中华全国律师协会律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务操作指引.docx
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中华全国律师协会律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务操作指引
中华全国律师协会律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务操作指引
第一编总则
第1条制订目的
房屋租赁法律关系应当属于《合同法》调整的对象。
由于房屋租赁关系中的标的物（即租赁房屋）属于物，承租人租赁房屋必然涉及对房屋的占有、使用和收益的权利，如果需要对房屋进行一定的装修，还会涉及到对物的添加。
因此，房屋租赁法律关系也必然涉及《物权法》的内容，这就使得房屋租赁法律关系更加地复杂，也对律师为当事人提供房屋租赁合同法律服务提出了艰巨的挑战。
为了更好地维护房屋租赁合同法律服务委托人的合法权益，提高律师办理房屋租赁合同法律服务的质量和水平，我们在总结律师提供房屋租赁合同法律服务经验的基础上制订本操作指引。
第2条适用范围
本操作指引适用于律师在中华人民共和国境内从事房屋租赁合同的非诉讼和诉讼法律服务。
本操作指引所称的房屋租赁合同，是指出租人将房屋交付承租人占有、使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同。
本操作指引所指的房屋，主要指城市、镇规划区内的房屋，但不包括承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房和经济适用住房。
上述福利性住房所涉及的房屋租赁关系具有社会福利性和保障性，合同双方当事人的权利义务都由法律法规强制规定，对这类房屋的租赁行为不属于完全的民事法律行为。
乡、村庄规划区内的房屋占地性质为农村集体所有制土地，与城镇规划区内的房屋在性质上、法律适用上存在差异。
律师提供此类房屋租赁合同法律服务可以参照本操作指引执行，但应注意法律法规以及相关政策的限制性规定。
第3条房屋租赁合同的法律特征
3.1房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同。
这一点将其与买卖合同区分开来。
后者以移转物的所有权为目的。
由于房屋租赁合同仅移转房屋的使用权，所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用收益，而不得处分。
在承租人破产时，租赁房屋不得列入破产财产，出租人有取回权。
3.2房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。
房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，而不以房屋的交付为合同的成立要件，故系诺成合同而非实践合同。
双方当事人互负权利义务，为双务合同。
出租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目的在于获得房屋使用权，故租赁合同为有偿合同。
3.3房屋租赁合同具有临时性。
房屋租赁合同让渡的是租赁房屋的使用权，故租赁期限不宜过长，否则将与临时让渡房屋使用权的目的不符，也容易因房屋返还产生争议。
而且，租赁合同属于债权关系，与物权具有永久性不同，如租赁期限过长，也有害于租赁房屋的改良。
因此，《合同法》第214条规定：
“租赁期限不得超过二十年。
超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
”
第4条法律依据
本操作指引涉及的主要法律依据为：
法律类：
《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）、《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）、《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）、《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）、《中华人民共和国消防法》（以下简称《消防法》）、《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）等；
行政法规类：
《建设工程质量管理条例》（以下简称《质量管理条例》）、《中华人民共和国治安管理处罚法》（以下简称《治安管理处罚法》）等；
部门规章类：
建设部《城市房屋租赁管理办法》（以下简称《租赁管理办法》）等；
司法解释类：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
（一）、
（二）》（以下简称《合同法司法解释
（一）》、《合同法司法解释
（二）》）等。
律师提供房屋租赁合同法律服务时应当注意，具有立法权的各级地方立法机关（包括省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会和人民政府；较大的市的人民代表大会及其常务委员会和人民政府）为加强本地区房屋租赁管理，维护本地区房屋租赁市场秩序，各自制定了相关的地方性法规和地方政府规章。
尽管地方性法规和地方政府规章的内容不能决定房屋租赁合同的效力，但是房屋租赁合同当事人违反地方性法规和地方政府规章的规定，仍应承担相应的法律责任。
因此，律师在提供房屋租赁合同法律服务时，必须详细了解租赁房屋所在地的地方性法规和地方政府规章，避免不必要的法律风险。
第5条律师提供房屋租赁合同法律服务的基本原则
5.1忠诚守信原则。
律师提供房屋租赁合同法律服务，应当以维护委托人合法权益为目的，在办理委托事务过程中不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉。
5.2专业精湛原则。
律师提供房屋租赁合同法律服务，应当熟悉精通法律知识，掌握与房屋租赁相关的专业知识，提高操作能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务。
5.3勤勉尽责原则。
律师提供房屋租赁合同法律服务，应当恪尽职守、勤勉敬业，对相关法律事实作尽职调查，向委托人提示各种法律风险，在与委托人约定的期限内完成各项具体的法律服务。
第6条律师提供房屋租赁合同法律服务的基本要求
6.1律师提供房屋租赁合同法律服务，应在核实委托人的主体资格并充分了解受托事项的具体情况后，与委托人制作谈话笔录，提示法律风险，分析法律后果。
6.2律师接受当事人的委托，应当与委托人签订规范的委托合同，根据委托合同所约定的具体服务内容和要求，在委托权限内履行职责，不得损害委托人的合法权益。
6.3律师提供房屋租赁合同法律服务,应严格遵守国家发展和改革委员会、司法部《律师服务收费管理办法》和司法部《律师事务所收费程序规则》的规定,向委托人收取合理的律师服务费、代理费和其他相关费用。
6.4律师应当严格执行中华全国律师协会颁发的《律师执业行为规范（试行）》、《律师职业道德和执业纪律规范》，注意防止出现利益冲突的情形，保守当事人商业秘密和个人隐私（根据有关规定须向主管司法行政机关通报案情及已失密或已解密的事项除外）。
6.5律师应当对房屋租赁合同的标的物进行充分的尽职调查，审核标的物的权属情况和当事人是否具有完整的处分权，查明标的物是否存在物的瑕疵（如质量问题、用途限制、剩余期限等）或权利瑕疵（如抵押、查封等），以便保障当事人的权益不受损害。
6.6律师提供房屋租赁合同法律服务，应当指导委托人以合法方式维护自身的合法权益，在委托人权益与第三方利益发生严重冲突时，律师应以构建和谐社会为宗旨，尽力防止冲突恶化，促进矛盾化解，引导各方当事人通过合法途径解决冲突。
第7条声明
本操作指引仅供律师在提供房屋租赁合同的非诉讼和诉讼法律服务过程中参考。
本操作指引所述的内容不是强制性的，也不保证涵盖房屋租赁合同法律服务的全部内容。
在提供房屋租赁合同法律服务的具体操作过程中，律师应当根据我国现行法律法规，结合租赁房屋的实际情况，自行判断运用本操作指引的内容。
律师根据本操作指引为委托人提供房屋租赁合同的非诉讼和诉讼法律服务，所产生的一切风险由该律师以及该律师所属的律师事务所自行承担，本操作指引对此类风险不构成任何明示或默示的担保。
第二编
律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务的操作指引
第一章
房屋租赁合同订立前的法律服务
第一节房屋租赁合同订立前的审核与调查
第8条一般规定
房屋租赁合同订立前的审核与调查是指律师接受一方当事人的委托，对合同相对方的主体资格、履约能力、资信情况、租赁物的合法性等相关事项进行审核和调查。
对出租人的审核和调查主要包括出租人的主体资格、出租人所出租的租赁房屋合法性等内容；对承租人的审核和调查主要包括承租人及其代理人基本情况、承租人的履约能力、承租人资信情况等内容。
审核与调查可以作为律师在提供房屋租赁合同的非诉讼法律服务中一项单独的法律服务内容进行，也可以作为全过程法律服务中的前期调查内容进行。
第9条律师为承租人提供法律服务时对出租人的审核与调查
审查出租房屋及出租人的具体情况，主要审查出租人是否适格，出租的房屋权属是否清晰并且符合安全、规划、环保、卫生等要求，所出租的房屋能否保证承租人的租赁需求。
具体包括以下几项审查事项。
9.1出租人是否具有出租资格。
出租人应当是拥有房屋所有权的自然人、法人、其他组织以及依法代管房屋的代管人或者法律规定的其他权利人。
律师在为承租人提供法律服务时，可从以下几个方面审核出租人是否具有出租资格：
（1）出租人是否已经取得合法的房屋产权证，是否与出租房屋权证上的名称一致；
（2）共有房屋出租的，是否有其他所有共有权人同意出租的证明；
（3）委托出租的，房屋所有人是否与出租房屋所有权权证上的名称一致，受托人与房屋所有人是否有委托出租合同，受托人是否在受托权限内行使相应权利。
9.2审核房屋是否具备出租条件和有无禁止出租的情形。
9.2.1出租的房屋一般应当具备下列条件之一：
（1）出租房屋的所有权应当已进行依法登记并已取得房屋所有权证；
（2）已竣工验收但暂时还未取得房地产权证的房屋，有下列之一权属证明的也可出租：
单位或者自然人购买的商品房，持有商品房预售合同或者商品房买卖合同，以及付款凭证；
单位建造的构筑物、地下建筑物，持有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和竣工验收合格证明；
单位建造的临时建筑，持有临时使用土地批准文件，并在允许的临时建筑使用年限范围内的。
9.2.2根据《租赁管理办法》等有关规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
（1）未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的；
（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（3）共有的房屋，未经全体共有人书面同意的；
（4）权属有争议的；
（5）属于违法建筑的（即未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋及建筑物，以及违反临时建筑管理规定的临时建筑物）；
（6）不符合安全标准的；
（7）已抵押，未经抵押权人同意的；
（8）不符合公安、环保、消防、卫生等主管部门有关规定的；
（9）改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的；
（10）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
9.3对出租人主体资格和出租房屋是否适格进行尽职调查，核实是否与当事人陈述和提供的文件资料一致，审核时应要求出租人提供相应文件资料的原件。
9.4出租人订立租赁合同时，是否存在可能导致合同无效或者被撤销、解除的情形（详见本编第四章房屋租赁合同的效力）。
9.5审查租赁房屋及附属设施设备现状。
必要时，可陪同承租人实地查看住房的实际使用条件，主要是陪同承租人查看住房能否保证租赁目的的实现，租赁房屋是否存在天花板漏水、煤气泄漏等影响使用的情况，住宅用房配备的家具和电器等必备设施（在北方部分省市，承租人承租房屋时还须审查房屋的供气、供暖等设施的配备和使用情况），并在签订房屋租赁合同时，对出租人原先配备的家用电器、附属设施等以附表的形式予以明确。
9.6律师应结合调查的信息，为承租人出具书面的法律意见书，提示承租的可能性及法律风险，供承租人决策参考。
第10条律师为承租人提供法律服务时的重点内容
10.1调查出租人的基本信息，主要是核对出租人与房地产权证的权属人是否一致。
10.2调查承租房屋的合法性及承租的可行性，主要是调查所承租的房屋是否有合法的房屋产权证、是否已取得所有共有权人的同意、是否已取得抵押权人的同意、是否存在查封等限制出租情况、是否符合安全使用标准、是否是违法建筑物、临时建筑是否在允许使用年限范围内以及承租房屋内是否已有人承租等基本情况。
律师为承租人提供服务时，应审核出租人提供的出租房屋相关证照、相关资料的原件，必要时，应去当地房地产管理部门进行查询确认。
10.3应着重审查出租房屋的用途，同时，应审查承租房屋是否符合公安、消防、卫生、环境等部门的要求，确保承租人租赁目的的有效实现。
10.4如承租人承租的是群租房，律师在为承租人提供法律服务时，则应着重结合有关法律法规及当地政府的规定，提示承租人有关的法律风险及注意事项。
（1）群租的一般规定。
所谓群租，是指把毛坯房子分割成一个个独立的房间，在进行简单地装饰装潢后，以低于市场的价格把房子出租给众多承租人的现象。
目前主要有以下几种形式：
一是将客厅、房间、厨房，甚至阳台分割成若干小间，按间分租；二是在房间内布置多张床位，按床位出租；三是出租给单位作为集体宿舍，房东不直接进行分割。
无论哪一种，都属非正常居住形式，必然影响到相邻业主。
（2）由于群租不仅影响承租人的生活，更危及到安全等问题，故很多地方政府为了规范租赁市场而禁止群租，如上海市房屋土地资源管理局于2007年8月7日发文沪房地资交[2007]500号《关于抓紧完善业主公约，增补规范租赁行为相关条款的通知》，其中第2条明确“居住房屋租赁，必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准。
不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按间或按床位出租或转租，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租”。
并规定，对于“违反规定擅自分割搭建，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改变功能的”，物业服务企业有权劝阻制止；经劝阻制止不改正的，物业服务企业在书面告知业主委员会的同时，有权阻止该户施工人员、装修材料、家具物品等进入小区。
（3）律师在为承租人租赁住宅提供法律服务时，应提醒承租人原则上不承租有群租现象的住房，向承租人指出群租的法律风险以及安全隐患等。
律师应提醒承租人“群租房”存在以下法律风险：
“群租房”的次承租人面临的法律风险主要是承租人履约能力不足、资信不良等导致的风险。
如承租人对房屋“群租”未经出租人同意转租的、承租人不按约定向出租人交付租金的，出租人可以以承租人擅自转租为由，解除与承租人的租赁合同，要求次承租人腾退房屋。
第11条律师为承租人提供法律服务时的风险提示
11.1出租人的资信信息来源窄的风险。
出租人的资信情况要从多方面加以证明，律师要注意扩大收集资料的途径和方法（如到当地房地产管理部门调查出租人信息是否属实、或作现场调查等），从多个角度加以调查证实，而不是仅仅通过单一、狭窄的渠道了解出租人的资信程度。
11.2信息来源真假辨别的风险。
由于律师需要通过多种渠道审核和调查出租人的相关资信、证照等情况，尤其要注意信息来源的真实性和可信度。
比如通过网络搜索了解出租人相关情况，其中可能有不少虚假信息，律师要到相应部门核查出租房屋是否属出租人所有，辨别信息的真伪。
11.3与房产租赁中介机构签约存在的风险。
认真查看房地产经纪机构（分支机构）的《营业执照》等原件。
按现行规定，无论是房地产经纪机构还是其下设的每个分支机构，均应办理注册登记及资质核准手续，并在其住所明显位置悬挂《营业执照》、《房地产经纪机构资质证书》正本或《房地产经纪机构（分支机构）资质证书》原件等。
签订合同之前务必要认真阅读合同各项条款，对房地产经纪机构出示的格式合同有异议的，可对该合同条款进行修改后再签字或签订补充合同。
签订合同时要查看签署合同的执业房地产经纪人的资格证书。
第12条律师为出租人提供法律服务时对承租人的审核与调查
12.1对承租人主体资格的审查（本部分内容参考引用自《中华全国律师协会律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务操作指引》第8条“律师为开发商提供法律服务时对买受人的审核与调查”）。
12.1.1承租人为中国公民时的审核：
（1）本市居民：
居民身份证（无居民身份证的提交户口簿等相关证明文件）；
（2）外省市居民：
居民身份证（无居民身份证的提交户口簿）和临时居住证（需要办理居住证的城市）；
（3）军人等：
军官证、文职干部证、士兵证等证明相关身份的证件。
12.1.2承租人为中国法人及其它经济组织时的审核：
（1）企业法人：
企业法人营业执照、上级单位批准证明、法定代表人或负责人身份证明、董事会（股东会）租房决议；
（2）其它经济组织：
营业执照、有关的批准文件和具备其它经济组织条件的证明；
（3）机关、事业单位：
单位成立的批准文件、上级主管部门批准租房的文件；
（4）中央机关、所属企事业单位：
单位成立的批准文件，国务院机关事务管理局批准的租房文件；
（5）银行、保险企业等分支机构：
营业执照、上级企业法人出具的授权委托书和承担法律责任保证书。
12.1.3承租人为中国港、澳、台同胞时的审核：
（1）港澳同胞：
中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或居民身份证或往来大陆通行证；
（2）台湾同胞：
台胞证或旅行证或经确认的身份证明。
12.1.4承租人为外国公民、法人时的审核：
（1）外国公民：
护照和外国人居留证（无外国人居留证的提交中国公证机构公证的护照中文译本）；
（2）境外法人（含港澳台）、其他组织（含港澳台）：
经公证的法人或者其他组织的商业登记或注册书或批准该法人、其他组织成立的文件；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证。
12.1.5对承租人委托代理人的审核：
（1）委托代理人租房的，提交授权委托书（原件）、受托人身份证明；
（2）无（限制）民事行为能力人租房的，由其监护人代理进行，提交监护人关系身份证明、被监护人居民身份证或户口簿、证明法定监护关系的户口簿（监护人由法院指定的，提交法院出具的证明文件）；
（3）港澳台法人、其他组织、自然人的委托书应公证。
根据2002年司法部第69号令《中国委托公证人（香港）管理办法》第3条、第5条规定，香港出具的公证书应由中国法律服务（香港）有限公司加章转递，方为有效；根据2008年《最高人民法院、澳门特别行政区关于内地与澳门特别行政区相互认可和执行仲裁裁决的安排》第12条规定，“由一方有权限公共机构（包括公证员）作成的文书正本或者经公证的文书副本及译本，在适用本安排时，可以免除认证手续在对方使用”，可见，澳门有权限的公证机构出具的公证书在内地可以直接认可使用；根据1993年4月27日司法部发布的[1993]006号《海峡两岸公证书使用查证协议实施办法》第2条规定，台湾出具的公证书应由中国公证员协会或者或省、自治区、直辖市公证员协会进行；
（4）外国法人、其他组织、自然人的委托书应公证，公证文件在外国公证的需中国驻该国使、领馆认证。
12.2对承租人履约能力、资信的审核。
12.2.1承租人为公民时的审核：
（1）承租人的职业背景，个人收入、家庭收入状况的有关证明（如已缴交个人所得税或家庭财产税的税单）；
（2）承租人其他物业及财产证明（如私人汽车所有权证、房产物业等）；
（3）承租人的信用审核，如征信中心的信用记录。
12.2.2承租人为法人或其他组织时的审核：
注册资金、营业额、银行信用、资产负债表等财务报表、税收等情况的审核。
12.2.3为确保出租人的合法权益，可要求承租人提供相应的财产（如所拥有的房产、汽车等）作为支付租金的担保，并做好相应的担保手续。
12.3中华人民共和国法律、法规及当地政府对外省市居民、法人及其它经济组织，对港澳台同胞、法人及其它经济组织，外国人、法人及其它经济组织有特别规定的，从其规定。
本节中对组织或者自然人的身份证明，如营业执照、身份证、护照等都需要在有效期内。
律师主要以调查、审核为主，如发现证件有虚假伪造嫌疑的，应当及时进行调查取证，进一步做好尽职调查工作。
必要时，可要求承租人提供相应的履约担保，确保出租人的合法权益。
第13条律师为出租人提供法律服务时的重点内容
13.1告知出租人出租的房屋必须是已经依法取得房屋权属证明或经营管理权的房屋，同时必须严格按照规划的用途出租给他人使用。
督促出租人告知承租人在租赁期间应遵守治安、消防等有关法律法规的规定，并对出租的房屋及其附属设施、设备（包括供暖、供气、供电、供水等）进行定期安全检查、维修，确保房屋符合使用安全标准。
13.2按照《治安管理处罚法》第57条规定，“房屋出租人将房屋出租给无身份证件的人居住的，或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的，处二百元以上五百元以下罚款。
房屋出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的，处二百元以上五百元以下罚款；情节严重的，处五日以下拘留，可以并处五百元以下罚款”。
根据上述规定以及其他有关规定，律师应提醒出租人：
（1）不得将房屋出租给无合法有效证件的承租人；
（2）与承租人签订租赁合同，承租人是外来暂住人员的，应当带领其到派出所申报暂住户口登记，并办理暂住证（或居住证），并对承租人的姓名、性别、年龄、常住户口所在地、职业或者主要经济来源、服务处所等基本情况进行登记并报公安派出所备案；（3）如发现承租人有违法犯罪活动或者违法犯罪嫌疑的，应当及时报告公安机关；（4）提醒出租人房屋出租后依法缴纳有关租赁税费；（5）对出租的房屋要经常进行安全检查，及时发现和排除不安全隐患，保障承租人的居住安全。
13.3由于房屋租赁合同实行登记备案制度，律师应告知出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并自签订、变更、解除或终止租赁合同之日起的规定时间内，带齐相关资料到房屋所在地的房屋租赁管理机构办理租赁登记备案手续。
13.4对于已抵押的房屋，未经抵押权人同意而且未书面通知承租人的，出租人不得擅自处分。
如经抵押权人同意出租的，出租人应当履行书面告知义务并出具抵押权人同意出租的书面文件，而承租人应明确了解承租已抵押的房屋的法律风险。
13.5如出租人进行分割群租的，律师应结合相关法律法规及当地政府有关群租的规定，提醒出租人相应的法律风险（基本规定见本节10.4）。
（1）对于群租，律师在为出租人出租住宅提供法律服务时，应着重提醒出租人应严格按照规范用途进行出租，不得擅自分割搭建，更不得将厨房、卫生间等隔断作为住房使用，否则，可能会被相关部门责令整改。
如因出租人过错导致承租人承租目的无法实现时，还应赔偿承租人相应的经济损失。
（2）提醒出租人可能因群租问题承担相应法律责任。
出租人违反当地规定擅自进行群租的，有承担行政责任和民事责任的风险。
如上海市房屋土地资源管理局2006年11月30日发布的《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行）》等文件也对“群租”现象予以禁止规定，一旦违反规定出租人有可能面临相应的行政处罚。
出租人的民事责任主要是由于出租房屋的治安、消防等（如提供的生活设施不满足使用要求进而引发安全事故）存在隐患而发生承租人人身损害赔偿事件后，可能承担有关侵权责任；由于房屋内居住人口多而导致邻里纠纷、物业费纠纷等。
第14条律师为出租人提供法律服务时的风险提示
14.1因房屋租赁合同中，一般对承租人的审查以承租人自行提供的资料为准，由于承租人可能提供虚假信息、资料、证件以骗租房屋；承租人的资信、诚信度无法有效予以核实，存在虚假的可能，故律师应提醒出租人尽最大可能对承租人的基本信息、履约能力予以核实，以免造成履约不能。
14.2对出租人出租的房屋，律师应进行详尽的审核，审查是否存在可能导致租赁合同无效的情形（详见本编第四章“房屋租赁合同的效力”）。
14.3承租人的代理人不具备合法授权，导致买卖合同效力瑕疵的风险。
有以上情况出现时，律师应当及时出具书面法律意见书，向出租人提示法律风险以及应对策略。
第15条律师提供法律服务时不同类型房屋的服务要点（住宅、商铺包括大型商场、工业厂房以及酒店式公寓、餐饮、娱乐场所）
15.1概念界定
15.1.1住宅：
是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。
但不包括住宅楼中的人防用房、不住人的地下室，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。
15.1.2
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