三四线城市房地产去库存问题分析本科经济学论文.docx
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三四线城市房地产去库存问题分析本科经济学论文
本科毕业论文（设计）
题目三四线城市房地产去库存问题
分析--以***市为例
院系经济管理学院
专业经济学
姓名***
学号***
学习年限**年10月至****年07月
指导教师
申请学位学士学位
2017年7月17日
三四线城市房地产去库存问题分析
--以***市为例
摘要：
近年来我国房地产行业发展迅速，由以往年的供不应求变成了如今的供大于求，中国三四线城市有大量房地产库存，北方城市尤为严重。
三四线城市房地产去库存之路任重道远，房地产去库存已经成为政府的一大心病。
本文通过对我国城市房地产行业发展现状，尤其是三四线城市房地产的发展进程以及库存现状和房地产库存问题产生的原因进行分析（本文拟以***市为例），提出有效的促进房地产去库存的相关策略，从而促进房地产行业的健康可持续发展。
关键词：
三四线房地产高库存去库存策略
目录
前言5
一、我国城市房地产行业的发展现状5
1.房地产行业的发展进程5
2.近期房地产市场发展现状分析：
5
二、三四线城市房地产的发展进程以及库存现状6
1.三四线城市的分类：
6
2.三四线城市房地产的发展进程：
7
3.三四线城市房地产的库存现状：
7
4.***市房地产库存现状8
三、房地产高库存问题产生的原因8
1.我国房地产高库存问题产生的直接原因8
2.我国房地产高库存问题产生的深层次原因9
3.三四线城市高库存背后的原因10
四、促进房地产去库存的相关政策和策略10
1.国家针对房地产去库存实施的政策10
2.***市针对加快房地产去库存实施的政策11
3.促进房地产去库存的策略补充12
五、结束语13
参考文献14
Threeorfourlinecityrealestateinventory
analysis
Taking***asanexample
Abstract:
Inrecentyears,thedevelopmentofChina'srealestateindustryrapidly,frompreviousdemandintotoday'soversupply,thethreeorfourlineofthecityChinesehasalargenumberofrealestateinventory,NorthCityisparticularlyserious.Threeorfourlinecityrealestateinventorytotheroadlongwaytogo,realestatestockshasbecomeabigheartthroughthegovernment.Thecurrentdevelopmentofcityrealestateindustry,especiallythecausesofthedevelopmentprocessofthethreeorfourlineofthecityrealestateandrealestateinventorystatusandinventoryproblemanalysis（inthispaper,taking***cityasanexample）,putforwardtheeffectivepromotionofrealestaterelatedtoinventorystrategy,soastopromotethehealthoftherealestateindustrysustainableDevelopment.
Keyword:
ThreeorfourwireRealestateHighinventory
DestockingStrategy
前言
近年来，在国家发布的有关经济发展的消息中，去库存这三个字已经变得耳熟能详，那么到底什么是去库存?
中金公司将去库存分成两类，即狭义去库存化和广义去库存化。
中金报告指出，狭义去库存仅指降低产品库存水平，譬如企业降低原材料库存，这一点可能较快实现。
广义去库存，即消化过剩产能的过程不会很快结束，投资过度和消费不足，使得消化过剩产能要比狭义的去库存化更长期、更痛苦。
而被众人经常提及的房地产去库存就是广义的去库存化，房地产去库存是一场持久战，因为房地产不是一般的商品，消化它政府需要投入很多的精力，制定许多相关的政策，而且政策取得效果如何又是难以预测的。
房地产业是国民经济的重要部门,其兴衰直接关系到国民经济的兴衰。
房地产去库存的进行关系到经济增长，社会稳定，民生大计。
2015年12月20日至21日在北京举行的中央城市工作会议上指出，明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。
鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。
有分析人士指出，这预示着我国城市工作将迎来重大变化，也将对楼市和房企的命运产生重大影响。
中央经济工作会议话音刚落，已有地方政府开始出台刺激房地产市场发展的措施，房地产去库存正在真金白银地落到实地。
1、我国城市房地产行业的发展现状
1.房地产行业的发展进程
近年来，我国房地产市场持续高速发展，改革开放以后，进行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，从根本上打破了传统的计划经济对房地产市场的束缚，为房地产市场的发展创造了良好的条件。
房地产行业一方面得之于天时，在总体上对经济社会的发展确实起到了促进作用；另一方面由于野蛮生长，其负面影响也在蔓延，库存量的不断升高扭曲了经济结构，成为经济社会的一大隐患。
2.近期房地产市场发展现状分析：
2014年初开始，房地产投资增速持续下滑，库存不断攀升，销售增长出现疲态，土地出让收入也开始下滑，地方政府风险积累，房地产投资成为拖累固定资产投资乃至宏观经济增长的痛点。
在此背景下，政府出台一系列刺激政策。
2014年11月起央行连续六次降息，维持资金的宽松格局；2015年央行联合多个部委出台“330”新政，降低贷款首付比例，营业税改为满二即免税，随后各地纷纷出台配套政策；2015年11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平首次表态要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。
随后中央经济工作会议上，“去库存”被定位为中国2016年的五个主要任务。
多重政策叠加的效果不断释放，一线城市房地产市场率先复苏，而二三线城市市场表现差强人意，造成了严重的分化格局。
从价格来看，2015年3月起，一线城市连续保持了近20个月环比连续正增长，累计涨幅高达40.74%，二三线城市价格环比涨幅转正，但是仍远远低于一线城市涨幅，一线城市和二三线城市价格差距不断加大。
相对价格来看，二三线城市相对价格基本保持同幅变化，一线城市与二三线城市价格比不断攀升，2016年9月，一线城市与二线城市价格比达到3.5，与三线城市价格比值达到5.51。
2014年至2016年百城房地产价格环比走势（%）
2014年至2016年百城房地产相对价格变
一线城市和部分热点二线城市房价过快上涨，同时其余二三线城市仍面临去库存压力，可以认为，一二三线城市房地产市场已经形成了严重分化格局。
2、三四线城市房地产的发展进程以及库存现状
1.三四线城市的分类：
现在官方对中国的一二三四线城市做了分类，大概分法是三线城市以地级市+少部分较弱的省会城市，如嘉兴、台州、荆州、宜昌、岳阳、中山、西宁等大约110个城市，四线城市主要为数目众多的县级市。
但这样的分法实际上并不科学。
由于中西部发展极不均衡，很多长三角的小县城，其经济水平及人口消费能力，却远超部分内地地级市甚至省会城市。
如江苏省江阴县，人均GDP达到15.6万元，而西部省会城市西安，其人均GDP仅为51086元。
所以仅以城市行政级别并不能完全准确划分该城市的商业发展级别。
在我看来，对三四线城市的分类，可以更看重人均可支配收入，人均消费性支出，其次看消费人口基数及社会消费品零售额这类指标。
表现良好的三四线城市，几乎全部集中在长三角、珠三角、福建沿海城市。
山西省的***市，大同市，吕梁市，临汾市都属于三线城市。
2.三四线城市房地产的发展进程：
一二线城市作为我国经济较为发达的城市，房地产市场发展水平一直位列前茅。
但随着市场空间的持续调整开发，一二线城市竞争环境日益激烈，开发成本日益提高，一二线城市房地产市场的发展开始面临着各种问题和考验。
随着一二线城市的经济快速发展，吸引了大量的外来人口，城市人口急剧膨胀，与之对应的是城市的土地稀有，房价不断上升，使购房拥有了很高的门槛，房地产市场受到了严峻的挑战。
调控政策的持续进行和市场的不温不火，进一步压缩了一二线城市房地产市场发展的空间，使房地产市场的参与者逐步向三四线城市转移。
近些年来，在城市化进程不断推进，经济发展水平和居民生活水平逐年提高的环境下，三四线城市的房地产市场发展水平大幅提高。
三四线城市的发展速度已经赶超一二线城市的发展，三四线城市的房地产市场已经供大于求。
3.三四线城市房地产的库存现状：
2013年调查数据表明，三四线城市严重供过于求。
一线城市供求比仅为0.6，而三四线城市，如甘肃武威供求比则高达8.06，山西大同供求比达到5.7，均存在严重供过于求的现象，三四线城市整体销量持续低迷，城市库存比环比上升。
2014年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，而在房价下跌的城市中，有34个是三四线城市，约占总是的92%.
2016年3月16日，住建部部长陈政高宣称，三四线城市的房地产库存严重，2015年年底，中国的库存面积是7.18亿平方米，到了2016年2月份，库存面积上升到7.39亿平方米，增长率也达到15.7%。
到2017年为止，有一些三四线城市的去库存化较为成功，库存量与2016年相比有所减少。
但从总体来看，三四线城市的房地产库存现状还是较为严重。
4.***市房地产库存现状
房地产开发统计资料显示，2012年1-6月，***市房地产开发商品房竣工面积（包括商品住宅、办公楼、商业营业用房、其他房屋等）为27.2万平方米，同比增加17.9万平方米，增长了192%，增幅有所放缓，比1-5月的396.7%和1-4月的465.8%回落较多，但保持了成倍增长的态势。
3、4月份商品房竣工面积为18.9万平方米，6月份和5月份都是27.2万平方米，5月份单月商品房竣工面积为8.3万平方米。
这导致商品房待售面积由4月份的38.4万平方米上升至5月份的39.2万平方米。
由于商品房新开工面积持续增长,竣工面积高位增长，且1-6月商品房销售面积增速低于商品房新开工面积，商品房待售面积未来一段时间内会继续增加，商品房库存量仍处高位。
待售无明显下降，也反映出商品房销售滞缓。
所以在去库存的强大压力下，“降价走量”依旧是大多数房企的必由之路，且由于7、8月份传统淡季开发商推盘量较小，这一情况会延续至9、10月份。
近年来，***市房地产业发展较快，排全省前列。
目前***房地产总库存量共158万平米。
2017年锦绣园待销面积为157023.57平方米，东华世家商住小区待销面积为154062.03平方米，金潞苑待销面积为106257.20平方米，御璟华府（二期）的待销面积为104061.50平方米，龙湖国际的待销面积为93538.38平方米，经纬西苑的待销面积为90916.13平方米，金色豪庭住宅小区2待销面积为
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