法人和其他组织。
业主的主要权利包括：
对专有部门的占有、使用、收益和分配的权利。
对共有的公共场所、设施和场地具备共享权，对配套建设的车位与车库，具备法定用益权。
业主具备接受物业服务合同约定的物业公司提供物业服务、提议召开业主大会决议物业管理事项、提出和修改业主公约及业主大会规章、参与业主大会的权利和投票权、选举权、监督权、知情权和其他法定权益。
2、业主委员会的特征及作用
业主委员会是经业主大会选举产生的并代表和维护全体业主合法权益的业主自治性组织，是业主大会的执行机关，也是业主行使业主自治权的机构。
执行业主大会的各项决议也是其责任。
业主委员会在整个业主自治过程中占有举足轻重的地位，其主要负责以下职责：
召集业主大会、组织业主委员会换届选举、与物业管理公司签订服务合同、配合办事处或居委会进行社区管理、了解业主意见和建议等，所以说我国业主委员会的作用为构建起业主与物业管理公司之间联系的桥梁，还有就是在于监督与协调作用。
业主委员会代表全体业主对物业管理公司收取费用与提供服务的行为实施的监督就是其监督作用，督促物业管理公司依法按约履行服务合同，但当业主与物业公司产生无法避免的争议时，业主委员会就要履行协调职能。
3、物业公司的功能及作用
物业公司就是为业主提供服务的，业主需要支付相应的报酬来获得服务。
至于业主委员会与物业管理公司的关系则是聘用合同所确认的法律关系，在聘用合同中双方的权利和义务是明确的。
物业公司管理的对象是“物”并不是“人”，物就指财产（私有财产和共有财产）。
除业主和开发商的私有财产外其余都隶属于双方共有财产，物业公司管理的对象是公共财产。
（二）物业服务合同介绍
物业公司实施物业管理，是以《物业服务合同》为基础，以维护区域内的环境卫生及公共秩序为核心的。
《物业服务合同》，就是业主或业主委员会与物业公司，在平等自愿的原则下，对物业公司提供物业服务的范围以及收取的费用进行协商后，签订的协议或约定。
物业公司提供服务，最主要的作用在于：
维护业主利益均衡、维护公共利益。
业主委托物业公司进行物业管理，也是希望物业公司发挥专业优
势，以管家的角色，对公共权益进行维护，或者说物业公司的服务提供应该不损害公共利益。
物业公司实施物业管理对于提升小区的生活环境质量、更好的满足业主公共利益维护的需求非常重要。
但是同时，物业公司通过收取物业费提供物业服务，如果存在服务漏洞，或者存在违法行为侵害业主权益或公共利益，则涉及到物业公司的违法侵权行为，就需要明确其法律地位与法律关系，承担相应的法律责任。
（三）物业服务合同各主体的法律关系
1、业主与业主委员会的法律关系
根据原《物业管理条例》第15条，业主大会的执行机构是业主委员会。
但据我国《物权法》以及《条例》的规定，业主大会同时是小区共同事务的决策机构，代表着业主的共同意志。
业主委员会主要处理小区内部事务与某些具体的对外事务，例如《物业管理条例》第35条规定之：
“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同”。
最近些年来，众多的研究者同意业委会不是法人更不是非法人组织，也就是说业委会根本不是民事主体，不能对外直接以自己的名义从事民事活动。
更有学者认为业委会成立的目的是为代表业主团体进行对内的日常管理事物和对外实施相关具体行为，主体资格业委会是不具有的，我同意此类观点，业主是小区中真正的掌握权利者，他们以业主大会形式进行管理，当然我们认为业主大会会产生一些问题，至于效率因素，当业主不反对时，比较方便的就是让业委会处理这些对外事务。
建立业委会的初衷就是业主们便于处理公共事务而设立在小区内的机构。
便利是业委会的第一原则。
在物业管理的相关法规中有规定以自身的名义对外实施具体行为，这一规定的原因就是“基于方便物业管理之考虑”。
所以它不可能代表业主们之意志同样不能独立行动。
综上为解决物业管理中业主共有财产权利保护问题而设立的就是业主委员会，要一心一意执行决议，至于物业的管理事务根本就没有决策权，但拥有的只是执行的义务。
2、业主与物业公司的法律关系
业主与物业公司之间的关系，是一种基本的权利和义务关系。
《物权法》第七十条规定：
“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
”根据这一规定业主的资格是一种成员权，至于界定业主资格的说法众多。
真正的合同双方就是业主与物业服务企业，物业服务企业为业主对小区公共事务提供管理与服务。
它们的关系适用于《合同法》等有关法律法规。
合同中对双方的权利与义务有明确的规定。
因为物业企业管理小区的事务不能够“越俎代庖”就是超过了物业服务合同的权
篇三：
业主能否解除物业服务合同
业主能否解除物业服务合同
杨雷
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
”对于该条规定如何理解，是否只有业主委员会才能行使物业服务合同的解除权?
笔者认为，本条规定不能狭隘地理解为业主不能以个人名义起诉，业主有权行使物业服务合同的解除权，但是也要加以一定条件的限制。
理由：
1、业主委员会的性质是业主大会的执行机构，由业主会议选举产生并对业主大会负责，其职责是履行业主大会决定的事项。
如果业主委员会享有某项权利，而其权利来源的业主反而不享有该项权利，不符合逻辑。
2、国务院《物业管理条例》规定只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意的，可以不成立业主委员会，如果不赋予业主物业服务合同解除权，显然这种情况下，业主的合法权益就不能得到保护。
3、考虑到业主委员会可能存在的拖延诉讼、道德风险、判断错误、能力不足等可能损害业主权益的情形，赋予业主诉权更有利于保护业主的合法权益。
笔者以为，考究《物业服务司法解释》的立法本意，系为了限制部分业主滥用诉权，随意解聘物业服务企业，而非限制业主的诉权。
《物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：
?
?
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；?
?
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
”根据该规定，只要同意解聘服务企业的业主人数达到本条规定的专有部分占建筑物总面积过半数的且占总人数过半数的这一条件，这部分业主就可以共同诉至法院请求解除物业服务合同。
考虑到即使召开业主大会，这部分业主的表决权也足以通过解聘物业服务企业的决议，故允许符合上述规定人数条件的业主行使物业服务合同解除权也未损害物业服务企业的合法权益。
另外，业主委员会的权利来源于业主大会，经业主大会授权的业主也应同样有权行使物业服务合同的解除权。
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