物业管理基本制度与政策.docx

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物业管理基本制度与政策

　第一章物业管理概述

　　本章要求：

　　掌握：

《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。

　　熟悉：

物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。

　　了解：

物业管理的产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。

　　本章考试知识要点：

　　1.《条例》对物业管理的定位

　　2.物业管理的特征

　　3.物业管理的市场化特征

　　4.市场原则作为物业管理活动的前提条件

　　5.我国物业管理的产生和发展

　　6.我国改革开放前城镇住房制度的主要特征

　　7.物业管理在社会经济中的地位和作用

　　8.我国物业管理制度建设的历史沿革

　　9.政府在我国物业管理发展中的特殊地位

　　10.《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点

　　11.《城市新建住宅小区管理办法》

　　12.《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点

　　13.《条例》的指导思想

　　14.《条例》创设的法律制度及其内容

　　15.《条例》的主要内容

　　16.《条例》法律责任的特点

　　17.《条例》确立的基本法律关系

　　本章复习纲要：

　　一、物业管理的概念（掌握）

　　1．物业管理定义

　　《物业管理条例》第二条明确规定：

物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　2.物业管理定义的含义

　　①物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动

　　②物业管理活动的基础是物业服务合同

　　③物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护

　　3.《物业管理条例》调整的范围

　　①既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动

　　②既包括城市，也涵盖乡村

　　4.物业管理的特征

　　社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征

　　①社会化

　　社会化有两个基本含义：

一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。

　　物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提。

　　②专业化

　　专业化是指专业物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理。

　　③市场化

　　市场化是物业管理的最主要特点。

在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务。

　　物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。

　　二、我国物业管理的产生与发展（了解）

　　1.伴随着建筑技术的不断进步，高层建筑附属设备增多，结构的复杂，日常维修养护和管理事务的繁琐复杂，孳生了物业管理行业

　　2.我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的

　　3.1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司———深圳市物业管理公司挂牌成立。

　　4.1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规———《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》

　　5.建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了物业管理新体制

　　6.四次全国物业管理工作会议

　　①1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验。

　　②1997年，建设部在大连召开全国事二次物业管理工作会议，推广大连整治改造旧住宅小区，推进物业管理的经验

　　③1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验

　　④2003年，建设部在北京召开了全国第四次物业管理工作会议，贯彻落实宣传《物业管理条例》

　　7.2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用

　　8.2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期

　　三、我国物业管理制度的历史沿革（了解）

　　从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以《物业管理条例》为分水岭，划分成《物业管理条例》颁布前后两个阶段，两个阶段既存在着承继的关系，也各自具有鲜明的特点

　　1.从20世纪90年代初到《条例》颁布前，对于物业管理这一新生事物，无论国家还是地方都尝试通过制度建设加以推动和规范。

　　这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点：

　　一是借鉴性，主要借鉴新加桂、香港特区等国家和地区的先进经验；

　　二是过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革；

　　三是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法

　　这一阶段颁布的物业管理法规政策有：

　　《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。

　　《全国优秀管理住宅小区标准》

　　《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》

　　《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》

　　《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》

　　《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》

　　《物业管理企业财务管理规定》

　　《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》

　　《物业管理企业资质管理试行办法》

　　《住宅室内装饰装修管理办法》

　　2.2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。

　　这一阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点：

　　一是配套性，主要是以《条例》的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实《条例》为基本指针；

　　二是经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排；

　　三是操作性，主要是将《条例》中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。

　　这一阶段的物业管理政策法规主要有：

（1）2003年6月，建设部发布《业主大会规程》；

（2）2003年9月，建设部发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》；

　　（3）2003年11月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费管理办法》；

　　（4）2004年1月，中国物业管理协会制订《普通住宅小区物业管理服务等级标准》；

　　（5）2004年3月，建设部发布《物业管理企业资质管理办法》；

　　（6）2004年7月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费明码标价规定》；

　　（7）2004年9月，建设部发布《业主临时公约（示范文本）》和《前期物业服务合同（示范文本）》；

　　（8）2005年11月，人事部、建设部发布《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。

　　四、《物业管理条例》（掌握并熟悉）

　　1.《物业管理条例》的立法过程

　　1999年4月，建设部成立《物业管理条例》起草小组

　　2001年3月，经建设部常务会议讨论通过，形成《物业管理条例》（送审稿），提请国务院审议

　　2002年10月16日，经国务院同意，国务院法制办将《物业管理条例》（草案）登报公开向社会征求意见

　　2003年5月28日，国务院常务会第九次会议审议并原则通过了《条例》（草案）

　　2003年6月8日，国务院总理温家宝签署中华人民共和国国务院379号令颁布了《物业管理条例》

　　2003年9月1日，《物业管理条例》正式实施

　　2.《物业管理条例》的指导思想

　　《物业管理条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面：

　　一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；

　　二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；

　　三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。

　　3.《物业管理条例》的立法原则

　　《物业管理条例》在立法过程中，主要遵循以下基本原则：

　　①物业管理权利和财产权利相对应的原则

　　②维护全体业主合法权益的原则

　　③现实性与前瞻性有机结合的原则

　　④从实际出发，实事求是的原则

　　4.《物业管理条例》创设的法律制度

　　创设了业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度（具体内容见第三章）

　　5.《物业管理条例》的主要内容

　　《物业管理条例》分为七章70条

　　6．《物业管理条例》确立的基本法律关系

　　①业主相互之间的关系

　　②物业管理企业和业主之间的关系

　　③开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系

　　④供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系

　　⑤社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系

　　⑥物业管理各方主体与政府之间的关系

　　五、涉及《物业管理条例》的有关数字知识汇总（掌握）

（一）时间数字

　　1、《物业管理条例》经2003年5月28日国务院第9次常务会议通过，2003年6月8日以国务院第379号令公布，自2003年9月1日起施行。

《物业管理条例》是我国第一部物业管理行政法规，确立了一系列重要的物业管理制度，对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等方面作了明确规定，并明确了相应的法律责任。

　　2、筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

　　3、召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

　　4、推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的、业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

　　5、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

　　6、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

　　7、原业主委员会应当在其任期届满之日起l0日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

　　8、业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

　　9、业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。

　　10、新设立的物业管理企业，其资质等级按三级资质核定，并设一年的暂定期。

　　11、物业管理企业发生变换时，代管的专项维修资金帐目经业主委员会审核无误后，应当办理帐户转移手续。

帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起l0日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。

（二）人民币数字

　　1、物业管理企业的条件中，一级资质注册资本人民币500万元以上；二级资质注册资本人民币300万元以上；三级资质注册资本人民币50万元以上。

　　2、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

　　3、建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的依法承担赔偿责任。

　　4、不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

　　5、未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　6、物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　7、建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

　　8、未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款。

　　9、有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（1）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（2）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（3）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有以上行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有以上行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

　　（三）百分数及分数数字

　　1、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。

　　2、业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。

业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和统筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

　　3、有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

①20％以上业主提议的；②发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；③业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况；

　　4、经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

　　5、经1／3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。

业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

　　6、物业管理企业的条件中，一级资质管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

（A）多层住宅200万m2；B）高层住宅100万m2；（C）独立式住宅（别墅）15万m2；（D）办公楼、工业厂房及其它物业50万m2。

二级资质管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

（A）多层住宅100万m2；（B）高层住宅50万m2；C）独立式住宅（别墅）8万m2；（D）办公楼、工业厂房及其它物业20万m2。

　　7、物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款

　　8、专项维修资金的筹集分以下两种情况：

（1）商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关专项维修资金缴交约定。

购房者应当按购房款2％－3％的比例，向售房单位缴交专项维修资金，收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定，售房单位代为收取的专项维修资金属全体业主共同所有。

（2）公有住房出售以后，专项维修资金由售房单位和购房人双向筹集。

1）售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％，专项维修资金属售房单位所有。

2）购房者按购房款2％的比例，向售房单位缴交专项维修资金。

售房单位代为收取的专项维修资金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

　　（四）面积数字

　　1、物业管理企业的条件中，二级资质物业管理企业可以承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质物业管理企业可以承接20万m2以下住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。

　　（五）分项数字

　　1、一个物业管理区域只能成立一个业主大会，由该物业管理区域内的全体业主组成。

　　2、物业管理企业资质等级分为一、二、三级。

国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。

省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

　　3、物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

　　4、一个物业管理区域内有两个以及两个以上产权人的，应当建立物业公共部位、共用设备设施专项维修资金。

　　（六）人员数字

　　1、业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1～2人。

　　2、业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。

业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　3、投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　4、物业管理企业的条件中，一级资质，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。

其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

二级资质，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。

其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

三级资质，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。

其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

（二）倍数数字

　　1、挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款。

　第二章物业管理服务

　　本章要求：

　　掌握：

物业管理服务的特点、物业管理服务的内容、物业服务成本的构成、包干制和酬金制收费形式，（前期）物业服务合同的主要内容、物业使用和维护的有关规定。

　　熟悉：

普通住宅小区物业管理服务的标准，前期物业服务合同的特征和时效，物业管理企业维护秩序的方式，物业管理企业在安全事故中的法律义务。

　　了解：

物业管理企业的安全防范协助义务，利用物业共用部位、共用设施设进行经营活动的有关规定。

　　本章考试知识要点：

　　1.物业管理服务的特点

　　2.物业管理服务的内容

　　3.物业服务合同约定以外的服务

　　4.物业管理服务标准

　　5.物业服务收费的原则

　　6.物业服务收费的定价形式

　　7.物业服务费用的计费方式

　　8.物业服务费用的成本构成

　　9.实行酬金制的物业管理企业的义务

　　10.物业服务费的缴纳和督促

　　11.物业管理企业代收代交各项公用事业费用的规定

　　12.物业服务合同的主要内容

　　13.物业管理资料的移交

　　14.前期物业服务合同的主要条款

　　15.前期物业服务合同的特征

　　16.前期物业服务合同的时效

　　17.物业管理企业的义务

　　18.物业管理企业的责任

　　19.物业使用和维护的相关法律规范

　　20.利用共用部位、共用设施设备进行经营的相关规定

　　21.业主装饰装修房屋的规范

　　本章复习纲要：

　　一、物业管理服务的特点和内容（掌握）

　　1.物业管理服务的特点

　　①物业管理服务的公共性和综合性

　　②物业管理服务受益主体的广泛性和差异性

　　③物业管理服务的即时性和无形性

　　④物业管理服务的持续性和长期性

　　2.物业管理服务的内容

　　物业管理服务，是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共性服务。

概括地说，包括以下两方面的内容：

　　一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；

　　二是维护相关区域内的环境卫生和秩序。

　　具体地说，物业管理服务主要包括以下内容：

（1）房屋共用部位的维修、养护与管理；

（2）房屋共用设施设备的维修、养护与管理；

　　（3）物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；

　　（4）物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；

　　（5）物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；

　　（6）物业装饰装修管理服务；

　　（7）物业档案资料的管理；

　　（8）专项维修资金的代管服务

　　除此之外，物业管理服务还有物业服务合同约定以外的服务

　　3.物业管理服务标准

　　为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》（以下简称《标准》），从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准，作为物业管理企业与建设单位或业主大会签订物业服务合同，确定物业服务等级，约定物业服务项目、内容、标准以及测算物业服务价格的参考依据。

　　二、物业服务收费（掌握）

　　1.物业服务收费原则

　　《物业管理条例》第四十一条对物业服务收费作出原则规定：

“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

”

　　《物业服务收费管理办法》第五条重申了物业服务收费原则：

“物业服务收费遵循合理、公开、以及费用与服务水平相适应的原则。

”

　　2.物业服务收费定价方式

　　根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》的基本精神，《物业服务收费管理办法》对物业服务收费规定了政府指导价和市场调节价二种定价方式

　　《价格法》对于包括服务收费在内的价格管理，规定了三种定价形式：

　　一是政府定价：

是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。

　　二是政府指导价：

是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。

　　三是市场调节价：

是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。

　　3.物业服务收费形式

　　①包干制收费形式

　　《物业服务收费管理办法》规定：

“包干制