森林资源资产抵押贷款评估报告书.docx
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森林资源资产抵押贷款评估报告书
森林资源资产抵押贷款评估报告书
XX林业（集团）股份有限公司
森林资源资产抵押贷款
评估报告书
目录
声明..................................................................3
资产评估报告书摘要........................................................4
资产评估报告书正文........................................................5
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者...............................5
二、评估目的.............................................................6
三、评估对象和评估范围...................................................6
四、价值类型及其定义.....................................................6
五、评估基准日...........................................................6
六、评估依据.............................................................7
七、评估方法.............................................................8
八、评估程序实施过程和情况..............................................11
九、评估假设............................................................12
十、评估结论............................................................13
十一、特别事项说明......................................................13
十二、评估报告使用限制说明..............................................14
十三、评估报告日........................................................15
附件................................................................16
资产评估说明.............................................................17
第一部分关于评估说明使用范围的声明....................................17
第二部分资产评估技术说明..............................................17
一、评估对象状况........................................................17
二、价值内涵及定义......................................................19
三、评估方法的选用......................................................19
四、评估技术经济指标说明................................................22
五、评估测算过程........................................................26
声明
1、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
2、评估对象涉及的森林资源资产评估清单由被评估单位申报；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
3、我们与评估报告中的评估对象没有现存或预期的利益关系；与相关当事方没有现存或预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
4、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查，我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提交委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
5、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估中载明的假设、限制条件、特殊事项说明及其对评估结论的影响。
资产评估报告书摘要
XX（2013）第XX号
一、评估项目委托方：
XX林业（集团）股份有限公司
二、评估项目产权持有者：
XX林业（集团）股份有限公司
三、评估目的：
为XX林业（集团）股份有限公司拟抵押贷款，确定抵押贷款额度提供价值参考意见。
四、评估对象和评估范围：
本次资产评估对象为XX林业（集团）股份有限公司申报的属其所有的位于XX市西洋镇境内的森林资源资产，评估范围为XX林业（集团）股份有限公司评估申报明细表内的99861亩森林资源资产，其中350亩生态公益林，2246亩经济林，2914亩零星分布无林地（包括采伐迹地、灌木林地、宜林荒山荒地、非林业用地）未予以评估，故实际纳入评估范围的森林面积为94351亩，具体范围详见《森林资源资产评估明细表》。
五、价值类型：
此次评估采用市场价值作为选定的评估价值类型。
六、评估基准日：
2013年7月19日
七、评估方法：
本次评估中的森林资源均为用材林，幼龄林采用重臵成本法、中龄林和近熟林采用收获现值法、成过熟林采用市场价倒算法、天然阔叶林采用择伐作业的收益现值法，毛竹林采用年金资本化法。
八、评估结论：
在评估前提和假设充分实现的条件下，XX林业（集团）股份有限公司委托评估的XX市西洋镇境内99861亩森林资源资产中列入评估范围的94351亩森林资源资产在评估基准日的评估值为大写人民币XX元整（RMBXX元）。
九、评估报告有效期：
自评估基准日起一年内有效（即自2013年7月19日至2014年7月18日）。
以上内容摘自森林资源资产评估报告书，欲了解资产评估的全面情况，请认真阅读森林资源资产评估报告书全文。
评估师郑重提请评估报告的使用者应注意评估报告书正文中的特别事项对评估结论可能产生的影响。
XX
2013年08月16日
重要提示
以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目的全面
情况，应认真阅读资产评估报告书全文。
资产评估报告书正文
XX（2013）第XX号
XX林业（集团）股份有限公司：
XX接受您的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学、客观的原则，按照公认的资产评估方法，对属委托方XX林业（集团）股份有限公司所有的森林资源资产进行了评估，为委托方拟用森林资源资产抵押贷款，确定贷款额度提供价值参考。
本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产进行了实地勘察与核对，以及实施了我们认为必要的其他评估程序，对委估的资产在评估基准日2013年7月19日所表现的资产现值进行了评估。
现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者
（一）委托方、产权持有者
委托方及产权持有者均为XX林业（集团）股份有限公司
企业名称：
XX林业（集团）股份有限公司（简称永林公司）
注册地址：
XX市燕江东路819号
注册资本：
人民币20276.028万元
法定代表人：
吴景贤
企业类型：
股份有限公司（上市）
经营范围：
木（竹）采运、加工；水力发电；林业、农业、畜牧业、生产技术服务；林业、农业、蓄牧业、生产技术服务；家具，百货，日用杂品，五金、交电、化工，石油制品（不含成品油），建筑材料批发、零售；苗木培植；花卉盆景栽培；对外贸易。
（以上经营范围涉及许可经营项目的，应在取得有关部门的许可后方可经营）。
（二）其他可能的评估报告使用者
报告使用者包括：
委托方及主管部门、森林资源资产抵押人、抵押权人、国家法律法规规定的其他评估报告使用者。
本报告仅为本评估目的服务，在此行为实现的过程中，除以上经济行为涉及到的各方外，不排除其他相关方会阅读到本评估报告，但我们对其他相关方基于自身立场对本报告的理解不负任何责任。
二、评估目的
为XX林业（集团）股份有限公司拟用森林资源资产抵押贷款，确定贷款额度提供价值参考意见。
本次评估为这一经济行为提供价值参考，不作为其他经济目的、其他用途使用。
评估报告只能用于载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
三、评估对象和评估范围
本次资产评估对象为XX林业（集团）股份有限公司委估的属其所有的森林资源资产，评估范围为XX林业（集团）股份有限公司所有的位于XX市西洋镇境内的森林资源资产，共544宗地，委托评估森林面积为99861亩，其中350亩生态公益林，2246亩经济林，2914亩无林地（包括采伐迹地、灌木林地、宜林荒山荒地、非林业用地）未予以评估，故实际纳入评估范围的森林面积为94351亩。
1、评估对象权属状况
根据委托方提供的林权证资料，评估对象权属状况详见《林权登记明细表》。
2，评估对象实物状况
由我公司技术人员组成的森林资源资产实物量核查小组，于2013年7月19日～7月26日期间对XX林业（集团）股份有限公司所提供的拟评估森林资源资产进行实地核查，评估对象实物状况详见《森林资源资产评估明细表》。
四、价值类型及其定义
价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。
价值类型分为市场价值及市场价值以外的价值，市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。
此次评估采用市场价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本次资产评估的基准日期是2013年7月19日。
系以森林资源资产评估现场核查起始日为评估基准日。
本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评评估格的确定、评估参数的选取及本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
本次评估的主要依据有：
（一）行为依据
XX与XX林业（集团）股份有限公司签订的本项资产评估委托合同；其他与此相关的资料。
（二）法律依据
1、中华人民共和国主席令第17号《中华人民共和国森林法》（1998年修订）；
2、中华人民共和国主席令第五号《中华人民共和国企业国有资产法》;
3、财政部、国家林业总局2006年12月25日财企［2006］529号关于印发《森林资源资产评估管理暂行规定》的通知;
4、国务院国有资产监督管理委员会令第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》;
5、国资委产权.2006.274号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》。
（三）准则依据
1、《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估准则—不动产》；
2、财政部2004年2月发布的《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企【2004】20号）；
3、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》、《资产评估值类型指导意见》；
4、国家国有资产管理局、林业部关于发布《森林资源资产评估技术规范（试行）》的通知，国资办发［1996］59号。
（四）权属依据
XX林业（集团）股份有限公司提供的《中华人民共和国林权证》（详见《林权登记明细表》）。
（五）取价依据
1、当地近期林产品市场销售价格；
2、当地近期森林管护及林产品采运成本；
3、当地近期林产品市场销售税费；
4、当地近期林地地租及转让价格。
七、评估方法
森林资源资产评估方法通常有市场法、收益法、成本法等三种评估方法。
根据评估对象所对应森林资源资产的不同特性，选择不同具体方法。
（一）市价法
1、市价法基本原理
森林资源资产评估的市价法也称市场价比较法，是将相同或类似的森林资源资产的现行市场成交价格进行比较分析，估测被评估森林资源资产价值的评估方法。
市价法依据“替代原则”，以均衡价值论为理论基础，采用比较和类比的思路及其方法，判断森林资源资产价值。
2、市价法的适用性
市价法以市场交易价格为基础，评估结果可信度高、说服力强、计算容易，但由于需要有参照的成交案例，因此该方法的必备条件是要求存在一个发育充分的公开的森林资源资产市场，在这个市场中可以找到各种类型的森林资源资产评估的可比参照案例。
（二）收益法
1、收益法基本原理
森林资源资产评估的收益法是指通过估算被评估森林资源资产预期收益，并经折现或资本化处理来评估对象价值的方法。
收益法评估森林资源资产价值的理论基础是效用价值论，该理论认为森林资源资产的价值是由其效用决定的，效用指森林资源资产的收益能力，与影响收益能力的自然条件和社会因素相关，体现在该森林资源资产为其所有者带来的收益上。
收益法中常用具体方法有：
市场价倒算法、收获现值法年净收益现值法、年金资本化法、林地期望价法和地租资本化法。
2、收益法的适用性
收益法是评估中龄林、近熟林、成熟林和林地使用权森林资源资产经常选用的评估方法，该方法的提出解决了中龄林、近熟林资产评估的难点；但收益法的运用需具备一定的前提条件，对于没有收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率不能确定的资产，无法应用此法。
另外未来收益的预测、风险报酬率的确定等有一定的主观性，也无法考虑未来不可预知的因素的影响。
（三）成本法
1、成本法基本原理
森林资源资产的成本法是指在现时条件下以被评估资产的重臵成本估算价值量，其理论基础是劳动价值论。
成本法较充分地考虑了森林资源资产重臵全价和相应的林木生长状况。
2、成本法的适用性
（1）适用幼龄林的评估，不适用于中龄林和成过熟林的评估。
（2）适用于没有充分发育的、活跃的交易市场的林木资产评估。
（3）适用于以资产重臵、补偿为目的的林木资产的评估。
（4）适用于经营周期较短的速生树种的评估。
（四）评估方法的选取
1、由于目前森林资源资产交易市场不发达，区域内尚无类似森林资源资产充分交易的案例，同类森林资源资产交易价格获得的难度较大，因而不能采用市价法进行评估。
2、现场核查中已测算出评估对象的树种、龄组、亩株数、亩蓄积、面积等相关数据，根据当地近期林产品市场销售价格、当地近期森林管护及林产品采运成本、当地近期林产品市场销售税费、当地近期林地地租及转让价格；可以采用收益法对中龄林、近熟林、成过熟林林木和毛竹林资产进行评估。
3、成本法适用于未成林造林地和幼龄林（10年生以下，含10年）林木资产的评估。
综上所述，本报告采用收益法和成本法评估森林资源资产价值。
（五）本报告评估中根据评估对象的特点，分别采用以下方法进行评估：
1、未成林造林地和幼龄林林木资产评估
未成林造林地上的林木资产与用材林幼龄林采用重臵成本法进行评估，即按现在的技术标准和工价、物价水平，重新营造一片与被评估资产同样的林分所需的资金成本和资金的投资收益（利息）。
其计算公式为：
式中：
En：
林木资产评估值；
K：
调整系数；
Ci：
第i年以现时工价和生产水平为标准的投资额，各年度投资标准、管护费用详见
技术经济指标；
p：
投资收益率；
n：
林分年龄。
..
.....
niinpCiKEn11）1（
2、中龄林与近熟林林木资产评估
中龄林和近熟林的林木资产采用收获现值法进行评估，即预测该林分成熟时采伐所得到的纯收入（已扣除木材生产成本、税费及合理的经营利润），再扣除从现在到主伐之间的管护费用，其剩余值的折现值作为林木资产的评估值。
其计算公式为：
nuppnupVnupFCWfFCWfFCWfnmMunmEn111）（
）1（）333（3）222
（2）111（1
.
式中：
mn：
林龄为n年时单位面积林分实际蓄积量；
：
林龄为n年时单位面积林分理论蓄积量，按林木蓄积生长预测模型计算得到，各树种生长预测模型是利用福建省林业厅现行《森林经营类型表》中中径材经营类型生长指标拟合而成；
Mu：
按林木生长预测模型计算的u年主伐时单位面积林分理论蓄积量；
f1,f2,f3：
原木、小径材、薪材出材率；
W1,W2,W3：
原木、小径材、薪材平均木材销售价格；
C1,C2,C3：
原木、小径材、薪材木材生产经营成本；
F1,F2,F3：
原木、小径材、薪材木材生产经营段利润；
V：
年平均管护费用；
u：
主伐年龄；
n：
现实林分年龄；
p：
投资收益率。
3、成过熟林林木资产评估
成熟林和过熟林的林木资产采用木材市场价倒算法进行评估，即将该林分主伐时的木材总销售收入，扣除木材生产经营成本、税费及木材生产段的合理利润后的剩余值作为林木资产的评估值，其计算公式为：
nm.）]（）（）（[333322221111FCWfFCWfFCWfmEnn.............
式中：
mn,f1,f2,f3,W1,W2,W3,C1,C2,C3,F1,F2,F3：
同上。
4、天然阔叶林林木资产评估
天然阔叶林林木资产采用择伐林的收益现值法计算,成熟林计算公式为：
未成熟林预测测算至成熟后再进行择伐，其计算公式为：
式中：
mn,p,V：
同上；
An：
现实林择伐纯收入；
t：
择伐周期
5、毛竹林年金资本化法
年金资本化法是将被评估的森林资源资产每年的稳定收益作为资本投资的收益，再按适当的投资收益率求出资产的价值。
其计算公式为：
式中：
A：
稳产期后竹林的年平均纯收益；
p：
折现率；
n：
剩余经营年限。
PVppAmEttnnn.
..
...
.
1）1（
）1（
pVpppAmMumEntnutunn.
..]1）1[（）1（
）1（
..
...nnppAE111
八、评估程序实施过程和情况
我公司接受委托方评估委托后，随即选派资产评估人员组成评估小组，开展资产评估工作。
我们根据国家资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估，具体步骤如下：
本次评估于2013年7月19日-7月26日开展现场调查，2013年8月16日出具报告。
评估过程分五个阶段进行：
（一）接受委托阶段
本阶段的主要工作是：
1、接受项目委托，根据评估机构资产评估工作的需要，由委托方进行资产申报工作；向委托方了解评估业务基本事项，确定评估目的和评估对象及范围、选定评估基准日；
2、收集资产评估所需文件资料，拟定评估方案，制订资产评估工作计划。
（二）资产清查阶段
根据资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估，具体步骤如下：
1、组建森林资源资产核查小组，制定森林资源资产核查技术方案。
2、现场调查
（1）听取有关人员对待评估资产历史和现状的介绍；
（2）根据委托方提供的资料到现场进行实物核实，并对资产状况进行察看、记录；
本次核查面积占森林资源总面积的10%以上，分别树种和龄组随机抽取核查小班，对抽中的小班进行现场核查。
用在现场核实过程中，利用林权图、林业基本图、小班一览表对抽中的小班，采用3.26米样圆法和角规辅助目测法，对其所记载的地类、林种、树种、小班蓄积、平均胸径、平均高、株数等主要的调查因子进行现地调查。
3、对委估对象相关数据进行征询并收集与评估对象相关的各项资料、记录；
（三）评定估算阶段
根据评估对象的经济和技术特点开展市场调研、询价工作，制订资产的具体评估方法；对委估资产进行评估，测算其评估值。
（四）评估汇总阶段
1、根据资产的初步评估结果，进行汇总分析工作，并根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善。
2、起草资产评估报告书、评估结论分析并撰写评估说明。
（五）提交报告阶段
根据评估工作情况，经本公司有关审核人员三级复核后完成资产评估报告书。
九、评估假设
1、本次评估是以假设所评估资产的产权是正常的，因而能够进行合法的交易，即产权持有者合法拥有森林资源资产的完整产权，而无任何限制或影响交易的他项权利之设臵或其他瑕疵；
2、本假设委估的森林资源资产处在交易过程中，估算是根据待估森林资产的交易条件模拟市场进行的，评估结果是对委估森林资源资产最可能达成交易价格的估计；
3、假设交易市场是公开、公平的，买卖双方是平等、自愿交易，不存在强制性；
4、假设评估基准日后的国家现行的有关政策、法律、法规及宏观经济形势不发生重大变化；
5、假设评估基准日后的利率、税赋、物价等无重大变化；
6、假设评估基准日后，预测期内不发生影响森林资源资产经营的不可抗拒的自然力和偶然性的事件；
7、假设评估基准日后森林或林木所有权权利人能尽职地维护管理，使森林资源资产正常生长。
8、评估采用的林木生产成本、经营成本、相关林产品价格、出材率、生长率、地租等为评估对象所在区域现有的森林生长、森林经营及市场价格的平均水平，且在评估基准日后，预测期内相对稳定变化不大。
9、考虑到林木资产评估方法与实践，结合木材市场的实际情况，对于幼龄林中10年以上的林木资产不宜采用重臵成本法，故本次计算时将幼龄林中部分10年以上的林分采用收获现值法而并入中龄林计算，未成林造林地并入用材林幼龄林计算。
10、本次评估值中已包含林地使用权价值，即如发生交易，则林木资产购买者在本轮伐期内不再向林地集体所有者交纳林地使用费。
评估人员根据评估的规定和要求，认定以上前提条件在评估基准日时成立。
当上述限定条件及评估中遵循的评估假设等其他情况发生变化时，将会影响并改变评估结论，评估报告将会失效，评估人员不承担由此导致评估结论不合理的责任。
十、评估结论
根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正和科学的原则及必要的评估程序，我公司对XX林业（集团）股份有限公司委托评估的产权属于其所有的森林资源（毛竹林）资产进行了评估，根据以上评估工作，得出如下评估结论：
1、在评估基准日2013年7月19日，持续使用条件下，委估资产的评估值为大写人民币XX元整（RMBXX元）。
各类资产评估值详见《森林资源资产评估结果表》。
十一、特别事项说明
1、本报告所称“评估值”是依据所评估的资产现有用途不变、持续使用和在评估基准日所表现的森林资源资产状况和特定经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的价值参考意见。
2、本报告所采用的有关权属资料、数据均由XX林业（集团）股份有限公司提供，资料提供方承诺对其所提供资料、数据的真实性负全部法律责任。
3、本次评
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