住房有限产权论纲.docx

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住房有限产权论纲

住房有限产权论纲

崔建远清华大学法学院教授

　　关键词:

住房有限产权/单独所有权/双重所有权/物权法定主义/建筑物区分所有权

　　内容提要:

住房有限产权不是附条件债权、租赁权、他物权及永久居住权，也不应该是共有权，而是在收益和处分方面受到限制的单独所有权，并多属建筑物区分所有权。

由于原产权单位仍握有分享收益权和限制处分权，因而出现了住房有限产权与原产权的双重结构。

住房有限产权不违反物权法定主义。

基于我国住房有限产权的立法仅具雏形的现状，我国立法尚待完善。

　　在住房制度改革的过程中，城镇居民按标准价（优惠价）购买公房，取得有限产权。

该住房有限产权为一新生事物，并将在相当长的历史时期内存在，加上法规及规章对此规定得残缺不全，学说分歧颇大，故尚待探讨。

　　一、住房有限产权的法律性质

　　1.住房有限产权的界定

　　产权有广狭二义。

广义的产权，来财产权（Property）的简称，泛指能用赁币衡量评价的民事权利，亦即有财产价值的权利。

它包括物权、债权、继承权等。

狭义的产权，单指所有权（Ownership）。

我国民法学所使用的产权，除非另有说明，均指所有权。

住房有限产权中不包含债权、继承权、担保物权等，因而属于狭义产权，指购房人对其所购住房享有占有、使用、部分收益和有限处分之权（如购房后五年内不许转售;可以转售时，售房人即原产权单位有优先购买权;转售时原产权单位有分享收益之权;自住自用时不得擅自改变住房性质）。

关于这种产权的法律性质，有租赁权、共有权、他物权及永久居住权等不同观点。

笔者认为，住房有限产权属于受到特殊限制的单独所有权。

鉴于争论如此之大，更因该产权的法律性质直接涉及到其效力范围、进入房地产市场的自由度、构成侵权与否的判断标准，故需详加分析。

　　2.住房有限产权与租赁权

　　有人认为，购房人与原产权单位（售房人）之间存在着行政隶属关系和劳动关系，购房人对所购住房支付的价款较低，仍有福利照顾的性质，故属租金而非价款;原产权单位仍负无偿供水、供热、修缮住房的义务。

如《长春市住房制度改革方案》规定：

“住房的供水来统和住房暖气费用，在政府没有新的规定之前，仍由原渠道解决。

”这些都是租赁权的特征，于是主张住房有限产权为租赁权。

　　笔者对此不敢苟同。

尽管租赁权具有物权化的性质，但它毕竟为债权。

而住房有限产权为物权，如国务院住房制度改革领导小组《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》规定：

“职工的买公有住房，在国家规定标准面积以内的，实行标准价。

购房后拥有部分产权，即占有权和使用权、有限处分权和收益权;可以继承，可以在购房五年以后进入市场出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。

”此其一其二，租赁权不含有收取租赁物孳息之权，也无处分租赁物的效力，只有占有、使用租赁物的权能，享受租赁物的自然效用之权。

住房有限产权既含有占有、使用权能，又包括部分收益权和有限处分权。

其三，购房人所付款项，按《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》规定，包括“住房本身的建筑造价以及征地和拆迁补偿费”，而租金则仅仅包括维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税五项因素，并且是将来要达到的成本租金水平。

这表明购房人所付款项远远高于租金，在性质上为住房价款。

其四，购房人所持住房的法律凭证为产权证书，而作租赁合同书。

这都表明住房有限产权不是租赁权。

　　3.住房有限产权与共有权

　　几乎所有的地方规章都规定，“原产权单位有优先购买权”，“售房收入在扣除双方原投资后的增值部分，按售房单位和购房人原投资所取得的产权比例分配”，“售房收入扣除有关税费后所得收益，按政府、单位、个人的产权比例进行分配。

”这些都是共有权的表现。

甚至于有些规章直接规定双方对所售住房享有共有权。

如《哈工大向校内职工出售公有住房实施办法》第18条规定：

“出售公有住房产权划分：

个人按标准价格购买的住房产权为学校和购房人共同所有，按双方出资比例划分产权。

”

　　笔者认为，虽然不排除采用共有权制度，所规定的具体内容也符合共有特点，但许多地方规章对住房有限产权赋予了有别于共有权的法律特征和效果：

其一，在购房人自住自用所购住房场合，原产权单位无占有、使用、收益和处分诸权，共有权无从体现。

其二，在共有场合，共有人有义务共同承担保管、修缮共有物的费用。

但住房有限产权场合则不同，如《长春市住房制度改革方案》规定：

“公房售后管理原则上实行自有、自住、自管、自修，也可委托房产管理部门代管代修。

”这是单独所有权的表现。

其三，在共有场合，共有物的处分须经全体共有人同意.至少占份额一半以上的共有人同意，否则，处分行为无效。

但在住房有限产权场合，贝勺房对在支付全部价款后，经过若干年，可不经原产权单位同意而径直向他人出售其住房。

其四，在共有场合，各共有人原则上可随时请求分割共有物，至少在适当的时候有这种权利。

但在住房有限产权的情况下，原产权单位只有在购房人出售住房时才有分割收益之权，包括作价分割权（优先购买权），在纳房人自住自用时，原产权单位绝无请求分割所售住房之权，不然，就难以保障购房人的基本生活和工作秩序。

其五，在住房有限产权场合，只要购房人自住自用住房，就不再支付租金或价款等费用。

如果认为购房人与原产权单位对住房有共有权，就等于说购房人无偿地占有、使用和收益着原产权单位的房产份额。

这是违反共有关系的本质要求的。

有鉴于此，还是把住房有限产权作为单独所有权为宜。

　　诚然，在制度设计的层面上，可以将住房有限产权规定为共有权，也可以设计为单独所有权。

究竞如何，取决于下述因素。

其一，价值取向。

如果把住房的优惠价（标准价）理解为低收入的职工支付的部分购房款，尚未支付价款的住.房份额仍由售房单位享有产权，那么，住房产权就当然是共有权。

属于共有的本质要求决定，购房人在占有、使用、收益、处分住房时要受到售房单位的许多限制，如售房单位可请求共用住房、作价分割住房、出租住房、赠与住房的应有份额等。

这样，与原享有的租赁权相比，购房人除了多付出许多价款，将省吃俭用所剩积蓄变成不能周转的不动产，并未享有什么优惠。

这会导致坚守岗位、忘我工作的广大职工对住房制度改革的不满，不利于住房制度改革的顺利进行。

反之，如果把住房优惠价理解为对低收入的职工坚守工作岗位的一种报偿，对其低待遇的一种补偿，只要购房的职工在特定时期不调离或不转售住房，就让他享受这种福利待遇，以此减少其后顾之忧，稳定职工队伍，也是对社会分配不公的一种矫正措施，那么，由购房的职工享有性质为单独所有权的住房有限产权，原产权单位不享有共有权，只是在住房的最终处分方面和处分时所获利益方面握有限制之权，就是合理的制度设计。

笔者赞同将住房有限产权设计为单独所有权的价值判断。

其二，住房有限产权进人市场自由度。

如果把住房有限产权设计成共有权，或者如某些学者主张的那样，将购房人享有的权利定性为债权，那么，原产权单位便对购房人享有许多限制之权，可有许多理由阻止购房人转售住房，住房进入市场的自由度显然较低。

反之，如果把住房有限产权设计成单独所有权，那么，经过特定的时期，购房人就可以比较自由地在房地产市场中转售其住房，我认为后者更符合住房商品化的改革目标。

其三，购房人所付款项的多少。

如果购房人所付款额过低，与住房的市场价格相差悬殊，那么，把购房人对其住房享有的权利认定为按份共有权或租赁权，就比较适宜。

如果购房人所付款项数额适当，那么，赋予购房人单独所有权而昨共有权，就比较适宜。

　　4.住房有限产权与他物权

　　鉴于与典型的所有权相比，住房有限产权具有特殊性——受限制性，于是有人将其定性为他物权。

应该承认，在受限制这点上，住房有限产权与他物权确实具有共性。

即使如此，住房有限产权也不是他物权。

因为他物权包含担保物权和用益物权，其担保物权系为担保债务履行和债权实现而设立及存续;住房有限产权在成为抵押权等担保物权的客体之前，并不担保什么债权，因而它不属于担保物权。

他物权中的用益物权，其重要特征在于，它系于他人之物上存在的物权，由用益物权人占有、使用、收益他人之物的权利;而住房有限产权系纳房人在自己的住房土享有物权，属于自物权而非他物权。

　　在这里，有必要评价永久居住权说。

有的学者认为，住房有限产权不是单独所有权，而是永久居住权。

我基于以下理由加以反对：

第一，永久居住权意味着元处分权，而绝大多数地方规章和行政规章都规定，购房人付清全部购房款五年后，可以转售其住房。

这说明住房有限产权包括处分权，与永久居住权的性质不符。

第二，无论从法律规定还是从学说方面看，永久居住权都属于新型的他物权。

在我国现行法律体制下，确认它的合法有效性必须突破一物一权主义。

而这样做需克服巨大的障碍，要么马上立法承认它，要么修正一物一权主义。

第三，永久居住权表现不出购房人对所购住房享有产权，对购房人的合法权益的保护，尚不如共有权制度有力周到。

这势必使广大职工对住房制度改革产生反感。

　　5.住房有限产权与完全产权

　　本来，所有权的特征在于其全面性和整体性。

所有权系对物进行概括地支配之权，所有权人得对标的物为占有、使用、收益、处分，并排除他人干涉。

并且，所有权不是占有、使用、收益、处分各项权能在量上的总和，而是一个整体的权利，因而对所有权不能在内容或时间上加以分割。

在所有物上设定用益物权或担保物权，不是让与所有权的一部分，而是创设一个新的、独立的物权

（1）。

住房有限产权却永远在收益和处分上受到原产权的限制，按上述关于所有权的观点和Bartolus关于“所有权者，除法律禁止外，得对有体物为不受限制处分之权利”的思想衡量，住房有限产权似乎算不上所有权。

在中国，确有学者基于所有权只受法律限制和他物权限制的思想影响，对住房有限产权的受限制性感到困惑，以致于否认其所有权性，或者承认它为所有权但否认限制的有效性。

这就有必要对所有权的限制问题加以简要的考察和评论，以便对住房有限产权有个正确认识。

　　民法发展史表明，所有权经历了从不受限制到受限制，从只受法律限制到受法律、判例限制，再到受当事人约定的限制的发展过程。

“罗马所有权有着自己的特点，这些特点城予所有权以特有的烙印。

原始形态的所有权的确是绝对的和排他的权力，它排斥任何限制、任何外来的影响;它必然吸收一切添加进来的东西。

”

（2）但若绝对如此，则不利于发挥物尽其用的最佳效能，于是，“在罗马—希腊时代以及在优士丁尼法中，这些特点大大地消失了。

‘划界地’早已不存在，所有权的永久性原则被优士丁尼所废除，在相邻关系中的自主制度带来了对所有权的一系列严格限制。

”（3）这种思想影响到了近现代民法。

西方各国立法对所有权的限制主要表现在：

其一，以保护社会公益为目的的公法上的限制，多属于行政法上的限制。

其二，以保护民事主体利益为目的的私法上的限制，包括依诚实信用原则行使权利，禁止权利滥用，自卫行为和自助行为限制所有权;相邻权对所有权的限制;他物权对所有权的限制;当事人约定对所有权的限制。

其三，判例对所有权的限制（4）。

由于我国学者对当事人约定限制所有权不熟悉，从而否定住房有限产权，因此我们重点讨论它。

在法国，“普这观点认为，现代法应允许国家对所有权作严格限制。

此外，有些限制还可根据私人之间的约定而来。

”（5）在中国台湾，“当事人订约禁止所有权受让人处分所有权，或其处分须经监督之特约者，亦常有之，其效力如何，有待研究。

最高法院三十年上字第一二一号判例谓：

‘所有权之让与人，于不违反公益之程度，所订禁止受让人处分所有权之特约，固应认为有效，但仅于当事人间发生债的关来，不能发生物权之效力’。

又三二年上字第一一号判例谓：

‘某甲将财产分给诸孙，其所立析产证书内虽载有监督之权字样。

然将财产给与子孙，移转所有权，限制其处分，无对抗第三人之效力。

’由此二则判例可知，此项以契约对所有权处分权能之限制，仅具有债权效力，不具有对抗第三人之物权效力。

”（6）

　　在中国大陆，住房有限产权所受之限制，在很长时期内，就是当事人的约定使然。

它是为解决政府无力负担提供低租金住房并满足城镇居民日益增长的需要，低收入的职工无力以市场价格购买商品房这一棘手问题应运而生的。

为政府、单位和职工所接受。

在法律上，由于购房人与原产权单位之间的权利义务划分得清楚，并比较合理，加上有登记这一适当的公示方式，因此，没有充分理由否认住房有限产权及其所受限制的有效性，而应象法国民法和中国台湾判例及学说那样，承认这种当事人约定限制所有权的有效性。

其实，在我国实际生活中，早就存在着一些以合同限制所有权的现象，法律大多承认其有效性。

例如，在附条件赠与中，有的赠与人约定：

受赠人必须将其受赠书籍供读者阅览，并不得转让他人。

这在民法理论与审判实践中视为当然。

　　应该指出，虽然在承认当事人以约定限制所有权为合法有效这点土，海峡两岸的实务与学说均持相同见解，但在这种限制的效力范围土，却差距甚大。

中国台湾认为约定限制仅具有债权效力，但在中国大陆的立法止，由于住房有限产权以登记为生效要件，的房人与原产权单位对住房产权的限制情况均通过登记而起到公示的效果，第三人只要尽到适当的注意，到登记机关查阅房档，便会免遭不测之损害，因此，经过登记的对住房有限产权的限制，不应仅仅具有债权的效力，而应能够对杭.第三人，即具有物权的效力。

　　总之，与完全产权具有全面性不同，住房有限产权是在收益和处分上受到限制的所有权。

即它在特定时期内不能被转售，甚至不能被出租。

即使经过一定时期可以转售，其收益的一部分要归原产权单位取得。

以此鼓励的房人继续留在原产权单位工作，自住自用住房。

　　6.住房有限产权与原产权

　　在将住房有限产权定性为单独所有权的情况下，便产生了原产权单位对所售住房享有何种权利的问题，亦即双方当事人享有的权利之间的关系问题。

由于在购房人自住自用住房的情况下，原产权单位只享有消极地不允许劝房人擅自转售、改变住房性质和用途之权;在购房人转售其住房时，原产权单位享有优先购买权或收益分享权，因此，原产权单位所享有的权利已不再是典型的所有权了。

如果一定说它享有所有权，那么，也是分解、转化成禁止购房人擅自改变住房性质和用途、转售住房，允许在同等条件下优先购买住房、在住房转售时分享收益诸权。

这就出现了双重所有权结构。

　　双重所有权结构早已有之，于今也有。

“封建时代概念的主要特.点，是它承认一个双重所有权，即封建地主所有的高级所有权以及同时存在的佃农的低级财产权或地权。

”（7）在普通法的地产制度中，“两个或两个以上的人可以共同拥有地产，或在同一时间对同一地产有各自的所有权。

”（8）在股份有限公司制度中，股东对其出资财产只享有价值形态的所有权，公司对全体股东出资的财产享有实物形态的所有权，存在着个人所有权和法人所有权的双重结构。

就实务状态来看，上述各种双重所有权结构并未给当事人带来不应有的不利，也未给第三人的合法权益造成不应有的损害。

尤其是股份有限公司中的双重所有权结构，丰富了所有权制度及理论，合理地划分了股东和公司各自的权益，机大地促进了社会经济的发展。

同样的道理，承认住房有限产权与原产权的双重结构，通过登记制度公示各自产权的内容和效力，协调购房人与原产权单位之间的利益冲突，保障交易安全，并无什么不妥。

　　有的学者认为，承认双重所有权结构是个退步，应坚持严格的一物一权主义。

为了消除双重所有权结构，提出借鉴美国法上的附条件买卖模式，主张原产权单位按标准价出售住房后，仍享有住房所有权，待一定条件成就时，住房所有权才转移给购房人。

我不赞同这种观点，因为美国法上的附条件买卖，是买卖物所有权的转移以买方支付全部价款为条件;在住房有限产权场合，如果所称“附条件”未指购房人付清全部价款，那么仍不能消除双重所有权结构，因为按有关规章及购房合同规定，即使纳房人付清全部标准价款，原产权单位仍享有部分收益权和限制购房人处分住房之权。

这与美国法上的附条件买卖大相径庭。

如果所称“附条件”另有所指，那是什么呢?

实在想不出来。

这说明“附条件”理论有严重缺陷。

　　至于双重所有权结构是否为退步，严格的一物一权主义是否一定合理，不能一概而论。

考察民法实行一物一权主义的缘由，在于“使法律关来明确，便于公示，以保护交易安全”。

（9）在住房有限产权场合，我国规章要求登记为产权成立要件，公示作用十分明显;住房有限产权人享有占有、使用、有限收益和处分，原产权单位享有于特定时期不许购房人转售、转售时有权优先购买、转售时有权分享收益诸权，一般第三人负有不得侵害义务。

这说明法律关来明确。

既然承认住房有限产权与原产权的双重结构同样便于公示，使法律关系明确，与坚持一物一权主义的效果一样，那么，就没有充足的理由指责它。

其实，一物一权主义早已被逐渐修正了。

如建筑物区分所有权，在一定意义上说，系以建筑物的一部分为客体，换言之，一幢建筑物上存在着多个所有权。

只不过为了维护一物一权主义，学说将建筑物在法律上区分为数个物，每个物上存在一个所有权罢了。

　　二、住房有限产权与物权法定主义

　　尽管我国民法未明文规定物权法定主义，但学说则一致承认它。

由于住房有限产权为受特殊限制的所有权，来一种新型的所有权，因此，欲判定它在我国法上是否合法有效，不能不讨论它与物权法定主义之间的关未。

　　日本民法第175条，中国台湾民法第757条规定，物权，除本法或其他法律有规定外，不得创设。

学说称其为物权法定主义。

此处所谓不得创设，含有二种意义：

其一，不得创设民法或其他法律所不承认的物权，例如，在他人动产上设定用益物权，学说上称为类型强制（Typenzwang）。

其二，不得创设与物权法定内容相异的内容，例如设定不移转占有的动产质权，学说上称为类型固定（Typenfixerung）（10）。

据此衡量住房有限产权是否与物权法定主义相抵触，需做以下三点说明：

第一，每种物权，尤其是所有权，都有一个发展变化的过程。

“所有权并昨一个不变的概念，而是相对于争论中的特定法律仗序变化的。

”。

特定的法律所规定的所有权，其内容基本上是同期的所有权形态，时常忽略各个时期的差异，更难预料到后世出现的所有权态样。

民法发展史证明：

所有权的最基本和最简单的形态，来个人独体所有权，即所有人个人对其财产排他地直接支配的权利。

所谓所有权具有绝对性、排他性、全面性，准确地说只是个人独体所有权孤立和静止时的状况。

当所有物土存在其他物权时，所有权便发生了形变，其权能和特征已打了折扣。

当所有人变成复数时，个人独体所有权便成为共有权。

虽然在外部关系上，所有权的权能和特征依然如故，但在内部关系上，每个共有人的权利均受到极大的限制。

如果说这些变化尚属量变，那么，所有权在法人制度中便发生了革命性的变化，是法人所有权与个人所有权并存。

其中的个人所有权已经分解转化为选举、监督法人管理人员之权，被选举为法人管理人员之权，纯粹按资取得收益之权。

这样，个人所有权已面目全昨。

（11）

　　总之，个人独体所有权、共有权、法人制度中的法人所有权与个人所有权，连同下文论及的建筑物区分所有权，显然不尽一致。

有的所有权类型表现出受限制性。

法律没有因该限制使所有权发生变化就认为其违反物权法定主义，同理，法律也不能因为住房有限产权与典型的所有权不同便认为它违反物权法定主义。

　　第二，物权的种类，往往是先由当事人以法律行为设定，比较普及化以后，甚至形成习惯，才得到法律承认。

所以，住房有限产权先由当事人以法律行为设定，其后被法律所确认，符合人们的认识规律，符合经济关系法律化的过程。

对此，举海峡两岸的实例加以说明。

中国台湾学者认为，中国台湾民法第757条规定了物权法定主义，其中所言之法，依其文义、立法理由及规范目的，应系指成文法而言，并不包括习惯法在内，实务上一向未取这一见解，学者也多为赞同。

但为缓和物权法定主义的僵硬，宜认为新成长的物权具有一定公示方法时，宜从宽解释，使其纳入现行物权体系，承认其效力。

例如最高额抵押，实务认为系就将来应发生的债权所设定的抵押权，而承认其仍来物权法上的抵押权。

中国台湾民法第757条的规定，不表示其现行民法忽视习惯在形成物权关来的机能。

（12）

　　在中国大陆，由于经济体制改革正不断深化，而立法滞后，一些物权往往是先由当事人以法律行为设定，然后被政策所肯定，最后才上升为法律的规定.农村承包经营权的产生就是如此。

在农村经济体制改革中，农民首先通过农业承包合同设定了承包经营权，并逐步普遮化，后被中共中央文件所肯定，最后被《中华人民共和国民法通则》所确认（第80条）。

住房有限产权发生在住房制度改革过程中，一些单位通过内部规章首先与其职工签订标准价购房合同，承认的房职工享有有限产权。

后来，被地方规章和部门规章予以肯定。

这也符合立法规律，因为法律不是立法者主观臆断的产物，在物权尚未在实践中涌现出来时，很难由立法者抽象出来。

“无论政治的立法或市民的立法，都只是表明和记载经济关来的要求而己。

”（14）既然如此，如果固守必须经法律明文规定，才使新出现的“物权”成为合法有效的物权，那么，就等于不允许出现新类型的物权，尽管实际生活非常需要它，也不能如愿以偿。

这显然不妥。

　　总之，既需要由法律明文规定物权的种类，以保护交易安全;在一定条件下，又应允许以法律行为创设新的物权，以满足实际生活的需要。

住房有限产权就应在此列，因它有登记这一适当的公示方式，不违反交易安全，与物权法定主义殊途同归。

　　第三，就目前情况看，住房有限产权不仅由当事人之间的法律行为设定，而且多由地方规章和部门规章加以规范。

这些规章多属法的范畴，由其规定住房有限产权，亦应属于物权法定。

传统观点认为，这些规章不属于物权法定主义所言之法的范畴。

　　三、住房有限产权与建筑物区分所有权

　　住房有限产权多属建筑物区分所有权类型，于此场合，自然应适用建筑物区分所有的法律规范。

我国民法尚无明文全面规制建筑物区分所有问题，需要借鉴外国或地区的立法及学说，尽快制定中国的建筑物区分所有制度。

　　区分所有的楼房由专有部分和共有部分构成。

其专有部分，来指楼房中具有构造上和使用上的独立性，属于住房有限产权的客体。

它由具有一定平面的长度和一定立体的厚度构成。

专有部分的范围因内部关系与外部关系而不同。

在作为区分所有人的住房有限产权人对楼房的维修、管理关系上，专有部分仅指墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷的部分。

在外部关系上，专有部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度的中心线。

住房有限产权人得自由粉刷墙壁，悬挂物品，铺设地板，但不得危及墙壁及其他部分的安全。

由于过错污损共同墙壁的表层部分时，应对该专有部分的所有人负损害赔偿责任。

关于专有部分的管理和维修，按《中国统配煤矿总公司住房制度改革指导性方案》规定：

“住户未经许可不得改变住房的结构和设施。

住房的室内设施，包括门窗、墙壁、照明等由住户负责维修。

”

　　楼房及其附属物的共同部分，应归各住房有限产权人共有，其范围包括：

（一）楼房的基本构成部分，如支柱、屋顶、外墙及地下室等。

（二）楼房的共同部分及附属物，如楼梯、电梯、消防设备、煤气管道、自来水管道等。

它们具有三个特点：

（一）因物的使用目的不能分割。

（二）为使专有部分与共有部分成为一体，共同使用部分的所有权，应在各相关住房有限产权转移时，一同转移归同一人。

（三）楼房的公共设施专有部分的从物，属于抵押权的效力范围。

（15）

　　住房有限产权人，可以按其应有部分使用楼房的共有部分，如乘用电梯、在屋顶晒衣服、在地下室停车等。

共有部分的使用方法及范围，一般按规约确定。

违反该项规约时，如某住房有限产权人擅自独占楼顶或楼梯，其他住房有限产权人有权请求排除妨碍，返还不当得利，在造成损害时，还可请求赔偿损失。

　　共有部分的管理和维修，国务院住房制度改革领导小组《关于鼓励职工购买公有旧住房的意见》规定：

“公寓式（单元化）的楼房卖给职工后，可委托代管和维修，公共部位的维修，由住户每年缴纳公共维修费。

”“高层住房的电梯费和高压水泵费，以及各类住房的暖气费，仍由职工所在单位负担。

”中国统配煤矿总公司《住房制度改革指导性方案》规定：

“共用设施由住户共同分担维修;室外公用部分，如房顶、水、电、暖等设施由产权单位负责维修。

”

　　关于对住房的改良，我国规章要求得比较严格。

如国家气象局《关于售房和建立住房基全的请示》规定：

“职工购买的公有