房地产估价师经营与管理高分突破汇总.docx
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2014年房地产估价师《经营与管理》高分突破1
第1章房地产投资与投资风险
随着中国房地产市场的飞速发展，房地产服务业在市场中的地位和作用日益重要。
为房地产开发商、投资者等提供专业顾问服务，已经成为房地产估价师的重要工作内容。
为了培养房地产估价师提供专业顾问服务的能力，本书将系统绍房地产投资与房地产市场的基本理论与基本概念，重点讲述房地产市场调查与市场分析、房地产投资项目经济评价与可行性研究的技术和方法，概要介绍房地产开发程序、房地产金融和物业资产管理等内容。
1.1投资与房地产投资
在经济生活中，人们往往希望通过各种合法的手段，不断增加他们的财富或赚取利润，以满足未来的消费。
这样就会经常碰到或使用“投资”这一名词。
1.1.1投资
1.1.1.1投资的概念
在商品经济社会中，投资是普遍存在的经济现象，很多情况下，人们往往把能够带来报酬的支出行为称为投资。
这里的“支出”行为，实际上是牺牲了当前的一定消费，“报酬”则是将来的消费增加。
西方投资学家威廉。
夏普在其所著《投资学》一书中将投资概念表述为：
投资就是为获得可能的不确定的未来收益而做出的决定。
一般来说，投资（Investment）是指经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。
简单地说，投资就是指为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。
在有关国际投资协定中，“投资”通常有三种定义，即以资产为基础的投资定义、以企业为基础的定义和以交易为基础的定义。
（1）以资产为基础的投资定义是：
缔约各方依照各自法律和法规所允许或接受的各种财产，它不仅包括金融资产及经济概念上的“资本”，还包括具有创造生产能力的所有有形和无形资产。
主要包括：
动产、不动产和其他财产权，如抵押权、留置权、质权、享用权;公司的股份、股票、债券、债权;各种具有经济价值的给付请求权;知识产权;法律赋予或透过合同而具有的经营特权，包括自
然资源的勘探、提炼或开发的特许权。
（2）以企业为基础的投资定义是：
一个国家的实体企业为了获得持续性收益，在另一个国家内建立一个实体企业。
前者的实体称为直接投资者，后者的实体称为直接投资企业。
持续性收益是指投资者与所投资的企业之间存在一种长期关系，且投资者对所投资的企业具有一定程度的影响力。
直接投资不仅包括建立并形成投资者与所投资企业之间关系的最初交易，也包括两者之间所有的后续交易以及投资实体内各分支机构之间的交易。
（3）以交易为基础的投资定义：
强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。
这种方式的投资定义最初使用于双边和区域投资协定中，主要考虑涉及影响资本流动的东道国政策，而不是针对投资来定义的。
国际货币基金组织就是使用这种“投资”定义统计国际收支平衡。
1.1.1.2投资的分类
从总体上来说，投资分为固定资产投资、流动资产投资。
固定资产投资指用于构建新的固定资产（土地、房屋、机器设备、市政工程等）或更新改造原有固定资产的投资。
流动资产投资是指企业用于购买、储存劳动对象以及在生产和流通过程中的在产品、产成品等周转资金的投资。
根据不同的目的和管理的需要，
我国固定资产投资主要有以下几种分类方式：
（1）我国固定资产投资的统计分类，包括基本建设投资，更新改造投资，房地产开发投资，国有其他固定资产投资，城镇集体固定资产投资，农村集体固定资产投资，城镇和工矿区私人建房投资，农村个人固定资产投资。
（2）按投资主体的经济类型不同，投资可分为国有经济、集体经济、个体经济、联营经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台投资经济等。
（3）按资金来源的不同，投资可分为国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他投资等。
（4）按固定资产投资的使用构成，投资可分为建筑安装工程、设备和工器具购置和其他费用投资。
1.1.1.3投资的特性
（1）投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动。
从静态的角度来说，投资是现在垫支一定量的资金;从动态的角度来说，投资则是为了获得未来的报酬而采取的经济行为。
（2）投资具有时间性。
即投入的价值或牺牲的消费是现在的，而获得的价值或消费是将来的，也就是说，从现在支出到将来获得报酬，在时间上总要经过一定的间隔。
这表明投资是一个行为过程，这个过程越长，未来报酬的获得越不稳定，风险就越大。
（3）投资的目的在于得到报酬（即收益）。
投资活动是以牺牲现在价值为手段，以赚取未来价值为目标。
未来价值超过现在价值，投资者方能得到正报酬。
投资的报酬可以是各种形式的收入，如利润、利息、股息，可以是价格变动的资本利得，也可以是本金的增值，还可以是各种财富的保值或权利的获得。
（4）投资具有风险性，即不稳定性。
现在投入的价值是确定的，而未来可能获得的收益是不确定的，这种收益的不确定性即为投资的风险。
1.1.1.4投资的作用
（1）投资是一个国家经济增长的基本推动力。
只有增加一定量的投资，才可为经济发展提供必要的要素和动力。
同时由于投资的乘数效应，一定量的投资可以引起数倍于它的收入和总值的增长。
其次，投资是国民经济持续快速健康发展的关键因素。
主要表现在：
合理引导投资流向可以优化资金投向，改善经济结构;通过投资政策的调整以及增大投资比重可以确保关键产业和重点项目的投资。
为了应对亚洲金融危机对我国经济的影响，1998年中国政府采取了积极的财政、货币政策，加大了城镇住房制度改革力度，提出将住宅建设发展成为促进国民经济增长的新的经济增长点。
中国人民银行货币政策分析小组研究报告指出“2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6到1.2个百分点，两者相加共计1.9到2.5个百分点。
”
（2）投资与企业发展密切相关。
企业是国民经济的细胞，而投资是社会和经济生活的血液，二者的关系极为密切，从生产力角度来考察，投资是企业发展的第一原动力。
因为不论是企业的建立和企业的发展都离不开投资，而且企业的发展和运行也离不开投资活动。
（3）投资可以促进人民生活水平的提高。
一方面投资为改善人民物质文化生活水平创造了物质条件。
生产性投资可以扩大生产能力，促进生产发展，直接为改善人民生活水平提供物质条件;非生产性投资则可以促进社会福利和服务设施的建设，从文化、教育、卫生、娱乐等方面提高人民生活水平。
另一方面，由于投资具有促进企业发展和经济增长的作用，因此投资可以创造更多的就业机会，增加劳动者收入。
从而使人民生活水平得到改善和提高。
（4）投资有利于一国的国内稳定和国际交往。
首先，如前所述，投资可以促进经济增长、企业发展和人民生活水平的提高，而这一切必将创造一个良好的经济形势，由于经济是政治的基础。
因此经济良性发展必然有利于国家政治局面的稳定发展，最终使社会呈现出安定团结的景象。
此外，随着世界经济一体化以及科学技术、机器设备和通讯手段的迅速发展，投资已不再是一个狭小的国内概念，而是逐渐趋于国际性，国际投资成为现代国际交往的主要形式。
通过直接或间接的国际投资，各国可以共同利用国际市场，利用国际经济资源，还可以学习国际上的先进技术，并将本国经济推向世界经济体系，从而大大加快本国经济发展进程，在国际交往和竞争中树立本国形象。
2014年房地产估价师《经营与管理》高分突破2
1.3房地产投资的形式与利弊
1.3.1房地产投资的形式
房地产投资分为直接投资和间接投资两类。
直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。
开发投资的投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚;置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。
间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。
间接房地产投资的具体投资形式包括：
购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托公司（REITs）的股份或房地产抵押支持证券（MBS）等。
1.3.2房地产直接投资
1.3.2.1房地产开发投资
所谓房地产开发投资，是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润的过程。
房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。
当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
1.3.2.2房地产置业投资
房地产置业投资，是指面向现有运行中的房地产资产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。
其对象可以是开发商新竣工的商品房（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地产）。
房地产置业投资的目的一般有两个：
一是满足自身生活居住或生产经营的需要即自用;二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。
这种投资的另外一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。
1.3.3房地产间接投资
1.3.3.1房地产企业债券和股票投资
为了降低融资成本，越来越多的大型房地产投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。
例如，北京首都创业集团1999年5月28日成功发行了5亿元期限为3年、年利率为5.4%的企业债券，用于阳春光华、盛世家园等6个优质普通住宅项目的开发，不仅解决了开发项目资金短缺的问题，也为投资者提供了一个很好的间接投资房地产的机会;北京天鸿宝业、深圳金地、华润北京置地等则通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金投人问题。
债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。
1.3.3.2投资于房地产投资信托公司
房地产投资信托公司（REITs），是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。
REITs的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经理管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。
投资者将资金投入REITs有很多优越性：
第一，收益相对稳定，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入;第二，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金，因为REITs股份可在主要的证券交易所交易，这就使得买卖房地产投资信托基金的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。
按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。
REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及到许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。
由于有专业投资管理者负责经理管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而房地产投资信托公司的股票，成了千百万个人投资者以及大型机构投资者（包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等）间接投资房地产的重要工具。
中国房地产市场的发展急需拓展房地产直接融资渠道，以摆脱过分依赖商业银行间接融资的局面。
而REITs作为一种创新的房地产金融工具，已经出现了若干雏形。
预计随着中国相关法律制度的完善，REITs很快将成为中国投资者现实的投资工具。
1.3.3.3购买住房抵押支持证券
住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代，现已成为美国、加拿大等发达资本主义国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段，新兴国家和地区如泰国、韩国、马来西亚、香港等也开始了住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持证券成了一种重要的房地产间接投资工具。
随着中国住房市场住房金融服务的迅速发展，在中国推行住房抵押贷款证券化的条件已日趋成熟，作为大众投资工具的住房抵押支持证券，不久将出现在中国的投资市场上。
所谓住房抵押贷款证券化，就是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
购买住房抵押支持证券的投资者，也就成为房地产间接投资者。
主要做法是：
银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司（SPC），由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。
购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资的收益。
1.3.4房地产投资的利弊
1.3.4.1房地产投资之利
在介绍房地产的特性时，我们实际上已经间接地介绍了房地产投资的一些优点，包括自然寿命周期长、易于满足使用者不断变化的需要、能从公共设施的改善和投资中获取利益等。
这里我们再介绍房地产投资的其他一些优点。
（1）相对较高的收益水平
房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到20%的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，该收益率甚至会超过100%.房地产置业投资中，在持有期内获得每年15%～20%的股本收益率也是很平常的事。
这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是相对较高的。
（2）能够得到税收方面的好处
置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净经营收入为基数以固定税率征收的。
从会计的角度来说，建筑物随着其楼龄的增长，每年的收益能力都在下降，所以税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多。
这就使建筑物每年的折旧额要比物业年收益能力的实际损失高得多，致使置业投资者账面上的净经营收益减少，相应地也就减少了投资者的纳税支出。
从另外一个角度来说，即使某项置业投资的净经营收益为负值，投资者不能享受到置业投资税收上的好处，但只要物业的经营收入能支付该项置业投资的经营费用和抵押贷款利息，投资者就没有遭受太大的损失。
相反投资者却能以置业投资的亏损来充抵其他投资的净经营收入，从而在总体上获得减少交纳所得税的好处。
因为置业投资往往仅是投资者众多投资项目或经营内容中的一种，所以置业投资有时可以起到蓄水池的作用。
从城镇居民购买自住住宅的政策来看，这种投资往往能享受政府提供的税收优惠。
（3）易于获得金融机构的支持
由于可以将物业作为抵押，所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金。
包括商业银行、保险公司和抵押贷款公司等在内的许多金融机构都愿意提供抵押贷款服务，这使得置业投资者有很大的选择余地。
金融机构通常认为作为抵押物的房地产，是保证其能按期安全收回贷款最有效的方式。
因为除了投资者的资信情况和自有资金投入的数量外，房地产本身也是一种重要的信用保证，且通常情况下房地产的租金收入就能满足投资者分期还款对资金的需要，所以金融机构可以提供的抵押贷款比例也相当高，一般可以达到70%～90%，而且常常还能为贷款者提供利率方面的优惠。
在西方发达国家，投资者甚至可以获得超过90%甚至超过100%的融资，也就是说，投资者无须投入任何自有资金，全部用信贷资金投入。
（4）能抵消通货膨胀的影响
通货膨胀是反映一个经济体总体价格水平上涨水平的指标。
研究通货膨胀对投资收益水平的影响时，通常将通货膨胀分为预期通货膨胀（expetedinflation）和非预期通货膨胀（unexpectedinflation）。
有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通胀，尤其是预期通货膨胀的影响。
由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重建成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。
又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。
从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度，大大超过了同期通货膨胀率的平均水平。
美国和英国的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨胀率的两倍。
虽然没有研究人员就所有的房地产投资项目全部进行统计分析，但几乎没有人会相信房地产价格的上涨率会落后于总体物价水平的上涨率。
房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
例如，美国2003年商用房地产置业投资的净租金收益率大约为6%，与抵押贷款利率基本相当，但由于物业的增值部分扣除通货膨胀影响后还有4%～6%的净增长，所以投资者得到的实际投资收益率是10%～12%，大大超过了同期抵押贷款利率的水平。
置业投资所具有的增值性，还可以令投资者能比较准确地确定最佳投资持有期限，以及在日后转售中所能获得的资本利得。
当然，经历过房地产市场萧条的人士可能也会提出这样的问题，即1998年～2000年香港各类房地产的市场价格平均下降了60%，其幅度已经远远超过了同期通货膨胀率的下降幅度，如果说其使用价值不变，房地产能够保值，但怎么能证明这个时期的房地产是在增值呢?
应该看到，在房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑的市场环境下，购买房地产的活动已经不再是一般意义上的投资行为，而且讲房地产投资能够增值，是在正常市场条件下，从长期投资的角度来看的。
短期内房地产价值的下降，并不影响其长期的增值特性，从房地产市场的长期景气循环规律来看，房地产价格总是随着社会经济的发展不断上升的。
（5）提高投资者的资信等级
由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的事，所以拥有房地产变成了占有资产、具有资金实力的最好证明。
这对于提高置业投资者或房地产资产拥有者的资信等级、获得更多更好的投资交易机会具有重要意义。
1.3.4.2房地产投资之弊
房地产投资也并不是十全十美，它也有其自身的缺点。
这些缺点突出表现在：
（1）变现性差。
房地产被认为是一种非流动性资产，由于把握房地产的质量和价值需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本较高，因此它很难迅速无损地转换为现金。
房地产的变现性差往往会使房地产投资者因为无力及时偿还债务而破产。
（2）投资数额巨大。
不论是开发投资还是置业投资，所需的资金常常涉及到几百万、几千万甚至数十亿元人民币，即使令投资者只支付30%的资本金用作前期投资或首期付款，也超出了许多投资者的能力。
大量自有资本的占用，使得在宏观经济出现短期危机时，投资者的净资产迅速减少。
（3）投资回收周期较长。
除了房地产开发投资随着开发过程的结束在三至五年就能收回投资外，置业投资的回收期，少则十年八年，长则二三十年甚至更长，要承受这么长时间的资金压力和市场风险，对投资者资金实力的要求很高。
（4）需要专门的知识和经验。
由于房地产开发涉及的程序和领域相当复杂，直接参与房地产开发投资就要求投资者具备专门的知识和经验，因此限制了参与房地产开发投资的人员的数量。
置业投资者要想达到预期的投资目标，同样也对其专业知识和经验有较高的要求。
此外应该指出的是，本节介绍的房地产投资的形式与优缺点主要是针对直接投资而言的。
对于小额投资者来说，他们实际上可以通过购买房地产公司发行的股票、房地产投资信托公司的债券等间接地进行房地产投资。
2014年房地产估价师《经营与管理》高分突破3
1.4房地产投资的风险
很显然，投资者在选择投资机会时，如果其他条件都相同，他肯定会选择收益最大的投资方案。
但在大多数情况下，收益并非唯一的评判标准，还有许多其他因素影响投资决策。
风险就是影响房地产投资收益的一个重要因素。
1.4.1房地产投资风险的基本概念
1.4.1.1风险的定义
从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。
完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。
图1—1所示的A、B、C三项投资，C的风险最大、B次之、A最小。
例如，物业l为写字楼项目，2002年末价值为1000万元，预计2003年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%，则2003年该物业价值的标准方差为10%;物业2为保龄球场项目，2002年末价值为1000万元，2003年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，则2003年该物业价值的标准方差为20%.因此可以推断，物业2的投资风险大于物业1的投资风险。
当实际收益超出预期收益时，我们就称投资有增加收益的潜力;而实际收益低于预期收益时，我们就称投资面临着风险损失。
后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。
较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。
1.4.1.2风险与不确定性
风险和不确定性有显著区别。
风险的定义前面已经说过，它涉及到变动和可能性，而变动常常又可以用标准方差来表示，用以描述分散的各种可能收益与均
值收益偏离的程度。
一般说来，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。
反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。
但如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。
在这种情况下，对未来投资收益的估计就应该是定性的而非定量的。
尽管有时人们会使用后悔值矩阵法或评分综合评价法等。
1.4.1.3风险分析的目的
风险分析是投资决策的重要环节，其目的是要帮助投资者回答下述问题：
（1）预期收益率是多少，出现的可能性有多大?
（2）相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大?
（3）预期收益的变动性和离散性如何?
由于风险分析的数学方法较为复杂，考虑到编写本书的目的，本节仅对房地产投资过程中所遇到的风险种类及其对投资的影响进行简单介绍。
有关房地产开发过程中风险分析的方法，我们将在本书的第7章进行适当介绍。
房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。
对具体风险因素的分析，有多种分类方式，每一种分类方式都从不同的角度分析了可能对房地产投资的净经营收益产生影响的因素。
通常情况下，人们往往把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。
1.4.2系统风险
房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。
1.4.2.1通货膨胀风险
也称购买力风险。
是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
由于所有的投资均要求有一定的时间周期，尤其是房地产投资周期较长，因此只要存在通货膨胀因素，投资者就要面临通货膨胀风险。
当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。
不管是以固定利率借出一笔资金还是以固定不变的租金长期出租一宗物业，都面临着由于商品或服务价格上涨所带来的风险。
以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。
由于通货膨胀将导致未来收益的价值下降，所以，按长期固定租金方式出租
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