最新天津河东区津海项目可研报告.docx
《最新天津河东区津海项目可研报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《最新天津河东区津海项目可研报告.docx（26页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
最新天津河东区津海项目可研报告
2.如果要在屏幕上直接看到查询结果，“查询去向”应该选择________。
A、1024BB、53BC、128BD、64B
991201操作系统
C.ERASETABLED.DELETEDBF
②子网号为192.168.0.128，主机号范围为192.168.0.129～192.168.0.190（5分
A.属性B.元组
【答案】D
【答案】C
13.LEN（"THISISMYBOOK"）的结果是________。
【答案】B
天津河东区津海项目可行性分析
第一部分项目概况
一、区域类型、规模、功能分布等基本情况了解：
区域类型：
东站后广场区域指东站北部的周边区域，它是说西到京山铁路，南到天津东站，东到新开路，北到京山铁路的大片区域，其定位为集居住、商业、商务于一体的综合区域核心。
功能分布：
其核心功能就是交通，是未来河东以及天津城市东部发展的核心之一，是天津城市交通枢纽地带，城际铁路的修建、未来的地铁2、3号线，将极大的拉近京津两地的联系以及天津城市的沟通，利用，依靠，铁路、轻轨等设施形成的五维立体交通网络，必将成为沟通环渤海经济带的核心区域。
二、项目四至、地形以及自然环境等
项目四至：
项目位于天津市河东区新开路与华兴道交口处，西侧为华兴道，北侧为新开路，东侧为已建成的冠福大厦，南侧为原有现状楼。
周边现有美震、顺驰城市系列等较为成熟的居住项目，也有尚未入住的海河新天地，
地形及自然环境：
地处天津东部，海河东岸的核心区域，地理位置优越，是天津城市中心的交通枢纽地带，主要由新开路、华昌大街等主干道、以及华龙道、华兴道等次干道围合而成，已经兴建的城际铁路，以及未来的地铁2、3号线，将会使其交通核心地位，越发突出。
三、项目基本情况
A座：
原规划可用地面积为：
3366.7m2，因新开路和华兴道拓宽，津海大厦A座的规划可用地面积约为2759.23m2，则A座技术经济指标如下：
用地面积：
2759.23m2；总建筑面积：
27947m2；地下建筑面积：
2157m2；地上建筑面积：
25790m2；容积率：
9.35；建筑密度：
58.32%;绿地率：
15%建筑高度：
94.5m；
B座：
原规划可用地面积为1996.43m2，因华兴道拓宽，津海大厦B座规划可用地面积约为1754.54m2，则B座技术经济指标如下：
用地面积：
1754.54m2；总建筑面积：
23228m2；地下建筑面积：
1268m2；地上建筑面积：
21960m2；容积率：
12.52；建筑密度：
72.82%；绿地率：
15%；建筑高度：
89.10m；机动车停车位：
173。
第二部分项目规划及建设条件
一、设计依据
1、《高层民用建筑防火规范》
2、《建筑设计防火规范》
3、《商用建筑设计规范》
4、《汽车库、修车库、停车场设计规范》
5、《汽车库建筑设计规范》
6、《民用建筑设计原则》
7、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》
8、《公共建筑节能设计标准》
9、《玻璃幕墙工程技术规范》
10、《民用建筑消防安全疏散系统设计标准》
11、《智能建筑设计标准》
12、《天津市建设项目配套停车场标准》
二、功能布局
津海大厦A座：
建筑首层为写字楼大堂、商业用房、商业大堂以及配套的服务性出入口，主要为交通空间，其余为商业空间；2、3层为餐饮空间；4层歌舞娱乐空间；5层为大厦办公交通转换枢纽空间和一些配套设施；6-25层为办公标准间。
津海大厦B座：
该项目为停车楼和配套单元，总层数29层，裙房6层为停车楼，首层为配套单元服务大堂、商业用房以及与之配套的服务性出入口和停车楼入口；地下一层及二至六层为停车楼，可停车173辆，地下停车31辆，二到五层可停28辆，六层停车30辆；七到二十九层为配套单元，设一垂直交通内核，多种户型供人选择。
三、剖面设计
津海大厦A座：
地下一层层高5.1米，首层层高5.1米，2-4层层高4.5米，5、7-12、14-19层层高3.2米，6、13层层高3.6米，20-22层层高3.4米，23-25层层高5.1米。
津海大厦B座：
地下一层层高4.9米，首层层高4.2米，二至五层层高3.0米，六层层高3.9米，七至二十九层层高3.0米。
五、电梯设计
津海大厦A座：
六部电梯，一部消防梯，三部用于写字楼，两部用于商业
种类
电梯数量
载重（kg）/满载P
速度
商业客梯
2
1350/18
1.5m/s
办公客梯
4
1000/13
2.5m/s
津海大厦B座：
4部电梯，一部消防梯，三部用于配套单元，1部用于停车楼
种类
电梯数量
载重（kg）/满载P
速度
配套单元
3
1150/15
2.5m/s
停车楼
1
1350/18
1.5m/s
第三部分回款及支出计划
A座月销售面积及回款情况：
时间
销售面积（m²）
销售率（%）
销售额
（万元）
回款额
（万元）
推广支出
（万元）
06年4月
——
——
——
——
4
06年5月
——
——
——
——
4
06年6月
——
——
——
——
11
06年7月
——
——
——
——
30
06年8月
——
——
——
——
25
06年9月
100
0.6
65
0
35
06年10月
200
1
130
100
70
06年11月
400
2
260
250
70
06年12月
500
3
325
350
70
07年1月
500
3
325
350
15
07年2月
500
3
325
350
20
07年3月
600
4
390
350
30
07年4月
700
4
455
450
20
07年5月
700
4
455
500
20
07年6月
1200
7
780
600
10
07年7月
1400
8
910
600
5
07年8月
1600
9
1040
700
5
07年9月
1600
9
1040
700
15
07年10月
1800
11
1170
800
10
07年11月
2000
12
1300
800
10
07年12月
2100
12
1365
800
5
08年1月
500
3
325
1000
-
08年2月
400
2
260
1100
5
08年3月
200
1
130
1200
5
08年4月
100
0.6
65
115
5
总计
17100
90
11115
11115
480
B座月销售面积及回款情况：
时间
销售面积（m²）
销售率（%）
销售额
（万元）
回款额
（万元）
推广支出
（万元）
07年10月
1500
12
1005
200
40
07年11月
1500
12
1005
600
20
07年12月
1500
12
1005
800
10
08年1月
1500
12
1005
1000
5
08年2月
2000
16
1340
1200
5
08年3月
1500
12
1005
700
10
08年4月
1300
10
871
700
10
08年5月
1200
9
804
600
10
08年6月
1000
8
670
2000
5
08年7月
500
4
335
642
5
总计
12600
90
8442
8442
120
第四部分市场分析
一、区域概况
1、区域发展状况
东站后广场区域作为河东区及天津市核心重点发展区域，是政府近几年来重点扶持的项目之一，顺驰的城市之光、嘉华等中包括120000平米的shoppingmall，为周边的商业配套起到了决定性作用。
火车站前后广场将进行对调，城际铁路以及轻轨、地铁的建设规划，在交通上满足了出行的便利。
周边的意奥风情区、狮子林大街商圈、海河改造、南站商贸区、和平商业金融中心等未来规划正在紧锣密鼓的开展，地块升值潜力无限。
2、区域规划状况
天津站后广场交通枢纽工程范围内建筑物拆迁工程启动，后广场将建成大型交通集散空间，未来的十一经改造、津滨轻轨二期、地铁2、3号线将形成五维网络，且其天津24处区级商业中心之一的定位，为其未来商务、商业的发展带来了一定便利条件。
河东区06年把发展楼宇经济作为拓展企业发展空间的重要途径，和加速发展现代服务业的重要载体。
通过整合资源、扶持引导，下大力培育打造容纳企业总部、高新技术产业、中介咨询公司等的特色品牌楼宇，促进区域经济的发展。
他们围绕现代服务业的发展，制定和完善了《关于河东区楼宇经济发展意见》、《河东区各类园区管理暂行办法》等一系列鼓励支持楼宇经济发展的政策和措施。
加大招商引资力度；加快推进商务楼宇的建设步伐，为此建立了特色楼宇企业名录和数据库，引导特色楼宇用优质服务吸引更多的企业入驻。
还组建了河东区楼宇经济发展促进会，研究制定了《成立河东区楼宇经济发展促进会方案》，目前已有50多个商务楼宇成为会员单位，25个商务楼宇成为理事单位。
为加强对全区各类楼宇园区的管理与服务，有关部门正认真搞好各类园区的税源状况分析，从而促进楼宇经济不断做优做大做强。
目前东站后广场区域房地产开发主要集中于新开路、华昌道、华龙道、华兴道周边，主要项目有较为成熟的顺驰城市系列、美震系列、万春美钻、城市东景、冠福大厦、海河新天地等。
二、区域房地产市场状况：
1、住宅市场
区域周边现有顺驰城市系列、美震系列等较为集中成熟的项目；目前美震城际线、万春美钻、海河新天地、非常公馆等在售，城市东景已售罄，周边生活氛围已经成熟，市场价格已突破7000元/平米，且需求仍在不断扩大。
各项目销售进度列表
2006一季度实际成交量
面积区间
销售套数
价格变化
海河新天地
60—150
266
实际成交价格最低达到6044.28元/平米，最高达到6644元/平米
万春美钻
60—140
41
实际成交价格最低达到5557.37元/平米，最高达到5853.27元/平米
美震城际线
80—140
144
实际成交价格最低达到6512.98元/平米，最高达到6938.25元/平米
非常公馆
50-60
35
实际成交价格最低达到6340.88元/平米，最高达到6757.34元/平米
2、商务市场
周边主要为乙级写字楼或商住楼，现阶段商务氛围较淡，目前可参考主要有冠福大厦，在租的项目有巨福园，区域形象为中低段，随着区域的重新定位，以及十一五政策的落实，其高效物流商务形势，将充分发展。
冠福基本情况列表：
项目名称
冠福大厦
开发商
天津美东房地产开发有限公司
地址
河东华新开路与华兴道交口
设计公司
——
联系电话
24332808/2818
物业类型
写字楼
占地面积
——
建筑面积
2万平米左右
容积率
——
绿化率
——
层数
29层
楼栋数
1
主力户型
80——320
总户数
——
车位数
100个左右
楼间距
——
层高
3.4
开盘时间
——
入住时间
——
采暖方式
中央空调
制冷方式
智能化
BA自动化、CA通讯系统、SA系统自动化等
配套
双大堂、有线电视、楼宇自动监控系统等
电梯
5部三菱
外檐
高级金属漆配合局部玻璃幕和高级铝板
开盘均价
尚未正式开盘
当前价格
6500元/平米
物业管理公司
——
物业管理费
13元/平米
备注：
目前7-8层已经整体定出，11-12层整体意向洽谈中，9-10层可供需要80-160平米客户选择，15-18层可供需要160-300平米左右客户选择，18层以上整层销售。
3、商业市场
作为天津重点发展的24处区级商业中心之一，其未来的发展趋势十分广阔，目前较为成熟的地段集中在新开路与华昌道交口段，主要是嘉华国际中心的存在影响，其他地段如华龙道、华兴道等受东站后广场改造影响，目前形势尚不明朗。
项目列表分析
对比项目
万春美钻
美震城际线
城市东景
冠福大厦
嘉华国际
建筑体量
1万平米左右
4000平米左右
3000平米左右
6000平米左右
3万平米左右
面积划分
一托二连买，最小分割480平米，三、四分层单独销售，最消费分割240平米
一层单独销售最小分割200平米，二层单独销售最小分割500平米
一托二连买，最小面积分割246平米
尚未正式销售，目前整体招商。
奥特莱斯整体运作，30平米最小分割
出售方式或招商方式
产权分割销售
产权分割销售
产权分割出售
产权分割出售
联营招商
销售均价或招商价格
一托二2.2万元/平米，三、四1.38万元/平米
一层约2万元/平米，二层10200元/平米
均价16800元/平米
暂无
扣点17%+2%，上税加6%
车位配比
共100个左右，地下50个
地上30个
底商隔离带月10米左右，约可停车20辆左右。
100个左右，尚未具体分割
地下100个左右
物业费用
未定，月2-3元/平米
物业1.5-2元/平米
1.35元/平米
13元/平米
进场保证金3000，一次性管理费500，每月固定200元。
三、项目SWOT分析
优势：
1、交通便捷：
城际铁路、轻轨、地铁2、3号线、快速路等共同组成五维网络；
2、项目位于新开路与华兴道交口处，形象明显；
3、建筑高度区域显著，有利于打造区域地标；
4、项目接近现房；
5、大堂设计给项目形象提升留有较好的空间；
6、电梯数量与层数配比较好；
7、业态丰富，具有综合体优势；
8、车位相对充足。
劣势：
1、大厦主体结构布局已经呈现，设计建造时间距今较早，局限了更改和发挥的余地；
2、项目的收到其他建筑遮挡，部分采光位置及视野受到影响；
3、住网结构使空间分割造成困难；
4、地上停车位配置数量不足；
5、电梯的位置导致写字楼与公建人流混行；
6、周边的产业支持不足，现阶段没有足够的商务氛围。
机会：
1、“十一五”的总体定位，进一步加快了天津外向型经济的发展；
2、区级商业中心的定位，为其带来发展新的动力。
3、政府大力的队河东的交通规划，随着交通枢纽的核心地位进一步加强，商机将会不断涌现。
4、所属区域写字楼市场尚不成熟，可发展空间大。
5、周边海河新天地、顺驰城市系列项目的不断升值，充分体现了政府做强区域的决心。
威胁：
1、天津整体写字楼供应明显增加，天津市总体经济状况能否消化目前在售项目和即将上市的楼盘还有待观察。
2、周边商圈整体尚未形成气候，价值不能立即呈现。
3、冠福大厦已占据先机，将会分流一批看好次区域，又投资欲望的客户群。
第四部分项目风险评估
市场风险
1、天津06年商务市场供应量批量上市，大部分集中在河西、南开等地，对天津消费者的承受力将是个考验。
2、天津房地产市场发展过快，市场整体出现疲软。
3、天津商务、酒店式公寓市场相对住宅以及商业是市场，无论从产品形势、推广方式、销售招商形势等发展均较为落后，会影响部分投资客户对其的选择。
4、天津写字楼市场产品形势较为落后，多为烂尾楼改建，产品较为单一，同质化竞争严重，且大批量同时期上市，对其整体营销有一定影响。
5、酒店式公寓配套缺失问题已经出现，如何完善，将是吸引投资的关键因素。
6、天津04-05年推出的商务、商业项目失败的案例，影响消费群的投资信心。
行业风险
针对房地产业，国家对市场越发正规严格的同时，其开发成本不断攀升，李润空间减小，银行借贷压力增加，对项目可持续发展有一定压力。
经营风险
针对商业部分，现阶段商业产品，面积较大，对其经营者有一定的选择性，因此对其销售的周期有一定的影响，目前商业的价值主要体现在主体完工之后。
第五部分项目建设进度
津海大厦A座：
序号
内容
完成时间
备注
1
建筑方案初步审定。
1月20日
交市长初审
2
土地确权、土地四至界桩。
3月6日
3月10日完成报建本册
3
建筑方案审批。
4月6日
4
国有土地使用权出让合同
5月6日
5
确定空调形式
2月9日
6
底商入口结构图、封共享空间结构图、四层挑台结构图完成
2月15日
推迟至3月2日（25层结构图2月底完成）
7
屋顶钢结构埋件图设计完成
2月22日
推迟至3月5日
8
全部招标图纸（不含屋顶钢结构）完成
2月25日
机电图纸2月27日
9
屋顶钢结构图完成
3月2日
推迟至3月12日
10
签订电梯合同
3月31日
11
施工图正式图纸完成。
4月20日
12
消防证明
3.1~3.15日
13
外檐装修图纸
2月28日
2月24日普瑞斯出节点图，3月10日建院出装修图纸
14
不用图纸审查的证明
3月15日
年前已打申请报告。
15
人防证明
3月20日
16
人防图纸完成
3月10日
17
投资计划
完成
18
市政大配套
5月
办理土地手续时办理完成。
19
建设工程规划许可证
5月份
20
项目案名
4月底
21
施工开工证
5月25日
22
销售面积核算
6月20日
23
物业招标备案
5月10日
24
销售许可证。
7月1日
25
外檐施工完成。
10月中旬
26
售楼处方案完成
3月25日
27
售楼处施工
4月1日
28
售楼处交付使用
5月10日
29
竣工时间
07年4月
津海大厦B座：
序号
内容
完成时间
备注
1
方案初审完成。
1月20日
2
土地招拍挂——签土地协议
4月30日
受挂牌时间影响
3
建设用地规划许可证
5月15日
4
国有土地使用证
6月10日
5
建筑方案审批
5月25日
6
施工图纸桩位图完成。
3月20日
7
施工图招标图完成。
3.1~4月底
8
正式施工图完成。
6月5日
9
消防证明
5.15日
10
图纸审查
6.6~6.20日
11
人防证明
5．15日
12
投资计划
6月6日
13
市政大配套
5．15日
14
协调建委施工处组织协调会先打桩
5月20日
15
建设工程规划许可证
7．6日
16
案名
5月底
17
施工招投标
7．20日
18
开工证
7．30日
19
桩基础施工完成
7．30日
20
面积核算
7．20日
21
主体正负零完成
9月份
受工地和开工证的影响
22
销售许可证
9月底
23
主体竣工
07.7月
24
项目竣工
08.4月
第六部分投资估算
一、建筑成本测算
津海大厦A座：
一
技术经济指标
内容
写字楼
底商
地下室
合计
1
建筑面积
19036.04
6305.8
2157.3
27499.17
2
占地面积
3344
3
容积率
8.22
4
已完成19层建筑面积
20200
二
项目内容
单价（元/m2）
工程量（m2）
烂尾楼成本
1416.76
27499.17
38959857
1
烂尾楼拍卖价格
32600000
2
土地出让金
4729857
3
增殖税
4
拍卖服务费
1630000
5
土地拍卖其他费
项目内容
单价（元/m2）
工程量（m2）
合价
三
前期费
122.15
27499.17
3359023.616
1
城市规划费
27499.17
2
前期策划费
27499.17
3
方案设计费
16.36
27499.17
450000
4
施工图设计费
60
27499.17
1649950.2
5
人防监督档案管理费
13
27499.17
357489.21
6
产权登记费
2
27499.17
54998.34
7
地名费
0.7
27499.17
19249.419
8
建筑面积测定费
2
27499.17
54998.34
9
环评费
1
27499.17
27499
10
工程鉴定费
3.09
27499.17
85000
项目内容
单价（元/m2）
工程量（m2）
合价
四
建安工程费
2696.64
27499.17
74155325
1
土建施工费
1150
27499.17
31624046
2
内装修施工费
369
27499.17
10147194
3
外装修施工费
432
27499.17
11879641
4
给排水施工费
45
27499.17
1237463
5
消防施工费
120
27499.17
3299900
6
空调施工费
350
27499.17
9624710
7
强弱电施工费
120
27499.17
3299900
8
以太网施工费
0
9
网络地板施工费
0
10
设备电梯施工费6+1
75.6
27499.17
2080000
11
智能化安防施工费
35
27499.17
962471
项目内容
单价（元/m2）
工程量（m2）
合价
五
其他工程费
184
27499.17
5059847
1
工程监理费
10
27499.17
274991.7
2
质量监督费
4.36
27499.17
119896.4
3
招标代理服务费
2.18
27499.17
59948.2
4
加固施工费
65.46
27499.17
1800095.7
5
占道费绿化补偿费
20
27499.17
549983.4
6
售楼处装修设计施工费
82
27499.17
2254931.9
项目内容
单价（元/m2）
工程量（m2）
合价
六
配套费
567
27499.17
15592030
6--1
大配套费
467
27499.17
12842112
1
公建配套费
165
27499.17
4537363
2
电力配套费
192
27499.17
5279841
3
排水配套费
升级会员 