中山三旧改造实施办法试行.docx

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中山三旧改造实施办法试行

中山市“三旧”改造实施办法（试行）

（征求意见稿）

第一章　总　则

第一条　为促进土地节约集约利用，推动产业升级，完善城市功能，规范“三旧”改造活动，根据有关法律、法规及国家和省有关政策规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条“三旧”改造，是指对旧村庄、旧厂房、旧城镇用地上的旧建筑物实施拆除重建、综合整治、局部改扩建、生态修复、历史建筑修缮等活动。

“三旧”改造分为全面改造和微改造两种类型。

第三条“三旧”改造遵循政府引导、规划统筹、市场运作、利益共享、分类实施、有序推进的原则，保障经济社会高质量可持续发展。

第四条“三旧”改造应当坚持以人为本、公益优先，推动传统产业优化升级，提升创新产业发展空间，保护传承历史文化遗产和城市特色风貌。

第五条“三旧”改造可以由各镇政府（区管委会、办事处，以下简称镇区）、土地权利人或者其他符合规定的主体实施。

鼓励有品牌、有资金实力、有开发经验和社会责任感的企业参与、申报和实施“三旧”改造。

第六条　“三旧”改造用地应符合省标图入库要求：

（一）在2009年12月31日之前影像图上显示已建有上盖建筑物，且上盖建筑物投影面积占改造用地面积的比例不小于30%；

（二）符合土地利用总体规划；

（三）第二次全国土地调查和土地利用现状图主要为建设用地。

前款第

（一）

（二）项要求，下列特殊情形可视为符合要求：

（一）2009年12月31日之前上盖建筑物投影面积占改造用地面积不足30%比例，但符合建设用地规划许可、供地文书等载明的规划条件的，或者土地权利人申请缩减入库用地面积达到30%比例要求的。

（二）拟改造用地规划为非建设用地，但经证明属生态修复性质、可按规定标图入库的。

第七条“三旧”改造项目除符合第六条要求外，还应满足以下基本条件：

（一）项目用地符合城市总体规划、市域生态控制线规划及控制性详细规划。

（二）项目符合产业发展规划及环境保护要求。

（三）土地权属清晰、无争议。

无设定抵押权或虽设有抵押权但经抵押权人同意改造，无被司法机关查封或被行政机关依法限制土地权利的情形。

（四）省规定的其他条件。

第二章　规划与计划

第八条“三旧”改造以改造单元为基本单位，以“三旧”改造专项规划、控制性详细规划、年度实施计划和项目改造方案进行监督和管理。

第九条“三旧”改造专项规划依据土地利用总体规划、城市总体规划及市域生态控制线规划等编制，主要包括改造区域、改造目标、功能定位、用地布局、配套设施布局、道路网络构成、环境景观设计和公共空间规划、历史文化遗存保护、自然生态资源保护及总体实施时序等内容。

对“三旧”改造重点、复杂片区，各镇区可按照《中山市城市更新片区策划方案编制和审查指引（试行）》（中规通〔2017〕54号）编制片区策划方案作为专项规划的补充。

“三旧”改造专项规划指导改造单元的划定、改造单元规划的编制和项目改造计划的制定。

第十条　改造单元应当依据“三旧”改造专项规划，结合道路、河流等自然要素及产权边界等因素进行划定，符合以下要求：

（一）符合第六条及第七条第

（一）

（二）项要求；

（二）基础设施和公共服务设施相对完整；

（三）形状较方整、四至界线相对平直、整体相对连片成片；

（四）符合相关技术规范要求。

一个改造单元可以包括一种或两种改造类型。

第十一条　改造单元规划应当依据改造单元规划编制指引，结合控制性详细规划进行编制，包括以下内容：

（一）改造具体范围、改造目标、功能定位、用地布局、改造类型、开发建设指标；

（二）与城市总体规划、“三旧”改造专项规划及控制性详细规划的衔接说明；

（三）基础设施、公共服务设施布局；

（四）产业方向及其布局；

（五）改造单元的城市设计指引；

（六）分期实施安排；

（七）涉及历史街区、不可移动文物或历史建筑的保护方案；

（八）控制性详细规划未覆盖或对控制性详细规划的强制性内容作出调整的，应提供完善公共服务设施、交通影响评价及改造项目经济评估等专项报告；

（九）其他需要明确的内容。

改造单元规划编制指引（含项目开发规模和容积率测算）由市规划部门另行制定。

第十二条　改造单元规划涉及控制性详细规划未覆盖或对控制性详细规划强制性内容作出调整的，经镇区组织实质性审查、市规划部门审核，报市政府批准。

改造单元规划经批准后，作为启动控制性详细规划调整的依据，并按《中山市城市、镇控制性详细规划管理办法》规定程序，将相应内容落实到控制性详细规划后公布、实施。

改造单元规划不涉及控制性规划强制性内容调整的，经镇区实质性审查，由市规划部门批准后实施。

第十三条“三旧”改造实行计划管理制度：

（一）近期改造计划。

各镇区应当在调查摸底的基础上，结合辖区土地利用情况、重点改造区域等，每年定期组织其相关职能部门及社区、集体经济组织等对辖区内各类需要改造的改造单元进行汇总、筛选，形成近期改造计划。

（二）年度实施计划。

各镇区应当结合改造单元规划的编制、申报和审批情况，以及直接按控制性详细规划申报改造的项目情况，将年内具备动工条件的改造项目，及时纳入年度实施计划。

各镇区制定的近期改造计划和年度实施计划应当在政府门户网站向社会公布，并报市“三旧”办备案。

第十四条项目改造方案依据经批准的控制性详细规划编制，是指导“三旧”改造项目实施的基本依据，也是项目享受优惠政策的要件，主要包括改造地块的基本情况、项目实施主体、规划条件情况、土地利用现状情况、补偿安置情况、供地方式和计划、改造进度安排、改造预期效果等内容。

项目改造方案由镇区组织实施主体编制，经市“三旧”办组织审核后，报市政府批准。

 第十五条项目改造方案经批准后，各镇区应加强项目实施情况跟踪，并定期向市“三旧”办报送项目实施进展情况。

第三章　改造项目的实施

第一节全面改造

第十六条全面改造是指通过对“三旧”用地上原有旧建筑物进行全部拆除并按照规划用途予以重建的改造活动。

重点支持对100亩及以上的连片“三旧”用地实施全面改造。

第十七条全面改造可以按以下两种方式实施：

（一）权利人自行改造，包括以下情形：

1.改造单元内单一权利人对其用地自行实施改造；

2.改造单元内所有权利人将房地产权益转移到单一权利主体后由其实施改造。

（二）政府主导改造，即由镇区通过征收、收回等方式对改造单元内用地进行整合并通过公开出让方式确定土地使用权人实施改造。

第十八条将房地产权益转移可通过以下途径实现：

（一）通过签订搬迁补偿协议或合作协议；

（二）通过收购过户或作价入股（需承诺旧建筑拆除后开发投资进度达到25%前股权不变更）。

房地产权益转移兼有上述两种实现方式的，按第

（一）方式处理。

改造单元内房地产权益转移到单一权利主体后，由该主体进行申报、实施全面改造。

第十九条转移房地产权益所签订的搬迁补偿协议，应当遵循公平有偿原则，约定以下内容：

（一）补偿方式、补偿金额和支付期限；

（二）安置房的面积、地点和登记价格及交付标准；

（三）搬迁期限、搬迁过渡方案和过渡期限；

（四）房地产的权利、义务和责任的承受主体；

（五）办理注销登记及有关公证手续等责任分工约定；

（六）协议生效的时间和条件；

（七）其他需要明确的内容。

第二十条实施主体申报项目改造计划前，申报主体应开展改造意愿调查和土地、房屋、人口、文化建筑、公共服务设施等基础数据调查。

其中，改造意愿应达到以下条件：

（一）改造单元内用地为单一权利人的，取得该权利人同意；属于共有的取得全体权利人同意；建筑物区分所有权的，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的权利人且占总人数2/3以上的权利人同意；

（二） 改造单元内用地原为多个权属地块组成的，符合上述规定的地块总面积应当不小于改造单元总面积的2/3。

（三）涉及旧村庄全面改造的，应经该集体经济组织成员大会表决并获得全体成员2/3以上同意。

第二十一条结合基础数据调查情况，实施主体应委托具备乙级及以上规划设计资质的规划编制单位，按第十一条规定及相关技术规范编制改造单元规划。

第二十二条旧村庄、旧城镇改造，改造单元规划还应明确无偿移交政府的公益性用地面积、比例、范围或公益性建筑面积、位置、建筑功能等，并符合以下要求：

（一）公益性用地面积不小于改造单元总面积的15%，且不小于3000平方米，并无偿配建城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性设施。

（二）按上述比例计算公益性用地面积小于3000平方米的，应无偿移交给政府不少于改造单元计容总建筑面积15%的公益性建筑面积。

上述无偿移交的公益性用地须为国有建设用地,公益性用地及公益性建筑面积不计收土地出让金。

具体移交的有关规定由市规划会同国土等有关部门另行制定。

第二十三条旧村庄、旧城镇改造，通过签订搬迁补偿协议实现房地产权益转移的，根据改造前住宅用途的土地面积占比，作以下规定：

（一）超过改造单元面积60%的，可用于住宅项目开发建设；

（二）达不到上述比例要求的，应以商业项目开发为主，扣除回迁安置的住宅面积外不得额外增加住宅面积；但达到连片改造标准（100亩）的，扣除回迁安置面积外，可按计容建筑面积的20%配置住宅建筑面积。

前款所称“住宅用途”包括不动产权证书载明为住宅、商住、宅基地的用地；房产证、土地证用途不一致且其中之一为住宅用途的，可认定为住宅用途；没有权属证书的，可结合测绘图纸、历史报建材料、水电收费单据、现状使用情况，经所在村（社区）查核并出具证明，属地镇区可认定为住宅用途。

第二十四条旧厂房改造，或者通过旧村庄、旧城镇改造后用于工业用途的，可享受以下鼓励政策：

（一）用地超过10亩及以上、建筑容积率达1.5及以上的，在竣工验收后，对项目总建筑面积按100元/平方米标准，由市财政通过镇区对实施主体（土地使用权人或承租人）进行奖励。

对改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的，经市经信部门出具认定意见，奖励标准再提高20%。

单个项目奖励最高不超过1000万元。

具体操作指引由市财政部门另行制定。

（二）一类、二类、三类工业用地按规定可分别按照容积率不大于6.0、4.0、3.0进行开发建设，对工业用地提高容积率的，不计收土地出让金。

（三）项目竣工验收后，允许土地使用权人按工业用地最高使用年限（50年）进行变更终止日期，按规定补缴土地出让金。

（四）允许土地使用权人将高标准厂房按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让。

（五）镇区与集体经济组织共同改造或集体经济组织自行改造建成的工业项目，所引进的企业项目，从签订相关物业租约或购买合同第二年起，视其贡献大小，由市财政通过预算作专项奖补或转移支付给镇区，由镇区对改造实施主体进行奖补，连续奖补三年。

（六）村集体工业厂房实施改造的，鼓励各镇区在改造期内给予村集体一定的租金补助；由承租人作实施主体改造的，应指导村集体与承租人延长租赁期限。

（七）对融资困难的改造实施主体，鼓励各镇区给予一定的贷款融资贴息扶持。

第二十五条对通过签订搬迁补偿协议自行改造的，改造单元内原建筑物实施拆除前，镇区应组织对原土地房屋等情况进行核查，并委托具备资质的房地产评估机构，参照公益公建项目标准，对该项目所需搬迁补偿费用进行评估核算，经镇区组织核定后作为该改造项目的补偿安置费用。

各镇区应组织城管等执法部门及社区、村集体等组织，加强巡查，及时制止和查处违法建设行为，维护“三旧”改造的正常秩序。

第二十六条完成搬迁补偿协议签订、上盖建筑物拆除及原有不动产权证注销等手续后，市国土部门可采用协议方式与该权利主体签订协议出让合同，以土地市场评估价核减补偿安置费用后作为协议出让应收的土地出让金参考标准。

对实际补偿费用超过镇区核定数额的，由项目实施主体自行承担。

第二十七条实施主体在申报、实施过程中，应符合以下规定：

（一）在取得实施主体资格确认后，方可对原建筑物实施拆除；

（二）在与镇区签订项目实施监管协议并落实安置复建监管资金（或提供不可撤销、无条件的见索即付银行保函）、与全部原权利人签订搬迁补偿协议、完善历史用地手续、原建筑物全部拆除、原不动产权证全部注销后，方可申办用地出让手续；

（三）土地出让后至竣工验收之前，土地使用权不得转让。

（四）回迁安置房不得办理预售（销售）。

第二十八条权利人利用其自身土地，或通过收购过户、作价入股形式实现房地产权益转移，并直接按照控制性详细规划（或符合控制性详细规划强制性内容）自行改造的项目，按以下规定办理：

（一）可按照控制性详细规划申请调整容积率，按市场价补缴土地出让金。

（二）土地整合归宗的，可按剩余使用年限最长地块，延长其余地块土地使用期限，按市场价补缴相应的出让金。

（三）同时符合下列两个条件的，可按控制性详细规划将工业用地（或仓储用地）改变为商业等经营性用途（不含住宅），按市场价补缴土地出让金：

1.改造项目用地总面积不小于10亩。

2.2009年12月31日之前影像图上盖建筑物投影面积及现状上盖建筑物基底面积均不小于土地证证载面积的30%（符合建设用地规划许可、供地文书等载明的规划条件不受30%比例限制）；或者对多宗用地纳入改造范围，其中需改变土地用途的宗地面积不超过项目总面积10%。

（四）按上述第（三）项改变土地用途的，应参照第二十三条规定，以改变用途的土地面积为基数，按不小于15%的比例无偿移交公益性用地或公益性建筑面积。

第二十九条由政府主导改造的，前期土地整备阶段可采取以下方式：

（一）由镇区直接组织实施土地整备具体工作；

（二）通过招标的方式引入投资实施主体，由政府负责、投资实施主体参与，土地整备和相应劳务报酬等费用按照土地整备协议约定从土地出让收入中支付。

具体费用标准由镇区结合同期银行利率水平和项目实施难易程度确定。

（三）对旧村庄改造，经农村集体经济组织表决同意、明确具体补偿安置途径并完善用地报批手续后，在确定开发建设条件的前提下，可通过招标等公开方式出让土地，由竞得人实施整备工作。

第三十条鼓励土地权利人将已领有不动产权证书的土地交由政府主导改造，对改造为商业、住宅等经营性用途的，可享受相应的土地收益补偿，具体如下：

（一）由土地权利人向镇区提交申请，镇区报市政府批准依法收回土地使用权后，对土地和房屋按不动产权证载明用途的市场评估价补偿原土地权利人。

（二）政府组织公开出让后，按容积率在2.5以下（含2.5）部分的出让成交价款的30%进行补偿，超出2.5部分不再计算。

具体操作指引由市财政部门另行制定。

（三）土地由政府收回后，因控制性详细规划局部调整导致土地出让总价款发生增减的，土地权利人收益补偿不作调整，即按土地出让单价（规划未调整部分）乘以交地面积确定。

土地公开出让涉及竞配建人才安置房等要求的，竞配建部分不纳入土地出让价款。

（四）土地权利人与镇区可就交地期限、土地整合及出让计划安排、收益补偿款支付具体期限及有关逾期违约责任等事项在协议中约定。

第二节微改造

第三十一条　微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建和改扩建、建筑物功能改变、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等方式实施的改造活动。

第三十二条对具有历史价值的文化街区、旧村庄（古村落）、工业遗产以及不适宜全面改造的旧城镇住宅小区等，可由市规划部门会同有关部门、属地镇区制定微改造专项规划。

第三十三条微改造项目应当符合“三旧”改造专项规划或微改造专项规划、控制性详细规划的规划功能和产业布局，优先满足增加公共空间、完善基础设施和产业转型升级要求，合理保护利用历史文化古迹。

微改造确需调整控制性详细规划强制性内容的，应编制改造单元规划并按程序报批。

第三十四条历史文化街区、不可移动文物、历史建筑、纪念性建筑及具有地方特色和传统风格的建筑物应当以“修旧如旧、建新如故”原则进行保护性微改造。

微改造项目位于全面改造项目范围内的，应当与全面改造项目一并申报和实施。

第三十五条微改造可以按以下两种方式实施：

（一）权利人自行改造，由权利人申报、实施；

（二）政府主导改造，由镇区政府组织实施。

第三十六条实施微改造，应征求相关权利人的意见。

拟改造的建筑物为单一权利主体的，应取得该主体同意；共有的应取得全体共有人同意；建筑物区分所有权的，应取得全体权利人同意；属集体经济组织的，应取得全体成员2/3以上同意。

第三十七条在符合规划、建筑规范和满足建筑物结构安全的前提下，对面积10亩及以上的工业用地，在保留原有厂房建筑继续使用的基础上，通过局部加建使整宗用地建筑容积率达1.5及以上的，在竣工验收后，对增加的建筑面积按200元/平方米标准，由市财政通过镇区对实施主体（土地使用权人或承租人）进行奖励。

对改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的，经市经信部门出具认定意见，奖励标准再提高20%。

单个项目奖励最高不超过1000万元。

第三十八条已取得不动产权证的旧厂房，微改造后用于以下用途的，享受按原用途使用5年的过渡期政策，期满后经批准可按新用途办理用地手续：

（一）公共服务事业：

教育培训、医疗健康、运动健身等公共服务设施、公益事业项目。

（二）生产性及高科技服务业：

互联网+产业、研发设计、科技服务、信息服务、总部经济、文化创意、现代物流、现代旅游、商务会展、金融服务等。

（三）创业创新平台：

高新技术产业、科技孵化器、先进制造业用房等。

上述旧厂房微改造不需办理用地手续，但应按规定申报“三旧”改造、取得项目改造方案批复，并依法办理规划、建设、消防等有关手续后方可实施。

第三十九条　鼓励采取市镇（区）财政预算资金、财政奖补以及社区（村）集体、社员（村民）、相关权利人等多方筹资模式，加大历史文化街区和历史文化建筑保护性整治力度，消除社区（村）居住安全隐患，完善公共服务设施，提升人居环境质量。

对社区（村）自行组织的微改造项目，以及危旧建筑物涉及公共利益、公共安全，由权利人主动进行微改造的，经权利人申请、镇区审定，市镇（区）可从“三旧”改造土地出让收入中按各自事权给予适当资金补助。

鼓励镇区按照乡村振兴战略，加快组织旧村庄微改造，建设美丽乡村。

第四十条　各镇区应组织指导做好本辖区微改造项目的申报，每年统筹制定微改造年度实施计划，提前做好资金预算安排及申报市财政资金计划，负责审定、批复本辖区微改造项目改造方案及后续跟踪监管工作。

经批准的改造方案，由镇区报市“三旧”办备案。

第四章　完善历史用地手续

第四十一条　历史用地是指“三旧”改造单元内符合控制性详细规划，没有合法用地手续但已建成使用的建设用地。

第四十二条　符合下列条件的“三旧”改造项目，可办理完善历史用地手续：

（一）用地面积原则上不小于10亩；

（二）以拆除重建、加建扩建、局部拆建、完善共建配套设施等方式实施改造。

（三）2009年12月31日之前影像图上盖建筑物投影面积及现状上盖建筑物基底面积占用地面积的比例均不小于30%。

完善历史用地手续的具体操作指引结合省有关实施办法另行制定。

第四十三条　按照用地行为发生时间，在1986年12月31日之前、1987年1月1日至1998年12月31日、1999年1月1日至2009年12月31日发生用地行为的历史用地，分别按1995年原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》并结合省集体建设用地转为国有建设用地政策、1988年修订的土地管理法、1998年修订的土地管理法的相关规定完善历史用地征收手续。

第四十四条经完善历史用地征收手续的历史用地，按以下规定供地：

（一）控制性详细规划为住宅用途的，必须通过招拍挂等方式公开出让；其他用途可协议出让给原用地单位自行实施改造。

其中，原用地单位为一个自然人的，可出让给该自然人独资公司；原用地单位为若干自然人的，可出让给由该若干自然人为股东且股份比例与原土地权利份额一致的项目公司。

（二）集体经济组织自愿申请将其集体建设用地转为国有建设用地后，可采取以下方式供地：

1.集体经济组织自行改造，可协议出让给该集体经济组织，或者经集体经济组织表决同意，可协议出让给该集体经济组织成立的全资项目公司。

2.集体经济组织与有关企业合作改造的，可协议出让给该集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司，或者该集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方。

对原以工业及公共设施用途为主的集体用地，规划为住宅用地的，集体经济组织须交由政府组织公开出让。

公开出让后，该集体经济组织可第三十条规定标准取得土地收益补偿。

第四十五条　“三旧”改造涉及难以单独出具规划条件的边角地、夹心地、插花地（简称“三地”）等零星土地，按以下规定办理用地手续：

（一）涉及土地征收的，经农村集体经济组织表决同意，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。

（二）单个地块不超过3亩且累计不超过项目主体地块面积10%，经报批完善建设用地和征收手续后，可按协议出让方式供地（不限土地用途）。

（三）对单个地块大于3亩,或累计超过项目主体地块面积10%且原则上不超过20%的，可按上述第

（二）项规定办理，但报批材料中应附带申报地块的相关说明（内容包括是否符合“三地”定义，形状特征、单块面积、累计面积占改造项目主体地块用地面积比例、是否可以单独出具规划条件要点、是否符合相关规划、纳入改造范围的必要性、社会经济预期效益等）。

第五章　鼓励措施

第四十六条“三旧”改造的项目，涉及的立项、规划、用地、建设等审批手续，纳入“绿色通道”，对符合审批条件、手续齐全的项目，即收即办、限时办结。

第四十七条建立重点连片改造项目“一案一策”议事机制,由市“三旧”改造工作领导小组进行疑难会商，协调解决项目开展过程中遇到的问题。

第四十八条完善历史用地手续所需建设用地指标，由市统筹优先保障；对不符合土地利用总体规划的零星土地（单地块不超过3亩、累计不超过总面积10%），可按规定申请修改土地利用总体规划，所需建设用地规模，各镇区应内部调剂、充分保障。

第四十九条对纳入土地利用总体规划复垦区但不宜复垦而确需改造的“三旧”用地，经省批准可先行将该“三旧”用地调出复垦区范围，使用省周转规模完善相关手续后实施改造，同时在复垦区外调入同等面积的建设用地，在规定期限内完成复垦后向省返还周转指标。

申请使用省周转规模的，优先保障产业用地改造需求。

第五十条　实施控制性详细规划不能平衡利益的“三旧”改造项目，可采取在城镇新规划建设区申请容积率异地补偿，实现与“三旧”改造项目间利益平衡。

具体可按照《中山市建设用地容积率异地转移实施方案》办理。

对额外提供公共空间或公共设施的“三旧”改造项目，可给予容积率奖励。

具体奖励标准由市规划部门另行制定。

第五十一条　“三旧”改造土地出让收入，在扣除农业土地开发资金后，余额由市镇（区）按下列比例分成：

（一）住宅、商业等经营性用地按市镇（区）1：

9分成；其他用途的100%分成给镇（区）。

（二）在石岐区、东区、南区、西区范围的补缴地价款，按市区7：

3分成；在其余镇区的按市镇（区）1：

9分成。

第五十二条　“三旧”改造项目免收涉企村镇基础设施配套费。

对征缴的城市基础设施配套费及涉及个人的村镇基础设施配套费收入，市镇（区）按下列比例分成：

（一）在石岐区、东区、南区、西区范围的城市基础设施配套费收入按市区7：

3分成；在火炬开发区及翠亨新区范围内的按市区1：

9分成。

（二）村镇基础设施配套费收入按市镇（区）1：

9分成。

第五十三条市财政应当将“三旧”改造土地出让金市级分成部分的全额、镇区财政应当将“三旧”改造土地出让收入不低于30%的比例，统筹支持社区（村居）微改造以及“三旧”改造涉及的历史文物和文化街区保护、城市基础设施、公共服务设施、保障性住房等项目建设。

第五十四条　“三旧”改造项目的回迁房免收房屋所有权登记费。

回迁房的确权登记，不受我市房地产限购措施的限制。

第五十五条　“三旧”改造