房地产基本制度与政策.docx
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房地产基本制度与政策
第一部分房地产基本制度与政策
第一章房地产业
第一节房地产业概述
一、房地产业的基本概念
1、房地产业属第三产业，是为生产和生活服务的部门。
2、兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质
3、关联度高、带动性强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。
二、房地产业的作用
可为国民经济发展提供重要的物质条件
关联度高、带动性强，促进国民经济持续快速健康增长
可改善人民的住房条件和生活环境
加快旧城改造和城市基础设施建设
有利于优化产业结构，改善投资硬环境
扩大就业
增加政府财政收入
三、房地产业的细分
1、开发经营主体地位（目前），成熟市场中，经纪业是主体
2、房地产中介服务（咨询、估价、经纪）房地产服务业
3、物业管理
4、其他房地产活动
四、房地产业的历史沿革
1、1956-1965年，全国开始以国家经租、公私合营的形式对出租私有房屋进行社会主义改造，确立了社会主义公有制在城市房地产中的主体地位。
2、1987年，第十三次全国代表大会《沿着有中国特色的社会主义道路前进》，第一次提出了建立房地产市场，宣告中国房地产市场的诞生。
第二节住房制度概述
一、城镇住房制度改革
（一）城镇住房制度改革的探索和试点阶段
1978年，邓小平提出了关于房改的问题。
（二）城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段
1991年11月，国务院办公厅《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，是住房制度改革的纲领性文件。
（三）城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段
1998年7月3日，国发[1998]23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。
二、现行城镇住房制度的基本框架
自2006年6月1日起，新开工商品房建设套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发总面积70%以上。
建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，主要包括：
（一）调整住房投资结构，重点发展经济适用房，解决住房困难居民的住房问题
经济适用房是具有保障性质的政策性商品房，通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制贷款利率、税收优惠等措施，降低成本。
出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。
计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下，基数为：
征地和拆迁补偿费、勘察设施和前期工程费、建安工程费、基础设施建设费（含非营业配套公建）。
经济适用房开发利润控制在3%以下。
（二）对不同收入家庭，实行档同的住房供应政策
1、最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房。
廉租房要从腾退旧公有住房中调剂解决，也可由政府或单位出资兴建。
鼓励社会捐赠。
最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。
廉租房保障面积标准，原则上不超过当地人均住房面积的60%。
廉租房实行政府定价，租金标准由维修费、管理费二项构成。
廉租房保障资金来源：
地方财政年度预算；
住房公积金增值收益提取贷款风险准备和管理费后所有剩余
土地出让净收益用于廉租房比例不低于10%
2、中低收入家庭购买经济适用房等普通商品住房
3、高收入家庭购买、租赁商品住房，实行市场价。
（三）发放住房补贴
第三节土地制度概述
一、土地所有制
我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制、劳动群众集体所有制。
（一）国有土地城市市区的土地，城市指国家设立市建制的城市
（二）集体土地一般为农村和城市郊区的土地
二、土地管理的基本制度
（一）国家实行土地登记制度
土地登记由县级以上人民政府登记造册。
《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》
（二）国家实行土地有偿有限期使用制度
（三）国家实行土地用途管制制度
根据土地利用总体规划，土地用途分为：
农用地、建设用地、未利用地。
用途管制核心是不有随意改变农用地的用途。
（四）国家实行耕地保护制度
三、城镇土地使用制度改革
1、计划经济时代，土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。
2、土地使用制度改革发展突出表现为：
征收土地使用费
开展土地使用权有偿出让和转让
制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规
修改宪法和土地管理法
制定全国性的土地使用权出让和转让条例
第四节房地产法制建设
一、我国房地产法律体系
法律、行政法规、部门规章
二、房地产相关法律
《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划法》、《物权法》
三、房地产行政法规
《土地管理法实施条例》
《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》
《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》
《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》
四、房地产部门规章部长令
管理办法、管理规定、处置办法、暂行办法、
第二章 建设用地制度与政策
第一节集体土地征收
一、征收集体土地的特点
有一定的强制性；
要妥善安置被征地单位和人员和生产和生活，给予被征地单位经济补偿；
被征收后土地所有权发生转移，集体土地变为国有土地。
二、征收集体土地应遵守的原则
（一）珍惜耕地，合理利用土地的原则
（二）保证国家建设用地原则
（三）妥善安置被征地单位和农民的原则
（四）有偿使用土地的原则是土地使用制度改革的核心内容
（五）依法征地的原则
三、征收、征用集体土地的政策规定
（一）征收土地的范围
征收土地所有权属于国家，用地单位只有使用权。
（二）征收土地批准权限的规定
两级审批：
国务院：
征收基本农田、基本农田以外耕地超过35公顷、其他土地超过70公顷
省级人民政府：
（三）申请征地不得化整为零
（四）对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助
（五）临时用地必须办理报批手续
临时使用土地的期限，最多不超过2年，并不得改变批准用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性活动，不得修建永久性建筑。
（六）联营使用集体土地政策
联营企业必须持县级以上人民政府批准的设计任务书或其他批准文件，由联营企业提出用地申请。
（七）征收土地公告
被征收土地所在的市、县人民政府收到征收土地方案后，10日内应以书面或其他形式公告。
（八）合理使用征地补偿相关费用
耕地占用税用于：
土地开发和农业发展
（九）特殊征地按特殊政策办理
大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿标准和安置费用，由国务院另行规定；
征收林地、园林等，按林业管理部门规定办理
用地范围内的国防设施，经协商后方可征收。
四、征收集体土地补偿的范围和标准
（一）土地补偿费
由用地单位支付，耕地补偿费为征收前3年平均年产值的6-10倍
（二）安置补助费
按需要安置的农业人员数计算。
每一个农业人口安置标准：
人均耕地平均年产值4-6倍
每公顷安置补助费，最高不超过被征收前3年平均年产值的15倍
土地补偿+安置补助费，不得超过被征收前3年平均年产值的30倍
（三）地上附着物和青苗补偿费等
补偿标准由省、自治区、直辖市规定。
城市郊区菜地，指明连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。
（四）临时用地补偿
按土地前3年平均年产值逐年补偿，逐年累计补偿费不得超过按征收土地计算的土地补偿费和安置补助费的总和。
（五）合理使用土地补偿费、安置补助费
土地补偿费，归农村集体经济组织所有；
地上附着物、青苗补偿费，归所有者；
安置补助费，归安置单位或农村集体经济组织所有；
不安置人员，补助费发给个人。
五、征收集体土地的工作程序
（一）申请用地
（二）受理申请并审查有关文件
（三）审批用地
（四）征地实施
（五）签发用地证书
（六）征地批准后的实施管理
（七）建立征收土地档案
第二节建设用地使用权出让
一、建设用地使用权出让的概念
批租或土地一级市场，由国家垄断
土地使用者，只有向国家支付全部出让后，才能领取使用权证书
集体土地不经征收，不得出让
二、建设用地使用权出让计划、方式和年限
（一）出让计划的拟定和批准权限
土地出让必须符合：
土地利用总体规划、城市规划、年度建设用地计划。
根据省级人民政府下达的控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案，有计划、有步骤进行。
每幅地块、面积、年限和其他条件，由土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定。
（二）建设用地使用权出让方式
《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地，同一土地有两个以上意向用地者，应采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
1．招标出让方式优化土地布局、重大工程的较大地块
2．拍卖出让方式闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块，
竞买人不足3人，最高应价未达到底价，应当终止。
3．协议出让方式公共福利事业、非盈利性社会团体、机关单位用地和特殊用地
4．挂牌出让方式
挂牌时间不少于10个工作日。
（三）建设用地使用权的出让年限
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例：
规定出让最高年限
居住70年
工业、教育、科技、文化卫生、体育用地、综合用地50年
商业、旅游、娱乐用地40年
（四）建设用地使用权的收回
〈物权法〉规定，住宅用地届满的，自动续期
非住宅用地届满，前一年申请续期，重新签订出让合同，支付出让金
〈城市房地产管理法〉未申请续期或申请未被批准的，土地使用权由国家无偿收回。
土地使用者中签约时应缴地价款的一定比例作为定金，60日内支付全部地价款。
（五）建设用地使用权终止
1．建设用地使用权因土地灭失而终止
2．建设用地使用权因土地使用者的抛弃而终止
三、建设用地使用权出让合同及其管理
（一）合同的主要内容
1．合同
当事人的名称和住所；土地界址、面积等；建筑物、构筑物及附属设施占用的空间；
土地用途、土地条件；土地使用期限；
出让金及支付方式；开发投资强度；规划条件；配套；
转让、出租、抵押条件；期限届满的处理；
不可抗力的处理；违约责任；解决争议的方法。
2．合同附件
宗地平面界址图；出让宗地竖向界限；规划条件等
（二）合同的履行
以出让方式取得土地进行房地产开发的，必须按出让合同约定的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。
1年未动工，征收相当于出让金20%以下的土地闲置费；
2年未动工，无偿收回土地使用权。
因不可抗力、政府及有关部门行为，动工开发必需的前期工程造成的开发延迟除外。
（三）合同的解除
签订出让合同后，土地使用者未按约定支付地价款，延期付款超过60日，经催交后仍不能支付的，土地管理部门有权解除合同，请求违约赔偿。
土地管理部门未按合同交地，延期交付土地超过60日，经土地使用者催交后仍不能交地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门双倍返还定金，退还已支付地价款，并可请求违约赔偿。
第三节建设用地使用权划拨
一、建设用地使用权划拨的含义
1、两种形式：
土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得
2、除法律、法规另有规定外，使用期限没有限制，未经许可不得进行转让、出租和抵押
3、必须以有批准权的人民政府核准，并按法定程序办理手续
4、在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让以外的土地，均按划拨土地进行管理。
二、建设用地使用权划拨的范围
国家机关用地；军事用地；城市基础设施用地；公益事业用地；
国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地
三、建设用地使用权划拨的管理
1、划拨地的转让
报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理出让手续，缴纳出让金；
不办出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。
经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，按市场介补缴出让金。
2、划拨土地的出租
以营利为目的，租金中所含土地收益上缴国家；
用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行租赁；
租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同。
3、国有企业兼并国有企业；
非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；
在国有兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；
国有企业改组为国有独资公司的；
保留划拨土地方式期限不超过5年。
第四节闲置土地的处理
一、闲置土地的认定
1、出让合同或建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满1年未动工；
2、已动工，开发面积占总开发面积不足1/3或投资额占总投资不足25%，且未经批准中止开发连续满1年
二、闲置土地的处置方式
1、延长开发建设时间，但最长不超过1年；
2、改变用途，办理手续后继续开发
3、安排临时使用，待原项目开发条件具备后，重新批准开发，土地增值的，政府收取增值地价
4、政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或现有建设用地进行开发
5、采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原项目继续开发，并对原土地使用者给予补偿
6、土地使用者将土地交还政府
第三章 城市房屋拆迁管理制度与政策
第一节城市房屋拆迁管理概述
一、城市房屋拆迁的概念
是指取得《房屋拆迁许可证》的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。
房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。
集体土地上的拆迁行为，按照《土地管理法》等法律、法规执行。
二、城市房屋拆迁的管理体制
国家一级的城市房屋拆迁管理部门是国务院建设行政主管部门；
地方一级的房屋拆迁管理管理部门是县级以上人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门。
三、城市房屋拆迁工作程序
国家对房屋拆迁实行行政许可制度。
（一）拆迁申请的提出
向房屋所在地的人民政府房屋拆迁管理部门提交：
建设项目批准文件；建设用地规划许可证；国有土地使用权批准文件；
拆迁计划和方案；金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
（二）拆迁审批
拆迁范围确定后，拆迁范围内单位和个人不得新建、扩建、改建房屋，不得改变房屋和土地用途，不得租赁房屋。
（三）拆迁协议
拆迁协议签订后是否公证，由当事人自主选择。
拆除代管房屋，必须经公证机关公证。
（四）拆迁的实施
大多数拆迁人通过委托拆迁形式完成拆迁。
（五）拆迁补偿安置资金的监管
《拆迁条件》没有明确拆迁安置资金的监管的具体办法，各地根据实际情况作出规定。
第二节城市房屋拆迁补偿与安置
一、拆迁补偿对象
补偿对象是被拆除房屋的所有人，不是使用人，所有人包括公民和法人。
二、拆迁补偿方式
1、货币补偿补偿金额扫被拆除房屋的区位、用途、建筑面积以市场评估价格确定。
2、房屋产权调换拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，只能货币补偿。
三、拆迁补偿标准
拆迁货币补偿的基本原则：
等价有偿
被拆迁房屋用途
1、房屋所有权证书上标明用途；未标明的，以产权档案中记录的用途为准；
2、未记录的，以实际用途为准。
实际用途以是否依法征得规划部门同意，是否取得合法手续为依据。
原设计用途为经营性用房，以取得营业执照为依据；
原设计为住宅改为营业性用房，不但要有营业执照，还有规划部门同意变更的依据。
3、拆迁人与被拆迁人，对被拆迁房屋性质协商一致的，可按照协商认可的房屋性质评估。
四、产权调换房屋差价的结算
从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是等价的，基本原则是等价原则。
五、拆迁安置
拆除租赁房屋，由拆迁人对房屋所有人补偿，由房屋所有人对承租人进行安置。
出租人与承租人达不成协议的，实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。
六、安置房屋的质量要求
安置房屋应符合国家标准，经竣工验收，取得工程质量合格证书；小区商品房，还须通过有关部门进行的综合验收。
七、特殊情况的拆迁补偿与安置
（一）产权不明确房屋的补偿、安置
拆除前在公证机关办理“证据保全”
（二）抵押房屋的补偿、安置
能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可；
不能解除抵押关系的，按法律规定的清偿顺序清偿。
（三）公益事业房屋的补偿
通常采用成本法评估。
不包括经营性私立学校。
（四）临时建筑的补偿、安置及违章建筑
超出批准期限的临时建筑，不予补偿
未超出批准期限的临建，按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。
违章建筑必须由房屋所在地城市规划主管部门出具证明认定。
必须拆除的违章建筑，不予补偿；经规划部门处罚，允许保留的，待补办手续后按合法建筑给予补偿。
第三节城市房屋拆迁估价
一、城市房屋拆迁估价的概念
指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。
价值标准：
公开房地产市场价值，不考虑租赁、抵押、查封等影响。
房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含：
搬迁补助费；临时安置补助费；停产、停业补偿费；政府规定标准
室内自行装修装饰补偿费协商确定；协商不成，评估
二、拆迁估价机构和人员
采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签、拆迁当事人能够共同接受的方式确定拆迁估价机构。
三、拆迁估价实务
（一）拆迁估价基本事项
拆迁估价目的：
为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其市场价格
估价时点：
房屋拆迁许可证颁发之日；分段实施的，以当期房屋拆迁实施之日为估价时点
实地查勘记录由实际查勘估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
计价货币：
人民币，精确到元。
（二）被拆迁房屋面积和性质的认定
一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；
各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；
拆迁人与被拆迁人对性质或面积协商一致的，可按协商结果进行评估。
四、拆迁估价结果公示和异议处理
（一）拆迁估价初步结果公示和估价报告送达
估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。
估价机构向委托方提供整体估价报告和分户估价报告，委托人向被拆迁人转交分户估价报告。
（二）拆迁估价结果异议处理
拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到报告之日起5日内，
1、向原估价机构书面申请复核估价
原估价机构5日内答复，结果有改变的，重新出报告；结果不变的，出具书面通知，
2、另行委托评估（受托估价机构10日内出具估价报告）。
五、拆迁估价纠纷调处
（一）调处途径
拆迁当事人收到复核结果或新估价报告起5日内，可向被拆迁房屋所在地的房地产估价专家委员会申请技术鉴定。
（二）估价技术鉴定
专家委员会自收到申请之日起10日内，出书面鉴定意见
（三）估价专家委员会及其工作机制
指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组。
第四节 城市房屋拆迁纠纷的处理
一、房屋拆迁纠纷的处理方式
（一）达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式
1．行政裁决县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30日内作出。
2．依法起诉收到裁决书之日60日内申请行政复议；也可在接到裁决书起3个月内起诉。
3．强制拆迁以裁决为前提
（二）达成拆迁补偿安置协议后的拆迁纠纷处理方式
通过司法、仲裁来解决
第五节 城市房屋拆迁行政裁决工作规程
一、行政裁决的原则
以事实为依据，以法律为准绳，公平、公正、及时
二、拆迁行政裁决的六项主要制度
（一）行政调解制度
（二）拆迁听证制度
（三）集体决策制度
（四）对违法违规行为建立责任追究制度
（五）不服行政裁决的救济制度
（六）回避制度
三、拆迁补偿安置标准的裁决依据
当地专家委员会的鉴定意见，房屋拆迁管理部门委托
四、拆迁强制执行的要求
提前15日通知被拆迁人。
第四章 房地产开发经营管理制度与政策
第一节 房地产开发企业的管理
一、房地产开发企业的概念、特征
房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的，以营利为目的，从事房地产开发与经营的企业。
特征：
高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应大。
二、房地产开发企业的设立条件
有符合公司法人登记的名称和组织机构；
有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房
注册资本100万元以上
4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员
2名以上持有资格证书的专职会计人员；
自、自治区、直辖市人民政府对注册资本、专业技术人员的条件做出高于以上规定。
三、房地产开发企业资质等级
分为一级、二级、三级、四级和暂定资质。
资质等级
注册资本
从事时间
3年累计竣工面积
连续工程质量合格率100%
上一年开发面积
专业管理人员
中级以上职称
持证会计人员
一级
≥5000
≥5
≥30
5
≥15
≥40
≥20
≥4
二级
≥2000
≥3
≥15
3
≥10
≥20
≥10
≥3
三级
≥800
≥2
≥5
2
≥10
≥5
≥2
四级
≥100
≥1
已竣工
≥5
≥2
新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
房地产开发主管部门在收到备案申请后３０日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，暂定资质条件不低于四级资质的条件。
《暂定资质证书》有效期１年，延长期不得超过２年。
自领取《暂定资质证书》之日起１年内无开发项目的，有效期不得延长。
四、房地产开发企业设立的程序
五、房地产开发企业资质管理
（一）管理机构
国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理；县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理。
（二）实行分级审批
一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；
二级及以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。
第二节 房地产开发项目管理
一、确定房地产开发项目的原则
1、开发项目应符合土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划、房地产开发年度计划的要求。
2、开发项目坚持旧区改建和新区建设相结合，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重及危旧房集中区域、保护和改善城市生态环境、保护历史文化遗产。
二、房地产开发项目建设用地使用权的取得
（一）建设用地使用权的取得方式
开发用地应当以出让方式取得，但法律和国务院规定可采用划拨方式的除外。
（二）建设条件书面意见的内容
１、开发项目的性质、规模、开发期限
２、城市规划设计的条件
３、基础设施和公共设施的建设要求
４、基础设施建成后的产权界定
５、项目拆迁补偿、安置要求
三、房地产开发项目实行资本金制度
（一）项目资本金的出资方式
可以用货币出资，也可用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过评估机构评估作价，不得高估或低估。
（二）房地产开发项目资本金
《城市房地产开发经营管理条例》规定：
资本金占项目总投资的比例不得低于２０％，国发［２００４］年１３号，将开发项目（不含经济适用房）资本金最低比例由２０％提高到３５％，２００９年４月，国务院常务会议决定降低资本金比例。
四、对不按期
升级会员 