枫泾镇地块项目市场分析报告.docx

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枫泾镇地块项目市场分析报告

枫泾镇地块项目

市场分析报告

一、枫泾镇区位环境分析……………………………………………3

二、枫泾镇总体规划及功能分布……………………………………4

三、枫泾镇房地产市场分析…………………………………………7

四、项目分析………………………………………………………13

五、项目市场定位分析……………………………………………16

六、结论……………………………………………………………19

一、枫泾镇区位环境分析

枫泾，素有上海西南门户之称，位于江浙沪二省一市交界，属于上海西南郊区金山区的西部，东邻兴塔镇，北接松江、青浦，西、南与浙江省嘉善县接壤。

在A8沪杭高速没有建成之前，枫泾镇是从浙江经320国道进入上海的第一站。

所以，枫泾镇历来是上海、浙江、福建沿海经济带上的重要连接点。

枫泾镇总人口5万人，镇域总面积54.33万平方公里。

枫泾镇文化源远流长，是“金山农民画”的发源地。

建于元代的致和桥、跻运桥及市河两侧明清居室留下了古镇丰富的人文景观。

枫泾镇为历代商贾汇集之地，是全国500个试点小城镇和上海市试点中心镇之一，2001年1月5日，枫泾镇列为上海重点建设的“一城九镇”试点镇。

枫泾镇工业门类齐全，服装、印染、无纺布、制酒为当地主业，地方特产“枫泾丁蹄”以其风味独特而名扬于世。

2003年6月28日，枫泾中心镇建设正式启动，千年古镇枫泾从此脱胎换骨进入了新的历史发展时期。

沪杭高速公路、沪杭铁路、320国道、朱枫公路四条大动脉贯穿镇区，并有丰富的水运资源。

高速公路40分钟即可到达市中心，至虹桥机场仅需35分钟，浦东国际机场仅需50分钟即可到达。

轻轨R4线直通枫泾镇，已经列入上海城市发展规划。

建于1999年的枫泾工业园区取得了突破性的时进展，现占地4.7平方公里，目前已包括上海华普汽车有限公司、泽星（上海）精密工业有限公司、上海飞旭电子有限公司等多家知名企业内的70多家企业落户园区总投资45亿元人民币，园区内“七通一平”厂房标准，绿化成荫，干道亮灯，到2004年10月，园区实现工业产值15.4亿元。

园区已形成了汽车制造、汽车配件生产高新电子技术为导向产业的链条。

早在2003年底，枫泾经济小区有贸易型企业2045家，已落户实业型企业50多家，其中有飞旭电子、汉钟机械公司等知名企业。

枫泾镇原有的骨干企业如上海佳田制造有限公司，金山枫围无纺布厂有限公司、上海华卉丝绸印染有限公司，不断进行新技术引进和改造，年增产值4600万元，在市场竞争中不断地发展壮大。

另外，2002年9月经上海市政府批准，在枫泾建设国家级、国际化、多功能的上海国际服装机械城，为国内外制造商和贸易商搭建了一个全新的理想的发展空间平台。

二、枫泾镇总体规划及功能分布

1、枫泾镇总体规划

枫泾中心镇规划充分借鉴了北美郊区小城镇建设发展的经验以及当今世界贴近人性居住新城市主义规划的新理念、新趋势，利用枫泾镇所特有的区位优势、环境优势、潜在的经济发展能力，形成以流通、居住生活、文化旅游等功能为主体，以北美风貌为标志的现代化生态城镇。

以路兴商，以城造势，全力打造——北美之城——灵韵水之城——现代生态城。

一个集现代文化、古镇文化、民间文化为一体的中心镇，将屹立在上海西南门户。

枫泾中心镇总体规划鲜明、特色突出，体现生态城镇的布局，突出城镇与自然融合协调。

概括为“一心、二轴、三广场、四区”。

“一心”指城镇中心。

突出北美城镇中心元素，以中心湖为依托，规划形成由中心公园和城市公共中心复合组成的城镇功能中心、景观标志中心。

“二轴”即芙蓉路和枫村路。

前者是联系新镇中心与老镇中心南北向的城镇主轴线，后者则为联系公共交通枢纽和东西向的生活与景观轴。

“三广场”指的是城镇中心广场和两个入口广场。

“四区”指新镇区、商贸产业区、老镇区和工业区。

2、各区功能分布

枫泾中心镇的实际条件决定其对土地规划的取向。

沪杭高速公路和320国道在镇区东侧和南侧通过，西侧有朱枫公路，因此向北发展枫泾镇新的生活居住区域，是由清风路、沪杭铁路、朱枫公路围合而成，以生活居住小区为主，其中包括规划城镇中心，以及北美特色风貌规划启动区。

而在朱枫公路西侧的地区发展商贸物流业，主要的制造业发展用地在越过铁路和高速公路的工业园区，与新、老镇区间的绿带相互联系。

老镇区是现在看到的老城镇区，由320国道、沪淞铁路、朱枫公路和清风路所围而成，以生活居住功能为主。

工业区则位

于沪杭高速公路及320国道东侧，以工业生产为主。

还有地处沪杭高速公路与沪杭铁路之间的门户公园，景观功能突出的同时，起到工业园区与新、老镇居住区的隔离作用的。

枫泾镇近期建设规划：

一是新镇区市政道路建设。

首先开始从芙蓉路、枫村路、清风路、白牛路和商城路的延伸路段开始着手，带动周边的土地开发。

目前白牛路等正在施工；

二是加快建设枫阳路北侧项目，在枫阳路北侧实施项目有市级示范小区——枫溪苑、众仁护理院和金轩渡假村基本建成并投入使用。

到目前这三个项目已经完成并投入使用；

三是启动中心村，建设北美特色风貌城镇。

目前已经有几个项目在建或即将交付；

四是老镇区改造两条街，兴建朱枫公路门户广场，加强以枫泾商城为主的商业设施建设。

三、枫泾镇房产市场分析

1、金山区房地产市场发展情况

由于金山区地处远郊，房地产业的发展起步较晚，居民住房水平相对较低。

据2003年物业统计年报数据显示，2003年金山区居民住宅房屋总面积399万平方米，人均住房面积18.6平方米。

据建设部新近的统计，目前全国城镇居民人均住宅建筑面积为23.67平方米。

其中东部地区为25.06平方米；中部地区21.99平方米；西部地区23.05平方米。

金山区城镇居民的住房水平和全国的平均水平比还相差5.07平方米，和东部地区比还相差6.44平方米。

甚至和西部比还相差4.45平方米。

说明金山区的住房需求还是很可观的。

另一方面，从近年房地产业投资情况看，金山区的房地产投资呈逐年高速增长趋势。

2001年金山区房地产投资总额为5.4亿元，增长36.2%；2002年投资总额为7.7亿元，增长42.6%；2003年投资总额为10.5亿元，增长36.4%，2004年投资总额为14.9亿元，增长41.8%。

这说明金山区的房产需求量较大。

再从横向比较看，2003年十个郊区平均房地产投资量为30.45亿元，金山区为10.5亿元相差20亿元；最高的闵行区61.1亿元，相差59.6亿元。

说明金山区房地产业的潜力是巨大的。

2004年金山区房地产市场是相当活跃的一年，需求旺盛。

金山区全年完成房地产开发投资14.9亿元，比去年同期增长41.8%。

从去年4月起，为使过热房地产降温，国家采取了严格银行信贷和暂停经营性土地投放两大政策，使得金山区房地产开发投资由上半年的79.3%的增速快速回落到12月份的41.8%，特别是高档商品房、别墅及商铺开发投资大幅度减少，有些未开工的项目暂缓或取消。

根据宏观调控“有保有压有控”的原则，政府鼓励房地产开发企业投入中低档商品房和农民动迁房开发，并严控新增经营性土地、清理违法违规用地以及抑制囤地炒地行为，促进了存量土地的利用和消化。

从04年第三季度起，金山区房地产开发结构调整，重点发展与农民居住集中配套的经济适用房。

2004年1-12月，金山区商品房施工面积169.96万平方米，同比增长49.1%，销售面积59.26万平方米，同比增长65.2%，12月末，金山区空置房面积只有1万平方米，同比下降90.5%。

这一系列数据说明金山区的房产需求量较大且潜力巨大。

从前几年金山区房地产市场总体情况来看，金山房地产主要分布在金山卫城区，约占到全区的70％，朱泾镇约占到18％，剩下各镇依次是枫泾、亭林、张堰。

随着枫泾镇总体规划的全面启动，2004年的比重略有提升，但相对于前两者仍有较大差距，说明枫泾镇的房地产开发潜力不可估量。

枫泾镇作为“一城九镇”中唯一一个商贸重镇，枫泾镇未来的中心城区将有新镇区、老镇区、商贸产业区、工业区和门户公园五个功能区，还将有74.9公顷的公共服务场所。

其中，4平方公里的北美风貌新镇区以居住、商贸、交通、休闲、文化旅游为主导功能。

但因受到自然条件和行政区划限制，新镇开发体量相对其他一城八镇较小且离上海直线距离较远，比较适合中等以上开发商进驻开发，相信不久的将来就会有大量的实力型开发商进驻，展开新一轮的造镇运动。

2、枫泾镇房地产市场分析

枫泾中心镇的房地产集中新、老镇区。

规划中增加了老镇区的绿化用地和公共服务设施用地，改善老镇居住环境，将人口逐步疏散到新镇区，枫泾房地产开发中心现在也从老镇区转移至新镇区，整个镇区居住用地主要分：

朱枫公路以东区域，清风路以南老镇居住组团，新镇区中心周围为中密度住组团，规划启动区内建设商业住宅，周边其余地区为低刻度组团。

老城区和中心区的住宅以4-6层住宅为主，低密度组团住宅主要为2-3层的联排住宅，配合以少量的独立式住宅。

目前，枫泾北美新镇前期工程总投资约1.75亿元，目前已累计投资7000万元，道路框架基本成型，北美核心风貌区初显，首批住宅项目已经在建。

但是，由于此位于新镇区2号地块的项目主要是农民动迁房而并不面向市场，因此尽管其体量达20万平方米且均价仅为2300元/平方米——上海房价“谷底”，但却和热情的普通购房者无缘。

业内专家指出，枫泾北美新镇属“一城九镇”，本身就在土地指标、资源配置和人口导入方面有很多扶植政策，这是其和其他新镇的共有优势；而开发相对滞后既是其劣势，也成了其可以“边走边看”、吸取其他新镇开发经验的优势；特别是其现在3000多元的市场房价大大低于其他新镇及郊县，具有较大的竞争优势。

但是，由于枫泾距离市区较远，短期内实现市区上班、新镇居住还有难度，因此估计早期主要还是吸引江浙客户常住为主。

尽管伴随着中心城镇规划确立，较大房地产项目逐步启动，但这之前在老镇区开发的项目已经上市，受枫泾中心镇规划的巨大利好，价格3500元/平方米左右，很快被抢购一空。

周边在售楼盘：

楼盘名

楼盘位置

开发商

建筑形态

单价范围

（元/m2）

怡水新镇

（云枫苑）

枫阳路/商城路口

上海枫发房地产经营有限公司

多层、小高层

多层3000－3800；小高层

3000－4100

枫景家园

（北美枫情）

亭枫公路/朱枫公路口

保集集团上海凯士达房地产开发经营有限公司

多层、小高层

多层3150－3500

个案分析：

怡水新镇

楼盘地址：

金山区枫阳路、商城路路口

　　整盘建面：

6万m2

　　本期套数：

200余套

　　容积率：

1.44

　　绿化率：

36%

　　车位配置：

地面（下）车位200余个

物管费用：

1.2元/㎡·月

楼盘形态：

多层、小高层

　　均价：

3300元/㎡

　　开盘日期：

2004年10月4日

个案点评：

怡水新镇小区周围因商业配套设施尚未完善，因此，目前还不够理想，小区东侧虽然紧靠枫泾镇的标志性建筑——金轩假日酒店，但从金轩假日酒店沿枫阳路往东步行3分钟的范围内，只有一所外观规模较大的众仁护理医院，而怡水新镇小区东南面也仅有即将完工的枫光苑商铺裙房和一些档次较低的饭店、零售商店。

由于区域内供应较少，该项目去化情况良好。

个案分析：

上海国际服装机械城

上海国际服装机械城位于上海市金山区枫泾镇。

枫泾镇地处于上海市西南隅，金山区西北陲，为沪浙五区县（金山、松江、青浦、嘉善、平湖）十乡（镇）交界之地，距市中心（人民广场）58公里。

南距杭州湾35公里，西距浙江省嘉兴市27公里，北距青浦城区30公里，东北距松江城区26公里。

上海国际服装机械城选址于枫泾镇西北部，朱（家角）枫（泾）公路西侧，东面为枫泾镇区，西面与浙江省嘉善县交界。

上海国际服装机械城是以机械为主导的集生产、商贸、展示、信息、培训、研发、二手货交易七大功能于一体的大型产业园，首期占地面积4.26平方公里，全部建成后面积达到12平方公里，全年产值达100亿人民币。

现有企业如上海服装城有限公司、上海佳田制造有限公司等12家大型企业，已在上海国际服装机械城落户，总投资20多亿人民币。

作为城中城的上海服装城有限公司，占地面积500亩，建筑面积37万平方米，于2004年底竣工，设立铺位3000多个，将成为华东最大、功能最全、品位最高、集产业、物流、商贸、信息、展示、设计为一体的大型综合性服装城。

市场小结

无论距离上海市中心有多远，无论当地消费水平有多低下，在上海当前还有3000多元的商品房预售均价，而且这个房价“谷底”出现在“一城九镇”之中，这种现象再一次证明了房地产市场规律完全不是政府通过规划、宣传、鼓励等手段就可以轻易改变的——不胜枚举的远郊小镇住宅的供应量和房价水平远超同区的一城九镇区域，原因是有更庞大的自发形成的市场需求。

从另外一个角度来讲，每平方米3000元的最低价期房是否具有投资价值呢？

假如，投资者将眼光拓展至整个长三角，或者是其中的沪浙（沪杭）“热线”，那么房价比嘉善、嘉兴地区还低的枫泾房源的投资性价比，也就不必赘述了。

按照枫泾中心镇的规划，未来枫泾最好最贵的住宅将集中在启动区的东南面内及它的外围，因为围绕这中心湖水面和芙蓉街西侧，打造一个崭新的城镇核心，规划中的位于中心湖北岸的政府大楼和其他政府部门都设置于此，大型购物中心，商业、金融、服务等行业齐全，中小学、图书馆、电影院、体育馆等文化教育、休闲娱乐设施也一样不少。

不仅是行政、文化、经济的中心，而且有怡人的景观。

另外，据调查新镇区“北美新镇”住宅房工程已破土动工，2005年可开盘销售。

开盘价预计大约在4000～5000元／平方米。

按照规划在朱枫公路西侧的地区发展商贸物流业，主要的制造业发展用地在越过铁路和高速公路的工业园区，目前上海国际服装机械城一期基本建成，相关大型企业的入驻，将为区域的发展带来新的契机。

四、项目分析

1、项目地理位置

该项目地块位于枫阳路以北，朱枫公路西测，紧邻上海国际服装机械城。

该区域属于枫泾镇总体规划的工业园区，目前算比较偏僻之地，人气相对与朱枫公路东面镇区而言，严重不足。

但随着整体规划建设的进展，该区域内大量企业逐步入驻，以及新镇中心的北美风貌区的建成，将迎来全新旺盛景象。

位置示意图：

2、项目土地价格评估

评估思路

由于没有其他可参考的工业项目地价，我司暂以区域内开发商品房土地价格作为借鉴。

先用市场比较法得出拟估价土地房产建成后的预计价格，再用假设开发法评估拟估土地价格。

Ø房产价格预测

以建多层为例，云枫苑多层均价为3400元/㎡；枫景家园多层均价为3300元/㎡；新泾路以北、定港塘以东的枫泾镇1号地块楼面地价为1650元/㎡（容积率为1.14），根据假设开发法：

项目

单价（元/m2）

楼面地价

1650

建安费

950

大、小配套费

540

销售利润及税金

0.045×P

贷款利息

70％×{[1650×（1＋5.58％）3－1]＋540×[（1+5.58%）2-1]＋950×[（1+5.58%）2/2-1]}

利润

20%×P

销售单价

P

预计建成后房产的销售单价P为4536元/㎡。

由于云枫苑、枫泾镇1号地块与枫景家园相对本案的距离依次递减，故取云枫苑、枫泾镇1号地块建成后房产与枫景家园的拟合系数分别为0.45、0.3与0.25。

再考虑本案上市时间较晚，取调整系数为1.1。

则该地块房产建成后的预测价格（以多层为例）为：

（3400×0.45＋3300×0.3＋4356×0.25）×1.1＝4000元/㎡

Ø土地价格评估

假设开发期为1年，建设期为2年，开发商用款的70％来自于贷款，工程开发费用在建设期间均匀投入。

项目

计算公式

单价（元/m2）

楼面地价

土地单价/容积率

土地单价/1

（假定多层容积率为1）

建安费

950

公建配套

320

小配套

220

销售费用及税金

售价×（2％＋2.5％）

180

贷款利息

70％×{土地单价[（1＋5.58%）3－1]＋540×[（1＋5.58%）2－1]+950×[（1＋5.58%）2/2－1）｝

80＋0.124×土地单价

利润

售价×20％

800

合计

4000

土地单价＝楼面地价×容积率＝楼面地价×1＝售价－建安费－公建配套费－小配套费－销售费用及税金－贷款利息－利润

由此可得：

土地评估单价为1290元/㎡，即86万元/亩。

土地价值分析结论：

如果项目作为商品房住宅开发，在以4000元/㎡的单价出售该房产并期望获得20％以上的利润的情况下，需以不高于86万元/亩的地价购置该土地。

五、项目市场定位分析

由于本项目地块处于朱枫路以西，为枫泾镇总体规划的工业园区范畴，土地性质为工业用地，不适合于开发住宅。

但是考虑到项目的地域因素，作为工业用地，如何有效地将厂房、办公、休憩多用途融合在一起，吸引江浙一带大量的中小企业购买并入驻本项目，解决在此地办企业和生活休闲的后顾之忧？

就是摆在我们面前的一大课题。

很幸运的是位于宝山和嘉定区的“台鼎中小企业园”给了我们很大的启示。

台鼎中小企业园北临陈太路（锦秋路），东接真陈路，南侧30米市台路，西依沪嘉高速公路。

建筑外形：

房型图：

一层平面图夹层平面图

二层平面图三层平面图

厂房一层为设备层，挑高6.5米，二层可作办公，三层配备煤气，可以居住生活。

将厂房、办公、生活融合在一起为中小企业，特别是“SOHO”一族，节省大量的营运成本和生活成本。

目前，该项目的此类产品基本售完，销售均价4380元/㎡；而纯办公类物业销售价格为5000元/㎡，去化速度较慢。

园区配备专属BUS，完全园区生活配套，无后顾之忧；属于纯产权创业楼，同时还提供三大设厂优惠政策，进驻企业享受各种税收减免待遇。

通过对台鼎中小企业园的调查研究，我司发现该项目同样为工业用地，它不仅仅建造单一的厂房，它认为：

全球经济一体化时代，随着技术含量升级，中小企业对空间需求将不仅仅停留在单一层面上，该企业园扬弃传统纯厂房单向思考建筑，塑造厂办高经济空间效能，特别规划三层厂办建筑：

一楼面积108～191㎡做厂房；二楼98～168㎡面积可作办公室；三楼93～160㎡面积可辟成会客区、会议室、洽谈空间或休憩室，达到最佳弹性空间机能使用需求。

这样相比较传统的纯厂房空间，可以节省下来为企业营运长期支付的庞大成本。

最主要的是能够最大的满足中小企业的多重需求，所以从该项目的销售情况可见一斑，不到一年的时间，一期很快被长三角经济带的中小企业抢购殆尽。

但我司仔细研究发现该企业园存在一个不足之处：

没有为大量中小企业所生产的产品提供一个全面展示和交易的平台。

如果在园区入口兴建一座有特色的国际级的展览交易中心，就更为完备。

台鼎中小企业园的销售业绩说明了该产品创新的设计，适合并满足了大量中小企业的市场需求，很好的填补了这一市场空白。

而本项目位于江浙两省一市的商贸重镇——枫泾，面对江浙和枫泾周边大量的中小企业，这样的产品，相信一定能够产生良好的市场效应。

通过前文对区位环境、区域市场以及相类似产品的研究，我司认为本项目地块可以定位为：

一个集厂房、办公、展览、休憩等多功能为一体的

中小企业创业乐园

六、结论：

从金山区整体房地产市场走势来看，枫泾镇房地产市场仍有很大的发展空间和发展潜力，未来将会有大量的大型开发企业进驻；

从枫泾镇的区位优势和总体规划看，枫泾作为“一城九镇”中唯一一个商贸重镇，枫泾镇未来的中心城区将有新镇区、老镇区、商贸产业区、工业区和门户公园五个功能区。

其中，4平方公里的北美风貌新镇区以居住、商贸、交通、休闲、文化旅游为主导功能。

但因受到自然条件和行政区划限制，新镇开发体量相对其他一城八镇较小且离上海直线距离较远，房地产开发的起步较晚，目前价格还处于上海市价格“谷底”。

但随着新中心镇区的逐步建设完成，商品房价格有稳步上升的趋势；比较适合中等以上开发商进驻开发，相信不久的将来就会有大量的实力型开发商进驻，展开新一轮的造镇运动。

从项目地块自身情况来看，作为枫泾镇规划新区的工业园区范畴，依托上海国际服装机械城的发展优势，借鉴“台鼎中小企业园”的创新思路，在区域内走差异化道路。

由于枫泾镇是江浙两省一市的连接点，优越的地理位置为本项目的差异化定位思路提供了有力的支撑，相信本项目的建设入市，将会成为枫泾镇未来房地产市场一个热点。