海南省国税局之房地产建筑业营改增热点问题答疑集锦.docx

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海南省国税局之房地产建筑业营改增热点问题答疑集锦

海南省国税局之房地产、建筑业营改增热点问题答疑

1.房地产开发企业收到商品房预收款，如何开具发票和申报的问题

房地产开发企业在收到商品房预收款时，不确认该笔收入，不进行纳税申报。

购房者需要发票的，房地产开发企业可开具零税率增值税普通发票给购房者，申报时出现票表比对不符的情况可前往办税服务大厅进行异常清卡处理。

交房时，房地产开发企业需要确认收入，且必须先将已经开具的零税率增值税普通发票全部冲红后，再按照商品房全款开具发票，并进行纳税申报。

2.关于房地产开发企业跨县（市、区）经营的问题

房地产开发企业跨县（市、区）经营的可采取在应税服务发生地办理临时税务登记的方式，在应税服务发生地自行领取、开具发票并预缴税款和纳税申报。

海南省《全面推开营改增政策指引——重点关注问题解答

（一）》中“十、关于房地产开发企业跨县（市、区）预缴税款问题”的指引同时废止。

3.关于土地价款的扣除问题

房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。

土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。

土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”（即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费）、“毛地”或“生地”价。

其票据由财政部门出具。

拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。

其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。

征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。

其票据为政府财政部门出具的非税收入票据。

开发规费通常是指在房地产开发过程中，房地产开发企业按照项目所在地的收取标准向政府多个部门缴纳若干项的各种规费。

其票据为政府部门出具的非税收入票据。

目前只有土地出让金列入差额扣除范围。

房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的专用发票抵扣进项税额。

4.关于扣除土地出让金及进项抵扣问题

（一）房地产开发企业土地价款扣除范围。

房地产开发企业中的一般纳税人，销售其开发的房地产项目（选择适用简易计税方式的除外），单独作价销售的配套设施，例如幼儿园、会所等项目，其销售额可以扣除该配套设施所对应的土地价款。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），只能扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。

采取“旧城改造”方式开发房地产项目的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除直接支付给拆迁户的补偿款。

（二）房地产兼有新老项目无法准确划分进项税如何计算。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

（三）房地产开发企业的售楼处、样板间的进项税额如何抵扣，这些设施如果最后拆除已经抵扣的进项税是否要转出问题。

售楼处、样板间属于在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额可一次性抵扣，如果最终拆除，表明售楼部、样板间已经使用完毕，不需要做转出。

（四）房地产企业有一般计税方法和简易计税方法，如何进行抵扣。

简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。

一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。

房地产兼有新老项目分别使用一般计税方法和简易计税方法的，需对进项税进行划分。

5.征收范围界定问题

（一）纳税人以无形资产或不动产作为投资，应按规定缴纳增值税。

《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：

“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。

”《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定：

“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

”以不动产投资，是以不动产为对价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，应当缴纳增值税。

（二）车辆停放服务属于不动产经营租赁范围。

按相关规定，不动产老项目可以选择简易计税方法计算缴纳税款，车辆停放服务老项目也适用此规定。

车辆停放服务老项目，是指取得不动产所在地物价管理部门批复的《停车场收费许可证》或《房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》注明时间为2016年4月30日前的项目。

（三）关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题。

《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：

“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

”

房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、家具、家电等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。

房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。

例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。

（四）地下车位永久租赁行为增值税税目如何适用问题。

《合同法》规定，租赁合同超过20年无效。

对永久租赁，按财税〔2016〕36号文件规定，应按销售不动产处理，适用11%增值税税率。

（五）随房赠送物业管理费如何确认销售额。

买房送物业管理费视同销售，按市场公允价，确定销售额征税。

6.关于房地产公司销售不动产纳税义务发生时间的问题

《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。

房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

7.关于房地产开发企业预收款的范围问题

房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。

8.关于代收的办证等费用是否属于价外费用的问题

房地产开发企业为不动产买受人办理“两证”时代收转付并以不动产买受人名义取得票据的办证等款项不属于价外费用的范围。

9.关于房地产公司一般纳税人一次购地、分期开发的，其土地成本如何分摊的问题

房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊土地价款：

（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金

已开发项目所对应的土地出让金=土地出让金×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）

（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地出让金

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

（3）按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金总额。

（4）从政府部门取得的土地出让金返还款，可不从支付的土地价款中扣除。

10.关于房地产开发企业的多个老项目是否可以部分选择简易计税方法，部分选择一般计税方法问题

房地产开发企业的多个老项目可以部分选择简易计税方法，部分选择一般计税方法。

一经选择简易计税方法计税的项目，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产以项目管理为原则，同一房地产企业的老项目需要单独备案，符合老项目标准的，可以选择适用简易征收。

按5%征收率缴纳增值税。

除法律规定不得开具增值税专用发票的情形外，一般纳税人可自行开具增值税专用发票。

例如：

一个房地产开发企业有A、B两个老项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。

11.两个房地产企业在同一块土地上开发房地产项目，土地在其中一方名下，土地出让金应由谁来扣除的问题

答：

拥有土地使用权的房地产开发商，可以扣除相应的土地出让金。

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）：

“第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）”。

12.房地产开发公司在本市跨区县从事的房地产开发项目，营改增后应在哪里申请办理防伪税控设备及领用发票？

答：

应该在机构所在地办理。

13.A公司是从事房地产开发的一般纳税人，销售房屋给个人B时可以开具增值税专用发票吗？

答：

不可以。

属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：

（1）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。

（2）适用免征增值税规定的应税行为。

（《营改增试点实施办法》第五十三条）。

14.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，可以开具增值税专用发票吗？

答：

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第二十三条规定：

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。

购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。

第二十五条规定:

小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。

15.房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，是否视同销售的问题

房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，如果上述设施在可售面积之外，作为无偿赠送的服务用于公益事业，不视同销售；如果上述配套设施在可售面积之内，则应视同销售，征收增值税。

16.房地产企业销售不动产的同时，无偿提供家具、家电等货物的征税问题

房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。

例如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征收增值税。

房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。

例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。

17.关于房地产开发企业的多个老项目是否可以部分选择简易计税方法，部分选择一般计税方法问题

房地产开发企业的多个老项目可以部分选择简易计税方法，部分选择一般计税方法。

一经选择简易计税方法计税的项目，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产以项目管理为原则，同一房地产企业的老项目需要单独备案，符合老项目标准的，可以选择适用简易征收。

按5%征收率缴纳增值税。

除法律规定不得开具增值税专用发票的情形外，一般纳税人可自行开具增值税专用发票。

例如：

一个房地产开发企业有A、B两个老项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。

18.房地产企业收到预收款时发票开具问题

答：

房地产企业收到预收款时按照适用税率或者征收率开票，多次收款的可以多次开票，一套商品房可以开具多张发票。

19.18号公告第5条土地价款扣除中提到的建筑面积问题

答：

根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）：

“当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

”

20.关于房地产开发企业自行开发产品出租有关问题

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）以及《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>》（国家税务总局公告2016年第16号）已经对此进行了明确，房地产开发企业如果是小规模纳税人其出租不动产应适用简易计税方法；如果是一般纳税人，则要根据取得不动产的时间来判定，2016年4月30日前取得的不动产属于“老”的不动产，可以选择适用简易计税方法；2016年5月1日以后取得的不动产属于“新”的不动产，出租时适用的是一般计税方法。

在国家税务总局2016年16号公告中明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

房地产企业自行开发的产品属于自建取得，所以适用普遍规定。

财税〔2016〕36号文件中明确：

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是同样，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。

21.房地产企业5月1号之前收取的预收款未开票的如何开具发票？

房地产企业4月30号之前收取的预收款，已缴纳营业税，但并未取得营业税票的，根据18号公告第十七条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

22.关于房地产开发企业土地价款扣除问题

部分房地产企业“一次拿地、一次开发”，按照项目中当期销售建筑面积与可供销售建筑面积的比例，计算可以扣除的土地价款，政策规定清晰；但如果房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本？

可供销售建筑面积如何确定？

房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中的“项目”口径一致，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付的土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目所对应的土地价款，按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。

23.关于房地产开发企业跨县（市、区）预缴税款问题

目前出台的营改增政策中，对房地产开发企业销售跨县自行开发的房地产项目是否在不动产所在地预缴税款，并未进行相关规定。

本着不影响现有财政利益格局的原则，建议房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，独立计算和缴纳税款；对于未在项目所在地办理税务登记的，参照销售不动产的税务办法进行处理，即在不动产所在地按照5%进行预缴，在机构所在地进行纳税申报，并自行开具发票，对于不能自行开具增值税发票的小规模纳税人，可向不动产所在地主管国税机关申请代开。

24.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，能否选择适用简易计税方法计税？

答：

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

25.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，如何缴纳增值税？

答：

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。

26.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，如何预缴增值税？

 答：

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

27.适用一般计税方法的房地产开发企业如何开具增值税专用发票？

如何进行申报？

答：

《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第四条第

（二）款规定：

“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、国家税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税专用发票时，通过新系统中差额征税开票功能开具增值税发票。

”

由此可见，只有财政部、国家税务总局明确规定“适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的”，才需要通过新系统差额征税开票功能开具增值税发票。

现行政策，对于房地产开发企业销售额中扣除土地价款，未规定不得全额开具增值税发票。

因此适用一般计税方法的增值税一般纳税人，可以全额开具增值税专用发票。

例如：

若A房地产公司将一栋楼价税合计1000万元销售给M公司，经过计算这栋楼对应的土地成本为300万元。

A房地产公司可全额开具增值税专用发票给M公司，即价税合计1000万元。

纳税申报时，A房地产公司在《增值税申报表》主表第1行“按适用税率计税销售额”中，填报销售额（1000-300）÷（1+11%）=630.63万元；在《增值税纳税申报表附列资料

（一）》第10列“销项（应纳）税额”填报1000÷（1+11%）×11%=99.10万元；第14列“销项（应纳）税额”，填报（1000-300）÷（1+11%）×11%=69.37万元；并将《增值税纳税申报表附列资料

（一）》第14列“销项（应纳）税额”69.37万元，填报在《增  值税纳税申报表》主表第11行“销项税额”栏次中。

28.关于转租不动产如何纳税的问题

总局明确按照纳税人出租不动产来确定。

一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

29.人防工程出售或者出租的问题

纳税人将人防工程建成商铺、车库，对外一次性出售或者出租若干年经营权的，属于提供不动产租赁服务。

纳税人将开工日期在2016年4月30日前的人防工程对外出售或者出租的，可选择简易计税方法计税。

30.纳税人以经营租赁方式出租土地的有关规定

纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

31.纳税人出租不动产增值税发票开具注意事项

除增值税发票开具一般规定外，纳税人出租不动产增值税发票开具还需注意：

出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能，录入含税销售额，系统自动计算税额和不含税金额，发票开具不应与其他应税行为混开。

32.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，能否选择适用简易计税方法计税？

答：

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

33.个人出租住房，应如何计算应纳税额？

答：

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

34.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，能否选择简易计税方法？

答：

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

35.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的不动产，应如何缴纳增值税？

答：

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

36.关于个人二手房购买时间的确定问题

《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》中规定：

对于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

对于住房购买时间，参照《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间（以两者时间孰先为准）。

37.小规模纳税人销售不动产应如何缴纳增值税？

 答：

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

38.其他个人销售其取得的不动产（不含其购买的住房），如何预缴增值税？

答：

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

39.试点纳税人2016年5月1日后取得的不动产，其进项税额应如何抵扣？

 答：

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

40.一般纳税人销