完善我国城镇住房保障制度的经济学分析毕业论文.docx
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完善我国城镇住房保障制度的经济学分析毕业论文
xx省高等教育自学考试
XX科技大学
毕业设计（论文）
题目＿完善我国城镇住房保障制度的经济学分析
姓名:
＿＿＿＿＿
准考证号:
＿＿
专业:
指导教师:
＿＿＿＿＿
2012年3月15日
高等教育自学考试
毕业设计（论文）任务书
一、题目：
二、时间：
年月日起至年月日
三、进行地点：
四、内容要求：
指导老师：
职称：
批准日期：
年月日
摘要
住房条件的好坏是衡量城镇居民生活水平高低的重要标志，是全面建设小康社会的重要内容。
完善城镇中低收入家庭住房保障制度，推行城镇住房制度建设，维护中低收入家庭住房基本权益，对于构建和谐社会、保持社会稳定具有十分重要的意义。
为了配合我国城镇住房市场化的改革，我国建立了以住房公积金、经济适用住房、廉租房为内容的城镇住房保障制度。
这些制度在保障城镇住房制度改革顺利推进和解决中低收入者住房困难方面，取得了一定成效。
但是存在的问题也很突出。
因此分析发现制度所存在的问题，研究解决对策，是政府在城镇住房领域中面临的核心内容，也是各地区当前急需解决的问题。
文章从经济学的角度分析提出了完善我国城镇住房公积金、廉租房、经济适用房制度建设的新思路，希望能为解决城镇中低收入家庭住房难问题提供一些建议。
关键词：
经济学；住房基金；廉价房；经济适用房；对策
Abstract
Thequalityofhousingconditionsisameasureoftheimportanceofhighandlowstandardoflivingofurbanresidentssignoffsocietyisanimportantpart.Improvetheurbanlow-incomefamilyhousingsecuritysystem,theimplementationofurbanhousingsystem,andsafeguardthebasicrightsoflow-incomefamilyhousing,forbuildingaharmonioussociety,maintainsocialstabilityisofgreatsignificance.
InlinewithChina'surbanhousingmarket-orientedreform,Chinaestablishedahousingfund,affordablehousing,low-renthousingforthecontentoftheurbanhousingsecuritysystem.Thesesystemstoprotectthesmoothprogressoftheurbanhousingsystemreformandtosolvethehousingdifficultiesoflow-incomepersons,andachievedcertainresults.Buttheproblemsarealsoprominent.Thereforeanalysisoftheproblemsfoundinthesystem,studycountermeasures,thegovernmentfacedinthefieldofurbanhousingcoreistheregionthaturgentlyneedtosolvetheproblem.Fromaneconomicpointofviewofthearticlemadetoimprovetheurbanhousingfund,low-renthousing,theconstructionofaffordablehousingsystem,newideas,hopingtosolvethehousingdifficultiesofurbanlow-incomefamiliestoprovidesomesuggestions.
Keywords:
Economics；HousingFund；Cheaphousing；Affordablehousing；Strategy
1引言………………………………………………………………………………1
2城镇住房公积金制度……………………………………………………………1
2.1住房公基金的基本概念…………………………………………………1
2.2目前城镇住房公积金制度出现的新情况与新问题……………………1
2.3完善我国城镇住房公积金制度的对策建议……………………………3
3城镇廉租房建设…………………………………………………………………4
3.1廉租房的概念和内涵……………………………………………………4
3.2廉租房制度是建设和谐社会的重要举措………………………………4
3.3廉租房制度有助降低房价………………………………………………5
3.4我国城镇廉租房发展中的问题…………………………………………5
3.5对城镇廉租房制度的几个对策建议……………………………………5
4城镇经济适用房政策……………………………………………………………6
4.1城镇经济适用房政策推出的背景………………………………………6
4.2城镇经济适用房目前存在的问题………………………………………6
4.3导致城镇经济适用房推广障碍的原因分析……………………………7
4.4改善我国城镇经济适用房政策有效的途径……………………………8
5结语………………………………………………………………………………9
参考文献……………………………………………………………………………10
1引言
在改革传统的实物分房制度的过程中，为保证低收入和生活困难的社会成员有住房，国家建立了新的住房保障制度。
这一制度包括住房公积金政策、经济适用住房政策和廉租房政策。
虽然我国的住房保障制度建立和实施的时间不长，但已经取得了显著的成效。
截至2003年底，全国建立住房公积金职工人数6045万人，累计归集公积金5563亿元，比上年末增长35%；职工因购建住房和退休等支取公积金1743亿元，归集余额3815亿元，同比分别增长44%和30%；累计发放住房公积金个人住房委托贷款2343亿元,同比增长47%，贷款余额1583亿元，占归集余额的41.5%，支持了327万户职工家庭购建住房。
一批特困城镇居民的住房有了保障。
我国现行的住房保障制度是源于住房市场化的改革，作为社会保障制度的一项重要内容，其目的是解决中低收入者的住房困难问题。
然而这一制度实施数年来，在取得一定成效的同时，似乎没有达到预期目的，有些甚至和预期目的背道而驰。
原因何在？
本文将应用有关经济学理论分别对我国城镇住房公积金、廉租房、经济适用房制度所存在的问题加以分析，并提出一些改革和完善的思路与建议。
2城镇住房公积金制度
2.1住房公基金的基本概念
住房公积金,是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体以下统称单位及其在职职工缴存的长期住房储金。
住房公积金是国家推行住房保障制度下的一种称谓,它实质上是劳动报酬的一部分,是归属职工个人所有的、专项用于解决职工住房问题的保障性资金。
实践证明,住房公积金制度的实施有效地解决了广大职工的住房问题。
然而目前住房公积金制度运行中还存在一些有待规范和解决的问题,应采取措施完善制度、加强管理。
2.2目前城镇住房公积金制度出现的新情况与新问题
2.2.1住房公积金管理不规范
城镇住房公积金管理机构设置不规范，住房公积金管理中心未能真正作为一个不以营利为目的的独立的事业单位运行，一些城镇甚至存在多个管理中心，职责不明。
部分城镇住房公积金管理中心挂靠其他部门和单位，与其他部门或单位合署办公，兴办各类经济实体；大多数住房公积金管理中心尚未建立起有效的岗位责任制度和内部审计制度，缺乏内部管理，资金管理分散；少数城镇住房公积金管理中心坐吃利差，或把住房公积金大量用于城镇建设，或挪用到与住房无关的项目上。
2.2.2住房公积金缺乏监督机制，处罚力度不够
我国公积金制度建立的时间较晚，目前尚未形成一个有效运作体系。
由于监督机制不健全，违规使用、挪用公积金的现象屡有发生，对查出的违规行为处罚较轻甚至不做处罚，使这些现象有愈演愈烈之势，严重抑制了公积金作用的正常发挥。
一方面，公积金管理中心和委托银行双方权利与义务不明确，造成资金沉淀，而委托银行则将这笔资金用于弥补自身的资金缺口，导致公积金的流失。
另一方面，相当一部分城镇的住房公积金管理中心从未对外公布过公积金的归集和使用情况，又没有独立的外部审计部门对其进行必要的审计，这种透明度很低的管理为公积金的违规操作提供了可能。
2.2.3住房公积金是免税的、贷款是低息的．应向中低收入人群倾斜
2.2.3.1分配不公、济贫不力
刚实行公积金制度时的90年代初期职工收入差距不大，住房工资分配差异也不大。
但时至今日，不同行业、不同企业、不同职位的收入差距已大大拉开，甚至有两极分化的倾向。
然而公积金的缴交，即住房工资的分配仍沿用老办法，缴存比例一律为职工个人工资的5％～l2％，使得收入分配中的不合理现象又完全投影到住房分配方面，造成高的过高、低的极低，很不合理。
在公积金使用方面，按规定除购房可提取账户资金支付房款以外，还可以优惠利率得到贷款，即购房人占用非购房人的资金满足购房需求。
2.2.3.2功能单一、作用减弱
住房公积金在个人积累模式下具有良好的成长性。
随着各地房改的逐步到位和城镇居民住房条件的初步改善，公积金仅仅作用于住房保障这一功能就显得特别单一，对市民的住房保障作用有不断减弱的趋势。
2.2.3.3住房公积金缴存率偏低且缴存率单一
近几年来，我国城镇居民贫富差距有扩大趋势，基尼系数已达到或超过国际警戒线0.4的水平。
根据国际法则，不同阶层其收人中用于住房消费的比例也应不同。
而我国并没有考虑这一差别，每个城市均采用单一的缴存率，这既不利于公积金筹集规模的扩大，也不利于最大限度的满足不同阶层对住房公积金贷款的需求。
另一方面，在公积金缴交比例上又太显刚性，缺乏灵活的调控机制。
国务院有关条例规定了必须按职工上年月平均收入不低于5％的比例缴交，并强调有条件的城市应更高一些。
这使得公积金的缴交率在不同地区之间、不同经济状况的年份中、不同竞争条件的企业中及单位和职工之间的缴交比例等方面均缺乏调控余地。
2.3完善我国城镇住房公积金制度的对策建议
2．3.1加大宣传力度，严格征缴执法
有关部门应加大城镇住房公积金制度的宣传力度，要把城镇住房公积金制度的优越性宣传到位，激发单位和职工个人缴存城镇住房公积金的积极性。
必须采取有效措施加大对非公企业征缴的“扩面”工作力度，各级政府要将非公企业建立城镇住房公积金的定量指标，列入政府为民办实事的具体内容，大力推动非公企业职工的“扩面”工作，维护广大非公企业职工的合法权益，切实解决城镇住房公积金缴存涵盖面过低问题。
各住房公积金管理中心要加大征缴执法力度，严格征缴执法，促使城镇住房公积金制度落到实处。
2.3.2公积金的证券化
推行住房抵押贷款证券化是扩大资金来源的有效手段，也是住房金融发展到一定阶段的必然要求。
近年来，相关部门在这方面的理论研究上做了大量的工作。
在此理论基础上，条件成熟的地方应尽快具体实施。
要建立“谁缴存，谁获利”的公平住房金融制度，逐步提高公积金缴纳率，扩大公积金缴纳人员范围，扩大资金来源，并建立稳定的公积金存款利率机制，减少利率风险，提高广大职工缴交公积金的积极性，逐步实现公积金的证券化。
2.3.3管理的进一步规范化
互助性、保障性是城镇住房公积金制度的显著特点，各地区城镇住房公积金管理中心要严格执行《条例》，科学、规范管理，一些业务委托相关银行办理，充分利用委托银行的各种资源，减少城镇住房公积金管理机构费用成本。
城镇住房公积金管理中心将主要精力放在管理上，进行规范、科学管理。
要加强监管，强化公积金管理委员会的实际权力和责任，管委会工作要接受社会监督，资金流向要经过管委会同意，财务情况要及时向管委会和财政部门汇报。
同时，如果公积金出现问题，管委会成员要承担责任。
要加强信息系统建设，实行全国联网，由主管部门和人民银行实行动态监管。
2.3.4强化法制化建设
城镇住房公积金各项业务坚持按法律，按规定办，杜绝随意性，业务工作每个环节要加强监督，严格审核，善于利用相关法律，用法律武器来保障各项工作的顺利进行和健康发展，严厉打击那些故意或恶意抢占公积金、损害公积金缴纳者利益的不法分子，从而维护公积金缴纳者的合法权益，保证城镇住房公积金制度的健康、快速发展。
2.3.5实现大众化
要扩大公积金使用方向，除用于房屋购买、自建和大修外，还应加大对低收入家庭的支持力度，包括按月按年支取支付房屋租金等。
降低公积金贷款利率，或实行差别利率，对于购买自住、小户型、低总价的低收入家庭，应提供更加优惠的贷款利率，要进一步创新、丰富贷款品种，使其充分发挥政策性、保障性金融的作用。
要简化贷款手续，提高服务水平，提高城镇住房公积金运营效率和服务水平，加强宣传，用足用好城镇住房公积金。
加大公积金抵押贷款力度，重点支持经济适用住房建设，着重解决广大中低收入居民的住房困难。
2.3.6加强科学管理，推进制度建设
有关部门对应建立城镇住房公积金制度的单位和职工情况应该开展一次全面调查，摸清应缴单位数和职工数，建立系统、规范、完整的城镇住房公积金制度的单位和职工信息资料库。
积极探索城镇住房公积金新型征缴体系，加快建立适合我国城镇住房公积金制度的管理系统，促使城镇住房公积金征、取、贷、管工作尽快走上现代化、规范化轨道。
同时，应进一步规范城镇住房公积金缴存比例和基数，实行最高限额和最低保障额制度，控制缴存差距，规范缴存行为，实现公平分配。
3城镇廉租房建设
3.1廉租房的概念和内涵
所谓廉租房，是指政府向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭，提供租金补贴或实物配租的具有社会保障性质的住房。
廉租房使政府为解决住房条件差收入水平低的家庭住房问题而专门设置的一项福利性住房分配制度。
廉租房制度是中国住房供应体系的重要组成部分。
廉租房的基本宗旨，是努力保护低收入者的生存空间。
由于用地较少，成本较低和可以重复使用，被认为是在市场经济条件下，能有效满足城市低收入者住房需求的一种保障方式。
让那些买不起经济适用房的低收入人群能够居者有其屋，廉租房是一个有效的办法。
3.2廉租房制度是建设和谐社会的重要举措
廉租住房制度被认为是在市场经济条件下，能有效满足城市低收入者住房需求的一种保障方式。
让那些买不起经济适用房的低收入人群能居者有其屋，是政府的职责，廉租房是一个有效的办法。
目前中国房地产市场正处在发展前期，市场的资源配置作用尚不能充分体现，在这个阶段，政府是住房保障的主导力量。
廉租房建设的目的就是为了尽快增加住房的供给，政府发挥土地、资本等资源优势，直接建造廉租房提供给低收入居民，用较短的时间使住房供应总量上升，解决社会低收人家庭的居住需求问题，并可以在一定程度上缓解房价过快上涨。
地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排，住房公积金增值净收益全部用于廉租住房建设，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10％。
3.3廉租房制度有助降低房价
现在房价上涨过快，受影响最大的是低收人群体。
低收人群体退出了商品房市场，改变了商品房的供求关系。
实行廉租房制度，不但为城镇低收入群体提供了住房保障，而且对城镇高收入者也是有益的。
如果获得廉租房的群众占市民总数的30％，那么购买商品房的市民就减少了30％。
随着供求关系的改变，房价就会趋于平稳，开发商、政府和市民的关系就会趋于和谐。
3.4我国城镇廉租房发展中的问题
3.4.1城镇土地资源有限
我国虽然疆土辽阔，但是人口众多，人均可利用土地很有限。
目前我国的城镇土地尤其稀缺，城镇廉租房虽然是福利性住房，但是不可以建造的离市中心太远，这样就更不利于低收入家庭的生活质量的提高，会加重其交通费用的负担。
而如果政府将市区内繁华地区的土地划拨给建设廉租房或经济适用房，土地的增值等效用的提高就会一定程度的损失，所以将廉租房安置在哪里是需要协调发展的主要问题之一。
3.4.2资金来源和落实困难大
目前的资金来源主要是财政拨款、城镇住房公积金增值收益、社会保障、社会捐赠以及土地出让金净收益的一部分，我国大多数城镇是从住房公积金增值收益中提取部分资金来实施廉租房政策，但是城镇住房公积金增值收益在支付管理费用、提取风险准备金后的剩余资金根本不够用于城镇廉租房建设。
社会保障和社会捐款也有许多其他用途，能分到用于解决低收入家庭住房问题的少之又少。
虽然2006年国家规定各地方政府必须以土地出让金净收益的5％用于廉租房制度，但是基本没有城镇做到了这一点。
3.4.3政府关注度不够
将资金和土地投入廉租房制度不利于城市GDP经济指标的提升，即会影响政府的政绩，所以很多城市的政府都不愿意花大力气在这方面，没有政府的支持等于失去了经济的后盾，城镇廉租房制度无法前行。
3.5对城镇廉租房制度的几个对策建议
3.5.1完善法律，明确政府的责任，落实应有的资金投入
首先，政府要积极落实好应投入的财政资金。
按照相关规定的拿出土地出让金净收益的5％用到城镇廉租房政策，而且也要保证一定的土地划拨。
这就需要完善法律的来保证实施。
其次，对于保证祖国安定团结方面，国家应当加重对于西部地区政策、资金的扶助，当人们拥有栖身之所后才会踏实，才会心稳，所以对于民族聚居地区尤其要关注其最基本的生存必须。
同时，国家应当将此制度的实施成果也作为对地方政府考核的一项标准，引起重视，建立良好的实施氛围。
3.5.2寻找新型资金来源、房源
笔者认为城镇廉租房制度难以实施主要在于其盈利性很小，所以很难吸引外界资金的注入。
但是政府又很难负担全部的资金投入，要合理的解决好这个矛盾，可以从城镇廉租房制度中发掘新的实施形式。
在房源上，已经存在的主要有政府或单位筹资建设、对不配套直管公房加以配套改造、单位腾退房、新建廉租房。
但同时还有其他方面资源可以开发利用。
（1）现在很多家庭都是独生子女，所以在父母过世后会有两三套住房，可以鼓励宣传这些家庭参与城镇廉租房制度，而对于这部分廉租房，政府根据市场平均租住水平以租赁补贴的形式来帮助低收入家庭。
同时，可以给与提供者以名誉上的奖励。
（2）在对房地产公司新建商品房用地的审批时，根据情况让房地产公司预留一定合理数量的对大户型作适当改造的分隔小户型，这样分散的房源也有利于不至出现城镇贫民区的现象。
也许一个小区的提供量是有限的，但是每个城镇每年都有很多楼盘的开发，如果都能落实的话也是一个很好的来源。
这对于开发商公众形象的提升也很有好处。
4城镇经济适用房政策
4.1城镇经济适用房政策推出的背景
国家建设部《城镇经济适用房建设管理办法》明确指出：
经济适用住房是指以中低收入家庭困难户为供应对象并按国家住宅建设标准不含别墅、高级公寓、外销住宅建设的普通住宅。
经济适用房要实行房价、户型面积、销售对象3个控制。
为了支持开发商积极建设经济适用房，国家对经济适用房项目规定，免收土地出让金，减免各项税费。
各地方政府在计划、规划、拆迁、税费等方面，也对经济适用住房的建设制定政策措施，予以扶持，降低开发建设成本。
4.2城镇经济适用房目前存在的问题
4.2.1投资比例持续下降，供求关系紧张
自1999年实行经济适用房政策以来，我国经济适用房的投资比重持续下降。
全国经济适用房投资额均为负增长，经济适用房供应不足，是房地产结构不合理的主要表现，也是造成房地产价格不合理的重要原因。
4.2.2城镇经济适用房面积过大，房价过高
经济适用房面积一般以不超过90m2为宜，但由于许多地方对经济适用房的建筑面积上限规定并不明确，开发商为了得到更多的经济利益，往往把经济适用房建得很大，以此来降低成本，有些地方建成的经济适用房单户面积竟达到150m2。
由于一些经济适用房面积大、总价高，许多家庭买不起，造成经济适用房不经济的现象。
4.2.3城镇经济适用房分配违背初衷
我国城镇经济适用房销售对象定位为“中低收入人群”，但实际确定“中低收入”比较困难，造成城镇经济适用房销售难以控制，部分高收入者混入了城镇经济适用房消费市场。
这就导致部分用于城镇经济适用房的财政补贴落到高收入者之中，违背了城镇经济适用房的分配初衷和财政补贴的支付原则。
4.2.4地方政府对推广城镇经济适用房缺乏积极性
各地地方政府对城镇经济适用房建设不积极，主要原因就是财政压力。
一方面由于各地土地资源是有限的，土地经营收入已经成为各地财政收入的重要来源，而经济适用房是不收取土地出让金的，因此，把有限的土地资源投入经济适用房建设，势必减少土地经营收入；另一方面，房地产建设及销售税费也是财政收入的来源之一，而经济适用房是减免了大部分税费的。
还有，城镇经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收；城镇经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。
4.3导致城镇经济适用房推广障碍的原因分析
4.3.1经济适用房既不“经济”也不“适用”
政府和开发商在做经济适用房这个工程的过程中，责、权、利划分的并不是很清楚，导致开发商能够处处找到寻租点。
此外，社区中还出现配套设施及相关规划的缺失和滞后现象。
在开发建设环节，开发商对利润的过度追求和由于监管成本过高导致的政府监管不力，令经济适用房陷入了既不经济又不适用的尴尬境地。
4.3.2地方政府的寻租行为，限制城镇经济适用房的供给水平
城镇经济适用房由政府划拨建设用地，由于行政划拨的透明度低，许多开发商为牟取自身的经济利益，而拉拢、腐蚀政府决策者，致使各种“寻租”活动泛滥。
由于城镇经济适用房用地划拨类型，或者只收取少量的土地出让金，对地方政府而言，城镇经济适用房虽然是惠及于民的民心工程，但不能使政府获得用以弥补地方政府财政缺口的大量的资金收益，使得政府在住房保障制度上更倾向于提供大量的商品房用地而非经济适用房用地的寻租行为，从而限制了经济适用房的供给水平。
4.3.3城镇经济适用房建筑标准过高、销售对象过泛
城镇经济适用房是由政府扶持，以经济适用为特征的微利商品房。
但在一些城镇，城镇经济适用房在建筑面积，户型结构上与普通商品房相差无几。
由于以往政府只对经济适用房的单位价格进行限定，对单元面积、户型标准无任何限定，开发商受经济利益的驱动，将经济适用住房的面积越建越大，档次越来越高，由此产生的负效应是显而易见的，虽然经济适用房的单位价格下来了，但每套房的总价格却上去了。
此外，经济适用房的销售对象不清，似乎除20％的高收入群体外，8O％的中低收入居民都享受经济适用房，这混淆了商品房与社会保障住房的界线、市场的功能与政府职能的区别。
经济适用房定位不清、销售对象过泛的结果常常是“让富人占了穷人的便宜”。
4.3.4城镇经济适用房允许转让
以前的解困房有个老规定：
不能转计。
国家为了发展房地产市场，允许经济适用房转让，但也引发了许多的问题。
应该要终止它的转让市场，买了经济适用房之后不住的．可以提出申请，退给政府，之后政
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