已用万科财务分析.pptx

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万科财务分析小组成员：

王薇石妍王静小组成员：

王薇石妍王静龙瑶王小欢李龙瑶王小欢李德钰德钰目录目录筹资投资营运股利分配总结一一.筹资筹资

（一）权益资本筹集1200312003年前，净资产增长率均高于总资产增年前，净资产增长率均高于总资产增长率，直到长率，直到20042004年开始总资产增长率才超过年开始总资产增长率才超过净资产增长率。

净资产增长率。

219942006219942006年间，净资产增长率和总资产年间，净资产增长率和总资产增长率有明显起伏，分别在增长率有明显起伏，分别在19971997年、年、20002000年、年、20032003年和年和20062006年。

年。

这其中这其中19981998年发行新股（年发行新股（AA股），股），19931993年年发行新股（发行新股（BB股），股），19971997年和年和20002000年进行年进行配股，配股，20022002年和年和20042004年发行可转债，年发行可转债，20062006增发股份，由此可见，权益资本的筹资是万增发股份，由此可见，权益资本的筹资是万科科AA资产快速增长的重要原因。

资产快速增长的重要原因。

发行债券筹资发行债券筹资11万科公司在万科公司在20022002年年66月向社会公开发行月向社会公开发行15015000万张可转换公司债券，每张面值万张可转换公司债券，每张面值100100元，发行总元，发行总额额150,000150,000万元。

万元。

本次发行的可转换的公司债券面利率为本次发行的可转换的公司债券面利率为1.5%1.5%，利息每年支付一次。

转股期自发行之日起（，利息每年支付一次。

转股期自发行之日起（20022002年年66月月1313日）六月后的第一个交易日（日）六月后的第一个交易日（20022002年年1212月月1313日）起日）起99（含当日），持有人可以在转换期内（含当日），持有人可以在转换期内的转股申请时间申请转股。

可转债发行时的初始价的转股申请时间申请转股。

可转债发行时的初始价格为每股人民币格为每股人民币12.1012.10元元在万科转债的存续期间，当公司派发红在万科转债的存续期间，当公司派发红利转增股本增资扩股、配股等情况利转增股本增资扩股、配股等情况是股份或股东权益发生变化时，转债价是股份或股东权益发生变化时，转债价格相应调整。

格相应调整。

当公司当公司AA股股票价格连续股股票价格连续3030个交易日个交易日高于当期转股价格高于当期转股价格130%130%时，公司有权时，公司有权赎回可转债。

赎回可转债。

本次发行债券筹资费用共计本次发行债券筹资费用共计31680533.131680533.166元元发行债券筹资发行债券筹资22万科公司在万科公司在20042004年年99月月2424日向社会公开日向社会公开发行发行19901990万张可转换公司债券，每张面值万张可转换公司债券，每张面值100100元，元，发行总额发行总额199199，0000万元。

万元。

本次发行的可转换公司债券票面利率第一年本次发行的可转换公司债券票面利率第一年为为1%1%，第二年为，第二年为1.375%1.375%。

第三年为。

第三年为1.75%1.75%，第四，第四年为年为2.125%2.125%，第五年为，第五年为2.5%2.5%，利息每年支付一次，利息每年支付一次。

转股期自发行之日起（转股期自发行之日起（20042004年年99月月2424日）日）六个月后的第一个交易日（六个月后的第一个交易日（20052005年年33月月2424日）起日）起9（9（含当日含当日），持有人可以在转换期内的转股申请时，持有人可以在转换期内的转股申请时间申请转股。

可转债发行时的初始价格为每股人民间申请转股。

可转债发行时的初始价格为每股人民币币5.485.48元。

元。

在万科转债的存续期间，当公司派发红在万科转债的存续期间，当公司派发红利、转增股本、增资扩股、配股等情况利、转增股本、增资扩股、配股等情况是股份或股东选一发生变化时，转债价是股份或股东选一发生变化时，转债价格相应调整。

格相应调整。

当公司当公司AA股股票价格连续股股票价格连续3030个交易日中个交易日中累计累计2929个交易日价格低于当期转股价格个交易日价格低于当期转股价格60%60%时，债券持有人可回售给公司。

时，债券持有人可回售给公司。

本次发行债券筹资费用共计本次发行债券筹资费用共计68792773.468792773.411元元发行可转换公司债券的优点发行可转换公司债券的优点11债权转股权后减轻和消除了公司到期还债权转股权后减轻和消除了公司到期还本付息的压力和债务风险，减少了现金流本付息的压力和债务风险，减少了现金流出量。

出量。

22有利于提高债券的发行价格，降低债券利有利于提高债券的发行价格，降低债券利率率33增强公司股票价格上升的信心增强公司股票价格上升的信心44一般从属于抵押贷款、银行借款等，不一般从属于抵押贷款、银行借款等，不会对“常规筹资”产生影响。

会对“常规筹资”产生影响。

（二）债务资本筹集

（二）债务资本筹集自从自从19941994年以来，万科的债务资产比率较高且较为稳定。

年以来，万科的债务资产比率较高且较为稳定。

最低时最低时20002000年为年为0.470.47，最高时，最高时20062006年为年为0.650.65，无明显，无明显破洞年份出现。

破洞年份出现。

20022002年以前，流动负债率一直很高。

由于历史原因，房地年以前，流动负债率一直很高。

由于历史原因，房地产行业普遍存在银行融资为主的单一融资渠道以及以短期负债产行业普遍存在银行融资为主的单一融资渠道以及以短期负债为主的贷款结构问题。

为主的贷款结构问题。

20022002年发行了年发行了1,500,000,0001,500,000,000元的可转换债券，短期借款元的可转换债券，短期借款适当减少适当减少20032003年，新的政策变化和信贷紧缩环境，行业面临资金紧年，新的政策变化和信贷紧缩环境，行业面临资金紧张的压力，以及过度依赖银行信贷和以短期贷款为主的不明确张的压力，以及过度依赖银行信贷和以短期贷款为主的不明确风险。

公司开始对负债结构进行适当调整，合理增长长期借款风险。

公司开始对负债结构进行适当调整，合理增长长期借款，截至，截至20042004年末公司的长期借款占总借款的比重由上年的年末公司的长期借款占总借款的比重由上年的35%35%增加到增加到72%72%，公司还自，公司还自20032003年下半年以来，积极开拓非银行年下半年以来，积极开拓非银行的多元化融资渠道，并取得一定成果。

期末公司非银行借款占的多元化融资渠道，并取得一定成果。

期末公司非银行借款占公司总借款的比重由公司总借款的比重由0303年得年得35%35%提高到提高到61%61%20042004年放行了年放行了1.990,000,0001.990,000,000元得可转换债券，短期借款元得可转换债券，短期借款适当减少适当减少20052005年，公司规模扩大，短期借款增加年，公司规模扩大，短期借款增加20062006年开始进入高速增长时期，扩大债务投资的规模年开始进入高速增长时期，扩大债务投资的规模与借贷有关的短期项目与借贷有关的短期项目=短期借款短期借款+应付票据应付票据与商业信用有关的短期项目与商业信用有关的短期项目=应付账款应付账款+预收账款预收账款短期应交应付项目短期应交应付项目=应付工资应付工资+应付福利费应付福利费+应付股利应付股利+应交税金应交税金+其他应交款其他应交款+预提费用预提费用不管是从借贷发生的次数还是从借款的额度的角度考虑，不管是从借贷发生的次数还是从借款的额度的角度考虑，万科的短期借款都主要是以信用借款为主，说明公司的经万科的短期借款都主要是以信用借款为主，说明公司的经营较好、信用良好，与银行保持良好的关系。

营较好、信用良好，与银行保持良好的关系。

2003年，公司开始对负债结构进行适当调整，合理增年，公司开始对负债结构进行适当调整，合理增加长期借款。

公司还自加长期借款。

公司还自2003年下半年以来，积极开拓年下半年以来，积极开拓非银行的多元化融资渠道。

非银行的多元化融资渠道。

主要是与借款有关的项目与商业信主要是与借款有关的项目与商业信用的项目和与应交应付款有关的项目用的项目和与应交应付款有关的项目这三个部分中，借款属于企业外部筹资，商这三个部分中，借款属于企业外部筹资，商业项目和应交应付项目都属于企业经营中正业项目和应交应付项目都属于企业经营中正常的往来资金占用，虽然也是负债性质，但常的往来资金占用，虽然也是负债性质，但基本属于比较稳定的可供企业短期使用的资基本属于比较稳定的可供企业短期使用的资金流金流三个部分在各年所占份额各有增减，三个部分在各年所占份额各有增减，但总体来看，与商业信用有关的项目所占比但总体来看，与商业信用有关的项目所占比重较大，而与借款有关的项目并没有显示出重较大，而与借款有关的项目并没有显示出明显的优势。

这与房地产业的依靠负债经营明显的优势。

这与房地产业的依靠负债经营、生产周期长等生产经营特点相符、生产周期长等生产经营特点相符从行业平均来看，债务资本比率浮从行业平均来看，债务资本比率浮动在动在0.410.580.410.58的区间。

一直以来较为稳定的区间。

一直以来较为稳定，没有大幅波动。

比较该图，万科的负债资，没有大幅波动。

比较该图，万科的负债资本比率略高于行业平均水平。

本比率略高于行业平均水平。

分析分析总的来说，万科对负债的使用是理总的来说，万科对负债的使用是理智的和谨慎的。

智的和谨慎的。

16年来没有出现大起大落年来没有出现大起大落，一直保持着稳定水平。

对于房地产行业来，一直保持着稳定水平。

对于房地产行业来说，最高说，最高65%的负债率也完全在企业可以的负债率也完全在企业可以承受的范围之内。

尽管与同行业的平均水平承受的范围之内。

尽管与同行业的平均水平相比略高，但作为龙头企业，万科的负债率相比略高，但作为龙头企业，万科的负债率而是可以接受的。

而且，由于万科业绩优良而是可以接受的。

而且，由于万科业绩优良，发展前景好，如此的负债比率是可行的。

，发展前景好，如此的负债比率是可行的。

返回二二.投资投资万科主要将资金投放于生产性金融资产获取利润，将部分资金用于购买证券来获取利息、股利。

返回三三.营运营运营运能力体现了企业运用资产的能力，资产运用效率高，则营运能力体现了企业运用资产的能力，资产运用效率高，则可以用较少的投入获取较高的收益，下面以具体指标来分析万科的营运可以用较少的投入获取较高的收益，下面以具体指标来分析万科的营运能力：

能力：

11存货周转率存货周转率存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性，控制失败会导存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性，控制失败会导致成本过度，作为万科的主要资产，存货的管理更是举足轻重。

由于万致成本过度，作为万科的主要资产，存货的管理更是举足轻重。

由于万科业务规模扩大，存货规模增长速度大于其销售增长速度，因此存货的科业务规模扩大，存货规模增长速度大于其销售增长速度，因此存货的周转率逐年下降（见表周转率逐年下降（见表11）若该指标过小，则发生跌价损失的风险较大）若该指标过小，则发生跌价损失的风险较大，但万科的销售规模也保持了较快的增长，在业务量扩大时，存货量是，但万科的销售规模也保持了较快的增长，在业务量扩大时，存货量是充足货源的必要保证，且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降，在充足货源的必要保证，且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降，在建开发产品比重大幅上升，存货结构更加合理。

因此，存货周转率的波建开发产品比重大幅上升，存货结构更加合理。

因此，存货周转率的波动幅度在正常范围，但仍应提高存货管理水平和资产利用效率，注重获动幅度在正常范围，但仍应提高存货管理水平和资产利用效率，注重获取优质项目，加快项目的开发速度，提高资金的利用效率，充分发挥规取优质项目，加快项目的开发速度，提高资金的利用效率，充分发挥规模效应，保持适度的增长速度。

模效应，保持适度的增长速度。

表表11万科股份有限公司万科股份有限公司2004-20082004-2008年存年存货周转率货周转率22应收账款周转率应收账款周转率55年来万科的应收账款周转率有了较大幅年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升（见表度的上升（见表22），原因是主营业务的大），原因是主营业务的大幅上升，较严格的信用政策和收账政策的有幅上升，较严格的信用政策和收账政策的有效实施效实施表2万科股份有限公司2004-2008年应收账款周转率：

33总资产周转率总资产周转率固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致，说明万科保持了产及近年来主营业务量的大幅增长所致，说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率，同时也反映了其固定高度的固定资产利用率和管理效率，同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。

资产与主要业务关联度不高。

总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低，该指标总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低，该指标（见图（见图33）近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降）近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降，但其毛利率，应收账款和固定资产利用率的提高使其下，但其毛利率，应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小，万科要提高总资产周转率，必须改善存货的降幅度较小，万科要提高总资产周转率，必须改善存货的管理。

管理。

表表33万科股份有限公司万科股份有限公司2004-20082004-2008总总资产周转率资产周转率其中，总资产周转率其中，总资产周转率=流动资产周转率流动资产周转率*流动资产占总资产流动资产占总资产的比重的比重总的来说，万科的资产营运能力较总的来说，万科的资产营运能力较强，尤其是其应收账款的能力非常优秀，强，尤其是其应收账款的能力非常优秀，堪称行业典范。

但近年来的土地土地储备堪称行业典范。

但近年来的土地土地储备和在建工程的增多，存货管理效率下降较和在建工程的增多，存货管理效率下降较为明显，因此造成了总资产管理效率降低为明显，因此造成了总资产管理效率降低，管理层应关注存货的管理。

另外，管理层应关注存货的管理。

另外，20020088年经济危机对房地产行业带来了一定的年经济危机对房地产行业带来了一定的冲击，但万科在行业内的成长性比较好，冲击，但万科在行业内的成长性比较好，其抵御风险能力的作用下，使得公司目前其抵御风险能力的作用下，使得公司目前发展比较稳定。

发展比较稳定。

返回四四.股利分配股利分配万科股利政策分析：

从1999年到2009年，万科的股利政策可以分为2个阶段，第一阶段是从1999年2001年，此阶段我国房地产处于低谷阶段。

第二阶段从2002年开始，到2009年，这一阶段我国房地产市场开始腾飞。

（一）第一阶段（1999-2001）1999年2001年期间，万科的股利政策如下表：

1999年至年至2001年，万科采用的股利支付方式主要是现金股利，年，万科采用的股利支付方式主要是现金股利，没有发放股票股利，万科这一阶段的平均股利支持率为没有发放股票股利，万科这一阶段的平均股利支持率为35.70%，远高于市场平均水平。

这一股利政策与万科专业化战略目标息息，远高于市场平均水平。

这一股利政策与万科专业化战略目标息息相关。

虽然此阶段房地产市场处于低谷，但是相关。

虽然此阶段房地产市场处于低谷，但是98年福利分房政策年福利分房政策结束，万科对未来房产行业的发展有着良好的预期。

为集中资源优结束，万科对未来房产行业的发展有着良好的预期。

为集中资源优势，万科于势，万科于2001年实现对万佳百货股份有限公司的股权转让，退年实现对万佳百货股份有限公司的股权转让，退出零售行业，成为专一的房地产公司，至此万科的专业化战略调整出零售行业，成为专一的房地产公司，至此万科的专业化战略调整得以顺利完成。

同时，公司房地产业务实施了稳健而有成效的扩张得以顺利完成。

同时，公司房地产业务实施了稳健而有成效的扩张，加大了投资力度。

按常理在这转型和扩张时期，本来急需内部留，加大了投资力度。

按常理在这转型和扩张时期，本来急需内部留存资金的支持，但万科却以较高的股利支付率回报广大股东。

这充存资金的支持，但万科却以较高的股利支付率回报广大股东。

这充分体现了股利理论中的信号理论，信号理论认为，股利政策之所以分体现了股利理论中的信号理论，信号理论认为，股利政策之所以会影响公司股票的价值，是因为股利能将公司的盈余状况，资金状会影响公司股票的价值，是因为股利能将公司的盈余状况，资金状况等信息传递给投资者。

在况等信息传递给投资者。

在19992001市场低迷的情况下，万市场低迷的情况下，万科通过高额的股利分配，使得投资者对万科的未来业绩看好，从而科通过高额的股利分配，使得投资者对万科的未来业绩看好，从而提升了万科的股票价值，相应的，也给万科的后续发展提供了充足提升了万科的股票价值，相应的，也给万科的后续发展提供了充足的资金。

的资金。

在筹备资金上，一方面公司将转让万佳后获得的约在筹备资金上，一方面公司将转让万佳后获得的约4.2亿元的资金全部投资于房地产业务；另一方面建亿元的资金全部投资于房地产业务；另一方面建立了良好的融资渠道，立了良好的融资渠道，2002年年2月，万科每月，万科每10股股配配2.727股，配股价格股，配股价格7.5元，通过配股筹集资金元，通过配股筹集资金6.25亿元，该筹资金也用于公司在深圳、北京和上亿元，该筹资金也用于公司在深圳、北京和上海的住宅项目。

本次配股为公司住宅业务发展及改善海的住宅项目。

本次配股为公司住宅业务发展及改善公司财务状况提供了良好的条件。

公司财务状况提供了良好的条件。

第二阶段（2002-2009）万科2002-2009股利分配表：

20022002年至年至20092009年，万科采用的股利支付年，万科采用的股利支付方式主要是现金股利和转增股本。

万科方式主要是现金股利和转增股本。

万科发行的各类可转债的高溢价，使其积累发行的各类可转债的高溢价，使其积累了高额资本公积，从而有实力向股东进了高额资本公积，从而有实力向股东进行行55年的高比例、高频度的转增。

年的高比例、高频度的转增。

20022002至至20072007年间，房地产市场开始腾飞，万年间，房地产市场开始腾飞，万科需要大量的资金扩大生产规模，有效科需要大量的资金扩大生产规模，有效占领市场。

但其股利政策仍然秉承原先占领市场。

但其股利政策仍然秉承原先的高股利分配，给投资者传递了公司盈的高股利分配，给投资者传递了公司盈利良好且未来可持续发展能力强的信息利良好且未来可持续发展能力强的信息。

万科的股利政策为其融资提供了便利，在资万科的股利政策为其融资提供了便利，在资本市场上，万科凭借一贯的良好形象，融资相对本市场上，万科凭借一贯的良好形象，融资相对其他企业更容易。

在房地产金融环境趋紧的其他企业更容易。

在房地产金融环境趋紧的20042004年，万科顺利发行了年，万科顺利发行了19.919.9亿可转债，还与中国建亿可转债，还与中国建设银行等银行累计签署了设银行等银行累计签署了300300多亿元的授信额度。

多亿元的授信额度。

20062006年，为了公司业务的扩张，万科再次增发年，为了公司业务的扩张，万科再次增发4040000000万股，每股价格万股，每股价格10.510.5元，募集资金元，募集资金4242亿元亿元，并将此项资金用于新项目的开发上。

，并将此项资金用于新项目的开发上。

20082008年金融危机来袭，加上万科管理层认为年金融危机来袭，加上万科管理层认为房地产市场发展过热，累积风险增加，房地产市场发展过热，累积风险增加，20082008年以年以后，万科开始走向谨慎，股利发放较后，万科开始走向谨慎，股利发放较0707年大幅降年大幅降低，为企业度过寒冬做准备。

低，为企业度过寒冬做准备。

万科股利政策评价万科股利政策评价股利政策不仅会影响股东的利益，也会影响公司的股利政策不仅会影响股东的利益，也会影响公司的正常运营以及未来的发展。

万科一贯以高额股利分派给投资者正常运营以及未来的发展。

万科一贯以高额股利分派给投资者，向投资者传递良好的企业盈利信息及未来的发展能力。

发放，向投资者传递良好的企业盈利信息及未来的发展能力。

发放高额股利，一方面，可以增强投资者的信心，但是，另一方面高额股利，一方面，可以增强投资者的信心，但是，另一方面，会降低企业的资金储备，在面对好的投资机会时，可能会由，会降低企业的资金储备，在面对好的投资机会时，可能会由于资金不足而无法投资该项目，从而降低企业的盈利水平。

万于资金不足而无法投资该项目，从而降低企业的盈利水平。

万科在这两者之间进行了很好的平衡。

发放高额股利，以及重视科在这两者之间进行了很好的平衡。

发放高额股利，以及重视投资者的理念，使得企业具有良好的形象。

基于这种良好形象投资者的理念，使得企业具有良好的形象。

基于这种良好形象和一贯的高额股利给投资者的信心，万科的融资方案一直进行和一贯的高额股利给投资者的信心，万科的融资方案一直进行得较顺利，相对来说，降低了万科的融资成本，这对万科的发得较顺利，相对来说，降低了万科的融资成本，这对万科的发展有着至关重要的作用。

在市场繁荣时期，可以以较低的成本展有着至关重要的作用。

在市场繁荣时期，可以以较低的成本顺利融资，从而为其发展壮大提供所需的资金。

在市场低迷后顺利融资，从而为其发展壮大提供所需的资金。

在市场低迷后者金融危机到来时，凭借其良好的形象，万科度过难关的机会者金融危机到来时，凭借其良好的形象，万科度过难关的机会也较其他企业更大。

所以万科股利政策和融资政策相辅相成，也较其他企业更大。

所以万科股利政策和融资政策相辅相成，形成了一个良性循环。

综上所述，万科的股利政策值得借鉴。

形成了一个良性循环。

综上所述，万科的股利政策值得借鉴。

返回五五.总结总结万科的筹资、投资、营运和股利分配是相辅相成。

万科主营高利润的房地产项目是行业内翘楚，在其良好的运营之下万科的投资都获得了很好的利润回报，这也促使万科的投资者在股利分配政策下获得了很高的股利分红。

而这种高额股利的回报给投资者传递了良好的企业盈利能力，这种良好的公司营运及盈利能力进而吸引了更多的投资者对其进行投资，使得万科能够更好的进行筹资。

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